垦荒牛： 正确认识、积极化解“经租房”这一历史遗留问题。
& &垦荒牛：&正确认识、积极化解“经租房”这一历史遗留问题。&（一）“对私有房产的改造”是超越社会主义初级阶段的典型错误&& &多年来，不少地方政府及建设部门（建设部、建委、房管局）与“经租房”维权群体之间，一直围绕着“对私有房产的改造”是否属于社会主义三大改造的组成部分而争论不休。& &地方政府及建设部门认为，“对私有房产的改造”是属于社会主义三大改造的一个组成部分，这一改造成果是不可改变，不能动摇的。&“经租房”维权群体则认为：公民的合法房产是生活资料，是受54宪法、82宪法保护的，不能列为改造对象。&&&对私有房产的改造”这一重大历史事件，无论党史、国史至今均无文字表述，党的十一届三中全会以后，党和国家拨乱反正，各种历史遗留问题得到逐步解决。但是，党中央始终没有就经租房的问题给予正式的评价，这也是造成目前很多地方政府在经租房问题上认识混乱的主要原因。建设部门拿不出在宪法与法律上的依据，抱着56-66年的政策和建设部的几个“保密文件”又无法说服“经租房”维权群体。因而导致经租房维权群体多年来重复信访，长期得不到解决。&&&其实“经租房”问题是非常简单、明白的：那就是解放初期经过人民政府甄别、审核、认定并发给“房地产权证的”公民合法房地产，又被政府按照中央第二办公室的一个“意见”，发动了一场“改造运动”，85年由建设部一纸“通知”不明不白的宣布：“收归国有”，至今不予发还。&&&&&&&“二办的意见”是起因，当年中央在转发这一“意见”时，加上了如下批示：“对城市房屋私人占有制的社会主义改造，基本上应当按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制；同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东，进行逐步的教育和改造，使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者。在当前城市社会改造的高潮中，争取在一两年内完成这一任务，这是完全可以做到的。”&&&&&&&现在读这一批示，感觉到在当时那个历史条件下，我们党受前苏联共产国际的影响，急于早日消灭“剥削阶级”，急于尽快实现社会主义公有制，并使公有制成为唯一的所有制形式（无论它是生产资料还是生活资料），因而在“反右”和“大跃进”的极左浪潮中摧生出”对城市房屋私人占有制的社会主义改造”。&&&&&&“批示”违背了马恩关于出租房屋的相关理论，错误地将“房产所有人或占有人”定性为”剥削者”而予以改造，导致这部分人（主要是小市民、教师、工人、小职员）因为拥有这一私有合法房产而饱受五十余年的困苦，至今不得昭雪。&&&&&&&2012年十八大通过的党章中明确指出：“我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段。这是在经济文化落后的中国建设社会主义现代化不可逾越的历史阶段，需要上百年的时间。”由此即可看出1956年提出“争取在一两年内完成这一任务（逐步地改变他们的所有制），这是完全可以做到的。”这一改造目标是极左冒进而又荒唐的。&&&&&中央一再强调指出：我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段。这是在经济文化落后的中国建设社会主义现代化不可逾越的历史阶段，我们的一切工作必须从这个实际出发，超越这个阶段来指导、规划工作必将导致“左的错误”。邓小平指出：建国后，从一九五七年到一九七八年，我们吃亏都在“左”。&&&&&&&对私有房产的改造实际上是我党受57年“反右”、58年“大跃进”极左思想的影响，在经济所有制上急于求纯的产物,是超越社会主义初级阶段的典型错误。为实施这一错误目标而制定的一系列政策、文件，无疑都是一个个错误的环节。&&&“解铃还得系铃人”，对之一长期积累的深层次历史遗留问题，党中央理应予以高度重视，尽早做出历史结论，避免地方政府为了各自利益、各行其是，使得原有的问题得不到解决，反而又形成新的历史问题，滚雪球般无休止的循环下去。历史一再证明：欠债总是要还的，拖得越久成本越高，对党和国家造成的损失更大。&（二）化解“经租房问题”的几个典型案例&&&&&&&不是所有的地方政府都在以中央没政策为由，拒绝或推脱解决“经租房”问题，多年来一些地方政府在“经租房”问题上，陆续都做了一些工作，运用不同的形式、办法予以解决，直至落实发还“经租房”产权。&&&&&&&1.&广东、福建等沿海地区早在1975年起就陆续将华侨所有的“经租房”予以发还：&&&&&&&&&&&以广东为例其具体做法是：“&根据国家和省的有关文件规定，落实政策发还范围：一是对属于错改性质的房屋，无论是国内业主还是华侨房屋（包括：未超过起改点150平方米的住宅房屋；经机关、团体动员安排出租的房屋；所收租金用于公益事业的房屋；不是出租的空房）；二是对解放后华侨汇款回国购、建的房屋（时间：1949年&1958年）。过去已经进行社会主义改造的，按照政策要求一律撤销改造。&&&广州市明确了华侨房屋政策发还界限是：a．住宅用房可全部发还；b．非住宅用房1000平方米以内的可以发还；c．对祖国建设及统一有贡献和在海外有较大影响的华侨、港澳同胞，1000平方米以上的非住宅房屋，由侨务部门出具证明后报同级人民政府审批。”&&&&&&&&2.&甘肃省天水市人民政府针对秦州区446名群众对1958年私房改造(“经租房”)问题提起行政复议。按照《行政复议法》规定，历史遗留问题不应属于行政复议受案范围。但如不受理，当事人将长期处于无休止上访、缠访状态，“为切实化解历史遗留问题引发的矛盾和纠纷，我们依据行政机关职权，对此适当变通处理。首先督促下级机关本着“事要解决”的原则，对当事人提出的诉求作出新的具体行政行为。申请人如对此行为不服申请行政复议的，我们再按照《行政复议法》规定予以受理。使这一历史遗留问题得到较好解决”.天水市政府的这一作法《大胆创新&&妥善解决历史遗留问题&开辟行政复议新领域》于2007年2月9日由国务院法制办收录为全国市县政府行政复议工作座谈会经验交流材料之十六。&&&&&&3.&无锡市人民政府2011年10月26日印发了《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》，该办法第二十八条：“征收执行政府规定租金标准的私有住宅房屋（经租房，含经租的宗教房产），房屋征收部门对被征收人按照有关规定进行补偿；承租人与被征收人就解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当提供不小于被征收房屋面积的房屋按照政府规定的租金标准供承租人长期租用，由公房管理部门与承租人重新订立租赁合同；达成协议的，房屋征收部门按照房屋补偿价格的80%对承租人给予补偿。”从产权性质上明确了经租房为私有住宅房屋，明确了承租人与被征收人间的关系，以及相应的责任人。及相应的补偿标准。&&&&《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》出台前，无锡市政府先将“办法”呈报无锡市人大讨论批准、备案，才印发执行，严格遵守了立法法的程序。&&&&&&4.&《北海日报》2012年3月14日刊登了《北海市住房和城乡建设局公告》（附件：&），该公告言简意赅，明确告知：“根据国家的落实私房政策、《城乡私有房屋管理条例》、《物权法》等法律、法规，我局拟对管辖内的经租房和代管房进行房屋所有权归属确认。请房屋权利申请人于公告之日起30日内持房屋权属相关证明材料向我局申请房屋权属登记,逾期无人主张权利的房屋，我局将依法报市人民政府处置。”北海市政府用这种快刀斩乱麻的方式，依法解决了“经租房&”问题。&&&5.&大同市政府2012年4月发布了《大同市国有土地上房屋征收与补偿条例》该条例“对社会主义私房改造期间国家经租产房屋&”作出相应的补偿规定。&&&&在这几个案例中，除了沿海落实侨产中的“经租房”是当时高层为引进侨资，打开经济特区开发的特例外，其他几例则是近几年来当地政府遵照中央提出的转变思维、依法行政、不等不靠、主动出击、大胆工作、敢于担当的结果。这些成功的化解“经租房”问题的案例，都具有一个共同的特点：那就是不纠缠于历史问题的是与非，着手眼前，综合运用法律、政策、经济、行政等手段，达到依法、合理的解决历史遗留问题。这也是小平一贯提倡的搁置争议，解决问题，求真务实的工作方法。这是值得其他地方政府学习借鉴的。&这些成功案例也给我们带来了思考：&1.明确宣布将“经租房”“收归国有”的建设部85-87号等文件，究竟还做不做数？是否仍然是“合法有效”的规范性文件？如是，以上的做法都是将国有资产违法流失了，必须要予以追究。以上案例的客观合法存在，甚至登上地方党报、国务院法制办网站，已经证明了：那些与上位法相抵触的“经租房”相关文件，已经是昔日黄花、徒存其表。只不过建设部和地方政府囿于包括自身利益、畏难思想等因素影响，仍然抱残守缺，在落私工作上裹足不前、无所作为。其中也不乏房管部门利用尚未落实政策的“文革产”、“经租产”这一房地资源，作为部门藩篱的领地，营私贪腐的黑洞。（各地这方面的案例屡屡曝光）&&&&&&&&2.&其实无论中央关于“经租房”这一历史遗留问题何时做出结论，是否作出结论，并不影响地方政府转变执政理念，确立法治思维、依法行政，本着尊重历史、客观务实、着眼目前、敢于担当的精神开展工作，将“经租房问题”化解在当地。&&&&&&&3.沿海华侨的“经租房问题”早已解决，而内地公民相同的问题迟至今日，却始终得不到解决，住建部和地方政府仍然坚持“收归国有”的无理态度，这对内地“经租房”产权人而言，绝对是不公平、不公正的。&&&&&&&&(三).明确房屋产权，解决“经租房”问题，是落实城市总体规划，保护历史文化古城的需要。&&&&&今年2月25日习近平主席用了整整一天的时间视察了北京，习主席首先来到北京市规划展览馆考察。他指出，城市规划在城市发展中起着重要引领作用，考察一个城市首先看规划，规划科学是最大的效益，规划失误是最大的浪费，规划折腾是最大的忌讳。习近平强调，首都规划务必坚持以人为本，坚持可持续发展，坚持一切从实际出发，贯通历史现状未来，统筹人口资源环境，让历史文化与自然生态永续利用、与现代化建设交相辉映。习主席这一讲话不仅仅是针对北京市而言，对当前我国的城市建设和正在启动的城镇化工作都是指导性的,那就是要把城市规划放在重要引领的地位。&&&&&北京市2005年版的《总体规划》首次对历史文化名城的保护机制作出规定，提出“推动房屋产权制度改革，明确房屋产权，鼓励居民按保护规划实施自我改造更新，成为房屋修缮保护的主体”，在这里“明确房屋产权”的提法是一个突破,是针对旧城区自58年“私有房产改造”以来，混乱的产权既导致了房屋的年久失修，也引起了居民的利益分化：其一，千辛万苦收回房产的私房主，希望保住自家房屋；其二，1958年被“国家经营租赁”的私人房产，产权关系仍待修复；其三，承租公房的住户要求改善生活质量；其四，一些外面有房的租户盼着拆迁拿补偿款。决策者应看到民众意愿的多样性，不能一概而论。一些主张危改的人，常常声称拆迁是“改善民生的期盼”。可是，大多数居民真实的民意，是既能改善居住条件，又能留在原住地。若能提供这样的选项，居民又怎会“都盼着拆迁”？这就是习主席在视察南锣鼓巷时语重心长所说：就是想看看老街坊，听听大家对老城区改造的想法。老城区改造要回应不同愿望和要求，工作量很大，有关部门要把工作做深做细。&&&&&只有彻底落实私房政策，将极左时期被非法改变权属性质的合法私房以适当方式归还产权并予补偿，才能真正明确房屋产权。实际上这部分房屋的数量并不算多，但解决这一问题的意义重大。“有恒产者有恒心”，稳定而安全的物权，会促使房产所有者千方百计地保护好它，而不是看着它一天天破败下去，成为“危房”。只有抓住这一根本，城市建设、旧城保护才能走到正路，才能处理好城市改造开发和历史文化遗产保护利用的关系，切实做到在保护中发展、在发展中保护。否则，在棚户区改造、城镇化的进行中,会有大量的涉及“文革产”、“经租产”待解决的问题不断涌现，势必影响社会的稳定。
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北京经租房调查
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北京经租房调查：被非产权人出售的私房按产权归属，始终是经租房纠纷的核心问题。如今，当大量经租房面临被拆迁、赔偿、买卖，经租房主将以怎样的角色和方式参与其中？房管部门作为经租房管理者，在经租房主的质疑声中开始买卖经租房，又是否合理合法？政策文件称经租房收归国有，法律注重对所有权人的保护，相关部门的抉择将怎样影响到经租房主、租户、购房人等多方交错的利益？名词解释?经租房所谓"经租房"，即1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》 以下简称"改造意见" 的文件建议的"由国家进行统一经营、统一租赁、统一分配使用和修缮维护"的私有出租房。1956年1月，全国各地根据中央批转的《改造意见》制定了不同的经租房地方规范。北京当时纳入私房改造的分界线为出租房屋15间以上或出租房屋面积超过225平方米的私房主。奄奄一息的马振东临死都惦记着自家的房子。躺在床上、油尽灯枯的马振东已开不了口，他把最后一点力气用在了他的右手上，他的右手直戳着自家的房顶。马吉昌知道，父亲念念不忘的是自家的房子--北京市鼓楼西大街31号 其中18间半房 和朝阳门外大街146?-150号 48间房 。这两处房子，因为一个共同的名字--经租房，在马振东手上被收归国有。马振东一生都觉得房子是从他手里流失的，"败"了家产。马家的故事公开资料显示，1956年北京市私房改造后的经租房有23万余间，共380万平方米，涉及私房主6000户左右。马家便是这6000户中普通的一户，马家的房子从私有住房到经租房的转变，是大多经租房主都曾经历过的。闯业难，闯业难；闯得家业如登山；五更起，半夜眠；一条板凳睡三年。时光如梭，马吉昌依然清晰地记得，他儿
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