同一小区房价为什么差这么多 买房卖房都要看
不管是对于买房人还是卖房人来说，当终于下定买房或卖房决心，开始浏览各大房产网站或者前往楼盘及二手门店咨询各个楼盘时却会发现：同一地段甚至同一小区的房子价格往往会有天差地别，那么，造成这种价格差异的原因都有哪些呢？“楼龄”问题说是“楼龄”，确切一点说，应该是房屋的产权期限，简单解释就是，我们买的房子都会有“七十年”或者“五十年”的产权限制，而对于同一地段的房子来说，如果房子越新，那么房价自然会高一些，毕竟老房子很可能面临产权将至的局面，虽然国家有规定“产权到期后可自动续期”，但具体的细则仍为出台，所以说“楼龄”较老的房子对比新房来看，在楼市的竞争力就小了很多，毕竟要面临的风险也就更大，价格自然也就低了下来。污染源问题说到污染，确实是一个无法忽视的问题，一个小区周边的污染源主要包括噪音污染(车辆、人流、施工、闹市等)、灰尘污染以及异味污染(餐厅、烧烤摊、垃圾站等)等，为了避开污染源，要尽量选择离外围主干道稍远一点的房子。 交通问题举个例子来说，现在很多小区都会设置有底商，如果底商开设了餐厅或者一些其他娱乐场所，肯定会给底商所在的楼内居民造成影响，尤其是邻近这些地方的房源，价格肯定会比小区其他的房源价格要低。 再比如，现在的小区大多配有相应的车位，住宅小区还会配有运动场、儿童游乐区、老人活动区等。如果不希望一到傍晚就有大爷大妈在你家楼下跳舞什么的，就尽量远离一些活动中心，而远离这些地方的房源肯定比临近这些地方的房源价格要高。交通问题都已经定好地段和小区了，还要看交通？当然！但不是要你看家离你上班有多远，而是看出入小区绕不绕。比如买房时候销售说的好好的，地铁步行10分钟，然而说不定从你家楼下走到小区大门口就要十五分钟，然后再到地铁，半个小时就过去了，这对于上班族来说简直是劫难。比如北京著名的天通苑，虽然都属于同一区域，但也被细化为多块小区域，而临近地铁站的就只要屈指可数的几个小区，面对每天数十万的出行人群，邻近地铁的小区房价高企也就不足为奇了。 房屋朝向问题房屋朝向好坏能直接影响居住着的心情，毕竟采光性好、通透性强的房屋住起来舒适度高，人人都想要。所以，主活动区朝南的房屋和朝向不好的房屋是存在价差的。另外，没有房子是十全十美的，购房者要根据自己的习惯来选择，如果购房者认定的主活动区是卧室，那么卧室朝向好就可以；如果认定客厅为主活动区，那么客厅朝向好就可以。邻近景观问题我们经常看到有些房产会打出“山景房”、“海景房”、“湖景房”之类的广告，但实质上能享受到这些景观的房源是少之又少，而这些房源的价格在整个小区也是鹤立鸡群。楼层问题楼层是如何影响房价的？具体来讲，多层≤6层，只需要设立一个楼梯间，一梯两户，公摊小。12-18层的高层，每增加一个电梯，与之配套的电梯间、管道井、电井等，也都需要增加。18层以上，要设置防烟楼梯间，19层以上，按照一类防火建筑类型要求，需要两部防火电梯和两个防烟楼梯。楼栋超过100米，由于消防云梯只能到50米的高度，因此，需要设置避难层。除此之外，楼层价格还会受到视野、日照、噪音等的影响。楼层越高，价格越贵，但顶层和底层价格比较便宜。45层的超高层，25-30层价格最贵，再往上，价格也越来越便宜，这主要和人们的心理因素有关，毕竟，太高不够接地气，感觉重心不稳。此外，楼层数中带6或者8的，价格也会稍高，而遇到带4的楼层，价格也会稍便宜。开发商品牌问题 对于同一地段的小区来说，往往开发商名气越大小区价格越高，虽然说，名气并不等于楼盘质量，但出于人们对于大品牌开发商的信赖，大多数购房者仍会将品牌开发商列为首选，买房的人多了，楼盘的价格自然而然就上去了。税费的高低在购房成本上影响着房屋价格根据二手房交易中，一般交易税费均由购房者承担，因此，房屋税费的高低决定了购房成本的高低。税费少成本低，房屋价格自然高；相反，税费多，成本高，房屋价格也会被压低。精美的装修就是好的包装可以抬高房屋价格虽说有些客户喜欢毛坯房，但是精装修的房子卖相也好，而且对于需求精装房的购房者来说，装修精美也是一大优势，既可以节省成本，又可以立即入户，即使价格略高，购房者也会考虑。更多资讯请关注【腾讯房产襄阳站】微信订阅号
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同小区新旧房价差距须理性看待
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长江商报消息 同一个小区的房子，如果你去售楼部买要6800元/平米，而去找前期的二手房房东买价格要低近一半，你会如何选择？为何同小区新旧房价相差会这么大？记者采访了多名业内专家均表示房龄、楼层、得房率、楼栋位置、景观配套等都会影响房子定价。在此，提醒广大购房者在看到这种“掉价”的房源时，千万不可冲动，自己要先细算出购房总成本后再定夺。
大盘和郊区盘新旧房价差距大
众所周知，二手房具有现房交易、地段较好、配套设施完善、居住成本低等优势，对于居家过日子的购房者来说，购买二手房更主要的是为省钱。“由于经济能力有限，我错过了2008年底的买房机会，现在心里就一直想着要买性价比高的房子，长期的搜索和对比让我发现了一些楼盘的新房和二手房价之间存在着很大的差距。”小徐是四川人，他告诉记者自己目前面临最大的问题就是买房子结婚，发现同小区新旧房价格差距后，他决定出手二手房。
据记者调查了解，同一楼盘的新房和二手房价格差距在大盘和近郊盘中表现得更加明显。位于盘龙城管委会对面的佳海歌林花园，目前88-135平米的顶层复式在售，均价元/平方米，而在58同城等网站上该项目挂出的二手房价格多在元/平米之间。武汉信诚伟业房地产顾问有限公司经纪人胡先生告诉记者：“我手里的几套歌林花园二手房源，面积都在125平米左右，总价约43万，买家要承担的后期费用大概在5万元左右，折算下来单价在3800元/平米，相对于该区域5千多元的房价已经十分低了。”
新旧房价差距须理性看待
一般来说，在同一区域的二手房价比新房的价格要低一些，这是很正常的情况。但是，为何会出现同小区新旧房价相差过半呢？中联地产大武汉区首席分析师韩曙光分析指出：“一是某些房东需要资金周转急于出手房子，所以压低价格；二是二手房买卖要考虑后期费用，未满5年的二手房已不具备价格优势，如果卖家把房子价格标得太高，买家一算下来与新房总价差距不大就会直接去购买新房；三是房龄、楼层、得房率、楼栋位置、前后期景观配套等都会影响房子的定价。”
“一些大盘的开发策略是先卖位置差的楼栋，后期推出的才是整个项目位置最佳、景观最好、最便捷或最安静的楼栋，价格自然不会一样。而且，大盘销售周期长，随着后期房价的不断上涨，加上新政后卖家将多出税费转嫁买方，所以二手房价格自然不敢高开。”武汉现代国民经济研究所所长王涛告诉记者大盘新房与二手房的价格会自然拉开，具体拉开多少要看房子情况而定。对于郊区房新旧房价差距大的原因，韩曙光也指出目前武汉的郊区盘新房供应量远大于二手房供应量，根据一般市场规律，如果新房供应量充足，新房价格高于二手房属于较正常的现象，购房者应该理性看待同楼盘新旧房价的差距。
不能粗看单价还要细算总成本
目前在市面上一些二手房源的挂牌价格让买房人有些看不懂，看似房屋状况差不多的房子，有的都会相差好几万甚至更多。其实，这种情况很普遍，因为在小区里的不同位置、同一幢楼的不同楼层、同楼层的不同朝向，都会影响房价。目前二手房价格评估多数采用的是市场比较法，即挑选多个与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做适当修正。对于购房者来讲，目前购买二手房就不能只看单价便宜，还得细算出总的购房成本后去进行比较。
龚女士在2009年用75万在光谷区域购买了一套100平米的房子，现在她将这套房子以90万的价格挂牌出售，就需要全额征收5.22万元的营业税，往往这部分钱都会转嫁到买房者身上。新政前后买同样一套二手房，费用倍增。用信诚伟业经纪人小胡的话说，“现在市中心随便购买一套100平方米左右的二手房，如果是还未满5年转手交易的，税费都要六七万元。”从表面上看，不管是买新房还是二手房，买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中，卖家会将包括二手房个税、营业税等费用转嫁给买家，最终的结果是导致购房成本大增。
谁都想买到价格便宜性价比又高的房子，而往往便宜却没有好货。记者在一些二手房交易网上看到，不少同小区二手房房源挂牌价都差距非常大，仔细分析不难发现一些底楼、顶楼、面积过大、户型有缺陷的二手房价格才会偏低，所以购房者买房不能粗看价格还要综合评估房子的实际价值后再出手。
本报记者 马飞点标签看更多好帖
更新于& 14:09
今天，杭州市二手房交易监管服务平台正式上线一周年。这一年里，二手房源哪里的选择余地最为充足？哪个区块的二手房卖得最快？哪家中介机构签约率最高？一起了解一下吧！挂牌总量分析1二手住宅房源主城区供应总体较为稳定每月新增挂牌二手住宅房源套数、签约套数及二者比值截至日，二手住宅已挂牌未签约房源约1.6万套，按最近六个月的月均签约套数计算，供销比约3.8：1。房源供应的相对稳定，给了购房者较好的选择余地。从每月新增挂牌房源情况来看，近几个月主城区每月新增二手住宅挂牌量维持在5000套左右，与当月二手住宅签约量的比值在1.1:1至1.3:1之间波动，供应与消化的关系较为稳定。2二手房源西湖区选择余地最为充足各区块可售挂牌房源量占比挂牌房源分城区来看，截至日，主城区挂牌房源中，西湖区套数占比最大，为20.8%；江干区套数占比17.3%，位列第二。未来随着城东开发的继续深入，新建商品房小区不断交付使用，江干区挂牌房源占比预计将继续提高。之江二手房市场，挂牌房源最少，占比仅2.4%。3挂牌房源朝晖、九堡板块最多热门小区二手房供应套数分板块来看，朝晖挂牌房源套数最多，为788套；九堡、滨江区政府地块位列二、三位，分别为688套、623套。从小区来看，下沙的保利东湾挂牌房源套数最多，为116套，其次为半山田园板块的绿城西子田园牧歌，共89套房源已挂牌未签约。所属商圈挂牌套数总面积（㎡）朝晖78898011.99九堡688滨江区政府地块623下沙沿江东617三墩59593488.35丁桥47470166.26竞舟457之江40788246.62潮鸣37550139.19古墩37085262.11热门板块二手房供应量挂牌结构分析1挂牌房源近九成是住宅，商业较少期末主城区挂牌房源类型结构截至日，从主城区挂牌房源类型结构来看，住宅房源为绝对主力，面积占比87.7%，商业房源面积占比12.3%。2挂牌房源面积段涵盖较广二手住宅挂牌房源面积段结构从面积来看，截至日，已挂牌未签约住宅房源中，90平方米以下户型合计占比约六成，虽然占比较大，但由于这个面积段需求也较大，因此房源供应依然紧缺；60-80平方米房源占比16.5%。90平方米以上房源中，120-140平方米房源占比较多，为12.3%。3总价150-350万元房源合计占比超五成二手住宅挂牌房源总价段结构从总价结构来看，150-350万元的房源合计占比超五成，其中，150-200万元的房源占比13.2%，200-250万元的房源占比14.5%，250-300万元的房源占比14.6%。结合9月二手住宅签约总价结构来看，100万元以下、100-150万元和150-200万元房源签约占比明显高于可售挂牌总量占比。4次新房源挂牌占比超四成已挂牌未签约二手住宅中次新房、老小区房源占比已挂牌未签约二手住宅中不同建筑年代房源占比截至日，主城区挂牌二手住宅房源中中，次新房（建筑年代为2007年以后）占比为42.4%，老小区占比为57.6%。建筑年代在年之间的房源合计占比接近八成，是主城区二手住宅挂牌主力。签约周期分析1下沙二手房卖得最快各区块二手住宅平均成交周期及成交均价根据平台上线以来主城区二手房挂牌、签约数据统计，主城区住宅、商业房源从挂牌到签约的平均周期分别约为33天、39天，商业签约周期比住宅略长。分城区来看，滨江区住宅签约周期最长，为43天，下沙住宅签约周期最短，为27天。签约周期与住宅价格水平有一定关系，平台上线以来，下沙二手住宅签约均价约2.1万元/平方米，为各区最低，上城区二手住宅签约均价约3.6万元/平方米，为各区最高。2适合刚需的房源最容易成交不同面积段二手住宅平均签约周期不同单价段二手住宅平均签约周期不同总价段二手住宅平均签约周期对主城区二手住宅签约周期分面积、单价、总价进行统计，可以发现单价、总价越低，面积越小，则签约周期越短。其中，户型面积小于90平方米的二手住宅平均签约周期约31天，90－140平方米二手住宅平均签约周期约36天，140平方米以上二手住宅平均签约周期约41天；均价2万元/平方米以下的二手住宅平均签约周期约25天，均价2－3万元/平方米的二手住宅平均签约周期约31天。3中高端房源成交周期较长各中介机构代理的二手住宅平均签约周期及签约均价分中介机构来看，业务量排名前十的中介机构代理的二手住宅平均签约周期普遍在30天左右。其中，我爱我家代理二手住宅平均签约周期约33天，华邦代理二手住宅签约周期约35天。绿城置换由于业务集中在中高端市场，代理的二手住宅房源单价较高，相应地平均签约周期也相对较长，约为44天，签约房源均价约3.7万元/平方米，位居各中介机构之首。挂牌价上调情况1近两成二手住宅挂牌房源上调挂牌价各区块存在上调挂牌价情况的二手住宅房源占比从挂牌价格变动数据来看，随着二手住宅市场持续活跃，房东上调价格的现象增多。平台上线以来，杭州主城区挂牌二手住宅中，有19%的房源至少上调过一次价格。分城区来看，西湖区二手住宅挂牌价上调现象较多，22%的房源至少上调过一次挂牌；之江约12%的二手住宅房源上调过挂牌价，该比例为各区最低。2上调挂牌价的房源成交周期也拉长各面积段存在上调挂牌价情况的二手住宅房源占比分面积段、单价段、总价段来看，面积较大、单价或总价较高的二手住宅上调挂牌价的情况反而更多。其中，成交总价高于400万的二手住宅中，22%的房源至少上调过一次挂牌价，总价低于150万的二手住宅中，14%的房源上调过挂牌价。这与各类型房源成交周期有关，大面积、高单价、高总价成交周期较长，在房价出现变化的情况下，上调挂牌价的情况也就较多。同时，上调挂牌价又反过来拉长了成交周期。挂牌主体分析1挂牌人主要是本地房东外地挂牌人属地排名从挂牌房源的房东属性分析，杭州本地房东占比86%，外地房东占比14%。杭州以外的挂牌房东属地以省内城市为主，其中温州、金华分列第一、第二位，省外城市中以上海、北京房东为主。从挂牌房源数量来看，96%的挂牌人只挂牌了一套二手住宅房源，没有出现同一个房东大批量挂牌房源的情况。2各中介机构挂牌、签约占比各中介机构委托挂牌套次占比及代理签约套数占比从中介机构委托挂牌套次来看，我爱我家占比约34%，其次为华邦、链家，委托挂牌套次占比分别约25%、24%。对比代理签约量来看，我爱我家代理签约套数占比约41%，较委托挂牌套次占比高出7个百分点；华邦代理签约套数占比约21%，较委托挂牌套次占比低4个百分点；链家代理签约套数占比约14%，较委托挂牌套次占比低10个百分点。来源/市住保房管局编辑/陈阳希版式/陈阳希来源：杭州发布
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不管是对于买房人还是卖房人来说，当终于下定买房或卖房决心，开始浏览各大房产网站或者前往楼盘咨询时就会发现：同一地段甚至同一小区的房子价格往往会有天差地别，蓝瘦香菇，那么，造成这种价格差异的原因都有哪些呢?
“楼龄”问题
说是“楼龄”，确切一点说，应该是房屋的产权期限，简单解释就是，我们买的房子都会有“七十年”或者“五十年”的产权限制，而对于同一地段的房子来说，如果房子越新，那么房价自然会高一些，毕竟老房子很可能面临产权将至的局面，虽然国家有规定“产权到期后可自动续期”，但具体的细则仍为出台，所以说“楼龄”较老的房子对比新房来看，在楼市的竞争力就小了很多，毕竟要面临的风险也就更大，价格自然也就低了下来。
污染源问题
说到污染，确实是一个无法忽视的问题，一个小区周边的污染源主要包括噪音污染(车辆、人流、施工、闹市等)、灰尘污染以及异味污染(餐厅、烧烤摊、垃圾站等)等，为了避开污染源，要尽量选择离外围主干道稍远一点的房子。
举个例子来说，现在很多小区都会设置有底商，如果底商开设了餐厅或者一些其他娱乐场所，肯定会给底商所在的楼内居民造成影响，尤其是邻近这些地方的房源，价格肯定会比小区其他的房源价格要低。
再比如，现在的小区大多配有相应的车位，住宅小区还会配有运动场、儿童游乐区、老人活动区等。如果不希望一到傍晚就有大爷大妈在你家楼下跳舞什么的，就尽量远离一些活动中心，而远离这些地方的房源肯定比临近这些地方的房源价格要高。
都已经定好地段和小区了，还要看交通?当然!不仅要你看家离你上班有多远，还要看出入小区绕不绕。交通没看好，这对于上班族来说简直是劫难。
房屋朝向问题
房屋朝向好坏能直接影响居住着的心情，毕竟采光性好、通透性强的房屋住起来舒适度高，人人都想要。所以，主活动区朝南的房屋和朝向不好的房屋是存在价差的。另外，没有房子是十全十美的，购房者要根据自己的习惯来选择，如果购房者认定的主活动区是卧室，那么卧室朝向好就可以;如果认定客厅为主活动区，那么客厅朝向好就可以。
邻近景观问题
我们经常看到有些房产会打出“河景房”、“湖景房”之类的广告，但实质上能享受到这些景观的房源是少之又少，而这些房源的价格在整个小区也是鹤立鸡群。
楼层是如何影响房价的?具体来讲，多层≤6层，只需要设立一个楼梯间，一梯两户，公摊小。12-18层的高层，每增加一个电梯，与之配套的电梯间、管道井、电井等，也都需要增加。18层以上，要设置防烟楼梯间，19层以上，按照一类防火建筑类型要求，需要两部防火电梯和两个防烟楼梯。楼栋超过100米，由于消防云梯只能到50米的高度，因此，需要设置避难层。
除此之外，楼层价格还会受到视野、日照、噪音等的影响。楼层越高，价格越贵，但顶层和底层价格比较便宜。35层或者35层以上的超高层，20-30层价格最贵，再往上，价格也越来越便宜，这主要和人们的心理因素有关，毕竟，太高不够接地气，感觉重心不稳。此外，楼层数中带6或者8的，价格也会稍高，而遇到带4的楼层，价格也会稍便宜。
开发商品牌问题
对于同一地段的小区来说，往往开发商名气越大小区价格越高，虽然说，名气并不等于楼盘质量，但出于人们对于大品牌开发商的信赖，大多数购房者仍会将品牌开发商列为首选，买房的人多了，楼盘的价格自然而然就上去了。
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今日搜狐热点同一小区房价为何差距这么大？买房卖房都要知道的常识同一小区房价为何差距这么大？买房卖房都要知道的常识诸葛看房百家号购房人在看房选房过程中，需要确定购房区域和小区，因为不同区域不同小区之间的房价有差异，不过买过房的人都知道，同一小区房价也会有差异，为什么会这样呢？融360房贷君（fangdai）认为，房价主要受以下几种因素影响。1、楼座位置同一小区里的楼位于不同的方位，有的临近街道、公园，生活环境相对嘈杂些，有的位于小区中心位置，安静很多，购房人普遍会选择环境安静的楼，需求量大，这些位置由于很抢手，价格自然就高一些，而那些环境嘈杂、挨着街道、市场的楼价格会相对低一些。2、税费高低影响小区房价的另一个重要因素就是购房税费，我们知道，买房要交契税等税费，尤其是二手房，在房屋交易的时候，普遍购房人承担的税费更多一些，如果买房人跟卖方协商双方共同承担税费，买房人很有可能将自己交的那部分税费，加到房价中，因此买卖双方承担税费的多少在一定程度上影响着房屋总价。3、房屋房龄房龄也是影响房价的一个因素，除去大城市中心地区的“老破小”，对于同一小区房子来说，房子越新，房价越高，因为，从贷款的角度看，银行会考察房龄，房龄越大申请贷款的难度越大，购房人会考虑贷款申请的问题，尽量选择房龄小的房子，老房子相比新房竞争力小，价格自然就低一些。4、房屋朝向同一栋楼里的房子朝向也不同，采光好、通透性好的房子居住舒适度更高，朝向好的房子更抢手。建议买房的时候还是要根据自己的需求来，如果主活动区是卧室，那就偏向卧室朝向好，如果主活动区是客厅，就偏向客厅朝向好。5、房屋楼层楼层的高低影响到室内采光和视野开阔度，通常6层以下的楼会设立一个电梯间，一梯两户，公摊面积小。12-18层的高层，每增加一个电梯，与之配套的电梯间、管道井都要增加。18层以上的要设置防烟楼梯间。一般来说顶层和底层、楼层中带4的价格相对便宜，另外有供暖、供电设备的那层也会便宜些。从消防安全的角度考虑，消防梯最高能到50米，因此高层中达到一定高度后，越高的楼层价格越便宜。6、房屋户型同一小区有不同的户型，好的户型会受到购房人青睐，价格也会高一些。从功能区的角度看，客厅面积、采光，餐厅的独立性，厨房采光、布线合理性，以及卫生间干湿分离、通风性、卧室私密性、采光都会影响户型的好坏。具体来说如下：客厅层高为2.7米的话，25-35平方米被认为是普通住宅的客厅应有的合适面积。餐厅与客厅最好相连彼此相望，但彼此分开，保持独立性。厨房要有通风口，保证油烟不会影响其他生活区。卫生间淋浴和马桶分开到两个小空间，做到干湿分离。卧室中，主卧面积大于12平米，次卧为10平米为佳。如果主卧带上卫生间的话，面积在14—17平米为最佳。7、小区内交通大型社区对于交通的体现较为明显，同一小区里距离公交站、地铁近的楼价格一般稍高些，毕竟居民对于绕行带来的影响不能忽视。8、开发商品牌同一小区，开发商可能会不同，大品牌开发商建设的部分价格会相对高些，购房人出于对开发商口碑的信赖，多会选择品牌商家，买的人多了，价格也高上去了。融360房贷君提醒大家，购房人如果资金有限，要注意权衡各个因素，尽量满足更在意的一点。比如家里有老人的要注意楼层、电梯，年轻人在意交通、房屋各功能区的独立性。人无完人，买房子也是如此，总会有不尽人意的地方，要懂得取舍，适合自己的才是最好的。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。诸葛看房百家号最近更新：简介:给你带来最专业的楼市分析。作者最新文章相关文章}