一梯两户、两梯四户哪个好？千万别被忽悠！ - 房天下买房知识
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一梯两户、两梯四户哪个好？千万别被忽悠！
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[摘要]想必大家都听说过梯户比，现在买房，很多朋友都知道要问问梯户比，却总有人了解得不够透彻。以至于不少人认为一梯两户和两梯四户一样。其实不然，那么一梯两户、两梯四户哪个好？今天小编就为大家详细介绍一下，大家千万别被忽悠！
想必大家都听说过梯户比，现在买房，很多朋友都知道要问问梯户比，却总有人了解得不够透彻。以至于不少人认为一梯两户和两梯四户一样。其实不然，那么一梯两户、两梯四户哪个好？今天小编就为大家详细介绍一下，大家千万别被忽悠！梯户比类型有哪些？1、高梯户比高梯户比大多都出现在商住房中，梯户比能达到三梯十户、四梯十二户，甚至更高的就属于高梯户比了。一般这种情况常出现在小产品楼栋上，每层的户数多，户型小，户型质量参差不齐，其中户型奇怪的也不少。2、一般梯户比一般梯户比是市场上较为常见的类型，包括两梯四户、两梯六户、三梯八户等，从质量和价格两方面而言，还相对较好，颇受市场上购房者的欢迎。3、低梯户比市场上少数高质量社区能达到一梯一户、一梯两户的比例，而且这种低梯户比一般以板楼的形式出现。住户平常生活方便舒适，楼栋占地面积较大，价格也偏高。什么是&一梯两户&？一梯两户的房子就是，一个楼层里面只有一栋电梯，一层里面住了两户人家，这种户型的房子通常比较矮。1、一梯两户优点楼栋户型设计的好，两户都可以达到南北通透的效果；电梯少，相对公摊面积就少，同时坐电梯人少，日常生活方便。2、一梯两户缺点有两个电梯，若一个临时维修，可乘另一个，只有一个电梯，如果发生这种情况，对高层住户来说就是个大问题了。什么是&两梯四户&？两梯四户的房子是指一栋房子里面有两部楼梯，每一层楼里面有四户人家，现在很多人都在采用这样的建筑。1、两梯四户优点两梯四户的优点就是价格更便宜，因为是两部电梯，所以当其中一部在维修时，还有备用电梯，这样对于高层住户来说就更有保障、更方便。2、两梯四户缺点户型没有一梯两户的住宅楼好，有些户型的条件就相对来说比较差；其次，两部电梯使得公摊面积增大直接导致低，不划算。两梯四户与一梯两户有啥区别？请注意，两梯四户与一梯两户有本质区别。后者指的是每层有两户住宅一部电梯。虽然比值一样，但由于住宅套数增加，实际住宅户型设计会大受影响。简单说，一梯两户的楼栋，每一户都可以做成南北通透户型，而两梯四户的房子无论是工字设计、田字设计、品字设计还是新的蝶式设计，都无法保证真正的采光通风。关于一梯两户、两梯四户哪个好以及梯户比类型的相关信息小编就为大家介绍到这里了，如果你还为选择什么样的梯户比烦恼，希望小编总结的这些知识能够为您带去帮助。
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蕲阳新区的房子好么？
本人去看过蕲阳新区的房子，公滩面积少，房子还蛮大，就是不知道什么原因，蕲阳新区还有那么多现房没卖出去，很多人都不清楚，不知那里是不是还建楼，还有那地方好不好，想咨询下蕲阳新区附近的朋友，想了解下情况，谢谢了！
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我也在大量，你去那边价格如何呀？告知下来自: Android客户端
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我也在大量，你去那边价格如何呀？告知下
3280起步价，这价格大概都差不多，我主要是想了解下其它方面的，比如质量方面．还有那里的地基以前是田，还是山
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按价格说···是合理！不算高！质量还是次要···主要看边配套设施怎么样！
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按价格说···是合理！不算高！质量还是次要···主要看边配套设施怎么样！
对的，你说的也很有道理，配套设施暂时还看不出，现房是一期，二期还在建，周边有思源学校和实验中学，我也主要是看到了有实验中学这块，所以才考虑这里的　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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蕲阳新区也要3千五啊
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游客 27.16.34.x 发表于
蕲阳新区也要3千五啊
蕲阳新区现在要3500吗
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胜者为王_QWHG 发表于
你说的是环建房吧
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是蕲阳新区的房子
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&&&&&正文一梯两户的房子和两梯四户的房子有啥区别？看看这三点就明白了！ 20:48
最近，有个读者给三刻留言说，他最近一直都在各个售楼部转悠，想着赶紧买一套房子。但是，看了几个售楼部发现都不是特别满意，好不容易发现了一个还不错的楼盘，就深入了解了一下，结果在谈到户型时，他的购房热情一下子被浇灭了。因为他在看房之初就明确告诉售楼小姐，他只想要一梯两户的房子，可现在这个楼盘的售楼小姐却告诉他：一梯两户的房子因为不好卖，所以开发商没有盖，反而修建了大量的两梯四户的房子。那么，这个读者就开始纠结了，到底是继续坚持寻找一梯两户的房子，还是选择听从售楼小姐的推荐，选择两梯四户的房子呢？更重要的是，一梯两户的房子究竟价值几何？难道真的不如两梯四户的房子吗？事实上，三刻觉得这种选择纠结恐怕也是许多购房者都会遇到的，因此咱们今天就来集中说一下，看看到底是一梯两户的房子划算，还是两梯四户的房子值得买？首先来说居住的体验感。一梯两户的房子一般都是南北通透的，厨房有窗户、阳台也有窗户，十分有利于通风。尤其是厨房做菜的油烟味，可以很快散出去。另外，洗的衣服也能够很快晒干，非常方便。更重要的是，一梯两户的房子只有一个邻居，较为安静。而再看两梯四户的房子，在每一层的布局基本上就是“器”字型结构，普遍的格局都是不同住户的厨房正好对着另一个邻居家的阳台。
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来源：北京时间蕲春——医圣故里因李时珍而享誉中外 李时珍14岁中秀才后三次乡试不第遂绝意功名，弃文从医 成千古名医皆‘变’字使然三图三看蕲春区域划分图：一核七片河西 新区老 城 区黄色——经济开发区旧城拆迁紧锣密鼓核 心 区李时珍 医药港新区建设如火如荼 蓝色——居住生活区 热点区域：老城区、核心区；城西南 生活区独山 生活区 经济 开发区楼市版块图：三足鼎立开发区：大盘频出老城区：小盘扎堆老城 区以楼市热度来考量商业圈层图：泾渭分明核心商圈：根深蒂固汽贸 城核心 商圈建材 城 医 药 港专业市场：日渐兴起以商业发展潜力来看成于商 累亦商蕲春市场调研分析报告2014年4月目 录&& 蕲春市场概况| 蕲春城市基本概况| 区域住宅市场分析| 区域商业市场分析城市区位：‘中三角’中心地带蕲春地处湖北东部，北倚大别山，南临长江。水陆交通便利，四通八达，与武汉、合肥、南昌等省会城市同属一小时城市圈。京九铁路 沪蓉高速公路 长江黄金水道 一小时城市圈 大别山腹地公路 鄂皖等级公路 横贯全境 ，交通优势明显城市概况：百万人口大县、文化底蕴深厚蕲春版图面积达2398平方公里，总人口约一百万左右。共分为15个乡镇办以及2个省级开发区，即蕲春经济开发区和李时珍医药工业园区。 根据本案所处区位以及乡镇分布情况来看，本案能够辐射的乡镇为： 彭思镇：人口约5万人； 横车镇：人口约10万人； 株林镇：人口约5万人。 辐射人口约80万人（不含漕河16.2 万人）城市特点：人杰地灵，资源丰富? 自古人才辈出，为医圣李时珍故里，也是著名的教授之县； ? 旅游资源丰富，文物古迹、风景名胜遍布，文物保护单位多达80多处； ? 矿产资源丰富，已探明的矿产资源达30多种，石英石储量居全国之冠； ? 物产资源丰富，蕲春四宝享誉全国，蕲春珍米也为全国七大名米之一。蕲春县城总体规划：一核、两轴、七片蕲春县城市定位：国际健康养生之都、全国中医药科研生产基地、鄂东现代化工商宜居城市。一核：城南新城核心区，主要承担 行政办公、文化娱乐和商业金融等 功能； 二轴：横轴为城市中轴线，串联城 南新城和河西新区；纵轴为蕲阳大 道至豁口路串联老城和新城； 七片：老城生活片、城西生活片、 城西南生活片、独山生活片、李时 珍经济开发区、李时珍国际医药港、 河西新区。总体发展思路：南扩、西拓、北优、东控蕲春县城交通规划：八纵八横的交通网络蕲春县城中轴线的兴建无疑为蕲春的发展定了一个总纲，一横一纵的两大轴线不仅 使得县城迅速扩容，也让各项规划变得有的放矢。蕲春的交通规划成棋盘状，脉络 清晰，四通八达，未来将会极大的促进县城的发展。此交通规划图属远景图 在 建 在 建 在 建目前交通已形成体系的仍只有老城区，经济开发区以及城南新城 仍在建设中，短期来看，县城的 交通优势并不能完全体现。发展现状：开发区面貌焕然一新、产业集群初具规模2009年建设中的工业园区 2009年建设中的李时珍 大道工业 园区开发 区蕲春以弘扬李时珍文化为契机，大力实施‘药企联 动、药旅联动’战略， 短短四年的时间，李时珍 大道已焕然一新，两个工业园区也是成果斐然。其 中李时珍医药港园区已形成医药产业园、节能灯产 业园、陶瓷产业园、低碳经济产业园、农产品加工 园等‘一区多元、]多点支撑、多极带动’的格局。 进驻企业已达百余家。经济状况：增长稳定，发展势头良好蕲春县近五年经济发展状况：经济增长小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%房地产发展状况萎缩 停滞 稳步发展 飞速发展蕲春近五年GDP都保持10%以上的增幅，房地产也确实处于蓬勃发展时期经济状况：城镇人均可支配收入持续增加蕲春县人居可支配收入状况：蕲春近五年人均可支配收入不断增加，消费能力的增强将使得居民对住宅 品质的要求越来越高。经济状况：固定资产投资呈跨越式增长近五年固定资产投资总额状况： ? 城区改造 基础设施建设, 城市环境改善； ? 开发区兴建 入驻企业厂房建设以及业设备购置等。 蕲春县固定资产投资近五年的平均增长率达45%，这对房地 产市场的发展来说是一个利好。蕲春房价：步入恶性竞争，以价换量期过去十年，是中国 房地产业迅猛发展 的十年，蕲春房价 自2008年起发生第 二次飞跃，到2010 年房价基本稳定， 呈小幅增长状态， 年增长幅度在10% 左右，实际上是低 于蕲春县GDP增幅 的。因此，从短期 来看，蕲春房价不 会出现大起大落的 局面。宏观环境小结? 交通区位优势明显蕲春县地处鄂东边陲，北依大别山，素有‘吴头楚尾’之称，历为水陆交通要冲，商品集散中心；? 自然资源得天独厚不仅物产丰富，而且矿产资源种类繁多，文物保护单位也是遍布，每年能吸引大量的中外游客，促 进经济的发展；? 城市规划格局初显蕲春县政府为蕲春的发展作出了详细的规划，城市的格局也初步显现，随着城市建设的不断深化，整个城市的面貌也是正逐渐改善，有利于房地产业的发展；? 经济发展势头良好近五年蕲春的经济每年都以超过10%的速度迅猛发展，为房地产业的发展提供了强有利的经济支撑；? 房地产业蓄势待发城市化进程的加速、大量土地流入市场、经济运行状况良好等因素已为房地产业的发展提供了有利 的支撑。蕲春楼市概况版块分布：呈三足鼎立的局面核心区开发区城北区项目档次一般较好较好项目品质 项目体量较好 较小 高于县城 均价较 较大 高于县城 均价很好 较大 与全市均 价相当老城核 心区 3800元/ 平米销售均价区域价值很好较好较好蕲春楼市概况商品房供应量：近两年集中放量，呈井喷之势在售未售楼盘19个，共计308万方 未售 在售蕲河金岸15万22万方御景湾7万 国际新城20万 金色家园30万中央城20万 世纪华城32万112万方凤凰世家10万棕盛商业广场18万国际新城6万卓达天下5万 城市花园13万香格里拉32万106万方城市新居3万 福星小区2万 东郡壹号16万翰林华府5万首府壹号40万68万方畔山华府16万中天国际20万蕲春楼市概况还建楼供应量：伴随着新区建设、旧城改造放量激增新区建设导致还建楼的供应量大增，将原本就有限的客群再次稀释松树岗20万 梅家塘13万三合铺13万桂花园25万六方小镇7万蕲阳新区12万八斗地小区付畈社区9万 十里畈小区杨树畈小区蕲春楼市概况地址漕河镇付畈居委会 漕河镇南门畈居委会 漕河镇罗州城大道西侧 漕河镇芝麻山蕲太路东侧 漕河镇十里畈社区 漕河镇吴庄居委会 漕河镇独山村 漕河镇枫树林居委会 漕河镇枫树林居委会 漕河镇大河口村 漕河镇枫树林居委会 漕河镇豁口社区 漕河镇豁口社区 漕河镇芝麻山村 漕河一路与齐昌大道 漕河镇七里桥 漕河镇大河口村 漕河镇大河口吕凉巷 漕河镇夏漕村 漕河镇夏漕村 漕河镇夏漕居委会 漕河镇南门畈社区 漕河镇南门畈3组 漕河镇七里桥土地供应量：楼市的繁荣、城市的扩建使得楼王 频出，尚余约40万方建面的成交地块未开发。项目名称商住小区 住宅小区 住宅小区 商住小区 翰林华府 东郡壹号 国际医药港 住宅小区 住宅小区 国建公司 凤凰世家 商住小区 商住小区 商住小区 龙泉国际新城 城市新居 教职工住宅 李时珍酒厂 赤东中央城 金色家园 建材装饰城 常宏花园小区 鑫源小区 万豪大酒店开发公司湖北永欣置业 湖北朋泰 湖北德茂兴 湖北省谊嘉 李时珍国际医药港 李时珍国际医药港 华罗利置业 华罗利置业 蕲春城投置业 蕲春中耀 湖北首信 湖北首信 湖北福万家 湖北福迪城乡建设 湖北新居置业 湖北正德 湖北弘宇 湖北赤东 杭州申基置业 湖北中再生 湖北永欣置业 湖北万豪郦晶占地面 容积 成交价格 拟定建筑面 拟定 签订日期 积（公顷） 率 （万元） 积 楼面地价4.37533.723 1.3 0.844 4...765 4.14 0.91 0.1 1.68 5..3 0.733 2.8 3.5 4.33 3.45 2.06 3 3 2.5 3 3.5 3.5 4 4.5 3.5 2.8 2 3 3 3.89 1.8 2 3.8912600
57181312594.244 00.59 308..41
.95 82.8 .4
43.4 .23960 995 498 417 300 462 318 625 754 300 600 525 515 594 960 455 536 312 714 747 237 417 375 250
840.216 794.26 .23 628 .5 1266蕲春楼市概况楼市去化率：年去化率不足30万方2010年底至2013年县城已售罄项目的分布图如下：12个楼盘共计73.5万方东方名居6万 常宏花园4.5万美景国际新城17万信达步行街6万 东方花园14万万豪公馆3万鑫源小区2万万豪郦晶苑6万 城市花园7万东郡壹号2万福星小区5万 香格里拉一期1万蕲春楼市小结? 呈蓬勃发展的态势，竞争日益激烈蕲春楼市自2010年起迎来新一轮发展，外加城市建设也在大张旗鼓的 进行，都刺激了土地市场的繁荣，近三年，仅漕河镇就有24宗土地拍卖， 释放的建筑面积达180多万方，即使按照每年40万方的去化速度来计算， 仅新拍成交的地块，便需要5年才能完全去化；? 三足鼎立的局面短期内不会改变蕲春楼市呈现出三足鼎立的局面，分为老城核心区、城北居住区以及李时珍经济开发区三个版块，根据城市的总体规划，城市将沿着蕲阳大道南向发展，老城核心区将在相当长时间内仍是县城楼市的标杆，李时珍经济开发 区规划为工业园，长期来看，会促进一街之隔的老城区的楼市发展，自身发 展潜力有限；随着城北区基础设施的不断改善，大盘纷纷进驻，未来可能会 异军突起。老城核心区楼市分析老城核心区楼盘分布1、万豪郦晶园 2、卓达天下 3、龙泉国际新城 4、香格里拉新城 5、棕盛商业广场 6、信达步行街 7、福星小区二期 8、翰林华府 9、首府壹号54 6 7 9 8 321核心区楼盘信息统计表项目名称 卓达天下 龙泉国际新城 万豪郦晶园 信达步行街 香格里拉国际 新城一期 福星小区二期占地面 总建筑 积（㎡） 面积(㎡） .7
43524 (仅建了 一栋楼) 17231物业 形态 小高层 高层 高层 高层 高层 多层、小 高层 高层主力户型 （㎡) 88-129 109-121 128-145 99-146 134、 147 123、 125 105— 124 ——均价（元/ ㎡） 约3900 —— 去化率（%） 约70% 前期登记 售罄 售罄卖点 地段、品质 地段、品质 品质、四星级酒店 地段、商业150872500售罄品牌、城市综合体4436约3700预定地段、教育翰林华府 0 0高层390070%教育首府壹号高层——前期登记教育、规模、品质典型楼盘分析——万豪郦晶园占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构15000㎡ 60000㎡ 七里桥大转盘处 3.57 41.5% 470 88－129㎡ 2011年均价3500元/㎡ 日 高层（两梯4户、一梯3户） 四星级酒店 3华锦阁 4雍锦阁 5至尊阁 2荣锦阁1贵锦阁产品分析——2010年横空出世，树蕲春标杆3华锦阁 4雍锦阁2荣锦阁 1贵锦阁? 项目于2010年面世，正值房地产复苏之时，蕲春楼市竞争相对较弱，城区仅有几个新建楼盘，此 盘的推出算是占尽天时；四星级酒店5至尊阁? 项目地理位置优越，位于李时珍大道与蕲春大道交汇处，算是蕲春的门户，周边配套相对齐全，交通便利； ? 物业形态规划为1栋蕲春唯一的四星级酒店以及5 栋19层的高层住宅，外立面采用新古典主义风格， 看起来大气厚重，品质彰显； ? 其中2—3栋为2梯4户，其余为1梯三户，主力户 型为2房、3房，面积区间为99—130平米，也有 少量4房、5房等大面积房型以供选择。户型 2*2*1 3*2*1 3*2*2 4*2*2 4*3*2 5*3*3面积(㎡) 99-111 114.91 120-130 159.7 178.68、190.54 217.6、223.99套数 180 85 180 19 10 5配比 37.58% 17.75% 37.58% 3.97% 2.09% 1.04%销售分析120平99平? 主力户型在设计上也是可圈可点，99平米的户型方正实用，卧室皆朝南，双阳台设计；120 平的三房也有诸多亮点，如：双阳台设计、主卧270度观景。当然，厨卫相连也略显突兀； ? 本案于日开盘，开盘后，打出了‘2小时售罄，演绎蕲春楼市传奇’的广告， 虽然有夸张之嫌，但80%的去化率应该是达到了的，项目开盘均价为3000元/平米，2011年 尾盘销售均价拉至3500元/平米。典型楼盘分析——信达步行街占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构12000㎡ 60000㎡ 漕河大道与漕河二路交汇处 5 18% 360 84－146㎡ 均价3800元/㎡ 2011年12月 高层（两栋24层、一栋15层、一栋14 层）产品分析? 本案与万豪郦晶园同为2010年推出，虽然 项目所在地要比万豪更靠近商业区，但在1栋24层昭示性以及档次上并不如郦晶园； ? 物业形态规划为4栋高层，底商为3层，4 层以上为住宅；3栋16层2栋24层? 户型两房、三房、四房皆有，且比例相当， 1、2梯为两梯四户，3、4梯为一梯三户； ? 项目因靠近核心商业区，周边配套齐全，4栋15层主要地段及配套，因此，产品在整体设计只能算中规中矩，并无特别之处。销售分析户型面积(㎡)套数配比如图，本案在户型配比上，不仅将2房面积控制在了90平米以下、3房面积控制在了 100平米以下，而且四房的改善性住房所占 的比重也相当大，在2010年的蕲春可谓大2*2*1 3*2*1 3*2*2 4*2*284.97 95.76 112-116 126-14672 72 108 10820% 20% 30% 30%胆尝试。? 本案于2010年底面世，共360套房源，价格从最初的3000元/平米涨至后来的3800元/平米，2011年底1—3栋约270余套房源基本售罄，因其预售许可证一直未能如期办理，导致部分客户流失，可能也拉长了它的销售时间； ? 通过两个典型的热销楼盘的比较不难发现，虽然两个楼盘地段相当，但是产品在品质上有一 定差别，在户型配比上也是大相径庭，但并不妨碍两个楼盘在年的同时热销。这也在一定程度上反应蕲春当时的楼市处于上升阶段。典型楼盘分析——卓达天下占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构12791㎡ 45745㎡ 漕河一路与齐昌大道交汇处 3.57 30% 400 88－129㎡ 3800元/㎡ 日 小高层、高层一期二期产品分析? 本案地处蕲春新老城区连接中心，周边生4 35活配套齐全，交通路网四通八达，地理位 置优越； ? 项目由7栋小高层及高层组成，整个小区采 用的是人车分流的设计，外立面为现代简6 2 7 1约风格，外墙用的是面砖，彰显档次，窗户用的是彩铝双层中空玻璃，整个小区还 提供 24小时的太阳能热水供应。本案与之 前同地段的两个售罄的项目相比，在产品的品质以及附加值上都提升了不少；? 户型面积区间为87－133平米，以三房为 主，皆为2梯4户和2梯2户。产品分析户型 面积(㎡) 套数 配比如图，本案在户型配比上，3房占了主导， 而且4房也占了不小的比重，可见，本案主 打的是改善性住房。这也与本案的地段及 品质相符，旨在打造成蕲春的标杆。 131.44平2*2*23*2*287.08109-131162765%88%4*2*2132227%120.5平户型设计应该 说是一般，劣 势：面积过大、 过道过长、客 厅无阳台。 从户型图可以 看出，很多户 型都将客厅与 餐厅隔断，这 与五线城市的 生活习惯有关， 客户倾向于客 厅与餐厅分开。销售分析价格分析：价格表 从偷拍的价格表可以看出，11层小高层的表均价约 为3958元/平米，层差价为30元，而18层高层的表 均价为3928元/平米，层差价为20元；除去认筹优惠以及开盘优惠，实收均价约在3600元/平米。推货分析： 项目最先拿到预售的为4、5、6、7号楼，开盘共推 出138套房源。单就放量来说，并不算多； 销售分析： 本案加上1、2栋楼，可售房源也只有314套，但首 次推货也只138套，可见，蓄客情况并不理想；本 案共6个置业顾问，人均约十多套，开盘去化率约 在70%左右。典型楼盘分析——翰林华府占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构9636㎡ 49000㎡ 漕河一路与付畈大道交汇处 292 105——124㎡ 3800元/平米 日 高层（2梯4户）产品分析——书香门第，人文世家? 项目地处老城核心区，周边配套十分齐全，而 且紧邻蕲春新实验小学，教育资源可谓得天独 厚，为其主要卖点； ? 项目在规划由2栋28层的高楼组成，1－3层为 商业，3层以上为住宅； ? 共3个单位，2梯4户，面积区间在103-121平 米之间，皆是三房户型； ? 除了先天的区位优势外，本案在产品设计上算 是乏善可陈，并无太多的亮点。产品分析户型 面积(㎡) 套数 配比如图，本案仅四种户型，虽然面积各异，实3*2*2 3*2*2 3*2*2 3*2*2103.94 109.34 115.62 121.2496 48 96 4633.33% 16.67% 33.33% 16.67%际户型在设计上大同小异，仅两种布局，但在配比上，不难看出，故意将面积小的房型 数量增大，这也利于后期的销售，因为少了6 个平方，总价至少少了2万多。 115.62平103.94平优点：户型方正；明厨明卫；动静分区；超大阳台；主卧飘窗。 缺点：书房过小，实用性不强。优点：入户花园；双阳台设计；主卧飘窗；餐厅客厅区分； 缺点：入户花园过长；户型非正南北朝向，通透采光效果有限。销售分析项目于日开盘，一次性推出全部的292套房 源，折后均价约在3700元/平米，虽然网页上显示已售罄。但根据现场了解的情况来看，中低楼层的户型已售光，高楼层的通透户型部分也已去化，小户型的房型还比较充足， 去化率约在70%以上。本案与卓达天下在同期开盘（10月 2日），虽然卓达天下在规模、品质、便利程度、产品附 加值上都强于翰林华府，但无论从推货量还是去化情况来 看，翰林华府都要强于卓达天下，原因无它，与实验小学 近在咫尺。典型楼盘分析——福星小区二期占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格4436.2㎡ 17231.62㎡ 漕河一路农贸市场对面 3.9 30% 120 123㎡、125㎡ 3700元/平米开盘时间产品结构日高层（2梯4户）产品分析123平 ? 本案地处漕河一路，位于卓达天下与翰林华府之间， 由两栋17层的住宅组成，一二楼为底商，二楼之上 为住宅； ? 本案仅两种户型，面积为123和125平米两户，户 型比较单一，且面积较大，在核心区住宅均价都过 3800元/平米的情况下，总价拉得过高必然会导致 125.8平 目标客群缩少； ? 本案虽然坐北朝南，2梯4户，但因户型面积相当， 因此，本可以南北通透的125平三房，通透性无疑大打折扣；? 本案在推广上强调地段和教育，但正如其地段一样， 比较夹生，教育便捷度不如翰林华府，地段和产品 又比不上卓达天下；125平 123平125平 123平? 本案相当于是散开盘。典型楼盘分析——龙泉国际新城占地面积 规模 项目地址9010.7㎡ 56000㎡ 漕河一路与齐昌大道交汇处容积率绿化率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构290 108——120㎡ 预计价格在3800元/㎡ 未定 高层以及loft产品分析? 本案与卓达天下紧邻，由2栋22层的住宅以 及1栋9层的loft住宅组成，整体为欧式风格， 高层的1—4层为底商，5—22楼为住宅； ? 住宅为2梯4户，面积区间在108-120平米之 间，都为三房； ? 本案拿地价颇高，因此，做了四层的商业， 为蕲春之最，但反观地段更佳，商业氛围更 为浓厚的信达步行街，即使只做了三层商业， 二三层仍是空的，相当于商业还是失败的， 四层商业能否成功运营将是个问题；? 在产品附加值方面，能24小时供热，算是一个亮点。产品分析户型 面积(㎡) 套数 配比本案在户型设计上，全部为小三房以及大三 房，面积都控制在120平米以内，按照片区 3900元/平米的均价来看，预计开盘折后总价 基本在40万左右；3*2*2 3*2*2 3*2*2108.69 110.15 120.46、119.28、120.872 36 10829% 29% 13%受到地块面积过小这一先天条件的限制，户型在设计上有诸多局限性，导致大三房的房型 基本上是异型，且存在东西朝向的户型，相反，小三房的户型则更为方正合理。核心区楼市小结一、竞争态势日趋激烈，销售盛况一去不返? 2010年，蕲春县城在售楼盘不足十个，基本处于供不应求的局面， 而老城区凭借其先天的区位以及配套优势，楼盘的销售更是火爆， 香格里拉新城、东方花园、万豪郦晶园、信达步行街等楼盘的陆续面世，让核心区的住宅一路飘红，价格也是年年飙升；? 随着城市南扩方针的实施，核心区楼盘也是沿着漕河一路呈现出 多点开花的局面，竞争日趋激烈，仅漕河一路今年新开的楼盘就 多达四个。此外，40万方的蕲春第一大盘——首府壹号也在蓄势 待发，而卓达天下的二期工程也在筹备中，未来竞争将更加严峻； ? 从新开楼盘的推货量来看，卓达天下开盘仅推出138套房源、福 星小区120套房源直接散认购，开盘遥遥无期、翰林华府200推出 200套房源，推货量都是小幅多频，但从开盘后的推广情况来看， 都未打出开盘火爆的广告，可见，销售情况都一般。核心区楼市小结二、物业形态朝高层发展，产品品质大同小异? 因老城核心区土地有限，新推楼盘从体量上来看，普遍不大，大 都不超过6万方，而容积率颇高，便导致核心区楼盘的物业形态 逐渐朝小高层、高层发展； ? 新开楼盘所在区域，不仅是蕲春县城的行政服务中心、也紧邻蕲 春的核心商圈，商业氛围浓厚，也导致小区多以大型底商+高层 住宅的形式出现，如卓达天下和福星小区为二层底商，翰林华府为三层底商，龙泉国际新城为四层底商；? 就产品品质来讲，都大同小异，建筑密度大，采光通风效果不理 想，部分楼盘通过附加值来提升产品的竞争力，如卓达天下的24 小时热水，龙泉国际的24小时供热，但在地段为王的区域里，这些科技也仅能起到锦上添花的效果，对销售并不会起到太大的促进作用。核心区楼市小结三、户型以110㎡以上的大三房为主，针对高端客户在售楼盘户型配比户型 面积(㎡) 套数 配比2*2*2 3*2*2 3*2*2 3*2*2 3*2*2 4*2*290以下 100－109 110－119 120－129 130以上 130以上16 270 233 380 66 222% 27% 24% 38% 7% 2%如图，可以看出，本区域的房型以三房为主，约占到90%，而户型面积，则以110－130平米的 大三房居多，占到62%，按照折后均价3600元/平米来计算，总价基本在40万以上；核心区楼市小结四、推广主线明确，主打地段、教育，差异化从品 质诉求上体现开发区楼市分析开发区楼盘分布2 3 5 416 71、城市新居 2、城市花园 3、东郡壹号 4、东郡紫荆城 5、城市之星 6、中天国际 7、信达畔山华府开发区楼盘信息统计表项目名称占地面 积（㎡） 333总建筑面 积(㎡）
130000物业 形态 高层 高层主力户型 （㎡) 80-120 94－129 79－118均价（元/ ㎡） 00去化率（%）卖点东郡壹号 城市新居 城市花园售完 约50% 二期尾盘在售地段、李时珍医药港入口 地段、价格 规模、品质多层、 高层高层、 别墅 高层 高层信达畔山华府 中天国际 东郡紫荆苑 57333300 15950268－146 88－188 － －预计40%左右 一期预计去化 50% －规模、环境、城市综合体 规模、环境、城市综合体 地段、小区配套典型楼盘分析——中天国际占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构64324.3㎡ 204300㎡（商业7万方） 李时珍大道新会展中心旁 2.5 38.6% 8㎡ 均价3900元/㎡ 日 18—30层高层产品及销售分析? 项目位于李时珍经济开发区，受蕲春县政府的蛊惑拿 地，一举成为当时的地王； ? 因楼地面价过高，导致开发商将土地闲置三年，直到 相邻的地块，也就是畔山华府项目即将启动，才被迫 动工面世； ? 项目走的是高端路线，在规划设计上花了诸多心思，98 76 5产品的品质以及附加值在蕲春可谓独树一帜；? 项目紧邻4万平的人民广场、6000亩的森林公园、自然资源得天独厚； ? 项目为蕲春首个大型城市综合体，涵盖住宅、酒店、 商业等物业；? 总的来看，地理位置过于偏僻为项目的一个制约因素，项目于2013年元旦首次开盘推出7、8、9栋，又于春 节期间加推5、6栋，相当于2013年共推出200余套住 宅，去化率估计不到60%。典型楼盘分析——畔山华府占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构64937.3㎡ 161000㎡ 李时珍大道新检察院对面 2.5 36% 9㎡ 均价3800元/㎡ 日 别墅、高层产品分析? 项目位于李时珍大道东侧，属工业开发区，周 边行政单位汇集，生活配套相对不足；? 项目依山而建，背靠6000亩独山森林公园，自然资源优越； ? 项目体量达16万方，为城市综合体，由23栋 高层住宅和47栋依山别墅组成；? 除了1—2层底商外，小区还规划了4000平米的大型生活超市、四星级酒店、商业街、双语 幼儿园等； ? 主力户型的面积区间为76—146平米，小户型 算是其一个亮点，但四五线城市的客户接受度 还有待观察； ? 项目于11月9日开盘，折后的起价为3150元/ 平米，算是给了紧邻的中天国际一记重拳。去 化率约在50%左右。开发区楼市小结? 从开盘区楼盘分布来看，主要是沿着李时珍大道朝南向城市中轴线发展 ? 未来城市虽然是朝南发展，但此区域楼市的发展局限性会较大，一方面是背 靠独山，限制了区域东扩，另外，虽然区域紧邻工业区，但工业区的发展不 仅仅只对此区域楼市的发展起到支撑作用，对仅有一街之隔的城南区，也是 一个利好，相对来讲，城南区则对客户更有吸引力； ? 本区域的两个楼盘，都是走城市综合体路线，即社区配备了大型的酒店、会 所以及商业裙楼，与前两年的大型楼盘‘美景国际新城’走住宅为主的路线 则是大相径庭； ? 从工业区的建设状况来讲，应该算是起步阶段，很多规划都是处于蓝图阶段， 未来会有诸多不确定因素，对于已经启动的项目来讲，时不待人；? 未来相当长的时间内，将是畔山华府与中天国际之间的竞争，中天国际因地价过高，导致销售均价达3900元/平米，为蕲春之最，待畔山华府以折后 3150元/平米的起价入市后，中天国际紧接着打出‘1万抵4万’的优惠，认 筹优惠幅度也创了蕲春的纪录，竞争激烈可见一斑。城北居住区楼市分析城北生活区楼盘分布1、美景国际新城 2、申丰金色家园 3、凤凰世家 4、中央城 5、新八世纪华城 6、六方小镇 7、东方名居674 1 2 3 5城北生活区楼盘信息统计表项目名称占地面 积（㎡） 总建筑 面积(㎡） 物业 形态 高层 多层、 小高层 多层、 小高层、 高层 多层、 高层 高层 高层 －主力户型 （㎡ ) 98－136 93－124均价（元/ ㎡） 3000 －去化率（%）卖点东方名居 六方小镇售罄 －赤东品牌、价格 价格美景国际新城72896200000100－135350090%规模、舒适性金色家园 赤东中央城 凤凰世家 新八世纪华城 010 00086－139 73－118 108－128 －3800 － － －首期不足50% － － －规模、宜居度、地中海风情 赤东品牌、规模、城市综合体 景观、中央花园 新八品牌、规模典型楼盘分析——美景国际新城占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构72896㎡ 200000㎡ 蕲阳北路漕河政府对面 2.73 30% 5㎡ 2011年多层2500元/㎡，现小高层折后 均价3600元/㎡ 2010年10月 多层、小高层、高层产品分析——蕲春首个20万大盘? 项目位于城北生活区，2010年面世，体量达20万方，为当时的蕲春之最，规模效应明显，号召力强； ? 项目旨在打造成蕲春首个国际公园大社区，集多层洋房、小高层、高层建筑形态于一体，宜居性强，选择余地大；? 绿化景观也是小区的一个优势，整个小区采一期多层用欧陆风情的景观设计，精致小品贯穿全区； ? 一期为多层洋房，其余为小高层以及高层， 多层洋房于2010年底面世，用于试探市场， 回笼资金，当时均价约在2500元/平米。 ? 如今在售2栋高层，面积全部为128平米。 为1梯2户房型。产品分析——景观别致、日久弥新小区内部以多层为主，人居密度低、舒适性佳；一梯两户，宜居性 强。除了别致的景观外，小区内还配置篮球场、羽毛球场、老年健 身中心，生活配套十分齐全。新推户型：一梯两户压轴新品? 项目于2013年3月推出收官之作2号楼， 共3个单元，1梯2户，全部为128平米房 型，3房2厅2卫，共120户； ? 此房动静分区，功能齐备；双阳台设计；卧室带飘窗；缺点就是厨房为开放式，与县城居民的生活习惯相左； ? 目前楼盘的优惠约在15000元/套，折后 价格约在3500元/平米。? 二号楼推售将近一年，目前的去化情况并不理想，与前两年的火爆态势根本不能相 提并论，一个是面积过大，总价过高，二 是现在竞争异常激烈。典型楼盘分析——赤东中央城占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间64000㎡ 191070㎡ 蕲阳北路与京九大道交汇处 2.97 38.6% 8㎡销售价格开盘时间 产品结构预计开盘折后均价在3600元/㎡2014年元月 高层产品分析? 本案地处蕲阳北路与京九大道交汇处，属城910北居住生活区，为蕲春县楼盘开发的热点版76 3块，周边的交通以及生活配套还有待改善，整体环境一般；? 项目体量达20万方，为一城市综合体，商业 体量达3.2万方，涵盖酒店、商业街、会所等 等，住宅约17万方，由11栋19—33层的高118 54 1层住宅组成，面积区间为73—118平； ? 外立面采用现代风格，显得自然大气，但外 墙颜色并未搭配好，档次以及品质不够突显； ? 社区环境结合东南亚园林风情，为蕲春首家；2? 开发商为本土老牌建筑商赤东建筑，在蕲春 有很高的知名度，容易得到本土客户的认可。营销状况? 项目自2013年1月份开始蓄客，当 时免费领取vip卡，可享受开盘 5000元的购铺优惠，初定的是一期 1、2、3、5号楼开盘； ? 蓄客到13年十月份，则正式启动认116.77平87.35平109.35平87.35平筹，实施1万抵3万优惠，认筹优惠的幅度大幅增加； ? 2014年1月份开盘，仅推出2栋， 23层的住宅，2个单元，2梯4户，共160套房源。本次即将推出的三种户型全部为二房，虽然109和116的两种房型可改成三 房，但毕竟是靠空间花园改成，则实用性会大打折扣，客户接受程度成疑。典型楼盘分析——金色家园占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格90346㎡ 298804㎡ 蕲春新城京九大道沿线 3 30% 2㎡ 3800元/平米开盘时间产品结构日多层、高层产品分析? 本案紧邻美景国际新城和中央城，体量达30 万方，为目前蕲春体量最大的楼盘，但地理 位置却不如前两个楼盘，周边的道路交通也 亟待改善；? 项目由33栋多层、高层住宅组成，整个小区20 15 21 16规划为地中海的风格，极具异国风情； ? 小区规划了一个一万平米的中央景观区，为 项目的一大特色，但景观属于一个远景规划，后期变数极大；? 楼盘的排列为阵列式，多层的私密性受到影 响，户型面积在86—139平米之间，多为一 梯二户、一梯三户，可供选择的余地较大；1? 本区域属于群雄逐鹿的地区，项目在规划、体量、产品品质上都大同小异，卖点也相当， 价格无异是重点。营销状况户型 面积(㎡) 套数 配比项目于日开盘，仅推出5栋多层， 共92套住宅，蓄客将近一年，竞争态势可见 一斑。认筹优惠为1万抵3万、3万抵6万，开 盘折后均价约为3500元/平，去化率估计不足2*2*1 3*2*1 3*2*2 3*2*284.93 94.62 112.46 121.8924 24 10 2429% 29% 13% 29%50%。84平户型从大体上看 还算方正，都是 双阳台设计，但121平缺点也十分明显，如两房厨房远离 大门，三房过多 的浪费面积，诸 多死角等典型楼盘分析——凤凰世家占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格31767㎡ 102700㎡ 蕲春新城京九大道沿线 3 32.54% 729 108—129㎡ 未出开盘时间产品结构2014年元月高层、超高层产品分析7 1 2 3 9 8? 凤凰世家位于城北高尚居住区,总建筑面积达10万方,由2栋28层的超高层以 及6栋16层的高层组成； ? 项目紧邻蕲春县人民广场，自身更是打造了一个8000平米的中央花园，绿化景观也是项目的一个主要卖点； ? 小区整体采用现代简约的设计风格， 简洁明快； ? 首次推售1、2、3栋，共128套房源， 2梯3户，共3种户型，分别为108平、 118平、128平； ? 三种户型约各占三分之一，约42套。56产品分析118平108平 ? 户型设计的方正紧凑，无浪费面积；128平? 户户均有赠送面积，得房率高，蓝色方框部分为赠送一半面积，红色方框部分为赠送全部面积； ? 2房面积做到了118平，为蕲春首创，且为南北通透，但无疑导致总价过高； ? 小三房的设计也可圈可点，卧室与客厅全朝南，且各卧室均赠送飘窗。城北区楼市小结一、乡镇进城必经之地，大盘云集之所? 蕲阳北路作为蕲春八个乡镇进城的必经之路，可 谓门户之地，城北居住区本身地理位置尚可，离 蕲春县的核心商圈之一的中美商圈仅几百米距离， 虽然本身配套缺乏，但也勉强算得上出则繁华； ? 蕲春首个20万方的大盘——美景国际新城于 2010年面世，一炮而红，本来周边的地块也在 美景开发商的规划之中，但地块后来却被其它开 发商一一拍走，楼地面价都达到了700以上，地 价的节节攀升也间接表明了此区域的竞争激烈程 度； ? 美景的成功算是占尽了天时、地利、人和，单从 地理位置上来看，美景因为紧邻主干道蕲阳北路， 比如今新开的四个楼盘位置都要好，它的成功能否复制则是个疑问。城北区楼市小结二、产品风格迥异，特色鲜明? 虽然同为十万方以上的大盘，美景走的是一个常规的大型社区开发模式， 以多层为主，高层为辅，体现规模体量、展现舒适程度、提供基本生活 配套设施； ? 金色家园为目前蕲春最大的盘，主打地中海风情大社区、实际也走的是 美景国际新城的大型社区路线，只是在格调上又上升了一个级别，小区 的整体建筑风格更具特色，品质也更上一层楼； ? 凤凰世家位置应该算最差，也最为尴尬，十万方的建筑规模，单从体量 上来看，放眼整个蕲春，都是一个优势，但偏偏在此大盘频出的区域， 项目紧靠蕲春正在改建的人民广场，本身为了彰显特色，又打造一个 8000平米的中央景观，但无奈相邻的金色家园却打造了一个一万平米的中央景观，因此，此楼盘在区域的竞争力应该是最弱的；? 中央城，虽然没邻主干道蕲春大道，但却紧邻京九大道，邻街面是一优 势，中央城没有走传统宜居社区的道路，而是旨在打造成区域首个集商 街、酒店、商业裙楼于一体的城市综合体，本项目如果商业操作得当，很可能实现突围。城北区楼市小结三、产品线丰富，配比均衡，无太多亮点将推房源户型配比户型 面积(㎡) 套数 配比2*2*1 2*2*2 3*2*1 3*2*2 3*2*2 3*2*290以下 109、118 94.62 108 110-120 120-130104 82 24 42 50 6628% 22% 7% 11% 14% 18%? 从户型分布情况来看，各个面积区间的数量较为均衡；而从房型来看，2房与3房的户型各占一半； ? 本次即将推售的户型并无太多亮点，凤凰世家有入户花园，但户型设计中庸，无特色，且2房设 计到109个平方，目标客群定位存在问题； ? 中央城推出的三种户型，大面积全部为两房，只能依靠偷的面积改成三房，实用性差； ? 金色家园本次推出的是多层洋房，虽然公摊较小，但户型设计的也很一般；城西板块楼市分析城西板块楼盘分析蕲河金岸御景湾蕲阳新区 (还建楼)典型楼盘分析——和建御景湾占地面积规模 项目地址 容积率21041㎡63384㎡ 蕲春大道 2.7绿化率套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构32.4%512 86—126㎡2014年元月 高层、loft产品分析? 项目体量为6万方，由2栋33层的超高 层、2栋17层的高层以及3栋多层组成； ? 小区周边绿树成荫且紧邻蕲河，项目 主打生态及水系，定位为‘生态湾区12大户 近水空中花园’；? 项目产品线丰富，涵盖花园洋房、374loft以及别墅等产品，主力户型面积 在86—126平米之间；6 5? 5栋loft的层高为5.2米，主流的loft应是5.4米层高，因此，会略显压抑， loft为两种户型，一种为60平，一种 为100平，无疑过大；? 6栋退台式花园洋房算是蕲春首创，客户接受程度有待观察。产品分析127平 将推的四号楼 126.63平 94.66 平 124.14平 94.66平项目在户型设计以2房3房为主， 两种房型各占一半，但3房的面 积基本都在124平米以上，面积95平1－ 4户型 面积(㎡) 套数 配比过大对后期的去化极为不力，另外，为了提升产品的附加值，户 型在偷面积上也是下足了功夫， 2房基本上都可以变成小3房，这栋 高 层 面 积 配 比2*2*1 2*2*1 3*2*2 3*2*2 3*2*283.15 90.82、94.66 116.95 124.14、126.63 137.3132 96 32 64 13229% 21% 7% 14% 29%样虽然给了客户实惠，但这势必会对3房的去化造成一定的影响。营销分析：价格战硝烟渐起? 项目自2013年1月面世，实行1万抵2.6万、3万抵5万、6万抵9万的认 筹优惠； ? 到2013年中旬，推广策略悄然转变，弱化了生态、景观等卖点，而是 突出价格优势，认筹优惠也随之改变，登记即可申领5000元购房优惠， 1万抵2.6万、6万抵9万； ? 到2013年九月底，主要竞争对手蕲河金岸优惠措施出台，登记即享3 万购房优惠，开盘折后2980元/平米起，让御景湾十分被动，又于十 月改变优惠政策，变成1万抵3万，开盘再送一万的装修基金，使优惠幅度与蕲河金岸，同时，也打出了94.66平三房，29万起，（但实际的起价为3060元），还是要高于蕲河金岸，因此，片区价格战渐渐兴 起。典型楼盘分析——蕲河金岸占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构33066㎡ 152976㎡ 蕲春大道 3.81 47.76% 914 86—126㎡ 2980元/平米起 2014年元月 高层、loft15万方滨江生态国际园林社区? 项目容积率却达到3.81，使得该项目体量 达16万方，规模效应更加突出； ? 其绿化率更是达到47.76%，小区内部的园林绿化能发挥的空间也要比本案更大；? 高容积率也导致项目无小高层以及多层等 宜居产品，整个项目由十栋高层组成； ? 其面积区间为89—138平米，都为2梯四10 6 7户。? 小区内部配套丰富，规划了风情商业街、 便民生活超市、知名连锁餐饮等，还配备89篮球场、星级豪华会所等休闲设施。产品分析一期户型配比户型 面积(㎡) 套数 配比其户型设计上还是以三房为主，且 面积颇大，虽然开盘起价打的是 2980元/平米，但面积的过大会导致 总价过高，使得一部分客户会选择2*2*1 3*2*2 3*2*2 3*2*289.88 118 128 138112 60 112 6033% 17% 33% 17%县中心的项目，不利于项目整体去化。 户型设计可圈可点， 方正实用，功能齐 备，都有大面积阳 台赠送，两房可改89平三房，三房还设计入户花园，卧室带 飘窗，有一定的性 价比。128平产品分析? 本案所在区域现阶段仅三个楼盘，常宏花园仅剩余尾盘，因此， 蕲河金岸的竞争对手便是御景湾，其推广也极具针对性，对御景 湾也造成了很大冲击； ? 两个项目对比不难发现，最初打的都是生态、景观、滨水楼盘， 但目前便都回归到实际，采用针对性的价格策略，比谁更低，蕲 河金岸从规模品质上来讲，应该更胜御景湾一成，其客户目标明 确或者专一的话，更看重品质与环境，则根本不必与御景湾打价 格战，可见，本区域的目标客群可能是以刚需为主，改善性置业数量有限，此片区大户型的去化将是难点。典型楼盘分析——常宏花园占地面积规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构15912㎡41006㎡ 南门畈居委会 2.399 36.8% 347 86—141㎡ 现仅剩顶楼约 2014年元月 高层、产品分析7 6 3 5? 常宏花园位于蕲春大道与齐昌大道之 间，地理位置与略为逊色，四周皆被 私房合围，且无临街面，周边环境差； ? 常宏花园体量仅4.1万方，由7栋多层 和高层住宅组成，受地块环境限制， 未规划商业体量；4? 小区整个外立面采用的是现代简约风 格，沙盘效果显得耐看且有档次，但 实景图却与之相去甚远；2? 小区户型以2房、3房为主，面积区间为86－177平米，以2梯3户、2梯4户1为主。产品分析户型 面积(㎡) 套数 配比其户型配比2房占38%，3房的面积 也都控制在126平米以下，总的来看， 111平米以下的房源占到58%，占 了大多数，大面积房源的设置非常2*2*1 2*2*1 3*2*2 3*2*2 4*2*2 4*2*286.05 91.63 111.31 126.9 141.51 177.5268 61 68 122 24 420% 18% 20% 35% 6% 1%理性，并未向核心区以及开发区的户型配比看齐；1119186户型设计为其一个亮点，不仅户型方正，而且两房做到了卧室与客厅皆朝南营销分析项目自2012年下半年面世， 2013年元旦首次开盘，又于 日推出剩余的3 号楼，如今仅剩顶天立地的房 源，顶楼的价格在3600元/平 米。一年的时间，300多套房 源接近售罄，让诸多老城核心 区的楼盘都大跌眼镜！它为何 能在诸多不利的外界条件下异一、客户定位明确：中低端客群、首次置业客户 二、产品规划准确：舍弃商业、专攻住宅 三、户型设计合理：两房小三房为主、方正实用 四、时机得天独厚：区域一支独秀 五、推广策略恰当：避重就轻、强调中心 六、价格策略得当：低开低走，迅速跑量军突起，成为蕲春楼市的一匹黑马？本地块楼市小结一、乡镇进城又一必经之地，区域内竞争相对缓和本区域为乡镇进城的又一主入口，辐射西北角的三个乡镇：彭思、横 车、株林，片区楼市仅两个楼盘，竞争与其它区域相比相对较弱。但 其它区域的楼盘无疑稀释了本区域的目标客群。本地块楼市小结二、产品定位不明确，蓄客时间拉长? 2012年下半年，走中低端路线的常宏花园开始蓄客，不到半年，便于元 旦首次开盘，时隔五个月，又于6月的中秋再次开盘，一年不到，共推 出300多套房源，接近售罄； ? 反观如今的两个大盘，体量上都要优于常宏花园，自然景观也不必说， 两个楼盘更是将景观作为了主要卖点，旨在彰显楼盘品质，但从实际效 果来看，两个楼盘面世一年，开盘时间却仍未确定，蓄客情况可见一斑； ? 蕲河金岸占地面约为33000方，容积率却高达3.81，绿化率更是达到了 47%，居住的舒适度则会大大降低； ? 御景湾体量仅6万方，产品线却极其丰富，从别墅、花园洋房、loft到高 层住宅，应有尽有，一个体量不大的项目指望抓住所有目标客户，是不 现实的，从其高层产品上看，主要以大三房为主，实际针对的是高端客 群，但其地理位置又处于城效结合部，后期的整体去化将是问题。本地块楼市小结三、产品附加值高，以大面积户型居多户型面积(㎡)套数配比2*2*1 2*2*1 3*2*2 3*2*2 3*2*2 3*2*290以下 90-100 110-119 120-129 110-120 130-139224 96 92 176 50 19227% 12% 11% 21% 6% 23%单从产品的附加值来看，本区域的产品极具竞争力，基本上每种户型都有赠送面积，如入户花园、空中花园、大型阳台等，小户型的产品 性价比高。但产品配比上却设置了大量的大户型产品，导致产品总价 过高，客户会向流失到其它区域。100-110平米房型为区域市场空白点。蕲春楼市总结竞争加剧已从供不应求转向供过于求的局面，目前已是买方 市场，市场形势日趋严峻县城在售楼盘体量已过300万方，九成为新盘 2013年土地市场持续高走，成交未开工的土地建面达50万方以上 年，县城年均成交量不足40万方 楼市三足鼎立局面短期内不会改变产品多元大盘频出、产品迥异、特色鲜明、品质攀升? 2010年起步期： 体量之最：美景国际新城，体量达20万方，为蕲春首个居住型大社区， 产品以多层为主； 品质之最：万豪郦晶园，体量6万方，为蕲春首个含四星级酒店的复合 地产项目； 特色项目：信达步行街，体量6万方，含三层商业； ? 年调整期 土地市场交易火爆，成交价格一路高走，房价增幅放缓，开发商利润将 进一步被压缩。 ? 2013年风起云涌 楼市集中放量，面世楼盘呈井喷之势，体量之最一再被刷新，产品特色 各异，中天国际20万方城市综合体、金色家园30万方地中海纯居住社区、新八世纪华城32万方城市综合体，2014年首府壹号40万方大型学区房将面世。户型各异户型 面积(㎡) 套数核心区以110平米以上大三房为主，城北区以110平 以下房源为主，城西区域呈哑铃状结构配比 户型 面积(㎡) 套数 配比2*2*2 3*2*2 3*2*2 3*2*2 3*2*2 4*2*290以下 100－109 110－119 120－129 130以上 130以上16 270 233 380 66 222% 27% 24% 38% 7% 2%2*2*1 2*2*2 3*2*1 3*2*2 3*2*2 3*2*290以下 109、118 94.62 108 110-120 120-130104 82 24 42 50 6628% 22% 7% 11% 14% 18%核心区110平米以上房源占71%，不仅价格最高， 面积也是最大，客户价格抗性低，多为改善性客户。户型 面积(㎡) 套数 配比城北区多为大盘，产品线分布均衡，但110平米以 下的户型占了多数，客户群体实际与核心区不重叠。2*2*1 2*2*1 3*2*290以下 90-100 110-119224 96 9227% 12% 11%城西地理位置最偏，发展速度最慢，但户型配比却呈哑铃状， 两头多，中间房型少，这种结构明显是存在问题的，从竞争 关系上来看，区域与核心区基本不存在竞争，与城北区存在 一定的竞争，即便单价低，总价过高也会导致客源外流向城 北区。3*2*23*2*2 3*2*2120-129110-120 130-13917650 19221%6% 23%需求乏力九成楼盘开盘时间都是盯着大型节假日，即指望返 乡热潮来带动销售，不免后劲堪忧客群以本地人为主，为输出型结构，有效客户会越来越少 公务员、私营业主、企事业单位员工已于前两年集中放量 旧城改造如火如荼，但还建楼此起彼伏，进一步稀释有限客源 流动人口少，新增客源补充缓慢 工业区处起步阶段，产业带动力度有限，短期内无明显效果价格战兴起为争夺有限的客源，价格战已暗潮涌动，暗降之风 开始漫延体量越小，地段越好，价格抗性越低，目前老城核心区楼盘的认筹优 惠为1万抵2万，优惠幅度最低，城西区域的优惠幅度为开盘即享3万优惠；住宅运营策略一、放眼蕲春树中高端形象，走中低端操作线路，控制成本，规避竞争；二、着眼区域采用差异化竞争策略，把握入市时机，作好打价格战的准备。蕲春商业发展现状蕲春县城商业分布核心商圈已然形成，专业市场正在兴起中美 商圈工贸 市场建材 城汽贸 城核心 商圈农贸 市场医药 港蕲春县城商业未来分布情况至2030年总体规划虽然城市总体是南向发展，但商业格局却并无变化，核心商圈仍然根深蒂固核心商圈分布中美夏漕工贸自中美购物广场起， 沿蕲阳南路至齐昌 大道与漕河大道， 向南直至漕河一路。电力街 棕盛商业广场信达步行街核心商圈现状——中美商圈中美购物广场中美购物广场所处 区位、经营形式、 业态分布，经营档 次都较为理想，蕲 春的核心商圈也是 从中美购物广场起 步，沿着蕲阳南路 向齐昌大道延伸。中美商圈－周边配套周边配套极其丰富，中美大酒店、亚洲 大酒店、汽车客运 站、移动通讯等一应俱全，沿街商铺也是琳琅满布，但 档次却是参差不齐， 总的来看，还是依 靠中美购物广场来 聚焦人气。夏漕工贸市场：小商品批发市场及家俱市场，待拆迁此市场年代久远， 经营环境极差， 一楼主要是副食 日用品批发，背 街则是经营二手 家具，租金水平 约在60元/平米 左右，但临蕲阳 南路的沿街商铺 租金却达到150 元/平米每月蕲阳南路沿线商业状况蕲春的核心商圈 主要是漕河大道、 齐昌大道以及蕲阳南路三条主干道合围而成，蕲 阳南路沿线人气 颇旺。齐昌大道的专业市场——电力街、服装大世界电力街为为家装 一条街，为蕲春 老的建材市场， 与新的建材城隔 街相望，有一定 的规模，租金水 平在20元/平米左 右；服饰大世界 档次较低，但人气很可观，租金在40－70元/平 米不等。漕河大道沿线商业状况相当于是品牌服 饰一条街，为蕲 春市民主要的消 费场所，沿街店 比中美以及商大 购物广场的档次 要高出不少，大 都为国内二线品 牌。核心商圈小结? 核心商圈位于老城区的中心，地理位置优越，交通路网发达，四纵三 横的交通使得出行非常的便利，此商圈具备超强的聚客能力，人气极 旺，商业价值极高； ? 商圈内业态丰富，涵盖全部生活所需，虽然档次参差不齐，但其地位 却早已深入人心，去此区域消费已然成了蕲春县城以及乡镇居民的一 种生活习惯，从长远来看，核心商圈的地位也不会动摇； ? 商圈内以沿街商铺为主，因是自然形成，年代久远，折旧明显，整体 的经营环境不佳，这也符合四五线城市的主流商业经营状态，商圈内 品牌仍以低端为主，一二线品牌数量极少； ? 虽然人气充足，但商圈内并无标志性商业建筑，实际上商圈内的租金 水平相当高，沿街的商铺有一些甚至超过200元/平米每月，大型的 购物中心呼之欲出。典型项目商业现状分析——万豪郦晶园项目周边全部被私房合围，大量商户租用私房的底层，导致项目底商至今 仍然大量空置。典型项目商业现状分析——东方名居东方名居底商出租状况尚可，租金约为50元/平米/月，一方面紧邻主干道 蕲阳大道，另外，此区域属大型的居住社区，有很好的人口支撑。但业态 混杂、档次较底。典型项目商业现状分析——美景国际新城美景国际新城与东方名居仅相隔不到二百米，但商铺的出租率却相差甚远， 国际新城满铺率不到20%，经营状况极其惨淡，一方面，是商业街相当于 是背着主干道开出的一条街区，地理位置不佳。另外，底商还是脱离不了 社区商业的形式，不能支撑如此体量的商业。典型项目商业现状分析——信达步行街信达步行街于日 开街，仅一楼临主干道漕河大 道的沿街商铺实现满铺，而内 街商铺出租率不足80%，二楼 三楼则全部空置，仅一二间门 面在经营。内街的租金5年平均约为60元/平米。信达步行街为蕲春首个大型的商业体， 地处核心商圈的核心地段，体 量也仅2万方，但无论是销售还是经营状况都不佳，蕲春商业项目的风险可见一斑。典型项目商业现状分析——棕盛商业广场占地面积 规模 项目地址 容积率 绿化率 套数 户型区间 销售价格 开盘时间 产品结构40866.7㎡ 183918㎡ 雷溪河红旗桥头 － － ㎡ 约在3万元/平米
商业裙楼产品分析? 项目为6栋建筑构成，1栋为大型的购 物广场，共五层商业，2栋为30层住 宅，1－4层为商铺；3号楼为4层商 业，主要为娱乐；4号楼则是品牌餐饮；5号楼则为还建楼；6号楼则打造成酒店，1－2层仍为商业。 ? 产品特点：1、区位优势明显，为蕲 春最繁华的商业地；2、业态丰富，为一站式休闲购物场所，能满足各种生活所需；3、各楼栋之间都用连廊 彼此相连，各自独立但又成一整体； 4、1号楼的铺面皆划分为10－60平米，3、4号楼则划分为10－30平米的迷你小铺，便于销售；5、外立面 设计现代感十足，能彰显档次。营销分析? 项目日一号楼开盘，折扣为3万 抵5万认筹优惠，vip99折优惠，一次性付款 99折优惠，开盘当天劲销三亿；时隔半年后， 又于11月16日举行二期3、4号楼认筹，新的折扣为，2万抵3万优惠、vip98折、一次性99折，当天到场的客户也达数百组，效果应该 也十分理想； ? 棕盛之所以能取得空前的成功，有以下几点原因：1、蕲春沿街商业的规模已经能够支撑一站式购物中心的建设；2、商业体量达十万 方，顿时在蕲春商业市场上一骑绝尘；3、香 港知名公司开发运营，能给客户信心 ；4、招商先行，知名品牌入驻更是增添了投资客的信心；5、地段优势得天独厚。在建楼盘商业状况一览表项目名称万豪郦晶园 信达步行街 龙泉国际新城 棕盛商业广场 翰林华府 卓达天下 福星小区二期 蕲河金岸 美景国际新城 东方名居 凤凰世家 金色家园 赤东中央城 中天国际 畔山华府商业体量
11799 ——
16721商业形式底商 3层底商 4层底商 酒店、超市、影院 3层底商 2层底商 2层底商 2－3层底商 2层底商 2层底商 底商 底商 商业裙楼、 酒店、餐饮 底商、酒店等 商业裙楼、酒店入市时间2011年 2011年 未定 2013年 未定 未定 未定 未定
未定 未定 未定 未定 未定价格2万元/平米 约4万/平米 —— 约3万元/平米 —— —— —— —— 8000元/平米 8000元/平米 —— —— —— —— ——在建的11个项目商业体量约为240000万方，商业形态较为多样。商业市场总结? 总的来说，老城核心商圈在可见的若干年内，都将是蕲春唯一的商业 中心。虽然老城区的商业体在规模、档次、特色方面都存在一定的问题，但只要棕盛商业广场能够成功运营，会使得蕲春的商业迈向新的台阶，会极大提升蕲春商业的凝聚力，减少蕲春商业消费的外溢； ? 目前，蕲春的商业仍是由沿街商铺所主导，非核心商圈内的住宅底商 根本没有竞争力，即便在核心商圈，二楼三楼的商业运营也将存在问题；? 近两年住宅底商的市场放量多达十几万方，且大都集中于县城核心区 域，如果单从投资者的投资喜好来看，其它区域的住宅底商将很难与 核心区的抗衡； ? 除了传统的住宅底商外，大型项目都朝着城市综合体发展，即社区商 业的形势走向多元化，即有底商，也有步行街、商业裙楼、酒店等形 式，如中天国际、畔山华府、中央城、龙泉国际等等。商业规划建议商业市场分析结论回顾1、蕲春的商业格局呈现出一支独秀的局面，以蕲阳南路、齐昌大道、漕河大道、漕河一路所围成的井字 型区域，在可见的若干年内都是蕲春县城的核心商圈； 2、核心商圈仍是由传统的街铺形式为主导，大体量的商业广场基本无品牌商户进驻，人流大都集中在沿 街。棕盛商业广场的商业体量达9万方，建成后将成为集购物、休闲、娱乐为一体的大型商业综合体，如 运营得当，势必会产生极大的集聚效应，对其它区域的商业体将造成很大的冲击； 3、城市的性质决定了县城私房体量巨大，每个项目的住宅底商，都会面临私房底商强有力的竞争，这就 造成了蕲春虽然住宅底商遍地开花，但经营状况却惨不忍睹的局面，近两年住宅底商的放量约有十多万方， 竞争形势极其严峻； 4、根据蕲春县商业十二五规划，专业市场的选址与规划都很明确，包括建材家居、钢材、医药批发、小 商品、4s店、农贸市场等等；商业价值研判模型地理位置交通条件商业价值 研判市场容量经济状况未来竞争商业规划及业态定位思考市场分析? 区域为核心商圈，超市、日杂、百货、服饰、餐饮等一应俱全，人流 密集，商业氛围浓厚； ? 区域板块底商较多且参差不齐，经 营业种多为社区商业以及餐饮； ? 9万方的棕盛商业广场离本案仅百米 的距离，本案6万方的商业体量占比 较大。 ? 近两年，蕲春县城的底商放量达十 多万方，竞争激烈。? 项目地块位于核心商业区； ? 从交通条件上来看，项目处于 行政核心地段，且属于核心商 圈三角汇聚核心地； ? 从区域经济状况来看，公务员， 政府机关，事业单位上班族为 主，消费人群高端； ? 从市场容量来看，核心商圈凭 借其超强的聚客能力，足以满 足区域的市场需求； ? 从未来的竞争来看，竞争局势 将极其严峻。商业规划及业态定位思考优越的地段及环境，为项目商业延展提供了很好的基础条件，而我们：如何将项目打造为蕲春新标杆商业对外发出的口号让蕲春更都市 让蕲春更国际让蕲春更时尚一张简图差异化的业态 需要我们按照 市场逐一挖掘 业态内容要的 是亮点差异化 人气要的业态内容 我们要的是人气商业规划及业态定位思考区域市场商业业态基本以满足居民日常物质生活需求 为主的业态为主，参与性娱乐业、商务型酒店、年轻 化休闲业较为匮乏。差异化市场，国际化定位、品质化生活！真冰溜冰场、首个3D一线品牌影院、儿童游 乐场、主题式KTV等参与性、空白性业态！！商业规划及业态定位思考凸凹立面——提升建 筑的立体感，增加广 告位、LED屏利用度购物中心大型室外广场街区通透遮雨蓬商业规划及业态定位思考时尚建筑——通透式玻璃建 筑体，商业融于景观，配合 特色商业，打造蕲春最时尚 慢生活街区。露台空间——360度欣赏街景景 观，吸引对经营环境要求高的商家，同时增加二三层商家经营面不规则建筑——树立 街区时尚感，流线型 设计，增添建筑情趣 积，促进招商及销售；绿色街区——将绿色 及小型水系融入街区， 增加街区看点泛首层——部分单体建筑引入泛 首层概念，将人流充分向上吸引， 同时增加人流动线的灵动性商业规划及业态定位思考成于商 兴于商2014年4月}