2017年中国特色小镇产业链长， 地产商与 PPP 模式占主导【图】_中国产业信息网
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2017年中国特色小镇产业链长， 地产商与 PPP 模式占主导【图】
& & 目前来看，房地产开发商以产业地产开发的方式，纷纷提出了特色小镇计划。 目前主要形成了以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。 从&产城融合&进化角度看，经历了三个代表阶段：第一阶段的代表是蛇口工业区模式，诞生于 1980 年，主要是单纯的产业聚集；第二阶段的代表是科技园模式，比如深圳高新园，诞生于 1990 年， 但目前由于运营成本上升导致入驻成本高企；第三阶段的代表是城市产业综合体， 产业平台体量不大。目前经历的特色小镇是第四阶段，鼓励高新技术企业再次集聚。产业升级与转移是地产商进军产业地产的直接推动力，发达国家产业地产进入成熟发展期，而目前国内正处于工业地产向产业地产的转型期。 与商业地产和住宅强调的区位不同，产业地产更加强调区域选择和产业定位，一方面， 我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求；另一方面，东部大城市周边城乡统筹发展、新型城镇化建设及城市消费升级，也直接推动了周边中小城市（镇）的产业发展需求。& &&从产业地产向特色小镇延伸相对容易，但在运营方面远比传统地产复杂。传统地产开发周期短，成交周期也短； 而产业地产需要培育某一特色产业并等待发展成熟，这一周期一般都在 5-10 年左右，对专业化运营管理平台的要求也更高。 此外，住建部对特色小镇的评价标准中， 对特色产业的界定和农村劳动力的带动也有明确指标，要求特色小镇能够提升农村就业人口占本镇就业总人口比例和缩小城乡居民收入比。房地产开发商进军特色小数据来源：公开资料整理& &&房地产开发商一家独大 & &&碧桂园科技小镇： 2016 年 8 月， 碧桂园宣布将在 5 年内投资 1000 亿元，建设数个智慧生态科技小镇， 投资与此前的&森林城市&规模相当。 目前已完成五个科技小镇布局， 分别是惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目、东莞黄江创业小镇项目、河北三河市科技小镇项目，前四个&科技小镇&都在临近深圳， 旨在承接深圳外溢的创新产业及购房需求，每个科技小镇占地约 2 平方公里，计划总投资超过 300亿元。今年预计开工建设 3 个，此外碧桂园今年还将新增 15 个科技小镇项目。& &&碧桂园&科技小镇& 重点选取一二线城市的周边土地和项目， 一般选址一线城市周边和强二线城市的 30-80 公里重要区域， 最好不超过 60 公里， 占地 2-5 平方公里， 拥有垂直绿化、立体分层交通的城市面貌，产业上能满足科技创新人才的产学研需求，而房价只有一线城市的 1/3。&科技小镇&涵盖总部经济、金融、生物健康、医药等多个高新产业，碧桂园自身拟设立规模 20 亿元的基金对园区内企业提供资金支持，每个小镇预计年产值为 450亿元,年税收 40 亿元， 就业人口超过 8 万。碧桂园科技小镇鸟瞰效果图数据来源：公开资料整理& &&与碧桂园类似的， 2016 年 12 月， 时代地产集团也正式宣布启动&时代未来小镇战略&，宣布在未来 5 年内将从珠三角起步，投资 30 个&未来小镇&项目，总投资金额约 9000亿元。契合了公司进入城市 4.0 价值城市的发展理念，目前已签约佛山南海全齐创客小镇、广州白云空港小镇两个项目，创客小镇项目已于去年启动，预计 6~8 年完成开发建设。 未来小镇的物业开发，一种是根据产业需求规划建设，以自持经营为主；另一种则是为进驻园区的大型企业提供定制化服务，这部分物业可整体转让。绿城农业小镇： 绿城的农业小镇距离上海、杭州、北京等城市 30~50 公里， 承接一二线城市经济产业外溢金额中产阶层人群居住外溢，以及城市化进程中农村人口城镇化。 未来5-10 年，绿城将打造 5-10 个&农业小镇&。以农业或文化等产业作为主导，深度整合教育、医疗、养老、园区服务等跨界资源，在城市近郊形成一个完整的城镇化解决方案。目前一个小镇规划面积五平方公里，其中约三平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成 3 万人的小镇，城市与农村人口各占一半，35-55 岁的城市白领和中产占居住人口的 60%左右。农业小镇依靠着小镇房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成大型农业基地，并带动周边的农民转化为现代农业工人。绿城农业小镇开发模式数据来源：公开资料整理& &&同时， 2016 年蓝城集团也提出了&十年.百镇.万亿&计划，计划在未来十年打造一百个小镇，实现万亿的销售。 目前已签约和在运行的项目包括杭州桃李春风、 杭州莫干山观云、成都多利农庄、嵊州越剧小镇、嘉兴春风江南、启东崇明岛项目等。& &&华侨城文旅小镇： 2016 年 11 月，华侨城提出发挥文化旅游产业的传统优势， 通过&文化+旅游+城镇化&模式实施&100 个美丽乡村&计划，以 PPP 模式在全国打造 100 座特色小镇。 目前公司城镇化项目已在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地，创建了众多唯一，包括博物馆小镇&四川安仁、南方丝绸之路的起点&四川天回、 最美&水&主题古镇&四川黄龙溪、中国文创第一镇&深圳甘坑、民族英雄文天祥后人聚居地&深圳凤凰古镇、明清南中国海防军事要塞&深圳大鹏所城、深圳生态后花园&光明小镇等。以四川为例，公司已与成都金牛区、大邑县、双流区三地政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资 1200 亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇， 三个项目占地面积分别为10 平方公里、 15 平方公里以及 16.68 平方公里，比一般的特色小镇项目要大。博物馆小镇规划示意图数据来源：公开资料整理& &&华夏幸福产业小镇： 华夏幸福一直重点专注京津冀周边产业园区开发，目前仅该地区已有10 个产业新城。自 2002 年进入固安工业园以来， 在&产城融合&及京津冀一体化的推进下分享发展红利。 其主导开发的&河北省廊坊市固安县固安高新区综合开发 PPP 项目&及&南京市溧水区产业新城项目& 均入选 PPP 模式样本库示范项目， 对 PPP 模式的运用比一般的地产商更加纯熟。 未来三年计划在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。& &&目前河北省公布了首批特色小镇创建和培育类特色小镇名单，其中包括由华夏幸福开发的五个产业小镇， 包括永清县幸福创新小镇、霸州市足球运动小镇、香河县机器人小镇、任丘市白洋淀水乡风情小镇和任丘市中医文化小镇。 2016 年 9 月， 华夏幸福宣布与南京市溧水区经济开发区管委会签署合作备忘录， 也将为其定制特色小镇建设方案。华夏幸福一直紧抓新型城镇化和产业转型升级两大主线，占据了&京津冀+PPP+ABS&的独特优势， 2016 年产业发展服务收入 110 亿元，同比增长 73%；园区结算收入 178 亿元，其中园区业务实现利润占公司利润的 66%。华夏幸福产业小镇类型分布 数据来源：公开资料整理& &&此外，绿地也已明确今年将&特色小镇&模式纳入企业发展战略，大力发展以智慧健康城、文化旅游为主题的特色小镇。万科虽无明确的特色小镇计划，但在小城镇建设中也积极布局，目前已打造杭州良渚文化村，签约了海福传媒小镇等多个小镇项目。 万达也积极通过打造长白山滑雪场、贵州丹寨等旅游小镇实现集团转型 。& &&建筑企业通过 PPP 积极参与& &&PPP 模式提供建筑工程企业全程参与机遇。 特色小镇的开发建设中，目前主要还是由地产企业占主导，房地产开发企业进行一级和二级开发过程中， 通过土地一级开发直接获利，享受增值效益，另外通过二级房产开发， 三级项目开发实现经营收益等。 二级房产开发包括住宅、商铺、客栈公寓、 休闲度假地产、养老地产等。 三级项目开发则包括泛旅游产业链及特色产业链的完善及开发。& &&在二级开发中引入土建施工、园林装饰等传统企业链条，建筑工程企业分享特色小镇的发展红利。本质上来看，这与传统的房地产开发并无不同，建筑企业简单参与设计、施工、运营分包仍然面临盈利不强的难题，仅仅是增加了产业地产这一新增需求。特色小镇主要商业模式数据来源：公开资料整理& &&但在 PPP 模式下，建筑工程企业可以单独投标特色小镇项目，由于国家定义的特色小镇项目往往比地产开发商在实施的小镇要小，投资金额一般每年在 10 亿元左右，为建筑工程企业参与产业链上游开发和下游运营的红利提供了机遇。PPP 项目库已有特色小镇项目概要数据来源：公开资料整理& &&因此，我们对特色小镇的推荐思路建立在当前竞争格局的两大特征上，即房地产商一家独大和建筑工程企业通过 PPP 积极参与，因此建议关注这两个方向上的企业：（1）通过 PPP 模式积极布局特色小镇，品牌影响力逐渐增强的园林企业，这类企业关注特色小镇的全产业链资源整合能力和特色小镇订单的落地情况。比如棕榈股份一直坚持的生态城镇战略，与当前特色小镇不谋而合；美晨科技、岭南园林则通过 PPP 模式积极布局后端文旅运营，优化中长期业绩成长。（2）与上述地产商有长期战略合作，且景观园林和生态治理工程经验丰富的园林企业，也能跟随自身的地产大客户，积极探索特色小镇的广阔市场。这方面，铁汉生态、文科园林、美尚生态也都已开始通过少数 PPP 项目进军该市场。& &&相关报告：智研咨询发布的《》
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在产能利用率大幅回升的背景下，考虑到政府去产能目标依…
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拿地成本低 房地产商瞄准“特色小镇”
21世纪经济报道&&
11月20日，中国城市和小城镇改革发展 理事长、首席经济学家李铁表示，现在出现了一个新的情况，房地产商把目标对准了特色小镇。
11月20日，中国城市和小城镇改革发展 理事长、首席经济学家李铁表示，现在出现了一个新的情况，房地产商把目标对准了特色小镇。特色小镇近火热。 2016年7月，住建部、发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，指出2020年前将培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设，提高建设水平和发展质量。10月14日，住房城乡建设部公布了 批127个中国特色小镇名单。李铁发现，特色小镇现在出现了一些新情况。&现在很多房地产商打着特色小镇旗号，进入到这些小镇，为什么呢？拿地成本比较低。&李铁说，（特色小镇）离大城市 ，可塑造新的房地产空间，而大城市楼面价太高了。李铁提醒，这个是研究房地产发展形势时要 注意的问题，特色小镇一旦打着房地产的旗号，它的特色，也只成了所谓的房地产形态的特色，而不能带来产业发展，因为（产业发展）成本必然会大幅度提高。李铁说，从总量上来看，我们现在面临着严重的库存，统计局统计2015年的房地产库存是56亿平方米，不同的机构统计不一，有的说大概是100亿平方米。如果是100亿平方米的库存，哪怕我们平均每年12亿到13亿平方米的销售量，也得7、8年才能消化完；同时，局部的城市供需矛盾突出，一线城市在上涨，上涨的幅度很大，部分二线城市房价也在上涨。李铁说，部分二线城市房价虽然在上涨，它也是面临天花板价格，就是不会上涨的太高，房价取决于城市所辐射的区域，和所辐射这个区域的人口的收入水平，以及城市外来人口的占比。一般的情况下，辐射的区域越大， 城市房价越高，辐射区域人口收入水平整体越高，房价越高，外来人口越多，房价越高。在李铁看来，北京是面向全国的，甚至向部分 华人对接，房价上涨趋势是不可逆转的；二线城市辐射区域有限，一些城市过去上涨不够快，现在涨上来了，它有可能涨到2万左右，但是再往上涨已经没有能力了。
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特色小镇 | 中国目前最成功的特色小镇
特色小镇是中国城市发展的“正在进行时”。
中国城市发展的“过去时”既丰富多彩，又效率惊人：通过高度竞赛，解决了高与低的问题；通过行政扩容，解决了大与小的问题；通过拆旧立新，解决了新和旧的问题。
回到当下，特色小镇希望解决的是一个新问题：中国城市的品位问题。
不过，当“念乡镇”“古韵小镇”“创意园区”“××小镇+”这些“千镇一律”的小镇名字出现在眼前时，我们很难不对各城市一哄而上建特色小镇的现状感到担忧，至少中国城市为特色小镇强行玩概念、造名字的能力，在现阶段远超对城市的规划、培育和创新能力。
单以对特色小镇解读的深度而论，浙江是全中国的榜样。
松阳茶香小镇
翻看历史，这情况似曾相识：10年前的2007年，民企扎堆的珠三角专业镇形成了全国最大的产业集群，佛山、东莞、中山等珠三角城市领衔下的404个建制镇，构成了珠三角叫板PK长三角的巨型专业矩阵（镇）；而今，浙江的一个个产业不同但都独具特色的小镇，扛起了“新时代专业镇”的大旗。
当珠三角疲于高喊“制造业转型升级”时，浙江的特色小镇矩阵（镇）已经开启了一个“新专业镇”的大时代。
点开浙江特色小镇官网上的“小镇地图”，你可以遍览那些产业不同且风格各异的特色小镇：杭州主打以智慧、云栖、云制造为主的移动互联网牌，温州集聚台商、时尚制造甚至森林氧吧等门类，舟山玩起了渔业和禅意的概念，绍兴主推最具特色的越城黄酒小镇。浙江大学经济学院副院长杨柳勇曾把特色小镇分为两类，一类是传承历史的，以及浙江其他的丝绸、茶叶、旅游等特色产业（文化）小镇，比如绍兴的黄酒小镇；另一类是创新未来的，比如依托互联网、大数据、云计算等产业而发展起来的杭州云栖小镇、乌镇互联网小镇等。
绍兴黄酒小镇
财经评论员叶檀则认为，浙江汇聚了中国目前最成功的特色小镇集群，而在这一众小镇中，乌镇是“特色小镇蛋糕上的红樱桃”。她认为这种由行政推动让渡到市场主宰的发展模式，可以成为国内城市创办特色小镇的一个绝佳仿效案例。“乌镇既是文化运作模式，也是资本运作的成功案例。小镇里的原住民与游客，都能在传统的外观中，享受到现代化的生活。”
在中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁看来，浙江的特色小镇经验为全国特色小镇的建设指明了一条路：“特色小镇有一个重要的特点——其产业完全按照市场规律发展起来，自发形成，并不是由政府推动。”
不过与特色小镇的“浙江模式”相比，更多城市在建特色小镇的路上越走越偏。曾有人总结过特色小镇的五种死法，分别是：没有策划、生搬硬套、过度超前、只玩概念和盲目选址。如果用一句话精练概括一下，那就是：在对特色小镇毫无概念的前提下，很多城市只看见成功小镇的风光和政策红利，于是开始在工期上赶进度，在定义上玩概念，等到在城区远郊圈下某块地后，脑袋一热大腿一拍决定：“就是这儿了！”
横店影视城
就特色小镇的选址原则，上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭曾有过一个通俗易懂的解释：“就好比开餐馆，你如果菜品多，做出的菜味道好，那不管你开的店离城市多远，总还是会有人光临的，因为别人愿意花费时间成本去品尝；如果你炒的菜没什么特色，你就应该选择离城市近一点。”
不管怎么说，建特色小镇如今已成中国城市发展新趋势。住建部在去年7月提出，到2020年培育出1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。
这么多的小镇被建起后，将构成一幅怎样的城市风景图？有人曾给已建成的特色小镇进行了一次盘点：新古典主义建筑风格小镇卖概念、卖情怀，新中式建筑风格小镇卖茶、瓷器和丝织品；欧式风情小镇不是扎堆的奢侈品店，就是待建的商品房；文化旅游小镇专门开民宿“蒙”外地人，智慧小镇就是微信可以扫码付款；与乡土田园相关的园区“潮”，与欧美名字沾边的小镇都很“土”…
特色小镇，会是中国城市化的又一个“拿来主义”样本吗？
《新周刊》：近年来特色小镇已经成为城市建设的热门话题，你看好特色小镇在中国的发展吗？
陆铭：建特色小镇本身是好事，尤其是当“千城一面”的中国城市出现在你眼前时，那些冷不丁带点特色和耍点个性的地方反而会让人眼前一亮。
但就目前的情况来看，特色小镇的建设现状与初衷之间存在差距，当前的情况值得担忧。
我的观点是：不应对特色小镇进行过度解读，对它在中国经济体量和城镇化进程中的作用，我们不能太乐观。你想想看，比方说一个特色小镇有5万人，你哪怕建1000个这样的小镇，到头来能有多少人？我们不能对它盲目乐观。
《新周刊》：有一种声音认为，建特色小镇就是在变相搞房地产，一些工业园区借特色小镇之名，行起了建工业园区之实，这是不是你所说的令人担忧的其中一点？
陆铭：的确存在这种情况，但我不同意武断地认为绝大多数特色小镇都在开发房地产。
中国人有个习惯，总喜欢给人或事贴标签。“特色小镇”这个词，难道就应该成为某种城市化建设的固定模式吗？当然不是。有些小城市的建设不一定有什么特色，但只要有相应的生活和居住需求就行。
如果能够通过搞房地产、建工业园的方式来带动小镇的复苏和崛起，又何乐而不为呢？
《新周刊》：你怎么看待特色小镇在建设过程中出现的各种问题？
陆铭：所有问题归纳到一点上，就是很多事情不是靠市场去推动，而是靠行政规划去推动，这能建好宜居住、上档次的特色小镇来吗？
我们有太多制度上的束缚，比如土地流转问题。我曾去过美国的一些特色小镇，其中有很多都是旧时大艺术家、大文学家的居住旧址，很多有能力的美国人就把这些地方利用起来，做艺术展览，做互动分享，让小镇的知名度和凝聚力不断提高。
但我们国内的特色小镇，很多都还是农业用地，而像这种农村宅基地的流转，目前还没有放开，按照目前的制度和法律条文，只允许村民之间进行流通买卖，这就严重地限制了资本下乡。没有资本下乡，就没有那些可以传递的艺术情怀和温情故事，小镇在提升自我品位和附加值时就会非常缓慢。
《新周刊》：所以培育特色小镇时，需要在哪些方面格外注意？
陆铭：首先一定要确立一个观念：特色小镇是根据市场的需求而兴起的，是依市场而兴的城市产物，不是靠红头文件的下达而建立的。
同时，我们得注意一下城建过程中“特色”和“距离”的关系。那些没特色的小镇，就应该尽量建在离市中心较近的区域；而那些能够依靠自身产业和城市特色吸引人的小镇，大可以远离都市的喧嚣，因为越是独具特色、独具个性、独具差异性的小镇，人们就越是愿意承担因为距离和金钱而产生的成本和消费，这一点上乌镇就做得不错。
乌镇戏剧节
《新周刊》：以乌镇为代表的浙江特色小镇群，目前算是国内比较成功的特色小镇案例了。你怎么看待特色小镇的“浙江模式”？
陆铭：浙江模式是一个不错的尝试，也正是由于这些最初可能被认为是“胆大包天”的尝试，让浙江这几年来的特色小镇遍地开花，随口都能列举出一长串案例：绍兴有黄酒小镇，南湖有基金小镇，温州有台商小镇，杭州有西湖云栖小镇，台州有智能模具小镇……这些小镇的特点很鲜明，有些地方依托独特的历史人文情怀，有的则是依靠专业化、个性化的生产为特点，这里面乌镇做得比较突出，比如承办起了互联网产业大会，也有一年一度的话剧节、戏剧节。
特色小镇为什么能在浙江实现百花齐放的局面？根本就在于完全按照每座城市的特点而自然发展，没有什么明显的行政干预和政府推动。
《新周刊》：和国外特色小镇相比，国内的特色小镇还有哪些差距？
陆铭：国外的特色小镇，多是在承袭传统强势产业的基础上，强化自己的优势领域，比如有专门以刀具闻名的刀具小镇，还有皮具小镇、专产玻璃制品的小镇。
大城市掌管着重要制造和服务业，绝大多数的小城镇能提供的是旅游和休闲服务。这时，这些以刀具、皮具和玻璃制品闻名的小镇，就可以静下心来向游客展示那些有历史厚重感的物件，讲述那些沉淀城镇情怀的故事。这样玩才有趣，这才是有趣的小镇，才是有特色的小镇。
目前来看，浙江模式是在往国外的这条路上走的，但必须承认的一点是，内地其他城市办的特色小镇都还很盲目，都是政策甫一出台便一哄而上，之后要不就是单纯依托景点发展旅游，要不就是一门心思做产业，特色小镇的品位附加值一直都没有跟上。
《新周刊》：国内建设特色小镇的风潮，是不是“拿来主义”式的城市建设？
陆铭：我觉得不是。拿来主义是照搬其他人或其他地方的经验，国内城市建特色小镇如果能吸取国外经验反倒就好了。怕就怕这些城市一看见政策利好就一哄而上，被行政的指挥棒牵着走，最终忽视了最最重要的市场力量。对自己的城市特点、产业布局和文化阶层如果都不了解，一座城市怎么能建好特色小镇？& & 2016年7月，住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，指出到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。
& & 日，住建部办公厅下发了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，要求第二批300个国家级特色小镇在6月30日前申报完成，这是全国特色小镇继2016年10月公布首批127个名单后，又一次扩容。
& & 本期嘉宾上海易居房地产研究院副院长杨红旭将就特色小镇建设从以下三个方面进行解读：
& & 1、为何要开展特色小镇培育、推荐工作？
& & 2、现阶段特色小镇建设是否存在过热倾向？
& & 3、如何防范特色小镇房地产化和建设过热？
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