破产管理人能否成为劳动争议中的诉讼主体
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　　劳动争议处理实践中，企业宣告破产后劳动者提起确认劳动关系、请求支付经济补偿和工伤保险待遇类案件屡有发生。对于涉及破产企业劳动争议中究竟应当将破产管理人作为当事人，还是把破产企业作为当事人，观点不一，分歧较大。现实中笔者曾遇到这样一起案例：
　　1996年11月郑某进入某集团公司物业分公司工作，双方没有签订劳动合同。日该集团公司被宣告破产，但部分下属分公司和分厂仍继续经营。 日原告在工作过程中受伤。在申报工伤过程中，郑某与物业分公司因是否存在劳动关系发生争议，郑某于日以物业分公司为被申请人向当地劳动争议仲裁委员会申请仲裁，请求确认双方存在劳动关系。日郑某又追加集团公司破产管理人为被申请人，并要求确认与破产管理人存在劳动关系。日劳动仲裁委员会作出裁决，确认郑某与物业分公司之间存在事实劳动关系。郑某不服，起诉至人民法院，要求确认其与破产管理人存在劳动关系。破产管理人不服，以与申请人无劳动关系为由也起诉至法院。后经两审终审，中级人民法院判决认定郑某与集团公司破产管理人之间存在劳动关系。
案件虽经两审终审而终结，然而仲裁机构和人民法院对案件中所涉及的几个问题却仍存疑问。一是涉及破产企业的劳动争议中破产管理人能否成为诉讼主体？二是企业的分支机构被吊销营业执照后是否仍具备诉讼主体资格？三是破产管理人能否成为劳动关系的主体？
一种观点认为，根据《民法通则》第45条和第47条规定，企业被吊销营业执照或者依法宣告破产后，企业法人终止。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第60条规定 “对于涉及终止的企业法人债权、债务的民事诉讼，清算组织可以用自己的名义参加诉讼。”的规定，在涉及企业破产的劳动争议案件中，应当将破产管理人列为当事人，被吊销执照的企业或者被宣告破产企业，不具备民事诉讼主体地位。因此，案例中的集团公司被宣告破产后，其法人资格终止，且物业分公司的营业执照被吊销，所以应当由破产管理人作为当事人参加仲裁和诉讼活动，并可以破产管理人作为劳动关系的一方主体。
另一种观点认为，营业执照作为企业注册登记的法定证书，只是企业取得营业资格的标志。吊销营业执照作为一种工商行政管理处罚措施，其目的在于停止公司营业，禁止其进行新的经营活动。从这个意义上讲，营业资格与企业的法律人格是相分离的，营业资格的丧失并不必然导致企业民事主体资格的丧失，而只是导致公司解散与清算程序的启动。企业法人被吊销营业执照后，未经清算前，其民事主体资格仍然存续，在诉讼中仍应以该企业的名义参加诉讼，企业主体资格的取消以企业清算完结并办理注销登记为条件。因此，在本案中，虽然某物业分公司的营业执照被吊销，但其民事主体资格仍然存在，根据《劳动合同法实施条例》第四条的规定，本案中劳动关系的双方主体可以确定为郑某与物业分公司或者某集团公司。破产管理人作为破产程序中由人民法院临时指定的组织，根据《破产法》第二十五条规定精神，破产管理人在仲裁或诉讼活动中的地位，只是破产企业的诉讼代表，与破产企业是一种代理关系，因此其并不具备诉讼主体资格。同时，由于破产管理人不属于《中华人民共和国劳动合同法》第二条所规定的用人单位范围，所以不能成为劳动关系的一方主体。
笔者认为，第二种观点符合《中华人民共和国破产法》中对破产管理人和破产企业间关系的界定，也注意到《劳动合同法》中有关用人单位范围的规定，有效避免了破产管理人被确认为劳动关系主体的尴尬。
对于涉及破产企业的案件，特别是涉及劳动者要求确认与破产企业存在劳动关系的案件，仲裁机构和人民法院在具体程序上，可以从几个方面操作：一是在立案审查环节，应当及时向当事人进行必要的法律释明，指导当事人在仲裁申请和诉状中列破产企业为当事人，列破产管理人为诉讼代表人。二是在文书送达环节，文书送达破产管理人或者破产管理人委托的人员即视为送达，不必以破产企业与破产管理人之间签订有委托协议为前提。三是在裁决和判决时，判项中法律责任的承担主体应当确定为破产企业而不能是破产管理人。
河南省洛阳市人力资源和社会保障局 王怀欣
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【文书标题】吴凡与海南金盘物业经营管理有限公司等劳动合同纠纷上诉案
【审理法院】&
【案件字号】(2007)海中法民一终字第416号&
【审理日期】&
【调解日期】&
【案件分类】&
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吴凡与海南金盘物业经营管理有限公司等劳动合同纠纷上诉案
海南省海口市中级人民法院
民事判决书
（2007）海中法民一终字第416号
上诉人（原审被告）：吴凡。
委托代理人：何远春，海南坤和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海南金盘物业经营管理有限公司。
法定代表人：胡群，董事长。
委托代理人：李芳统、董雪琳，该公司职员。
被上诉人（原审第三人）：海南金盘实业股份有限公司。
法定代表人：景柱，董事长。
委托代理人：李芳统、董雪琳，该公司职员。
上诉人吴凡与被上诉人海南金盘物业经营管理有限公司（以下简称金盘物业公司）、海南金盘实业股份有限公司（以下简称金盘股份公司）因劳动合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2006）龙民一初字第810号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原审判决查明：吴凡于1985年7月参加工作，先后在加积糖厂、海南糖厂工作，1992年5月调入原海口市工业建设开发总公司。日，原海口市工业建设开发总公司与吴凡签订《劳动合同书》，该合同约定：本合同期限为10年，从日至日。日，原海口市工业建设开发总公司改制为金盘股份公司（企业类型为上市股份有限公司）；金盘物业公司系金盘股份公司的下属公司，成立日期为日，企业类型为有限责任公司，是独立的企业。金盘物业公司是金盘股份公司向中国证监会海口特派办申请报告，经批复同意设立的。1999年7月，吴凡被金盘股份公司派往金盘物业公司工作。日，金盘股份公司下发［号《本部员工工资管理办法》。日，金盘股份公司向下属各部（室）、子公司发出《关于未确定工作岗位人员有关问题的通知》，内容有：第一条第2项为：安排了工作岗位，本人不同意接受者，发给本人基本工资，暂时回家等待通知；第四、第五条为：对未确定工作岗位的员工在接到通知后三日内，可到人事部登记，以确定按何种方式处理考勤及待遇问题。日金盘股份公司又向下属各部（室）、分公司发出海金发［2003］34号文件《关于签订劳动合同的通知》，内容为：第一条第一项：凡在岗工作的员工，本人自愿，经所在部门及公司同意可续签劳动合同；各子公司员工与所在公司签订劳动合同；第四条：现已安排岗位，但本人不愿签订劳动合同的员工，请在5月21日前书面通知所在部门、公司，经双方协商同意，可在书面申请30日内解除劳动关系。日，吴凡给金盘股份公司人事部写了一份报告，内容为：本人无意续签新的劳动合同，愿意等待公司的有关补偿。2003年6月起，吴凡便不在金盘物业公司上班。吴凡历年养老保险从1992年6月一直缴费至2005年3月，但其中1993年1月至9月未缴费。
又查，金盘物业公司、金盘股份公司不属于改制、关闭、破产的国有企业。经海南省海口市中级人民法院［2003］海中法执字第18号《民事裁定书》裁定，日海口市财政局将其持有的金盘股份公司国家股股过户给海南海马投资有限公司、并办理了股份登记过户手续。日，信息披露义务人海口市财政局在《证券时报》第Ａ5版刊登了以上股东持股变动报告。日，金盘股份公司向海南省工商行政管理局申请变更登记时，在股东名录中登记：海南海马投资有限公司出资额为8323．96万元，占总股本38．59％。日，金盘股份公司下发［2003］9号通知，决定：胡群同志任金盘物业公司的法人代表。
日，海口市政府国有资产监督委员会以［号文对金盘股份公司部分员工来函所反映的问题向海口市政府汇报，内容有：原＂海口市工业建设开发总公司＂的员工已成建制地移交给金盘股份有限公司，接续了劳动关系。
吴凡于2005年11月向市劳动仲裁委提出仲裁申诉，同年日市劳动仲裁委受理该案，日市劳动仲裁委作出［号仲裁裁决书。金盘物业公司、吴凡均不服该裁决，而分别提起诉讼。
原审判决认为，一、吴凡从1999年7月起在金盘物业公司工作，金盘物业公司为其发放工资，缴交社会保险费用，金盘物业公司与吴凡之间已形成了事实劳动关系。金盘物业公司与金盘股份公司是不同的企业法人，1999年吴凡被金盘股份公司派往金盘物业公司工作前，与金盘股份公司确实存在劳动合同关系，但自从1999年吴凡被派往金盘物业公司工作后，金盘物业公司就成了吴凡的用人单位，金盘股份公司与吴凡之间不存在劳动关系。吴凡于2005年11月向市劳动仲裁委提出仲裁申诉，仲裁委作出裁决后，用人单位即金盘物业公司与劳动者即吴凡不服该裁决，均向我院起诉，故依据自日起施行的》第的规定，我院应对金盘物业公司、吴凡双方的诉讼请求一并进行处理。二、对金盘物业公司及吴凡的诉讼请求的处理意见。日，金盘股份公司向下属各部（室）、分公司下发［2003］34号《关于签订劳动合同的通知》后，同年5月27日，吴凡向金盘股份公司的人事部提出书面报告，表明其本人无意续签新的劳动合同，愿意等待金盘股份公司对员工作出的补偿决定，应认定吴凡向金盘物业公司提出了无意续签劳动合同的书面报告。按照金盘股份公司［2003］34号通知第四条内容，员工不愿签订劳动合同，书面通知所在公司后，经用人单位与劳动者即员工协商同意可在员工书面申请30日内双方解除劳动关系；吴凡向金盘物业公司提交局面申请后，金盘物业公司未与吴凡协商解除劳动关系，也未给吴凡予以书面答复，但吴凡从2003年6月起就不再在金盘物业公司工作，应认定金盘物业公司与吴凡的劳动关系存续至日，此后金盘物业公司、吴凡就已不存在事实上的劳动关系。按照自日起施行的海南省人大常委会公布的《》第规定：劳动合同终止、解除时，用人单位应当为劳动者出具相应的劳动关系终结证明书。金盘物业公司未与吴凡协商解除劳动关系，也未履行上述法规规定的义务，其行为已侵犯了吴凡作为劳动者的合法权益。日是金盘物业公司与吴凡的事实劳动关系终止之日，也是金盘物业公司与吴凡劳动争议发生之日，吴凡应当知道其权利已被侵害，按照《》第之规定：提出仲裁要求的一方应当自劳动争议发生之日起60日内向劳动争议仲裁委提出仲裁申请，而吴凡直至2005年11月才向市劳动仲裁委提出仲裁申请，已超过了《》规定的60日仲裁申诉时效。依照》（自日起施行）第的规定……对当事人的仲裁申请确已超过仲裁申请期限，又无不可抗力或者其他正当理由的，依法驳回其诉讼请求。故对吴凡的诉讼请求应予驳回。因金盘物业公司、金盘股份公司均不属于改制、关闭、破产的国有企业，故本案不适用自日起执行的国务院办公厅《关于规范国有企业改制工作的意见》及自日施行的《海南省改制关闭破产国有企业职工安置办法》进行处理。综上，金盘物业公司的诉请有法律依据，应予支持。而吴凡的诉请于法无据，不予支持。依照《》第、第、》第、第之规定，判决：一、金盘物业公司不予支付给吴凡经济补偿金5706．4元、额外经济补偿金2853．2元；二、驳回吴凡的诉讼请求。
吴凡不服上述判决，上诉称：一、我诉金盘物业公司、金盘股份公司劳动争议一案未超过仲裁申诉时效，依法应当支持我的诉讼请求，一审判决无事实及法律依据，应当予以撤销。一审判决认定：我向金盘物业公司提交书面申请后，金盘物业公司未与我协商解除劳动关系，也未给予我以书面答复，但我从2003年6月起就不再在金盘物业公司处工作，应认定双方劳动关系存续至日，是极其错误的。事实上，我向金盘物业公司提交书面申请后，金盘物业公司一直以等待讨论决定为由，让我等待答复。我于2003年6月起是根据金盘物业公司的安排待岗在家，等待金盘物业公司的书面答复，不是所谓的＂不再在金盘物业公司处工作＂，我与金盘物业公司一直存在法律上的劳动关系，直至我起诉要求买断解除。而且2003年6月后，金盘物业公司一直按时替我缴交劳动者才享有的五项劳动保险，从未间断，直至2005年4月。待岗期间，我曾多次要求金盘物业公司书面答复，金盘物业公司一直要求我耐心等待，并承诺会解决我的问题。月份，金盘物业公司因改制重组，我得知后，又再次要求金盘物业公司按法律规定，给予买断工龄支付经济补偿金，但金盘物业公司一直拖延不予答复，为维护自己的合法权益，我才提起仲裁的。由此可见，我从2003年6月后未正常上下班，是因为被安排待岗，金盘物业公司在我待岗期间，虽违法未给我支付生活费，但仍缴交五项社会保险（个人部分、单位部分均由金盘物业公司出资缴交）。对此，原审判决认定事实不清，主观臆断我从2003年6月起就不再在金盘物业公司处工作，从而认定双方劳动关系仅存续至日，明显错误，已严重侵害了我的合法权益。另一方面，根据《》第第二款规定：＂因解除或者终止劳动关系产生的争议，用人单位不能证明劳动者收到解除或者终止劳动关系书面通知时间的，劳动者主张权利之日为劳动争议发生之日＂，在本案中，我提交要求买断工龄的申请后，金盘物业公司从未与我协商解除劳动关系，也未给予我书面答复。相反，却安排我待岗，等候通知，本案完全属因解除劳动关系产生的争议，故我主张权利之日为劳动争议发生之日。根据《》及相关规定，我的请求根本不存在超过仲裁时效的问题，依法应当给予支持。而且，根据《》第规定：＂当事人向对方当事人主张权利的、对方当事人同意履行义务的，人民法院应当认定申请仲裁期间中断＂。在本案中，我提交要求买断工龄的申请后，被安排待岗后，曾多次要求金盘物业公司书面答复，金盘物业公司一直要求我耐心等待，并承诺会分批解决我的问题，由此可见，我的请求根本不存在超过仲裁时效的问题，依法应当给予支持。二、金盘物业公司完全属于改制、重组的国有企业，我要求判令金盘物业公司支付经济补偿金的主张于法有据，应当给予支持。大量证据、政策法规可以证明，金盘物业公司属于改制、重组的国有企业。主要体现在：1、根据国务院国有资产监督管理委员会《关于规范国有企业改制工作的意见》第一条第（一）款的规定，国有企业改制应采取重组、联合、兼并、租赁、承包经营、合资、转让国有产权和股份制、股份合作制等多种形式进行。国有企业改制，包括转让国有控股、参股企业国有股权。从金盘物业公司的工商登记档案资料可以证实，金盘物业公司由国有企业改制成国有控股公司，又由国有控股公司改制成私有企业的完整过程。2、2003年初，由4个自然人投资成立的海南海马投资有限公司受让金盘股份公司33％的国有股权，成为第一大股东，入主金盘实业，金盘股份公司的性质发生了完全改变，由国有变为私有，根据国有资产监督管理委员会规定，金盘股份公司国有股权经转让变性为私有控股的行为完全属于改制的行为，虽然形式上是受让股权，但金盘物业公司企业性质发生了完全改变，包括我在内的全部国有企业职工的身份也因此发生转变，这一事实同样可以证明金盘物业公司属于改制、重组的国有企业。3、根据金盘物业公司、金盘股份公司的文件《关于签订劳动合同的通知》（海金发［2003］34号文），金盘股份公司明确指出：＂我公司在进行资产和债务重组后，……＂。根据上述规定，重组是企业改制的方式之一，可见其自己也承认其重组改制的事实。4、金盘物业公司与公司员工梁振海等人签订《解除劳动关系协议书》，对梁振海补偿的年限为21年，包含了梁振海所有的工龄，这同样证明金盘物业公司进行改制，买断职工工龄，并支付买断工龄安置补偿金的事实。三、金盘物业公司进行改制应当买断职工工龄，并根据职工的工龄支付经济补偿金，我的诉讼主张有事实及法律依据。根据国家有关改制安置职工的规定和《海南省改制关闭破产国有企业职工安置办法》的规定，企业进行改制，应当买断职工工龄，并根据职工的工龄支付经济补偿金。本案中，金盘物业公司改制的事实清楚，我作为在职职工，金盘物业公司应当支付我买断工龄的经济补偿金。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，侵害了我的合法权益，现特提起上诉，请求：1、依法撤销海口市龙华区人民法院（2006）龙民一初字第810号民事判决书；2、依法改判金盘物业公司、金盘股份公司共同支付经济补偿金10万元（按买断工龄计算），并加付50％的额外经济补偿金；3、依法改判金盘物业公司、金盘股份公司共同按月220元的标准补发自2003年10月至判决下达之日止的生活费；4、依法改判金盘物业公司、金盘股份公司共同按月工资5000元的标准补足和补办自1992年起至判决下达之日止各项社会保险；5、依法改判金盘物业公司、金盘股份公司共同按月工资5000元的标准补办自1992年起至判决下达之日止的住房公积金。 ......
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◆浅谈物业服务企业与业主的关系
作者:徐静 提供人:新慧职业学校 阅读:1646
时间: 15:42:18
浅谈服务企业与业主的关系新慧学员 苏州物业管理师摘要：面对服务企业与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给服务工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于服务企业或业主对服务中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，以及应承担的义务。理顺服务企业与业主之间的关系是有效解决各种纠纷的关键之一。面对日益激烈的市场竞争，业主维权意识的不断提高，管理领域的投诉和纠纷正在不断上升，就管理企业与业主关系和发展谈谈个人浅见。服务法律关系复杂，涉及开发建设单位、服务企业、业主、业主大会及业主委员会、各级政府工作部门等等多个法律主体。这些法律主体中有建设单位与服务企业之间、有服务企业、业主与各级政府工作部门之间等等各种不同的关系。这里本人仅以服务企业与业主的关系谈谈个人浅见。当今社会上，受旧的传统思维影响的业主群众大有人在。在观念上双方原本平等关系的地位产生了错位，部分业主采取了拒绝不合作的态度，给服务活动增加了困扰。因此，明确双方的定位与平等关系地位，是处理好企业与业主关系的前提。只有理顺了关系，才能够知道双方面的关系。一、前期服务企业与业主之间的关系对于一处新，发展商在竣工前，一般是先期委托服务企业介入新建的管理工作。虽然说的所有权人业主在管理活动中应享有下列权利：（一）按照服务合同的约定，接受服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督服务企业履行服务合同；（八）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。但是因为在新建初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，在未召开业主大会的前提下，各业主尚无能力选择或续聘服务企业。购房人此时只能暂时放弃自己选择服务公司的权利，认同开发商委托的服务企业对新的服务。二、业主大会召开后的服务企业与业主之间的关系1. 业主大会召开后，业主的权利与义务当新建入住率超过50%或入住面积超过50%以上的；或入住率超过30%或入住面积超过30%以上且入住时间超过1年的；或入住率不到30%或入住面积不到30%但入住时间超过2年的，由公司向所属房管所报告，再由所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会（下文简称业委会）。应当有管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘服务企业；（五）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。需要特别指出的是以下（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施两条应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能决定。2. 业主大会召开后，业主大会、业委会的职责服务区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护服务区域内全体业主在服务活动中的合法权益。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的服务企业签订服务合同；（三）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助服务企业履行服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。3. 业主大会召开后，服务企业的权利与义务服务公司是执行服务性职能的企业。服务这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发、拆迁、建设和营销都只是一时性的工作，少则几个月，多则几年就可以完成。而服务却是延续性的，可延续几十年。当业主与业主大会选聘的服务企业与业委会签订服务合同后，服务企业就应按照合同所规定的，为该全体业主提供服务，并接受业委会的监督和协助。4. 业主大会召开后，服务企业与业主之间的关系从法律看，《管理条例》中已确认了业主与服务企业双方是两个独立平等的民事主体；从经济看，服务企业和业主委员签订服务合同，是两个合同当事人的平等关系；从劳动关系看，是服务与被服务的平等关系。双方地位平等，同时业主、业委会、服务企业三者有工作上的合作关系。合作者之间会有这样那样的分歧，出现这样那样的矛盾，人们只有平等尊重、互相理解，运用换位思考，体现出容人的雅量，才能使合作成功。服务是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为。服务企业和业主委员会都是的管理机构，是一种双向市场选择的结果。二、如何更好的保持服务企业与业主之间的关系1. 政府部门对相关法律法规等的完善管理这一市场经济的产物，正处在成长和发展阶段，为了保证其健康发展壮大，尽快完善法律法规是前提。政府部门应该结合本地实际情况，做好地方性讼规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。以法律规范的形式规范管理行为，保护业主、管理公司等相关法律主体的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进管理健康发展的要求。因为在服务活动中出现的一些问题和矛盾，仅靠协商沟通是解决不了的，还是要依靠法律法规来解决。如果国家发展不是这么快，且法律健全，执法严格，在一些小区业主与管理企业之间矛盾和冲突可能不会那尖锐与不可调和。在政府逐渐淡出市场的时期，加强行业协会建设，强化行业协会指导调和功能，充分发挥行业协会的“桥梁”的作用，才能确保管理市场的健康、有序、规范的发展。2. 更好的完善服务企业的服务质量为了能更好的解决管理面临的观念认识错误问题，推动和谐社会的建立。作为服务企业要先从自身做起：1） 服务企业确立“以人为本”的首要原则和根本原则。有双层含义，其一是指在经营理念中突出以业主（或使用人）为本，业主至上,在服务过程中，向业主提供人性的满足，即对人的尊严、价值、个性、身份、地位、审美、情感、时尚等需求的满足，使服务呈现人性化、个性化、层次化、传统化、流行化等；其二是指突出以员工为本，为员工营造公平、公正、透明的竞争环境，不断激发员工积极性和创造性。2）全面提高服务质量水平，必须从基础工作抓起，从服务质量管理抓起，从住户对服务的质量信息反馈和及时处理各种质量投诉问题等方面抓起。建立服务质量责任制可以把同质量职能有关的各项具体工作同全体员工的积极性结合起来，组织起来，形成一个严密的质量体系，更好地保证服务质量的提高。同时运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境。3）管理在我国是一个新兴的行业，管理人员多半为半路转行，未受过正规的专业教育和培训，整体素质偏低。所以管理人才的职业技能培训同样刻不容缓。根据管理人才需求的层次性，管理人才的培养应该是多层次的，管理人才的培养不能停留在大专层次和自考层次，普通高校也应积极推行管理本科教育，对学科基础和专业背景较好的高校，应积极开设管理研究生教育。因为只有提高管理人才培养层次，才能满足管理行业对各层次人才需求。4）公司在日常的工作当中要经常性的宣传知识，让业主了解管理，定期的在社区举办知识讲座，各种文娱活动，加强了解，增进感情。公司从自身作起，从内部管理上，对外服务上上一高的档次，想业主之所想，急业主之所急，业主理解企业了，就会支持企业。业主委员会与管理公司目的应是一致的，即共同管好。总而言之，要处理好业主与服务企业的关系，除了当事者双方各自的因素和努力，明确的定位、共同的利益、良好的沟通、完善的提制、公正的社会环境、正确的舆论导向、缺一不可。
参考文献：（1）&刘聚梅，陈步峰、中国服务文化建设[M]、北京华商出版社、2008、9、P35～P36。（2）&卞宪华，蒲桂芝、高等职业管理人才培养模式研究[J]、佳木斯大学社会科学学报、2005、23、(1)。
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