待售面积134万㎡ 德州地产“去库存”需15.8个月
　　今年，国家首次将房地产&去库存&任务由2015年的行业调控上升至结构性改革五大任务之一，房地产&去库存&被提升至前所未有的高度。　　在这一背景下，厘清全市房地产市场库存情况，把握未来市场需求走势，采取积极有效的措施，稳定房地产市场发展，成为当前亟待关注的重点。　　3月30日，记者从德州市统计局网站获悉，截至2016年2月份，德州市商品房待售面积（已竣工未出售或出租面积）达134.2万平方米，同比增长24.3%，比去年同期提高了15.5个百分点。按照2015年现房销售速度，要消化目前的待售面积，需要大约15.8个月的时间。　　截至今年2月待售面积创新高达134万平方米　　2015年，德州市商品房年均待售面积107.7万平方米。从绝对量看，2014年12月，商品房待售面积首次突破100万平方米，2015年2月-11月，待售面积总量一直处于高位，绝对量在100万-115万平方米之间，2015年12月，随着商品房竣工速度的明显加快，德州市商品房待售面积又一次上涨，单月增长19.6万平方米，同比增长18.3%，增速较上期提高11.5个百分点。截至今年2月，商品房待售面积再创新高，为134.2万平方米，同比增速高达24.3%。　　按去年销售速度消化目前库存约需15.8个月　　2008年以来，我市房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。截至2016年2月，商品房待售面积（已竣工未出售或出租面积）达134.2万平方米，同比增长24.3%，比去年同期提高了15.5个百分点。　　其中，商品住宅过剩库存高达101.3万平方米，同比增长25.5%；商业营业用房过剩库存20.8万平方米，同比下降8.8%。如果按2015年竣工单价计算，这些待售面积占用资金高达27亿元。按照2015年现房销售速度，要消化目前的待售面积，需要大约15.8个月的时间。　　从库存时间看，1年以下商品房待售面积66.2万平方米，同比增长38.8%；1年以上3年以下（含1年）商品房待售面积66.3万平方米，同比增长13.1%，3年以上（含3年）商品房待售面积1.7万平方米，和去年同期基本持平。库存长期积压使　　企业资金回笼困难，影响企业开发投资，同时会导致信贷风险、债务风险等一系列风险危机。　　此外，随着库存压力的加大，投资下滑，势必会连带着相关产业发展，严重威胁着经济社会和金融体系的平稳健康运行。因此，加速去库存化是当前我市房地产市场的首要目标任务。　　区域分化明显城区库存量占全市55.4%　　由于商品房开发规模以及需求的差异，各县（市、区）商品房库存区域分化明显。2月，德州市中心城区商品房库存74.4万平方米（德城区30.0万平方米、经济技术开发区25.2万平方米、运河经济开发区19.2万平方米），占全市商品房库存量55.4%；陵城区、齐河、禹城商品房待售面积接近10万平方米，待售面积分别为8.5万平方米、8.8万平方米、9.3万平方米，累计26.6万平方米，占全市商品房待售面积的19.8%；由于几个大房地产项目的集中竣工，武城2月份待售面积高达22.0万平方米，在全市排第3位。　　剩余5个县市开发销售较为均衡，累计待售面积4.6万平方米。整体来看，区域库存分化是房地产市场运行中必然存在的结果，针对不同县市区的实际情况，采取有效措施积极化解库存实属当务之急。　　住房需求转变90-144平方米户型需大于供　　据了解，当前我市房地产市场供应的70%以上是住宅。　　从住宅结构看，1-2月份，90平方米及以下户型施工面积占全部户型的比重（24.7%）、竣工面积占全部户型的比重（29.3%）高于销售面积占全部户型的比重（16.0%），说明该户型供应比需求多；90平方米至144平方米户型施工面积占全部户型的比重（68.8%）、竣工面积占全部户型的比重（68.9%）低于销售面积占全部户型的比重（79.8%），说明该户型需求比供应多；144平方米以上户型施工面积占全部户型的比重（6.5%）、竣工面积占全部户型的比重（4.8%）高于销售面积占全部户型的比重（4.1%），说明该户型供应比需求多。　　当前人口结构正在发生变化，难以支撑房地产刚性需求的持续释放，住房需求也逐渐向追求品质、服务并重转变，需求热点由&有房住&向&住好房&的改善型需求转变，面对高库存压力和结构性供给过剩等问题，推动供给侧改革显得尤为迫切。　　■相关链接　　我市多措并举&消化&库存　　1.采取进城落户购买一批、转化为保障房处置一批、完善政策消化一批等措施，加大去库存力度。　　2.有序供应土地，鼓励房地产企业兼并重组，战略合作，发展旅游、养老、医疗等跨界地产，改善住房供给结构。　　3.落实好公积金使用、信贷、税收等政策，激活刚性需求。　　4.发挥棚户区改造货币化安置去库存方面的重要作用，通过购买存量房和发放补贴进行住房保障。　　5.积极稳妥开展农村宅基地货币化补偿等试点，鼓励农民进城买房。　　6.将公积金工作与城镇化建设相结合，抓好农民工缴存工作，加快其上楼步伐。　　7.支持全市公共租赁住房建设工作，做好公积金保值增值，及时上交廉租住房建设补充资金。　　8.开展异地贷款政策，促使外地务工人员回乡置业，有效拉动本地房地产市场。（记者张明凯）
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[责任编辑：杨凡、徐晓雪]
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一些地方，“首付贷”改头换面，借款本质不变，以其他名目出现。辽宁沈阳万科明天广场的销售给记者提供了一个《首付贷产品对比表》，其中一家名为“低低”的业务员昨天告诉记者：目前可以操作“消费贷”。业务员：我们是属于家园云贷，是世联的，这个不属于首付贷，我这个属于家庭消费贷。我们一般就贷总房款的10%。而在北京，中介公司虽谨慎得多，链家、我爱我家等连锁中介机构的多个门店业务员都表示，“首付贷”已经不做了，但一些业务员告诉记者，质押贷款仍然有操作空间。我爱我家北京西城区月坛附近的门店一位业务员说：中介：你要这种质押的话比如我们和他们可以先垫给你，但这种周期就短了，比如说几个月。记者：你们现在还能做吗这种？中介：不是说绝对不行，现在风头比较紧。记者：比如说我卖房子的，然后卖了一套，那套房款没来呢，我想先那个，这种中转？中介：这种可以，都可以现在。我跟你说现在，上海那边刚查完，现在查的比较严，公司不让做也不让说，反正要是做也可以，垫资啊这种都可以。首付贷等融资形式的出现，让一些换房者可以临时周转资金，但是，背后的隐忧却不能忽视。中国社科院金融研究所研究院尹中立说，从风险控制的角度来看，按揭贷款之所以需要买房人提供20%或者30%的首付比例，对于银行来说，就提供了一个资产安全的安全垫。也就是说，资产下跌20%或者30%，银行都确保信贷资产的安全。如果首付比例过低，对于银行来说，资产安全性就下降很多，如果首付比例调整为5%或者10%，意味着如果下跌5%或者10%的时候，银行就成为最大房东，因为所有的买房者都会把资产抛售给银行，不愿意再承担继续偿还贷款的责任。如果首付贷在住房金融市场越来越盛行的话，银行的住房按揭风险就会无限放大。高额的利息回报加上可以促成交易，让不管是房地产中介还是与其合作的第三方，甘愿冒险进行违规融资服务，背后是几方对于房地产市场走势的乐观态度，如果房价回调甚至下跌幅度过高，就会触发金融风险。尹中立认为，对于银行来说，风险是可控且应该控制的。资金是从哪里来的，是从自己的储蓄账户里支付的还是别的地方借的钱，很容易从交易记录里看出来，银行不愿意做是另一回事，但是技术上很容易实现，并不困难。禁止之后依然存在或变身存在的相关融资产品，何时能彻底叫停？中国之声将继续关注。
本文来源：央广网
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房地产行业“去库存”：叫停首付贷&真能落地吗？
王&观&欧阳洁&谢卫群&陈建凤&吕绍刚
日08:29&&来源：
原标题：房地产行业“去库存”：叫停首付贷 真能落地吗？
　　“去库存”是中央确定的今年五大经济任务之一。年初以来，我国出台了一系列刺激房地产销售的政策，包括降低购房首付款比例、调整房地产契税、个人二手房交易“营改增”等。
　　政策效应有待显现，效果此凉彼热。新政策的出台带动房地产市场出现一些新迹象：深圳、上海、北京等一二线城市房价快速上升，而库存压力大的三四线城市起色不大。伴随一二线城市房价飙升，一些风险因素也在萌芽。不少购房者的首付使用担保公司、房地产金融公司提供的“首付贷”等楼市配资方式，客观上抬高了购房者的偿还压力和风险。如何在“去库存”的同时避免产生新风险？进城农民工的“安居梦”还面临哪些困难？开发商怎么看待当前市场变化？眼下是在三四线城市投资买房的好时机吗？从本期开始，我们推出“稳健去库存”系列调查报道，把脉房地产市场新走向，倾听购房者和开发商的心声，摸底三四线城市商品房库存情况，为“去库存”建言献策。――编 者
　　■买房，首付从哪儿来？
　　谁用首付贷
　　多家中介机构、P2P公司涉足首付贷，借助信贷杠杆降低购房门槛
　　王娟是北京某银行职员。毕业几年后，她想在北京买一套房子安家。经过几个月艰难又纠结的看房，去年底，王娟选中了一套二手房，房子总价180万元左右，首付三成，得先付54万元。
　　原本以为挺顺利，没想到交首付时却遇到了麻烦。先期给了房主10万元定金后，王娟也预备好了首付剩余的44万元。但此时房屋中介说，这44万元得先放到他们的资金监管平台上，不能直接支付给卖家，这样做“是为了保证买卖双方的利益”。而卖家却急于拿到现金。
　　中介跟买卖双方分别聊了聊，给出了一个“两全”办法：王娟首付这笔钱可以放到中介旗下的担保公司全额质押，然后再贷出一笔同等金额的现金付给卖家。这样卖家能直接拿到现金，而王娟虽说是要支付一笔贷款利息，但利息也不高，3个月利率0.5%，更重要的是能顺利买到心仪的房子了。
　　像王娟一样被迫首付贷的人未必是多数，但近期监管层叫停首付贷已引起市场的广泛关注。事实上，首付贷在2014年就现身，近几年发展十分迅速，一些城市的购房者甚至可以几万块钱就买一套房，背后的风险不言而喻。
　　到底是哪些人在使用首付贷？
　　中原地产首席分析师张大伟说，使用首付贷的群体主要集中在两类：
　　一是想买一套房子，前一套房子要卖掉，但是存在一个时间差，需要资金来周转，可能需要过桥资金，就想到首付贷，这类大概占到三四成；
　　二是在某些城市确实出现了一些融资投机的购房者，因为没有能力购房，借助信贷杠杆来降低门槛。“不过，很难判断购房者是用来自住还是投资。”张大伟说。
　　那么，又是谁在提供首付贷？
　　据调查，提供首付贷的模式主要有两种：
　　一种是一些房地产中介机构与开发商合作，由中介或售楼处向购房者推荐，中介自己提供小额贷款服务，或是作为中间人，寻找合适的金融机构提供贷款；
　　另一种是一些互联网金融平台、小贷公司等与房地产商、中介机构合作，特别是一些网络借贷平台（P2P），利用自身“优势”，提供的资金多来源于一些个人投资者。
　　一般申请P2P公司首付贷的门槛也比较低。以银谷普惠为例，申请贷款只需提供身份证、工作证明、收入证明、住址证明等材料，提供的资信证明越多，可贷金额越高，月息为1.7%―1.8%或2.3%―2.4%，必须登记资金去向，资金可以用于首付贷，只是与银行沟通时需说明是用于装修或个人消费。再如，平安好房推出的好房贷，如果有抵押物，最多可提供抵押物价值70%的贷款，没有抵押物则最高放款30万元。
　　万一还不了贷款怎么办？
　　北京京融家担保公司客户经理段林说：“有很多首付贷是通过担保公司担保，从银行办的贷款，但贷款用途注明个人消费，不会告诉银行是用于首付。如果还不上，我们会帮客户到银行申请展期，银行也会同意的，因为我们公司在银行有保证金。随后2到3个月，你可以去筹钱。最后实在还不了，不是还能卖房吗？不过现在还没遇到还不了的。”
　　风险大不大
　　首付贷让杠杆能变成10倍，高杠杆放大不合理需求，易导致房地产市场出现泡沫
　　让原本没能力购房的人有了购房资格，提供首付贷机构的资金来源又有很多不确定性，这其中的风险可想而知。
　　“可以说，首付贷的风险很大，因为其背后资金来源有很大的不确定性，涉及的机构较多，无法做到全面把控和核实。”张大伟说。
　　张大伟介绍，一般的按揭贷款会在房本上留一个他项权利证的抵押，这样就不能无限制做抵押，但首付贷更多的是信用贷，不需要确权，也不需要做他人权利登记，极端情况下可以在很多地方重复做首付贷。而且首付贷又不像银行的消费贷能在央行系统查到资金流向，一旦市场出现较多不可控的风险，产生的不良影响就会非常大。
　　以两成首付购买一套100万元的房子为例，一般买房者需要银行贷款80万元，自付20万元，杠杆为5倍。而有了首付贷，买房者首付部分能再贷款10万元，共贷款90万元，自付只需10万元，杠杆就变成了10倍。
　　“如此高的杠杆率，一旦房价下跌、投机者资金出现缺口，无法还贷，风险就会转嫁到银行身上，继而给经济带来不稳定因素。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。
　　建设银行上海分行副行长孙维说，首付贷买房，没有本金或是只有很少的本金付出，赌的是房产一路上涨，如果房子下跌，就有可能出现弃房，这给投机者提供了便利，降低了他们的成本，而给真正的放贷机构带来了风险，也会使风险波及银行。
　　深圳一家银行相关负责人表示，一旦房贷出现违约，银行会拍卖作为抵押的房产。如果大面积违约，银行就需要出手大量的房产。这些房产入市，必然会导致房价下跌。而房价下跌，购房者会出现观望。抵押的房产卖不出去，银行只能不断降价抛售，最终导致楼市崩盘，而降价也会造成银行的钱缩水，最终波及储户，对实体经济造成影响。
　　“首付贷帮购房者放大了杠杆，容易导致投机，人为放大了不合理的需求，很可能形成房地产局部泡沫。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，考虑到在整个金融体系的资产中，房地产贷款占比较高，房市如果出现局部泡沫就容易对金融体系带来危害。
　　“而对金融机构来说，这种变相绕开银行的首付门槛作用，导致很多有投机需求、不具备还款能力的人得到放款，也在风险控制方面埋下了隐患。而且，首付贷的出现，使很多本来没有购房能力和购房意愿的人被刺激，吸引越来越多的人进行投资，却忽视了房地产的整个泡沫风险。如果未来房地产出现泡沫，会对放款者和购房者带来很大损失。”曾刚说。
　　■首付贷，风险怎么解？
　　叫停有效吗
　　不良记录能包装，产品变身凑首付，不易判断资金流向，很难实现“一刀切”管控
　　首付贷等楼市配资背后隐藏的风险，已引起相关监管部门的注意。3月4日，深圳市金融办发函至相关行业协会，要求对深圳地区首付贷或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查，进一步研究新兴金融机构在“加杠杆”中的风险。3月18日，深圳市互联网金融协会发布通知称，严禁新开展“众筹炒楼”业务，对于存量业务，立即停止募集并清理，任何企业不得通过更改“名称”、转为线下筹集等方式继续开展业务。
　　监管风声趋紧，首付贷能否真的偃旗息鼓？
　　3月21日，本报记者来到北京市朝阳区中天置业房地产公司，询问是否提供首付贷。工作人员接待了记者，说可以提供首付贷款的服务：客户如果需要30万元首付，且在北京没有不动产，那么中介公司可以帮忙包装身份向银行申请无抵押信用贷款，但不能告诉银行贷款用于首付，而要说用于消费或者是房产装修。
　　据该公司工作人员介绍，客户只需要提供个人的工作证明、银行流水、征信报告、学历证明和公积金卡。即使是那些有不良信用记录的客户，中介公司也可以通过内部渠道进行“包装”，保证客户向银行一次性申请贷款成功，但“包装”需要付服务费。
　　以30万元现金贷款为例，中介公司帮客户向银行贷款时，3年期贷款年利率为10%，按照等额本息还款方式，也就是30万元现金贷款分36期还，每期需还10500元，所有还清共计37.8万元，其中中介公司收取2%的中介费，即6000元。
　　记者随即又询问了几家互联网金融公司。据了解，97房贷网、博民易贷、易贷网等多家贷款公司推出的贷款产品，仍可以起到“首付贷”的作用。
　　以易贷网为例，3月21日，记者在该P2P平台上申请了一笔45万元的信用贷款。平台工作人员在询问了记者收入与工作情况后表示：符合条件，可以贷款。
　　该工作人员称，易贷网与多家小额贷款公司合作，可以帮客户同时从数十家公司借款，尽管小贷公司额度有效，还是可以一次借到数十万元。“这笔钱你买房付首付或买车，随便怎么消费都行。”
　　“比如年轻人想买房，但凑不齐首付，就跟亲戚朋友借点钱，很难判断从哪里借到的钱，或是借到的钱用于何种用途。”中原地产首席分析师张大伟说，一些包裹在不同名目中用于首付的借贷产品，不排除存在暗箱操作的可能，但发现和识别又有一定困难，尤其是一些通过消费贷款等产品借到的资金，无法追踪其资金流向，仍可能流向楼市，从监管层面很难对首付贷进行“一刀切”管控。
　　整治有招吗
　　模糊地带需要加紧出台政策完善监管，银行应加强对客户首付资金来源的关注
　　“互联网金融创新灰色地带要尽可能限制，不应该进行投机炒作。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，首付贷的出现，尤其是通过P2P公司进行首付贷的行为，恰恰说明了监管层面在一些领域的缺位。守住不发生系统性风险的底线，就要对此类互联网金融创新在监管措施上更有效，使其向合规理性的轨道发展。
　　“有数据显示，去年深圳首付贷规模在25亿―30亿元，但我认为应该不止。”深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为，一些用其他形式比如消费贷、信用贷伪装的首付贷，很难被发现和调查出来。而光靠政府下令杜绝首付贷不太现实。
　　陈蔼贫认为，目前首付贷也并非不受监管，只是互联网金融的法律法规还存在一些模糊地带，需要政府加紧出台相关政策，逐步完善监管。
　　“想要叫停首付贷，首先应当明确要求银行、中介机构等正规机构不参与其中。”张大伟认为，此前一些P2P平台并没有发放首付贷款的资质，无法确认资金来源，在资金使用上也存在风险，相关部门应当结合互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务进行清理整顿。
　　不仅如此，银行自身也要强化风险防范意识。曾刚认为，银行应加强对客户首付资金来源的监控和关注。原则上，银行要加强对放贷的审核，评价借款人偿付能力，坚持贷款发放标准。
　　目前，建设银行上海分行明确要求，房贷者事前要签署声明，承诺首付部分为自有资金。但是，银行人士坦言，银行在贷款时，不可能杜绝首付贷，因为银行不掌握全部信息。让信息对称起来，才可能真正防止首付贷的出现。
　　交通银行深圳分行相关负责人介绍，目前，该行在发放购房贷款时，会对贷款人的首付款进行详细核实，一旦发现使用首付贷产品，将不允许其按揭。银行会从多层面对贷款申请人的首付款情况进行核实，既包括面谈及电话核对，从侧面了解其主要收入及首付款来源，也要审查申请人的账户流水，通过流水判断申请人的资金收入情况，查询是否有可疑资金流入。“此外，申请人刷首付款必须使用本人名下的借记卡。”
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　　房贷方式有几种？
　　目前常见的房贷方式有公积金贷款，商业贷款和公积金组合贷款三种，购房者该选择何种贷款方式呢？
　　公积金贷款
　　选择公积金贷款每月还贷压力相对较小，且支付的利息也较少，若购房人希望获得较低的贷款利率，且贷款额度不大，那么公积金贷款应是首选，只是其放款时间较长，着急买房的人最好考虑到这一点。同时，房屋市场上有部分开发商拒绝买家进行公积金贷款买房，所以考虑用公积金贷款购房的人务必注意。各地对贷款额度的要求不同，详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前，北京地区个人和家庭最高可贷120万元，在上海市缴纳住房公积金的家庭，首套房个人最高贷款限额为60万元，家庭最高120万元。
　　商业贷款
　　办理商业按揭贷款时，贷款审批周期一般在2周，前提是所需贷款资料齐全，不同银行的进度可能会有不同。当前基准利率为4.9%，借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年。商业贷款虽然利率较高，但是还款快、程序简单，若购房人并未缴纳公积金，或者缴纳时间不长，可以选择商业贷款。银率网分析师建议，由于银行优惠政策不同，每家银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮和下调，在申请商业房贷时，对贷款银行也要“货比三家”，择优选之。
　　公积金组合贷款
　　比如，房屋总价100万元，要贷款70万元，但是公积金最高额度只有50万元，那么剩余20万元可以选择商业贷款，组合贷款总的贷款额度不得超过70万元。对于组合贷款，若购房者借款额度较大，且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度，可选择组合贷款方式，但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款最高上限才使用，办理起来会复杂些，放款速度自然也会慢一些。总之，购房者一定要注意权衡利弊，选择适合自己的贷款方式。
　　银率网分析师建议，选择购房贷款前，购房者需要对自己的资产情况进行评估，包括对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分；对家庭未来的收入及支出作合理的预期；注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。记者 王 观 欧阳洁 谢卫群 陈建凤 吕绍刚
(责编：朱一梵、李栋)
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