超高租金扭曲盈利模式 超商卖场谋做“二房东”
目前卖场、超市、便利店这类超商业态的成本中，30%~55%为租金成本，且到期续租的涨幅惊人，这不仅导致大量门店处于亏损或濒临亏损状态，而且使得部分业者为消化高租金开始做起“二房东”，并通过大量的后台收费方式摊销成本以求获利。
租约到期后，对连锁便利店来说，租还是不租成为一个问题。因为续租就要接受房东2~3倍的涨价，还会让亏损状况雪上加霜，但不租就得关店。上海农工商集团旗下的好德与可的已经遇到了这个问题，并因此关掉了部分店面。《第一财经日报》近期调查了解到，目前卖场、超市、便利店这类超商业态的成本中，30%~55%为租金成本，且到期续租的涨幅惊人，这不仅导致大量门店处于亏损或濒临亏损状态，而且使得部分业者为消化高租金开始做起“二房东”，并通过大量的后台收费方式摊销成本以求获利。租金成便利店最大“噩梦”和一般“80后”朝九晚五的白领职场生活不同，杨明华每天早上7点起床上班，很多时候都要忙到凌晨2点，作为一家便利店的店长，他要与店员一样三班倒。“如此辛辛苦苦地干了一个月，最后发现大部分的毛利都"烧"在租金上。我们这个行业基本就是为房东打工。”说起门店的经营情况，杨明华无奈地说。“就像世界名画"噩梦"描绘的那样，恶魔坐在一个熟睡的少女胸口，令少女梦魇不断，而租金就好像那个恶魔，坐在我们的胸口，让我们喘不过气来。”杨明华无奈地告诉记者，他算是吃苦耐劳的“80后”，要不然不会选择做便利店店长这份辛苦琐碎的工作，且收入也并不算太高。他最初的想法是磨炼自我，假如经营得当，则会考虑自己创业。但在数年的实践中，给他最大打击的就是始终在给房东打工。杨明华的门店是5年前签约的，那时的租金大约20万元/年，即每个月1.6万元左右；店员大约7人，每个人2000元左右月薪，则一个月人工在1.4万元；加上1万元左右的水电费，即每个月基本成本在4万多元。便利店的行业毛利率约为20%，毛利是营业额减去供应商货款后的差价部分，所有的门店成本要在差价中消化，所以，每个月其门店营业额至少要做到20万元，才能有毛利4万元，勉强做到收支持平。而这意味着，杨明华每天的营业额必须要做到6600多元。“但实际上，我的门店每天平均也就5000多元营业额，这在行业内已算不错了，便利店行业整体平均每天营业额也就4500多元，很多门店实际只有3000多元，且我门店周边有好德、可的和全家，竞争很激烈，能做到现在这样，我已很自豪了。”杨明华透露，公司总部会适当分摊一部分成本，让单店看起来不至于太亏损，甚至略有盈利。杨明华4万元成本中，有1.6万多元是租金，占比超过40%。但这还不是最惊人的。近期，农工商麾下的好德和可的便利店大调整，对于租约到期的门店或关闭或装修重开业。租金涨价后的今天，租金已成为新签约便利店中占比超过50%的巨大成本，负荷不起的业者只能退出市场。龚先生在外资便利公司拓展部做了近10年，最近一家位于上海徐家汇(002561,股吧)地区的便利店年租金居然高达120万元，让他这个“展店老人”都叹为观止。“现在优质地段便利店的年租金会高达90多万甚至100多万元，无论你怎么努力经营，这类高租金门店都不可能盈利，只能成为企业形象店。”龚先生告诉记者，便利店一般签约期为5年，现在到期门店新签约的租金价格至少是5年前的2~3倍，所以市场平均年租金在45万~50万元，即每个月租金要近4万元，人工涨价后单店每月约2万元，水电费每月1万元，单店每月成本7万元，按毛利率20%计算，每月营业额需达35万元，即每天营业额要超过1万元，这对大多数便利店来说是一个不可能完成的任务。一般来说，能做到日营业额8000多元已是翘楚，也就全家等少数品牌有这样的实力。以上述数据计算，如今便利店行业平均租金占据成本比例高达57%。在租金“噩梦”下，据便利店业者不完全统计，大部分单店都很难盈利，一个便利店企业一年亏损数千万至1亿多元是很正常的事情。卖场做“二房东”同样的问题也在超市、大卖场出现。吴坤在外资零售公司工作多年，他透露，以一家1万平方米面积的标准卖场来说，根据地段不同，一年的租金从500万元到近1000万元不等，卖场内需要高温和低温仓库，加之雪柜等，每天要耗费水电费1万多元，即每个月35万元左右，一家卖场内员工要两班倒，即需300人，每天150人，人均年薪3.6万元，促销员薪水由供应商负责，不计入卖场成本。“根据上述数据计算，一家卖场一天的人工费用约1.5万元，水电费约1万元，租金约2万元，每日总成本约4.5万元，其中租金占比约44%，是最大成本。而卖场的毛利率远低于便利店，只有10%，所以一家卖场一天的营业额起码要45万元才能保本，现在很多卖场每天的营业额只有30多万元，甚至低至20多万元，根本无法依靠销售商品这种最根本的差价模式盈利。”吴坤坦言，在商业本质模式无法满足盈利时，超市、卖场开始以扭曲方式获利。记者多方采访获悉，正常的卖场商业模式应该是依靠销售货品的差价，即前台毛利获利，由于前台毛利无法平衡成本，于是各大卖场将后台毛利作为利润来源，即向供应商收费，有时一个品种商品的年收费收益可高达数百万元甚至上千万元，这给了供应商极大压力，很多中小型供应商因为卖场收费而难以盈利，但这种不健康的获利方式却实际帮助卖场缓解了成本压力。不过，随着供应商的反抗以及相关部门对卖场乱收费的整顿，零售商也意识到不能太过依赖后台收费，于是另一项扭曲型的非商业本质盈利模式出炉——做“二房东”。这种模式在行业内被称为“店中店”，即卖场先租赁建筑的几个楼层，随后在自己租赁的区域中划出一部分面积租给其他小商铺，所以，如今在很多农工商超市、世纪联华、家乐福等都能看到在卖场边界线之外，有不少食品、美甲、服饰等小商铺，对这些小商铺来说，卖场就是“房东”。“这种模式是便利店无法操作的，卖场因为租赁面积大，故而有做二房东的空间。卖场的每年租金涨幅也就在5%左右，比便利店涨幅小很多，一般来说，卖场每天每平方米租金约1.5元到2元多不等，转租给小商铺的价格是每天每平方米至少3元以上，所以业者会发现，经营零售辛辛苦苦一年到头，指不定还亏损，还不如轻轻松松做二房东，稳赚不赔，于是超过90%的业者都会布置一些"店中店"，更有甚者会将卖场面积与"店中店"面积分割为1:1，大量依靠"店中店"租金度日。”吴坤坦言。
不过，“大房东”也不是傻子，现在越来越多的房地产开发商在招商时规定卖场只能放置在地下1~2层，这种尴尬的地下位置让卖场很难招租小商铺。于是，TESCO乐购、大润发、欧尚、步步高等有实力的零售商开始涉足商业地产，比如TESCO乐购推出的购物中心品牌“乐都汇”，在这类购物中心项目中，乐购卖场的租金可以很低，且能获得优质商铺位。而欧尚、步步高也自建了购物中心，试水商业综合体。但商业地产的涉猎需要足够的资金以及优良的选址，不少业者反映，大型购物中心的选址越来越困难，市中心拿不到地，拿到的项目大多比较偏远，而偏远项目的招商又很困难。假如为了降低卖场租金而自行投建招商不良的购物中心，只会使企业经营雪上加霜。
(本文来源：第一财经日报
作者：乐琰)
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　　旧成毛了 这么脏 脑子坏了才买　　
　　林子大了什么鸟都有。我不买但是我相信有人买。
　　@BAMAGirl
17:20:11　　旧成毛了 这么脏 脑子坏了才买　　-----------------------　　我是不理解这个包变色成这样谁会花两千多买，呃呃呃
　　我就想知道有没有人会买，大家各抒己见哈
　　有人咩
　　顶一下
　　二手的奢侈品好像还是有一定市场的，不过在中国显然没有在国外市场好。　　我是时差党，所以朋友圈（不是指微信那个朋友圈。。）里也有好多人是时差党，大家经常有卖二手名牌包的，反正也都卖出去的。
　　带子那么脏前面的金属扣都掉色了，20给我都不要
　　反正我不会买　　破烂货　　但是我相信一定会有人买
　　@马甲我爱谁谁
17:32:36　　二手的奢侈品好像还是有一定市场的，不过在中国显然没有在国外市场好。　　我是时差党，所以朋友圈（不是指微信那个朋友圈。。）里也有好多人是时差党，大家经常有卖二手名牌包的，反正也都卖出去的。　　-----------------------　　我倒不是说二手包不好，我觉得如果是比较新一点的还是挺好的。但是这个包就不说全新的也是挺难看的，变色成这个样子了。真的会有人买吗，之前有人说觉得LV变色以后好看其实我蛮难理解的。这个颜色哪里好看了。
　　@公马的马甲ABC
17:34:32　　带子那么脏前面的金属扣都掉色了，20给我都不要　　-----------------------　　我觉得白送我也不会要额，真是飞一般的难看
　　LV这种变色皮的在香港一些二手店价格都非常的低，因为变色以后真心很难看啊，而且很脏的感觉，价位一般都在两千多港币，主要就是一些speedy的款
　　看着很脏的样子　　是图的问题？　　不会买　　
　　@惊恐的柠檬
17:41:23　　看着很脏的样子　　是图的问题？　　不会买　　-----------------------　　不是图的问题，LV变色以后就是这么脏脏的感觉
　　旧……脏……贵……　　完全没有买的兴趣╮(╯▽╰)╭
　　坐等看有没有愿意买的
　　不会 就算是全新的也不是我喜欢的款
　　说句实话，我觉得老花跟棋盘格都好丑啊，就算是经典我也没法接受　　买二手还不如消费一个自己买得起的新包　　有时候觉得明明白白告诉人家买不起正品背个高仿玩玩都比买个二手要强点
　　@干了件丢人事
17:44:14　　不会 就算是全新的也不是我喜欢的款　　-----------------------　　me too
　　如果非要在一个全新仿货以及一个用的相当旧的正品二手之间选一个，款式一样，我会选二手旧货。　　
　　@狮子回头望虎丘
17:54:51　　如果非要在一个全新仿货以及一个用的相当旧的正品二手之间选一个，款式一样，我会选二手旧货。　　-----------------------　　我的问题是你会花两千多买图上这个包包么
　　没必要，200块就可以买个质量很好的全新包包了，何必买脏脏旧旧的二手货，也没有很好看啊
　　这个驴包好丑啊。。。还是二手的。。还2000。。反正我不会买的！　　
　　2000块都可以自己买个别的牌子不错的真皮包了，买这种又脏又旧的二手包的，如果不是为了买个牌子装逼我还真想不出其他理由。
　　两千可以买coach之类了吧....关键是 又脏又旧 整一个破烂货
　　不喜欢二手的，只有两千就买个MK好了，何必非要LV
　　五金都成这样了。。。。
　　20吧 不能再多了　　
　　不要。。。。
　　2000多为啥不买mansur。。。　　
　　目前没有人愿意买的
　　但是二手店既然愿意收肯定有人买，会是什么样的人呢
　　好奇继续坐等
　　这个包确实不咋地，但是二手包还是很有市场的，米兰站就是卖二手包的吧？　　
　　@狮子回头望虎丘
17:54:51.0　　如果非要在一个全新仿货以及一个用的相当旧的正品二手之间选一个，款式一样，我会选二手旧货。 　　—————————————　　我也是　　
　　@博美喜乐蒂
19:17:18　　这个包确实不咋地，但是二手包还是很有市场的，米兰站就是卖二手包的吧？　　-----------------------　　对呀，但是也有全新的包包卖，就是那种人家刚买就不喜欢的，香港的二手店收包包检查鉴定还是非常仔细的之前我拿一个全新herbag过去没用过只是打开的时候嗯了一个很微小的指甲印，他们说不能按全新收，换家店也是一样，但是我在大陆看到就不一样了，包包保存的都很不好说是全新的上面也都是灰，给他们看包包也都很不小心的那种，在香港的时候他们还会带手套验包，可能大陆二手包市场还没有完善吧。但是看着那些包弄的全是灰真心疼。
　　二手奢侈品店还是有的。不过这款不好看。　　
　　@得瑟用的小马甲
19:29:06　　二手奢侈品店还是有的。不过这款不好看。　　-----------------------　　丑哭了好吗
　　五金都那个颜色了这是用了多久啊　　
　　@清风薄衣
19:46:35　　五金都那个颜色了这是用了多久啊　　-----------------------　　哈哈我也在想用多久会用成这个样子
　　@西门大官人家的喵
19:51:20.0　　哈哈我也在想用多久会用成这个样子　　—————————————　　这个饺子包我也有一个，都用快三年了没怎么保养过也比他这个新多了，这是得怎么用才能这成色　　
　　不要　　2000多要宁可买个没听过牌子的新包
　　@清风薄衣
20:08:02　　@西门大官人家的喵
19:51:20.0　　哈哈我也在想用多久会用成这个样子　　—————————————　　这个饺子包我也有一个，都用快三年了没怎么保养过也比他这个...　　-----------------------　　估计天天背吧
　　为什么我觉得好丑
　　@强薇果
20:19:35　　为什么我觉得好丑　　-----------------------　　你不是一个人大家都觉得好丑
　　下面粉色的那个挺好看　　
　　@大脸妹M
20:24:06　　下面粉色的那个挺好看　　-----------------------　　下面那个是house of hello ，铂金款，价位估计跟这个二手包差不多少
　　我表妹回国休假时带了个半旧的阿玛尼包,,让别人在淘宝挂着给她卖了,帮忙的挂了1000元可议,出乎意料的好多议价的,最后以900元成交了.我表妹已决定把她的旧货在下次休假时全带回来卖了.　　我觉得买的人很2,那么旧的一个包.不过这种人好象还真不少.
　　你不买不代表别人不买啊　　你觉得吃路边摊不可思议 吃的人多了去了
　　我不喜欢LV
　　好丑　　
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)爱屋吉屋难解盈利痛点：放弃低佣金模式 前景不被看好
来源：北京商报
　　放弃低佣金模式 前景仍不被看好 爱屋吉屋难解盈利痛点
　　凭借着“二手房居间佣金1%，租房佣金全免、减半”等彪悍的“价格战”迅速抢占一线城市房屋中介市场的爱屋吉屋，在疯狂烧钱一年多后，突然宣布租房业务方面将不再免费，像其他传统中介一样，向房东、租客收取同样比例佣金。业内人士认为，低佣金模式助其快速抢占市场份额，但难以实现盈利，这是爱屋吉屋调整租房佣金的主要原因。但鱼和熊掌如何兼得，爱屋吉屋恐难摆脱此困局。
　　租房佣金不再免费
　　在上海租赁市场，爱屋吉屋租房佣金免费将成为历史。
　　近日，爱屋吉屋官网发布消息称，自日起，月租金8000元以下的租单，上下家各支付房屋月租金的35%作为佣金，月租金8000元以上的租单，上下家需合计支付一个月的房屋租金作为佣金，若房东为二房东，则二房东需支付不低于房屋月租金的50%作为佣金，租客方需支付房屋月租金的35%作为佣金。
　　据了解，爱屋吉屋在北京、深圳租赁业务的佣金收取标准仍和原来一样，北京租客减半，收取月租金的50%，深圳租客免费。互联网中介以低佣金模式异军突起，作为互联网中介代表的爱屋吉屋，一直以“二手房佣金1%，租房佣金全面、减半”等口号进行推广。爱屋吉屋在上海租赁市场一直实施租房免费，此次调整租房佣金，意味着爱屋吉屋的低佣金模式已难以为继。但对于改变价格策略的原因，爱屋吉屋截至北京商报记者发稿仍未给予回复。
　　盈利难是痛点
　　“资金压力是爱屋吉屋停止租房佣金免费的主要原因，”一位熟悉爱屋吉屋的行业人士认为，尽管一年多的时间里完成了五轮融资，但爱屋吉屋在疯狂烧钱后，却一直未能实现盈利，若想继续保持发展势头，不得不解决如何实现盈利的问题。
　　上述人士表示，高额的品牌推广费用以及低佣金模式造成的低营业收入，导致爱屋吉屋一年多来一直难以实现盈利。
　　一位投资界人士表示，像爱屋吉屋这样一年内就融到E轮的创业公司，必然面临投资人考核压力，必须拿出更好看的业绩数据给投资方看，才可能拿到新一轮融资，一味地画饼是不可持续的。
　　对此，爱屋吉屋副总裁张隽在接受媒体采访时曾表示，未来一年爱屋吉屋将从一家最会花钱的公司变成一家最会赚钱的公司，开源节流也是很正常的事情。
　　事实上，在此次停止上海租房佣金免费之前，爱屋吉屋已采取降低经纪人薪资、提高二手房交易中介费比例等措施，以解决难以盈利的问题。去年11月30日，爱屋吉屋宣布增加0.5%担保服务费，实际上每笔二手房交易的佣金提高至1.5%，这是变相上涨中介费的一种手段。此外，爱屋吉屋开始降低经纪人基本薪资以及提佣比例。
　　取消免费得失难料
　　“现在就停止租房佣金免费、提高中介费的动作可能存在一定的市场风险，”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，二手房交易市场无疑是一块大蛋糕，行业竞争十分激烈，新兴的互联网中介公司获取市场份额的核心竞争力在于低佣金。
　　很多购房者选择爱屋吉屋等互联网中介公司的主要原因在于低佣金，目前爱屋吉屋并未获得足够大的市场份额，现在取消或降低优惠措施可能为时过早。
　　一位房地产中介的从业人员在接受北京商报记者采访时表示，虽然在中介机构网签量排名中爱屋吉屋已能排进前几名，但市场成交占比依然较低。以北京为例，第一名链家月均成交约1万套，而爱屋吉屋却不足千套，近几个月北京二手房市场体量在上涨，但爱屋吉屋的成交量不升反降，间接表明爱屋吉屋并未获得足够的市场认可度。
　　同时，爱屋吉屋的低佣金收入以及上涨乏力的市场份额，也导致爱屋吉屋目前处于亏损状态，为了实现盈利而采取“停止租房免费、提高中介费”等措施，很难得到客户的认可，对进一步拓展市场形成阻碍。“先免费，后收费”的举措甚至在一定程度上可能影响企业的品牌信誉度。
　　“作为市场后进入者，失去免费利器的爱屋吉屋抢占市场份额将会更加步履维艰，进而影响爱屋吉屋新的融资渠道的拓展。”一位财经从业人员评论，对于互联网中介行业来说，融资是其快速发展的重要一环。从爱屋吉屋最近一轮融资情况来看，并未出现新的投资人，也表明资本市场对其发展前景已显示出理性。在未获得足够市场份额和客户认可度的情况下，爱屋吉屋过早取消优惠的举动很可能是饮鸩止渴，而且难以借此摆脱盈利困局。
(责任编辑：杨雄 UF047)
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图解财经：
今日主角：
客服热线：86-10-
客服邮箱：揭秘屌丝如何逆袭为“武汉二房东” 小投资2年回本迈成功
来源：亿房网王青 日 07:03
浏览：10　
亿房小编在本周归纳了一些网友在亿问亿答提出最具代表性的问题以及相关部门给出的最具权威的解答，希望大家能够从问答中找到自己需要的答案，清除自己在购房过程中的疑问。
如果大家对购房的某些问题仍存疑问，请登陆亿问亿答在线提问或致电027-咨询，或欢迎加入亿问亿答购房群参与讨论，群号：，微信号：亿房房产。您也可以通过直接提问。我们将为您提供最专业的解答。
亿房网友：》》
亿房小亿：据小亿所知，目前武汉市有大量生活的年轻人。每年毕业季武汉都有30万大学生毕业，他们为租房市场带来需求量。近日武汉政府严厉打击的&胶囊房&也是租房市场需求量巨大的产物,同时也间接导致合租房市场需求猛增，有需求的地方也同时代表着有市场，作为二房东如何盈利呢？为解答这位网友的疑问，同时也为更多想要探究&二房东&市场的网友了解其中的盈利模式，小亿采访了武汉最大二房东&可遇&公寓的总监佘福元。
武汉市最大&二房东&的运营模式
据佘福元介绍：&作为二房东他们会在武汉各大商圈寻找房源，遇到合适的&闲置&毛坯房就会与房东签定长期的租房协议，之后就会自己按照房屋的原状进行装修设计。&
对于房屋的装修布置，佘福元已是相当熟稔，他经常到宜家淘宝，&39元一张小桌子、500元一个沙发，既时尚又实用&。如何花最少的钱装出最时尚居家的房子，佘福元做过很多&功课&：逛建材市场打探行情，逛大型家具卖场学搭配，比对实体店和网店的同类物品后，他摸索出一套自己的装修经。
可遇公寓装修效果图
佘福元告诉小亿，装修一套单间的费用大概是2万块钱左右，一个单间每月租金1000元左右，一般出租三年就可回本。
实探如何成为武汉二房东
在实际操作过程中，作为平凡人的我们也许没有那么多的渠道，我们又如何能够成为二房东盈利呢？为此小亿实探了如何成为二房东的流程。
首先小亿通过网站寻找了租房市场较大的徐东商圈的房源信息，徐东附近有大量租金元/月的毛坯两房三房，想要投资成为二房东的网友可以在商圈附近寻找租金较低且可以长租的房源，赠送装修家居等条件对房东而言较具诱惑力。
拿到毛坯房后需要进行装修设计，现在租房子的大多是90后，家里条件比较好，追求品质比较高的生活居家环境。想要达到收益就需要符合这些租房族的&胃口&，小亿通过咨询多年从事装修行业的设计师小张了解到，现在很多装修材料都是可以网购到的，网上的东西一般物美价廉，人们可以花较少的成本达到时尚的装修效果，2万块钱装修一间单间是完全可以做到的。
互联网发布房源 两年回本
装修完毕后就可以通过网络发布房源信息、寻找租客。按照徐东片区的租房市场价，豪华装修单间每间1000元/月的租金是非常有市场的。我们来以1500元/月的毛坯两房、三房来算一笔账：
房租成本+装修成本
两房租金收益
三房租金收益
PS：从图表可以看出作为二房东扣除成本后，毛坯两房三年后可开始盈利，毛坯三房两年后可开始盈利。
[责任编辑：崔雯]
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