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我与物业之间的物业费纠纷
我是尉兰都市小区的住户、在我住的楼梯下有一块空间、长期被一楼住户当作仓库、搞的过道乌烟瘴气、我多次要求物业进行管理，一直的不到解决、理由是没执法权，我可否在没整改前拒付？
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物业费纠纷
辽宁－营口&10-20 08:50&&悬赏 5&&发布者:晓丽 & 回答:(8)
因拖欠物业费被起诉，想知道一般这种情况，是私下找物业谈，还是等待开庭，哪个方法处理比较好，谢谢各位律师。
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本帖最后由 左三圈右三圈 于
21:31 编辑
最近网上关于物业纠纷的贴子很多，阳光国际、香樟花园、贯庄小区等，对其他2个小区不怎么了解，只听说阳光国际里面本来属于业主的公共绿地被占用了，所以业主很不满意，香樟花园虽然就在后面，但是不甚了解。但是作为贯庄业主，目睹了这大半年的物业纠纷的情况，也看到了网上网友们的激烈争论，本人是非常反感那些不讲理，只知道重复同一句话的争论，比如说“物业没做到位，所以我就是不交”，或者“想赖物业费，总能找出许多借口”，诸如此类复读机似的无意义争论，对于这类争论我也无意去争论，在课堂上我就一直强调说话要有理有节，辩论要有理有据，人家提出异议，那你就解释，解释不了你就败了，耍无赖你就彻底输了，我不想我教出来的学生以如此一种无头脑的状态生活，所以也想在这里面总结一下。
首先申明一点，作为物业公司，是私人企业，不是公益组织，企业要生存，提供了物业服务，获得相应的报酬是应该的，也是必须的。
一、纠纷起因
不同于阳光两个小区的物业纠纷，贯庄的物业纠纷主要起于一份文件：《澄政发[号促进物业管理发展意见》，文件指出：“至日，在澄江街道范围内，对承担改造后的老小区、市财政投资的保障性住房小区、安置房小区项目管理的物业服务企业，由市政府给予补贴，资金列入年度政府专项计划。”“本意见自日起施行。之前相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。上级有新规定的，从其规定。”发文单位：江阴市人民政府办公室。
政府文件是严谨的，也是有法律效力的，作为普通人，无法得知政府内部操作流程，只能从字面上理解，那从这份文件可以得出五点：1、物业补贴主体是政府，而非所谓的村委或社区。2、补贴是以整个小区为单位，而不是以“拆迁户”为单位。3、该文件是日起施行的，补贴到2017年。3、如有新规定，从其规定，但必须是上级部门的新规定。那至少得是江阴市人民政府及以上单位才是上级部门。
我想作为理解力正常的人，从这份文件中可以明确看出作为拆迁小区的贯庄小区，应该是享受这一份政府福利的吧。
二、物业收费进展。1、4月份开始上门收费，业主要求出示资质，收费员明确答复无资质 ，包括12345市民热线的回复中也明确说明该小区是业主自治，并无物业公司进驻。
2、5月份，不管是否有资质，有少许业主不明情况下交了费用，但要求开具发票，答复说无发票，只有收据。后业主们通过各项民生渠道反映后，收费员又说有发票，但要先去登记。那问题来了，既然没有资质，那请问开具发票的主体单位是哪个？（这里不得不吐个槽，居然有网友回复说“你要发票你就是不讲理，社会就是你们这些要发票的人弄乱的”，对于这种人我只能表示无语，也懒得再次回复。）
3、同样是5、6月份，矛盾升级，物业开始不停地早晚骚扰，派不同的人，不同的口气，不同的态度骚扰，业主反抗强烈，其间购房业主中被出现了破坏汽车、堵钥匙孔、停水停电等现象，在此我只能说太巧了。甚至其间出现了物业去业主家骚扰，业主报警后警察到场后物业还叫嚣，业主让他出门推了一下，立马说被推伤了，然后要医疗费这种事情。还有，要求他们最基本的楼道保持清洁，都能回复说这个做不到，更别说其他情况了。
4、8、9月份，随着传说中央巡视组进驻江苏了，物业近2个月没有出动，他们在怕什么？
5、10月份开始骚扰升级，其中业主不断打110报警，民警一到，他们态度就立马转变。
6、11月份以来，骚扰再次升级。包括前段时间有一户主受到十几个人上门骚扰，这些都有照片，门里门外站满了人，也不管业主家有老人小孩。
三、物业收费立场
8月1日起，物价局出了一份文件。“澄价规〔2014〕1号江阴市物业服务收费管理实施办法”，其中有这句话“政府拆迁安置房业主将物业出租或转让的，应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按物业服务收费标准全额交纳，政府不进行补贴”，”本办法自日起施行。此前规定与本办法不符的，以本办法为准。本办法未规定或未明确的，以上级规定为准。”这也成为了物业与业主交锋的最有力的武器，但是，同这份文件中我们同样也以看出几点：1、该份文件是于日起施行，也就是说8月1日之前该份文件所有的一切都无效力。
2、该文件是由物价局出具，并非人民政府上级部门，也就是说，《澄政发[号促进物业管理发展意见》并不受该文件制约，而相反该文件应该也《澄政发[号促进物业管理发展意见》为准。
3、不单是二手房，出租房业主也应该全额缴纳物业费。
四、我所了解的收费情况
1、物业针对购房者的 收取情况很不理想，不知是否收取了10%的人家。更别说原拆迁房出租的那些业主，估计一户都没去收。
2、我楼上的两房拆迁户，一户整套出租，一户将车库出租了，物业一次也没上门收取过费用。
2、我东面一个楼道有2个购房者是亲戚，物业四月份去了2次后就再也没有去过。
五、关于该物业的进驻情况
作为我们业主，其他楼栋不知道，我可以说我们一幢楼不管是购房者还是拆迁户都不知道有这物业，也不知道原来的大桥物业是怎么走的。按我浅薄的思维，政府的物业补贴完全可以补贴这些物业公司的开销，毕竟我所看到的，只有白天几个保安的人员，以及一个月见个一两次的楼道打扫的阿姨，所有的人工支出我觉得应该不会占用补贴的大部份，但毕竟不是我在经营这个公司，也许这个公司还有很多的开销，广告费用啊，公关费用啊，明的暗的，也许确实不从二手房业主中收取这些物业费会让公司举步维艰，但如果觉得亏本了可以撤出啊，像大桥物业一样，至少大桥物业是在与业主和睦相处下平静地退出的，现在的物业在没有任何通知的情况下悄悄进来了，悄悄地直接将物业费涨一倍地进来了，我只能说，够了！
最后，我觉得还是附下12345的回复吧，我觉得作为一个严谨的政府民生部门，对政府文件擅自添加条款是一个很不负责任的作法，不知道这个条款是谁让他们加上去的。
再补充一点，如果确实实际情况房屋转手了政府不补贴了，那政府补贴的物业钱是不是要给原拆迁户呢？
好了，那就这样吧！
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有礼有节，鉴定完毕！顶起
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只收500多户购房者，出租的不收，开店的不收，你怎么进来获得物业管理资格的不说，你上门如强盗土匪一般的言行不认，你下三滥的关水，扎胎不承认，不好好的服务只想着收钱，没那么容易！
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【电话】颐安雅苑物业费的问题
诉求编号& && &&&Tel
诉求标题& && &&&【电话】颐安雅苑物业费的问题
提交日期& && &&& 10:13:16
内容& && &&&请问颐安雅苑小高层的物业收费标准是怎样的？政府对我们小区的物业补贴标准是怎样的，具体何时实行？
问题类型& && &&&咨询
签转日期& && &&& 10:23:13
签转意见& && &&&请住保房管局; 在
10:23:13 前回复。
领导批示& && &&&
回复日期& && &&& 9:47:18
回复意见& && &&&
住保房管局：& && && &您好！颐安雅苑收费标准：多层住宅0.48元/㎡.月；高层住宅1.20元/㎡.月；由于从2013年开始市政府发布并实施了澄政发【号文件，加大了对物业管理的扶持力度，特别是对保障房小区的物业管理费实行了新的补贴标准，经澄江街道物管中心、立新社区、小区业主委员会以及物业服务企业协调商议决定，本小区物业管理费收费标准统一调整为：多层为0.38元/㎡.月；小高层为0.7元/㎡.月.根据澄政发【号文件相关规定：日至日，在澄江街道范围内，对承担改造后的老小区、市财政投资的保障性住房小区、安置房小区项目管理的物业服务企业，由市政府给予补贴，补贴标准为：保障性住房小区多层为每月0.3元/㎡，小高层及高层为每月0.9元/㎡。感谢您对物业管理的理解与支持！（住保房管局 于
8:58:54 反馈）
[咨询]&&我也投诉贯庄物业 李小璐&&发表于:
1.澄政发【号文件规定，对安置房小区政府已经补贴给物业每平方0,5元|平方米，这样省物管条例中业主要缴纳的物业费就已经由政府买单了。 但物业还上门来收物业，所以投诉
管理员回复[ 09:24]:
经咨询，物价局答复：根据江阴市物业管理健康发展若干意见的通知，澄政发〔文件规定，安置房小区物业服务收费，市政府给予拆迁安置户物业补贴，安置房小区多层为每月0.5元∕㎡，小高层及高层为每月1.1元∕㎡；购置拆迁安置房业主不享受江阴市政府补贴，需自己交纳物业管理费。根据江苏省物业管理条例，业主大会成立后，物业服务收费由业主大会决定。
同样的文件，贯庄小区的就后面多出了一句话，汗啊，备受照顾啊
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八品, 积分 762, 距离下一级还需 238 积分
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写的不错。
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七品, 积分 1277, 距离下一级还需 3723 积分
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究竟是业主自治还是物业公司在管理？
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白身, 积分 35, 距离下一级还需 65 积分
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顶贴，希望大家都来顶一顶，切身利益
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九品, 积分 326, 距离下一级还需 174 积分
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坐等相关部门答复，自圆其说。
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八品, 积分 632, 距离下一级还需 368 积分
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这个必须顶
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八品, 积分 632, 距离下一级还需 368 积分
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业主们只是想弄清楚事实真像
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九品, 积分 310, 距离下一级还需 190 积分
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求真相，求真相
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八品, 积分 511, 距离下一级还需 489 积分
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到底如何的
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九品, 积分 142, 距离下一级还需 358 积分
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贯庄物业多嚣张呢，三无企业物业合同，营业执照没有，资质没有，多牛逼呀，不过人家“上面”有人，。。。。。
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八品, 积分 632, 距离下一级还需 368 积分
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居然连这个帖子也被移过来了
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七品, 积分 3263, 距离下一级还需 1737 积分
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看见当地人有补贴眼红了，不知道前法覆盖后法啊，文件抄送市委的，市委都没说无效你跑来说了，市长您好，市长不送。
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街道物管科也不知道在干嘛的，都不管
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分析的太对了~我们小区也要开始了~~
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白身, 积分 18, 距离下一级还需 82 积分
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以前这物业来收物业费，当时也不知道这个文件，就说发票开过来，直接拿钱去，物业人员说没发票，后来又说要发票要收1.1元，然后就开始耍流氓了。。。。。。。&&就这素质的物业，无语。
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今天早上收到物业发来短信，催收物业费，貌似我所居住的小区也是拆迁小区，目前也能享受政府物业补贴，怎么也要收了呢，上半年收过一次，受到群众抵制，后来不了了之，这次重新催收，难道政府又出台新文件，搞不懂了，如果确实有据可循的话，交费是必然的，就怕是物业乱收费。。。
电话：8工作日 8:30-17:00在线上海债务纠纷律师--靳春雨律师
法律咨询电话：
律所：上海明伦律师事务所
执业证：76728
地址：上海市徐汇区漕溪北路88号圣爱大厦2305室
律师简介：
&&&&靳春雨律师,
本站首席律师靳春雨律师，现任上海明伦律师事务所副主任，毕业于著名法学院，曾在市级检察院任主诉检察官十余年，参与过众多重特大刑事案件的审查起诉以及出庭公诉，被评为省级优秀公诉人。从事律师职业以来，继续保持严谨、扎实的工作风格，以千案经验，专注于刑事辩护。凭借其认真负责的态度和丰富的经验，深得委托人信赖。 ......
处理解决物业费纠纷的相关法律事宜
发布时间：
&&&&本文讲的是物业费纠纷的相关问题。于某认为所住小区的物业公司的服务态度差，没有尽到物业管理职责，且小区物业管理混乱，所以拒绝交纳物业费。另外，于某认为物业费标准是开发商和物业公司约定的，没有经过其同意，因此，物业公司多次向其催交物业费，均遭拒绝。... &&&&处理解决物业费纠纷的相关法律事宜 &&&&提要：类似的拖欠物业费纠纷常有发生，那么如何认识和解决此类物业费纠纷呢? &&&&于某认为所住小区的物业公司的服务态度差，没有尽到物业管理职责，且小区物业管理混乱，所以拒绝交纳物业费。另外，于某认为物业费标准是开发商和物业公司约定的，没有经过其同意，因此，物业公司多次向其催交物业费，均遭拒绝。目前，与此类似的拖欠物业费纠纷常有发生，那么如何认识和解决此类物业费纠纷呢?业内人士就此问题采访了辽宁建方律师事务所李智律师。 &&&&一、业主有权接受物业服务，也应遵守管理规约，按时交纳物业服务费是业主应尽的义务。 &&&&根据《物权法》及《物业管理条例》等法律法规的规定，业主作为物业服务合同法律关系中的一方当事人，按照物业服务合同约定接受物业公司提供的服务是其法定权利，这也意味着物业公司应当按照物业服务合同的约定向全体业主提供物业服务，而业主在接受物业服务的同时，也应当按照物业服务合同的约定，按时向物业公司交纳物业服务费，业主如无正当理由而拒交物业费，就物业服务合同而言，应属于违约行为。至于业主认为物业公司没有履行或者没有完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护等义务的，也可以通过法律途径请求物业公司承担相应的违约责任。 &&&&二、前期物业服务合同对全体业主具有约束力，业主应当依法遵守。 &&&&目前，普遍存在着开发商先期聘请物业公司并与其签订前期物业服务合同的情形，根据相关法律规定，业主虽非合同的当事人，但亦应遵守该前期物业服务合同的约定，即在物业费标准适当的情况下，业主不得以其并非前期物业服务合同的当事人(签订合同未经其同意)而拒交物业费。同时，应当说明的是，业主以所谓的不需要物业服务为由而拒交物业费也是没有法律依据的。 &&&&当然，业主如认为前期物业服务合同存在加重其责任的内容，根据法律规定，可以请求确认该等内容无效。
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[上海-上海]
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