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想在海外置业看这里！澳洲房地产投资全解读
16:33:23来源：智房网
一直以来作为国内富人投资和移民首选国家之一，澳大利亚以其舒适的生活环境、完善的法律、健全的金融体系、顶级的社会福利以及优
一直以来作为国内富人投资和移民首选国家之一，澳大利亚以其舒适的生活环境、完善的法律、健全的金融体系、顶级的社会福利以及优质的教育吸引着每年数以万计的国人争相购置房产。澳洲房产具备哪些投资优势？什么人适合投资澳洲地产？哪些城市适合置业？投资澳洲房产有哪些注意事项？下面我们来一探究竟。　　澳大利亚联邦(The Commonwealth of Australia)，简称澳大利亚、澳洲，位于南太平洋和印度洋之间，由澳大利亚大陆和塔斯马尼亚岛等岛屿组成。澳大利亚是世界土地面积第六大的国家，也是大洋洲最大的国家，国境东南邻近新西兰，西北邻近印度尼西亚，地理位置优越。　　澳大利亚的政治体系沿袭西方的民主传统，许多文化传承于英国。澳大利亚曾经是英国的殖民地，后来独立，但仍然算是英联邦的国家之一，与英国还有千丝万缕的联系。澳大利亚1931年获内政、外交独立自主权，成为英联邦内的独立国家，但英国女王依然为澳大利亚国家元首。　　澳大利亚拥有成熟的民主政体、完善的法律制度、强劲的经济增长、发达的资本市场，是全球投资者不可忽视的重要投资目的地。尤其是近两年来，随着国际政治、经济、金融环境不确定性的增加，各国央行竞相放水，澳洲以其稳健的经济增长、相对较高的利率水平吸引了大量的避险投资者。　　一、澳洲房产置业具有哪些优势　　澳洲房产吸引大量海外投资者的持续关注。早在2015年9月，中央二台财经频道(CCTV-2)便大篇幅报道了澳洲房产市场的盛况，而早在2014年，就有李嘉诚，万达，绿地，碧桂园等“先锋”向澳洲房产率先注入资金。　　1、利率走低，相对比较省钱　　传统上来讲，澳元是高息货币，1990年初澳大利亚现金利率一度高达17.5%，不过在随后几年便下降并稳定在7%左右。而随着今年以来澳大利亚央行(RBA)于5月和8月先后两次降息，澳洲现金利率已经降至历史最低的1.5%。这意味着房贷利率也会随之骤降，从而购买澳洲房产可以少还房贷。　　2、汇率逐渐走低，成本下降　　整体来看，近年来澳元兑人民币的汇率明显走低，从2012年1月份7左右的高点一度下降至5以下，澳元汇率的下降将直接带来购房成本大幅缩减，例如曾经需要200万元人民币购买的澳洲房产如今只需要140万元左右，相当于打了7折，购房门槛更低。　　3、贷款政策有较大吸引力　　在澳洲买房的贷款额度较高，并且可以还息不还本。澳洲银行的贷款额度相对较高，通常购房首付为10%，交房再付20%，而海外人士在澳洲银行的贷款额度可以高达60%-70%。此外，房产增值部分可以套现后实现再循环投资。而在还贷方式方面，澳洲贷款还可以只还息，不还本，这让投资买房的还款压力停留在一个很低的水平。　　4、房屋质量有保障　　严格的房地产开发政策确保了澳洲房地产项目的质量。由于既得利益和保护环境的考虑，绝大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发，而负责环境保护和具体开发项目的地方政府都是由居民选举产生的，因此房地产开发项目会受到政府的严格筛选，同时严格控制建造量，这也就确保了澳洲房地产项目的品质都存在较大的保障。从历史数据来看，澳洲新建房屋的数量保持在一个合理的区间，不存在盲目扩张的情况。　　5、房屋空置率低　　澳洲房产“产能低”所带来的另一大影响是房屋空置率长年位于不足3%的水平。这就意味着房屋对外出租往往都供不应求。因此澳洲的房屋租金回报比较好，据Global Property Guide测算，目前澳大利亚房屋的平均租金回报率高达4.39%。　　此外，由于出租房屋供不应求，房主无需过多考虑房屋租不出去的问题，可以精心挑选放心的租客，从而避免“无妄之灾”。　　二、哪些人适合购买澳洲地产　　1、移民人士：环境好，适合居住　　澳洲已经连续三年被国际经合组织(OECD)选为全球生活品质最好的国家。除此之外，澳洲也是拥有全球最宜居城市最多的国家之一，据经济学人智库(EIU)最新的调研报告显示。墨尔本、阿德莱德、珀斯跻身2016年全世界宜居城市的前十，墨尔本更是连续六年蝉联第一，而悉尼则于2015年上榜，位列第七。　　澳洲失业率长期维持在4-7%之间，而且越来越趋于稳定，基本不存在移民澳大利亚后找不到工作的担忧。同时澳洲的时薪也排在全世界前列，据ConvergEx集团报告显示，从绝对值来看，澳洲时薪可以高达16.88美元，这是美国7.25美元时薪的两倍还多，领先于世界主要国家，高居榜首。　　澳洲的气候非常适合居住。澳大利亚全年最高平均气温不足30度，而最低气温则在6-7度左右，没有严寒也没有酷暑，并且气候多样，非常适合居住。　　澳大利亚大部分地区四季分明，以澳洲东岸为例：　　【春】9-11月，天朗气清，到处充满生机；　　【夏】12-2月，阳光充沛，平均气温25℃，旅游旺季；　　【秋】3-5月，气候温和，植物缤纷多彩；　　【冬】6-8月，天气较冷，平均气温14℃，局部地区有降雪。　　2、留学人群：通过“以房养学”来填补留学费用　　让子女留学国外接受更加先进的教育是目前的大趋势，而澳洲的教育水平和质量位于世界前列，因此有许多的家长为了下一代的教育置业澳洲。目前澳洲有40多所大学，其中著名的澳洲八大院校在全球名声和地位显赫，据泰晤士高等教育(Times Higher Education)发布的最新世界大学排名，澳洲八大名校中有6所大学跻身世界百强行列。　　留学生的数量上涨，购房需求增加。从2012年开始，赴澳洲留学的人数便开始加速上升，这其中，中国是澳大利亚最大的留学生输出国。据《澳大利亚金融评论报》报道，2016年澳大利亚的国际留学生注册数量较去年增长13%，其中中国留学生所占比重最大，约为30%。从目前来看，赴澳洲留学的人数将继续爆发式增长。　　许多中国的富裕家庭会选择通过“以房养学”的方式留学澳洲。所谓“以房养学”，是指通过在海外购置房产，并将多余的房间出租，当孩子完成学业之后则可以选择将房子转售。这种方式通常可以抵消掉相当一部分子女昂贵的留学费用，是一种比较划算的选择。　　3、投资客：长期投资价值显著，未来仍看涨　　近年来澳洲的房屋价格上升趋势明显。一项最新的全球报告显示，在过去30年里，澳洲房产升值了221.4%，领先于美国、荷兰、瑞士、法国等主要发达国家。近年来澳洲地产仍整体上升，仅在2008年全球金融危机之后有所波动，不过从2012年开始便筑底反弹，始终保持上升趋势。　　对于澳洲房产未来的整体走势，上升是大概率事件，这主要是由于人口持续上升将导致住房需求增大。澳大利亚在吸引海外移民的政策上非常积极，同时又鼓励生育，这将导致澳大利亚的人口数量与日俱增，据澳洲统计局的数据显示，2016年2月中旬澳洲人口就提前突破了预计2017年实现的2400万人。可以预见，随着人口的超预期增长，未来几年对于澳大利亚房屋的刚性需求将不断增加。　　据澳洲国家住房供应理事会(National Housing Supply Council)预测，到2031年，澳洲的住房需求量将比供应量多出66.3万套。由此可见，今后澳洲的房产将会在相当长的一段时间内供不应求，这势必将提升澳洲房价。　　三、哪座城市更适合投资　　澳大利亚一共由六个州及两个自治区领地组成，分别为新南韦尔士、维多利亚、昆士兰、南澳大利亚、西澳大利亚和塔斯马尼亚州，以及澳大利亚首都堪培拉所在的澳大利亚首都领地特区和北领地。而这些区域的首府是整个澳大利亚各个城市的代表。　　近几年几大首府城市走势出现分化。近年来以悉尼、墨尔本、布利斯本为代表的东南部城市房价上升势不可挡，增速强劲。而珀斯和达尔文则有所下降，继续保持2014年二季度以来的跌势。因此，从近几年的趋势来看，东海岸及南部地区的房地产市场相对更为火爆，对澳洲房地产市场的投资者更具吸引力。　　作为澳大利亚的第一和第二大城市，悉尼和墨尔本是国内投资者最为熟知，同时也是海外投资者移民、置业首选的两大城市。　　1、悉尼　　悉尼是世界公认最繁华的国际大都市之一，澳大利亚新南威尔士州首府，是澳大利亚最大的城市。悉尼位于澳大利亚东南海岸，这里气候宜人、环境优美、景色秀丽，夏不酷暑、冬不寒冷，日照充足，雨量丰沛。悉尼是澳大利亚最古老的城市，是英国作为殖民地最早建设的城市，可见其地位的重要。　　悉尼是澳大利亚最大的金融中心，也是南半球重要的金融中心。悉尼是澳大利亚证券交易所、澳大利亚储备银行以及许多本国银行与澳大利亚集团的全国总部。悉尼在澳大利亚国民经济中的地位举足轻重，高度发达的服务业以及金融业是悉尼经济的主体，悉尼的国民生产总值约占全澳的30%。正是由于这种重要地位，目前悉尼的房价要远远高于其他澳洲首府城市，并维持着相当高的增长速度。　　2、墨尔本　　墨尔本是澳大利亚第二大城市，是有“花园之州”美誉的维多利亚州首府。墨尔本环境优美，城市规划整齐，城市的绿化面积高达40%，连续六年蝉联全球最宜居城市。维多利亚式的建筑物、有轨电车、歌剧院、画廊、博物馆以及绿树成荫的花园和街道构成了墨尔本市典雅的风格。　　墨尔本有“澳大利亚文化之都”的美誉，也是国际闻名的时尚之都，其服饰、艺术、音乐、电影、舞蹈等潮流文化均享誉全球。墨尔本还有一流的公共交通系统，远离拥堵和污染，拥有世界上最适合居住城市所必需的一切条件。近十几年来，墨尔本的经济飞速发展，墨尔本的房价近年也跃居澳洲第二。　　四、澳洲地产投资需要注意什么　　由于房产交易本身就是一个非常复杂的过程。而投资澳洲房产的成本相较于国内要高出许多，并且又涉及到许多海外的操作，因此了解一些注意事项和技巧是很有必要的。　　1、选择澳洲律师　　选择合适的澳洲律师是澳洲购房环节中必不可少的一步，因为这是强制的。按照澳洲政府的规定，买卖双方需要有代表律师安排房产的交割。因此买家必须找到一位值得信任并且澳洲认可的律师来协助，并且在交房时作为代理。　　2、海外人士购房申请　　这里一定要注意，除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，购房者都需要向FIRB(外国投资审核委员会)申请批准，因此海外买家是必须要通过外国投资审核委员会的批准来购买房地产的。买家需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核，这个过程可以由代表律师协助完成。　　自日起，申请FIRB的收费如下：　　在澳洲购买100万澳元以下房产的海外投资者，须缴纳5000澳元的申请费；　　购买价值在100万-200万澳元房产的海外投资者，须缴纳10000澳元的申请费；　　购买200万澳元以上房产的海外投资者，房价每提高100万澳元须再额外增加10000澳元的申请费。　　3、选择合适的地段　　选择合适的地段和合适的房产类型是非常重要的。许多投资者将昔日购置的澳洲房产放到市场上转售时往往会发现，一些地区的房产，在市场上并不是那么容易出手。那么在澳洲房市市场依旧火热，澳洲的房屋也依旧短缺的情况下，房屋难以售出的主因往往就是地段和房屋类型的不合理。　　许多投资者在购买澳洲房产的时候，往往只能通过报道和中介的介绍来了解区域和项目信息，殊不知目前许多逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓，只建造那些卖给中国人的房子，而本土居民对这类房产往往没有很大兴趣，促成这类房屋在火爆的房地产市场中无人问津的尴尬局面。因此，在购置澳洲地产前找个靠谱的经纪人了解是非常有必要的。　　澳洲金鼎集团是海外房产行业领先的集房地产开发、销售、租赁、物业管理、留学、移民服务、基金投资、资产管理咨询为一体的综合性服务机构。澳洲金鼎集团致力于为每一位海外投资者量身打造专属方案，以其高效便捷全方位一站式服务享誉海内外。实现投资者财富增值，为客户提供移民、留学、置业等多元化服务。　　更多中国人海外置业相关资讯请致电澳洲金鼎官方热线 ，或者登陆澳洲金鼎官网 www.jindingaus.com，咨询专业客服。关注澳洲金鼎官方微信 金鼎AUS，还可掌握更多澳洲房产一手资讯。
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17-05-05 15:59:5417-05-05 15:59:5317-05-05 15:59:5217-05-05 14:57:4617-05-04 11:40:58
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& 澳大利亚投资指南
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文：澳洲独立经济学家
Jason Murphy
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最新环球资讯　　今天Jucheng Group的小编具体来讲讲澳洲购房的10大流程：　　1 选择中介　　由于国际买家对于在澳大利亚购房的政策、流程、贷款、法律等各方面事项都可能不太了解，而大部分的澳洲地产开发商都是没有销售团队的，所以国际买家基本都会在购房之前找一家类似聚诚置业的澳洲当地房产中介进行咨询，并且帮忙处理在购房过程中的各种事项。　　2 预定房产　　购房者根据个人对地区和户型的偏好选择满意的房产，然后与置业顾问确认该户型是否可以认购，并由顾问协助填写预留表格，并附上所需的个人身份证明文件，同时支付一笔订金，让中介向开发商申请保留该物业。　　由于澳洲是一个诚信至上的国家，加上又有厚厚的购房合同作保证，所以在澳洲购房基本不会出现规划和实际相差甚远的情况。购房者可以放心地挑选。　　3 选定澳洲律师　　澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助，并于交房时作为你的代理 。　　4 申请海外人士购房许可　　买房者需要向澳洲海外投资审核委员会【FIRB】提交购房申请并且缴纳一笔申请费。购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。　　自日起，申请FIRB的收费如下：　　o 在澳洲购买$100万澳元以下及$100万澳元房产的海外投资者，须缴纳$5500澳元的申请费；　　o 购买价值在$100万-$200万澳元房产的海外投资者，须缴纳$11100澳元的申请费；　　o 购买价值在$200万-$300万澳元房产的海外投资者，须缴纳$22300澳元的申请费； 　　更多详情请阅读政府官网：http://firb.gov.au/resources/guidance/gn29/　　5 签订购房合同　　开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同，购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。　　然后，买家需要将已签署的销售合同及10%首付款记录交给律师，然后律师会交给开发商签定落实；然后经由开发商签署的有效销售合同会发还给您的律师，然后再发还给买家。　　由于澳洲各州的相关法律不同，不同地产项目的合同也是不一样的 。　　6 支付10%购房首付+印花税　　购房者需要在合同规定的时间内，一般为2周内，支付购房款的10%作为首付款。这笔款项可以利用电子转账安排，转账到开发商的律师（每个开发项目的代表律师不同）的银行信托账户，这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户，你的10%首付款会很安全地存储在监管账户中，并还能获得利息，直至房产成功交割后才会转移至开发商。　　所以，这笔钱并非真正交给了开发商，而是放在了银行的信托账户里。在正式交收房屋之前， 基本上购房者仍可享有这笔首付的利息收入。这也就是说，投资者只是换了个银行存钱，可已经购买的房产还在不断为自己创造投资收益。　　关于印花税，比如在新州，房产的印花税需要在签署购房合同后的3个月内上交给政府，在其他州，一般都是在交房时支付印花税。除了向政府缴纳印花税，以及FIRB，购房者不需支付其它任何大额费用。　　7 房屋施工　　开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。　　8 办理贷款　　在房产交割的前三个月，买家律师以及中介会通知客人房屋即将竣工, 如果需要贷款，客户需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，看自己是否符合要求，然后递交申请。海外贷款的话，建议提前半年开始准备。　　和中国不同，在澳洲从支付首付后到房子盖好之前并不需要马上贷款，什么时候房子正式交付到购房者名下，贷款才开始，也才从那天开始算利息。　　9 验房　　在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验房。在验房过程当中，如果发现任何问题，开发商会安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题，开发商也会保证维修（对有些电器等家具，保修期会达到两年）。　　10 完工交房　　房屋交割的前二周至一个月左右，律师会通知购房者交房的具体日期，届时购房者需要把剩下的尾款交给律师，然后购房者的律师会在房屋交割当天，持合同和尾款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。
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澳洲买房投资的相关规定详解
来源：海外房产网
http://world.house.ifeng.com/rss/news/30/news_haiwaizhiye.xml
相信大家在澳洲买房第一个想要知道问题是：外国投资者是否有权在澳洲买房？简单来说，外籍人士完全可以在澳洲境内购房的。其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。（相关资讯：澳洲房产购买流程）这一点，从澳洲投资审批委员会（即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的相关政策就能看出来。具体而言，澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定如下：
1、外籍人士的定义
澳洲政府对于“外籍人士”的划分是非常细致的，可以简单理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。
澳洲政府的相关法律条文规定如下，大家可以详细对照、比对。
澳洲《1975 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益。该法案第五条定义“外籍人士”为：
非澳洲常住居民的自然人；
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；
由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。
《澳洲海外投资政策》显示，“常住居民”指符合以下条件的人士：
他们在澳洲的居住不受法律规定的任何时间限制（即为，他们可以无限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西兰公民）；
该人士在过去的十二个月内实际居住在澳洲的时间达到200 天或以上。
此外，《澳洲海外投资政策》将“临时居民”定义为居住在澳洲并且符合以下条件的人士：
持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证（无论签证的剩余有效期为多长时间）；
已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。
2、&外籍人士在澳洲只可买全新住宅
对澳洲房产投资稍有了解的人，大都听说过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。准确的描述应该是：普通非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在获得FIRB批准后，是可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。
澳洲全新住宅的定义
全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。
&以下情况下，外籍人士可在澳洲购买二手房
《澳洲海外投资政策》规定非常住外籍人士不可以购买已建成住宅作为投资物业或自住，以下情况除外：
1) 由外籍人士运营的大型规模的公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅（二手房）。不过，需提出申请，通常这类申请在批准时会有附加条件，即公司在预计此物业将空置六个月或以上时，需将此物业出售；
2) 非常住外籍人士亦可以购买已建成住宅（二手房），但前提是要对该建成住宅进行改建(即拆毁现有住房并且建造新住房)，并需要提出申请。申请时提出的改建提案必须增加澳洲的住房存量(例如：拆毁一个现有住房，然偶建造两个或以上住房)，或者改建提案可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。
3、&外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请
外籍人士如要购买澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申请。这类申请通常会获得批准，而且在获得批准时通常没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。
&FIRB的政策解读
从FIRB的政策来看，针对非常住外籍人士的批准更倾向于指具体某一房子可不可以卖给这位外籍人士，而不是这位外籍人士可不可以买这一套房子。根据这一原则，申请人在申请FIRB的购房批准时必须要提供具体的房产信息（如地址等），如果通过批准的房子因故没有买成，申请人需另外申请购买其它房子的批准。
FIRB审批时间
根据法案规定，国库部长有 30 至90天的时间考虑申请并作出决定。对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答复。
由于澳洲法律法规已经形成了较为完善的体系，所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房，需要第一时间告诉您的代理律师，以便其帮助您递交购房申请。目前，还未有非常住外籍人士购买住宅房地长被拒的先例。
&4、&外国投资者购买新房时的“开发商申请”问题
我们经常听到全新住宅不需要去申请FIRB的批准， 这是因为开发商已经事先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，以便于卖给外国投资者。具体而言，FIRB可能批准该楼盘的50%可以卖给外国投资者，当外国投资者购买时，无需再向FIRB申请，开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可，这一点您的购房律师可以帮忙把关。
不过，这只是其中一个特例。根据澳洲法案规定，无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士，以下情况不需政府批准就可以购房：
从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅；
让您（以及任何相关人）可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益；
综合旅游度假村的某些住宅房地产；
按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益；或者
从澳洲的政府（联邦政府，州、领地政府或地方政府）处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。
综上所述，外籍人士只需向FIRB递交购房申请，便完全可以在澳洲购买全新住宅。而澳洲政府对于外籍人士在澳购房的所谓限制多是出于对国家利益整体的考量，因而才设置了审查批准这一流程，并非真的要限制外籍人士在澳洲的投资和购房。相反，澳洲政府是非常欢迎外籍人士投资澳洲房产的，从各州政府对购房优惠/补贴政策可见一斑。在今后的栏目里，我们会具体介绍澳洲各州对外国投资者购房的优惠政策，敬请留意！
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