房产中介到底是干嘛的？房产中介到底是干嘛的？楼市先生百家号我们的口号：不蹭热度，只重角度。几天前，北京市的房屋租赁服务平台正式上线了。从此，租户们不仅享受北京市针对房屋租赁的各项优惠政策，而且还可以对租赁过程中出现的不规范、不合法行为进行投诉和差评。真真是让租房子的“漂”们，扬眉吐气了！对于以往某些房产中介的种种行径，“漂”们都有一肚子苦水。可是，房产中介的工作到底是什么？为什么他们经常做出一些让大家气愤的事情呢？今天，就让小编为各位从法律角度来分析一下，了解了中介的工作性质和法律地位，就明白他们的行为是怎么回事了。实例一：小秦有一套小两居想卖掉，于是来到楼下的房产中介公司。中介公司的业务员热情地接待了她，拍着胸脯说保证帮她找到合适的买家。小马想买一套二手房，就在单位附近的房产中介公司登记，中介公司的业务员信心满满地承诺他，保证为他物色到满意的房子。果然，没过几天，小秦和小马都得到了好消息，他们被约到中介公司会谈房子出售和购买事宜，却无法见到对方，所有的信息都是通过中介传递的。最后，双方达成交易，经过中介公司业务员的解释、劝说和指导，他们签署了“阴阳合同”，两份合同中不仅约定的价格不一样，包括交房时间、违约责任和付款方式都不尽相同。面对这些差异，小秦曾经提出异议，但是业务员均以“大家都这样做，从来没出过事”为由予以搪塞。签约过后，作为买方的小马支付了相当于房屋总价2.5%的中介费之后，就开始忙活办理各种手续。而原来对他嘘寒问暖的业务员变得神龙见首不见尾，让第一次接触买房事宜的小马在办理手续的过程中走了不少弯路。后来，因为小马单位的收入证明开具时间拖延，导致贷款审批延后，引发小秦的不满。双方的沟通不畅和各种误会，使得彼此的关系剑拔弩张，甚至要对簿公堂。此时，却不见了业务员的身影。实例二：郑先生夫妇名下已经有两套房，怎么买第三套房产？经过向中介公司的业务员咨询，他得知了很多人采用“假离婚”的方式规避限购政策，购买第三套房的方法。实例三：张大爷看中一套未满五年、不符合上市条件的经济适用房，可是，暂时无法将产权办理到自己名下的情况，让张大爷担心自己几百万元房款的安全。而介绍给他房源的中介业务员告诉他，只要他支付10万元服务费，就能帮他搞定一套手续，即，张大爷和卖方签署《借款合同》，就算卖方向张大爷借钱，将这份合同进行公证，并将房产抵押给张大爷，这样等到条件具备了，张大爷就能直接办理房产过户手续了。对于这个方案，张大爷佩服得五体投地。实例四：陈小姐购买二手房的时候，因为首付资金压力大，而一直犹豫不决。可是，业务员却向她介绍了一款高息的短期融资贷款，帮助她解决了首付款问题。虽然这笔贷款的利息很高，但是，面对日益高涨的房价，陈小姐还是决定赌一把。现在的二手房和租房市场几乎已经变成房产中介公司的天下，几大中介公司不仅垄断着交易量，更重要的是垄断着房源，从而对市场有绝对的话语权。上面提到的几种情形，每天都在上演，买方和卖方在接受中介公司业务员的服务的时候，其实并没有想过他们的行为到底属于什么性质？自己需要的服务到底是哪些？房产中介公司就是经纪公司，如果细心一点，看看几大中介公司的正式企业名称就会清楚了。比如，满大街都是的“链家”，其工商登记的名称是北京链家房地产经纪有限公司。而同样遍布大街小巷的“我爱我家”，其名称是北京我爱我家房地产经纪有限公司。它们的经营范围均有“房地产经纪业务”。而经纪，在法律上是有明确定义的，即：经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织以收取佣金为目的，通过居间、代理、行纪等服务方式，促成他人交易的经济活动。从这个定义上，我们可以看到，经纪工作是以收取佣金为目的，促成他人交易。具体到房产中介公司的工作，其性质就是《合同法》里面的“居间合同”规范的行为。也就是说，业务员向小秦或者小马提供了签订合同的信息或者订立合同的中间服务，就有权向小秦或小马收取报酬了。居间服务的特征就是居间人不参与到订立合同的关系中，只提供中介服务，他们不对签约发表任何独立意见，也不参与到订立合约的具体过程中。居间人的劳动报酬应当由达成合同的双方当事人平均分担。而实践中，上述基本原则没有得到良好贯彻，居间人和客户之间的法律关系不清，是导致纠纷和客户利益受损的症结所在。原因在于：一、目前，原本应当由合同各方当事人平均分摊的劳动报酬，通常由买方来承担。俗话说，“拿人手短，吃人嘴短”。一旦发生纠纷，难免居间人的立场会有偏袒。二、居间服务是以收取佣金为目的的，因此，对于从事房产中介服务的业务员来说，千方百计促成交易的达成才是他们的第一要务。从这个角度上来看，我们也就不难理解，为什么当买卖双方出现购房困难时，总是中介业务员能够想出办法为大家“排忧解困”了。因为如果他们无法达成交易，他们的报酬也会泡汤。三、现在北京的房子动辄几百、上千万元，如果有一家公司要对外签署这么大一笔金额的合同，都需要公司法务或者特聘律师进行审核把关，以免日后出现纠纷。而老百姓之间买卖这么大金额的房产，却全凭房产中介公司的业务员进行指导。况且，这些业务员其实还只是居间人，根本无权、也无义务参与签约洽商过程，至多是协助推进程序性的工作。至于签约过程当中和后续的法律问题、风险防控和纠纷解决则无人提醒，更谈不上提前防备了。买卖双方就是在这样一种“摸着石头过河”的状态下，签署、履行数额巨大的买卖合同的，想想都觉得不可思议。其实，要是避免上面的那些不足，不论买方还是卖方，邀请专业的房产律师或者懂得房产交易流程的亲朋好友作为自己的代理人，采用委托的方式来帮自己把关，是个明智的选择。委托合同和居间合同最大的区别在于，受托人是代表委托人来办理事务的，他的身份、角色地位非常明确，可以为了委托人的利益据理力争，提示风险。受托人的报酬由委托人来支付，他的工作目的只有一个，就是保护委托人的合法权益，而非仅仅促成交易。所谓“拿人钱财，替人消灾”。像上述几个例子，在专业的房产律师眼中，都存在问题，如果客户委托，他们一定会提醒客户关注其中的法律风险：第一个例子：小秦和小马之间的合同属于法律明文禁止的“阴阳合同”，在合同履行过程中，双方私下里签署的“阴合同”的法律效力不确定，将导致其中一方遭受损失。第二个例子：法律上不存在“假离婚”的概念，一旦离婚，就产生一系列的法律关系的变化，对此郑先生夫妇应当提前考虑清楚，而不能被眼前的利益蒙蔽。第三个例子：没有房产证的房屋是不能做抵押的。即便是卖方将《房产证》交给张大爷保管也没用，因为房屋抵押采取登记生效制，未经房屋行政主管部门的登记，抵押不生效。业务员给张大爷出的主意根本不能达到保护张大爷资金安全的目的，如果过几年，卖方变卦，张大爷根本无法主张对房屋拥有产权。第四个例子：陈小姐借到的款项是高利贷，其资金成本之高，常常是正常收入水平的人无法承受的。不知道中介业务员在介绍这笔业务时，是否将陈小姐未来可能面临的压力和风险向她进行了充分的提示和告知。综上，我们可以看清楚居间和委托的法律特征是有很多差异的，而这些看似枯燥无用的特征分析，恰恰影响着现实生活中各方对于利益的取舍。嘴上抹了蜜的中介业务员和想卖保健品给大爷大妈的人一样，他们只想达成交易，赚取佣金，至于合约签署之后的事情，和他们无关。而总是告诉大家关注风险，谨慎小心的律师和朋友，则像给大家看病的医生，他们赚取的费用是依靠专业知识得来的，他们的专业知识给他人带来安全和顺遂，他们要对合约签署后的那个结果负责。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。楼市先生百家号最近更新：简介:洞察楼市真相，关注你所关注的作者最新文章相关文章大家都在搜：
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房地产里的&三房&是指什么?和三房一厅一个意思吗?
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这个房子里一共有三个卧室的意思,我晕、
房天下知识为您分享了一条干货
三个卧室,厅和卫生间就不决定了
三房就是三个房间,就是三个卧室。三房一厅就是三个卧室一个客厅。
三个卧室的意思,厅和卫不明确的
指3个卧室 至于几厅几卫 不好说
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我是中山人，我想问下房产交易中的网签是什么？
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1、网签：网上签订房屋转让合同，通过网络平台，进入房管局信息中心对外的一个网上房屋转让合同签订系统，进行房屋转让合同的订立、签订、备案等信息处理。
2、网签的作用：实时登录网签系统，准确地调取卖家房屋的权属信息，核对身份、权属信息的真实性级有效性；其次录入买家信息，输入买卖价格、约定付款方式（一次性、银行按揭等）、交房方式、违约责任和违约金额、买卖双方其他的自行约定等内容；录入完毕后，直接提交信息并报备房管局信息中心，打印网签合同，签字画押；等买卖双方一起到房管局办理过户时，以备房管局工作人员核对打印合同信息与房管局信息中心的报备合同信息是否一致。
除了正式合同需要注意的内容，合同价格、付款方式、交房方式、违约责任和违约金额等事项，还需要注意一点（很重要）：网签合同打印、签字画押之后，索要一份自己保管，等过户之时，核对房管局信息中心的报备合同信息是否和签字画押的这份合同内容相符。
3、在直系亲属中进行房屋交易，可以跳过这过程，直接去房管中心即可。
根据西安的政策，有zheng才能交易
您好开发商手续齐备就能办理，取得不动产证后才能交易过户
您好取得产权证后才能交易
您好可以咨询开发商
不满5年不能交易
对 网签后 才交契税 去房地局查
待解决问题
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房产证上有个划拨这是什么意思？
房产证上有个划拨这是什么意思？他跟出让有什么区别吗？有划拨的话对我有什么影响吗？我以后能卖这个房子吗？
提问者：525f61052***时间： 12:05:16地点：4个回答
你好！土地使用权的使用有两种方式，一是出让，就是你已经买下土地使用权；二是划拨，意思是你可以使用，但是你不能自由买卖，要变成出让的，要缴纳土地出让金。一般商品房是出让，性质机关单位的一般是划拨。如果不进行买卖和过户，对房屋的使用是没有影响的。
土地使用权的使用有两种方式，一是出让，就是你已经买下土地使用权；二是划拨，意思是你可以使用，但是你不能自由买卖，要变成出让的，要缴纳土地出让金。一般商品房是出让，性质机关单位的一般是划拨。如果不进行买卖和过户，对房屋的使用是没有影响的。
是否土地使用权证上有划拨二字？可能是土地不是出让土地而是划拨土地。
是指土地是国家划拨的，不是出让的土地
答：你好。国有划拨的土地私人是不可以进行买卖的。因为土地一律属于国家或者集体所有，所...
已帮助： 人
答：你好，在一般情况下，划拨土地没有使用期限的限制也就是说合法使用可以一直使用的，但...
已帮助： 人
答：划拨土地使用权是可以继承的。首先，划拨土地是属于用益物权是可以继承的。而且我们经...
已帮助： 人
答：你好。土地出让金的收费标准为：已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金=...
已帮助： 人
答：您好，根据您说的情况，划拨土地的房子的风险有：
划拨土地上的房产如果没有土地证，...
已帮助： 人
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