网签不及时中介惹大祸？ 二手房买卖需谨慎
　　在购房合同上签下自己的名字时，张女士没想到，仅仅几个月之后，自己的480余万元房款会不知所踪。虽然卖家因一房二卖以合同诈骗罪获刑，但是买家几百万元损失该找谁讨还？难道真的是没有在签合同当日网签，中介机构惹下的大祸？
　　一房二卖 房主被判无期
　　2013年，张女士通过某房地产经纪公司联系到了范某，希望购买范某名下的一套房产。经过一番协商，最终两方以768万元的价格成交，并在当天就签订了二手房买卖合同，缴纳了30万元的定金。房地产经纪公司也作为中介方，收取了5万余元的居间费用。
　　顺利成交后，张女士便放下心来。她想着，有合同在手，还有中介公司的保障，应该不会出现纰漏。
　　合同签订后，中介公司除了在不断催促张女士缴纳房款外，并没有提出办理房屋过户手续。但张女士并没有太在意，陆陆续续地向范某缴纳了480余万元的房款。
　　两个月后，房屋迟迟没法过户，张女士这才着急起来。多方询问之下才得知，原来，这套房屋早在张女士签约后的第三天，就被范某卖给了另外一个买家，并随即完成了过户。
　　这下张女士傻了眼，房款已经付了一大半，房子却到了别人的名下。无奈，张女士只好报了警，范某也随后因涉嫌合同诈骗罪而被羁押。
　　2014年9月，北京市一中院经审理认定，范某存在向张女士隐瞒房产实际抵押借款数额和其已委托他人出售涉案房产的事实。由于范某除与张女士签订合同时存在诈骗行为外，还存在另一起伪造房产证进行合同诈骗的行为，北京市一中院一审判决范某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑。
　　事后，张女士还得知，这套成交价格为768万元的房屋上，竟然还存在着范某700万元的抵押。也就是说，即使房屋顺利成交，如果这份抵押被债权人主张，这套房屋也将依照法律流程被拍卖。
　　没及时网签 要中介赔偿损失
　　虽然范某因自己的行为受到了法律的惩处，但张女士的480余万元房款仅仅被退还了60万元。由于认为中介公司在其中存在过错，张女士决定起诉，要求中介公司退还居间费并赔偿剩余的房款损失。
　　作为张女士的代理律师，北京国联律师事务所曹恒民律师表示，范某之所以能够完成“一房二卖”的骗局，是由于中介公司没有按照法律规定，在合同签订当天完成网签导致的。
　　“二手房买卖，中介公司是有义务在合同签订的当天，就到住建委的网站完成网签工作的。”曹恒民律师说，网签就是将二手房买卖合同拍照上传到住建委网站的过程，完成网签后，这套被买卖的房产信息就将无法被查询到，也就不会出现再次被卖出的情况了。
　　而张女士所购买的房产，在合同签约后第三天则被第三人网签并完成过户。“中介公司不仅没有按时网签，随后也没有关注房屋的情况，这显然是工作失误。”曹恒民律师表示，其实在这个过程中，只要业务员能够关注一下自己的业务，就不至于直到两个月后才发现房屋已经网签并过户他人。
　　并且在这两个月间，中介公司还在催促张女士支付房款。而曹律师表示，支付的房款，中介公司也并没有按照规定打入二手房买卖的规定账户，而是直接打入了范某的个人账户。“这使得范某能够随意转移这部分钱款而不受监管，导致了张女士更大的损失。”
　　关于本案，记者致电了该房地产经纪公司。该公司表示，他们暂时没有接到诉讼的进一步的通知。并且中介公司称，对于二手房买卖业务的办理，公司有着严格的流程和制度规定，他们的操作流程是符合法律规定的。
　　据悉，本案将于近日开庭审理。
　　第三方律师观点
　　网签需要双方约定 由中介使用秘钥完成
　　北京济和律师事务所赵鸿江律师表示，根据北京市二手房交易实践，通过中介机构完成的二手房屋买卖，网签需要经过如下过程：
　　先由房屋出卖人与房屋买受人签订房屋买卖合同，再由中介机构使用秘钥，将网签合同上传至系统。随后，需要等待北京市住房和城乡建设委员会审核，审核通过后，网签即完成。此时，在住建委网站的相应窗口，就能够查询到房屋被网签的信息。
　　“我们需要注意的是，虽然网签需要由中介机构进行，但关于网签与否及网签时间，是需要房屋买卖双方协商确定的。”赵鸿江律师表示，由于网签一旦成功，出卖方就不能随意撤销，需要双方协商解除。出于这种顾虑，卖方一般会在买方付完首付款，并在贷款办理完成后，才与买方协商完成网签，这也是卖方对自己房屋和资金安全的一种保护。
　　而买方需要注意的是，关于网签问题的具体操作，需要与中介方、出卖方事先约定。如果可能，最好在与各方的合同中写明网签时间。如此，一旦网签出现问题，就可以请求相关的责任人承担责任。
　　通过监管账户划账 防止出卖人“玩消失”
　　赵鸿江律师表示，资金监管账户主要的作用在于防止中介机构将购房资金打入中介机构自有账户，以防止中介机构不诚信，将购房资金挪作他用。同时，它也能够防止出卖人收到部分或全部款项后，不配合买受人过户的情况，更能防止出卖人“玩消失”，从而增加了交易资金的安全性，保障交易的顺利进行。
　　使用监管账户后，买方除贷款外的所有交易资金将全部存入该账户，在双方办理房屋登记后，卖家才能收到房款。
　　目前在北京范围内，并非所有的区县都实施监管账户制度，根据相关规定，也并非强制所有交易都必须使用资金监管账户。在实施资金监管的区县，通过中介公司完成交易的，必须通过监管账户进行资金划转。而如果交易双方并非通过中介交易，就可以协商，是否通过监管账户进行转账。
　　由于监管账户的独立性，使得它能够在一定程度上保证买方的资金安全，防止出现中介或卖方卷款逃走的情况。因此如果可能，赵律师建议购房人使用监管账户进行资金划转，而不要图省事，不给自己的资金“上保险”。
　　中介不做实质审查 二手房买卖需谨慎
　　由于在实践中，中介机构一般仅对交易双方提供的资料进行形式审查，不能也没有能力做到实质审查，因此二手房买卖过程中聘请专业人士进行相应的咨询就十分重要。
　　赵律师表示，作为出售人，要审核买受人有无购房资格，是否有支付能力。而作为买受人，则需要特别注意了解并核实出售人身份，出售人是否有权签订房屋买卖合同，房屋是否存在共有人，房屋是否被查封，房屋是否属于限制出售或不能出售等问题。
　　总而言之，二手房买卖往往关系到买卖双方的切身利益，买卖双方一定要沉住气，先了解清楚，再做决定，不能头脑一热就签合同付款。 刘苏雅 J244
　　法条链接
　　一、自日起，本市行政区域内进行商品房(含经济适用住房)现房销售的，出卖人与购房人签订《北京市商品房现房买卖合同》时，均应按本通知规定，在北京市房地产交易管理系统进行网上签约。
　　——北京市建设委员会关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知（京建交[号）
　　一、由房地产经纪机构(含交易保证机构，下同)居间、代理（含代办转移登记手续，下同）的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：
　　（一）草拟阶段：房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同……
　　（二）打印合同：打印后交由交易双方签字。
　　（三）完成签约：交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。
　　——北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔号）
　　今日我坐堂
　　赵鸿江律师
　　北京济和律师事务所合伙人，北京市律师协会房地产与建设工程业务研究会秘书长，房地产经纪人，从事法律工作近十年，专注商事、房地产建筑、刑事法律领域。创办了房地产与婚姻家庭律师网和北京刑事辩护网并担任首席律师。
[责任编辑:火车在她背后擦身而过，情况十分惊险。
派出所进行调查取证，依法对谢某某予以拘留。
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　　本报记者王莹
　　近期，由于房价上涨，不少城市出现了二手房卖家毁约的事例。近日，在武汉经济开发区上班的宁先生也有了类似的遭遇：在支付了50万元的部分购房款后，卖家突然反悔表示不卖了。如今，宁先生不愿意放弃这个房子，卖家又不愿意去办理剩下的过户手续，双方僵持不下。
　　1月签三方协议2月网签通过
　　今年1月初，宁先生看中了武汉经济开发区宁康园一套106平米的二手房，售价90万。1月23日，宁先生与卖家、房产中介一起签订了购房三方协议，并支付给卖家30万元作为部分购房款。签完协议后，宁先生开始着手办理银行贷款，并在春节前完成了所有贷款手续。此时，宁先生向卖家提出要网签及过户，卖家却说等正月十五过了再办。
　　正月十六(2月23日)当天，宁先生与卖家、房产中介一起来到经济开发区政务中心房产交易窗口办理相关手续，当天即顺利通过了网上资格审查，并在房产交易网站上进行了二手房网上签约(即网签，指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上)。
　　按照正常流程，下一步就是缴纳税费，然后过户。没想到，房产交易中心工作人员一句善意的提醒，却给后面造成了不小的麻烦。
　　享受免税优惠必须等到4月
　　原来，在买这套房子之前，宁先生将自己名下唯一一套位于汉阳的房产卖出。工作人员提醒他，按照相关规定，在卖出唯一一套住房后，又买入二手房，可以享受税费减免优惠。宁先生算了一下，大概能够节省1.3万元。在工作人员的指导下，宁先生立即赶去他之前卖房办理手续的汉阳政务中心房产交易窗口，试图办理相关材料，然后凭材料享受税费优惠。然而，汉阳政务中心房产交易窗口的工作人员告诉他，按照规定，必须在卖房过户手续完成满3个月后才能享受优惠政策。也就是说，1月初卖房的宁先生必须要等到4月份才能办理材料，然后享受优惠。
　　宁先生决定等4月初办完材料后再过户。另一方面，他又担心时间拖久了卖家变卦，为了稳住卖家，3月10日，宁先生追加了20万元房款给卖家。至此，他一共付给卖家50万元。
　　等待过程中卖家突然反悔
　　本以为就此耐心等到4月初就可以顺利过户，没想到3月27日，卖家却打电话过来说，房子不卖了，要把50万元退给宁先生，然后双方一起去房地产交易中心撤销网签。卖家态度坚决，说要把房子卖给别人，虽然没有说其他人的出价，宁先生分析可能比他的出价要高。
　　宁先生自然是不同意毁约，他向卖家承诺可以放弃享受税费优惠政策、立即过户，但是卖家却下定决心不愿出售。宁先生又提出愿意多付1万元，立即过户，但是卖家仍然不同意。如今，宁先生又不愿意放弃这个房子，卖家不愿意去过户，双方僵持不下。
　　律师：买家可请求法院强制执行
　　记者就此事咨询了湖北瑞通天元律师事务所的张建豪律师，他说：“既然双方已经网签，并且宁先生无重大违约行为，他可以要求卖家继续履行合同，将房子过户给他。如果卖家仍然不配合，可以起诉卖家要求法院强制执行。”
　　张律师告诉记者，他曾接触过卖房者“一房两卖”的情况：卖家在与买房者签订购房合同之后、网签之前，又将房子卖给另一出价更高的买房者，完成网签过户等全部手续。这种情况下，没有网签的买家虽然先签的购房合同，但是最终只能获赔违约金，不能如愿买到房子。
　　张律师提醒购买二手房的买家，一定要尽快与卖家进行网签，完成过户，防止卖家受市场行情影响，出现毁约情况。宁先生告诉记者，他绝对不会放弃这个房子。虽然他也想双方心平气和地解决这个问题，但是如果卖家仍然坚持不去办理过户手续，他会走法律途径。
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长沙二手房网签后卖家反悔 买家这样做
　　“房价上涨是非多”，当真不假。在巨大的利益面前，合同的约束力还有多大?网签了还能反悔?
　　我们都知道二手房交易的流程通常是：签三方协议(买卖双方、中介)→买家支付首付→买家办理贷款→买卖双方网签→缴税费并过户。
　　这一整套流程走下来，一般人都得要半个月乃至一个月以上。房价上涨的时候，一个月足以催生诸多变数，卖家毁约情况增多，因为即使是支付违约金，也能在上涨的房价中找补回来，还有得赚!
　　案例分析
　　长沙的业主王先生就遇到这样的糟心事，他因为名下有了一套房，如果直接购买二套房可能无法享受首套房的税费优惠政策，另外由于资金缺口，王先生最终选择卖房再买房。2016年1月份卖完房后，并在次月份签下了另一套二手房。从签三方协议到网签都十分顺利，可是到缴费过户阶段，卖家就开始以各种借口拒绝过户。
　　春节后，一线城市房价暴涨，王先生所在的城市房价也开启了暴走模式，卖家单方面毁约情况增多。
　　那么这种已经进行过网签的二手房交易，买家是否还能要求过户呢?
　　法律顾问表示，如果在整个二手房交易流程中，买家没有出现违约，并已经网签，卖家无故违约属于过错方。购买人可以要求继续履行合同，实在不行，还可以通过法院走诉讼程序完成房屋过户。
　　房价上涨催生“一房两卖”
　　在房价急剧上涨的时候，容易出现“一房两卖”的情况，房主在于购房者签合同后，网签前又将房子卖与出价更高的购房者，并完成网签过户手续。这种情况通常第一位购房者只能得到一部分的违约金，并不能强制要求过户。
　　二手房交易跟新房交易有明显区别，二手房房源掌握在广大的业主手中，理论上来说，他们属于楼市的“散户”。和开发商的售价需要备案不同，二手房交易较少受到政策约束，报价也要灵活得多，往往周边一个地王的出现，或者政策公布的第二天，二手房价格就会应声上涨。
　　所以，我们在这里提醒购房者，如果达成购房意愿，应尽快完成网签手续，防止买卖双方的情绪受房价波动影响。
　　(新环境房屋网，专业的二手房综合服务平台)
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二手房网签后买方违约
一般适用定金法则,如果你们之间的买卖协议中约定支付定金数额(以实际支付金额为准),在违约责任条款中有约定一旦买方违约,购房定金归甲方所有,那么你作为买方悔约,所支付...你好,违约方要承担违约责任,要赔付买方合同上约定好的金额。如果卖方坚持不卖但愿意赔付违约金,合同便终止了。建议找专业的地产公司,有法律团队免费咨询,上海菁英房地...贷款没有办下来之前是过不了户的,办贷款一般都是在签合同当天就会办贷款,并不是过户,第二如果他首付给了房子不要了他的钱你有权利不退的,还可以追究他的违约责任,明白...如果仅仅打了网签,而你们又没有签订其他的买卖合同,没有约定是否收取定金,这样的网网签是可以毁约的。如果你在其它买卖合同上面收取(交纳)了定金,则不能违约。一般情况...按照你们当时签订的合同上违约责任赔偿违约金,如果买家拒不支付违约金,你就不用去办理过户,如果已经过户了,买家什么时候支付违约金,你就什么时候交房!这里有几个因素,首先要看你们在签合同时有没有时间限制,如果有,哪么他不仅已违约,而且本合同已过时效,就可以要求注销网签合同,如果没有时效,那么最好的方法是,与前者协...没有核实好买方贷款资质就为您跟买方签定了合同,就算是违约也不需要付给他们中介费... 还有就是您一定要拿着房本身份证去建委查一下中介有没有给您做网签,如果您的房子...两份协议均为有效的,对你们双方有约束力的合同。 再者,确定未能履行合同的原因是由于对方的原因还是其他不能预见并不能避免的原因。 之后,根据合同约定确定违约责任... 这里对于网签顺带解释下,网签后,必须您和买方共同去房管局才能解除,这是2手房交易有周期,房管局为了防止这中间,房主一屋两卖,出的一个备案手续,一套房子只能网签一次... 中介,说白了,他们不承担交易当中带来的风险,只收钱不当风险的一个行业。 现在你们的问题无非就是纠结在钱的问题上。 有一种方法可以治到他们,首先,只要你和上家愿意...
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