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预测下：未来5-7年 哪个区域房产升值潜力最大？
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预测下：未来5-7年 哪个区域房产升值潜力最大？
预测下：未来5-7年&#160;哪个区域房产升值潜力最大？备选区域：宝中-碧海/西丽大学城/后海/蛇口滨海片区&#160;欢迎大家讨论分析
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目前各区域房价水平（按中等楼盘素质）：宝中3.5-4.5W/碧海3W/西丽大学城3.5w/后海5-6W/蛇口滨海近5W(以半岛城邦和南海玫瑰园为例）
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价格不一定精确&以自己近期了解的情况为依据&大家可以补充
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斗胆预言：未来5-7年，坪山中心区房产升值潜力最大。注意：不是指168平方公里的整个坪山新区，而是指其占地4.8平方公里的新中心区。&由于交通和历史等因素，大家都对坪山的偏远落后有较大偏见。目前坪山中心区的典型房价：招商花园城1.55万（带精装），六和城1.38万（毛坯），虽然比前两年的坪山房价有明显提升，但还是处于深圳的价格洼地。&基于以下几个因素，坪山中心区在未来5-7年房价有望快速提升。虽然房价绝对值不可能赶上市区和前海，但是升值幅度有望超过。举例：以当前水平，坪山房价上涨100%为3W水平，宝中上涨100%为7-9W水平。具体因素列举如下，欢迎指正：&1、交通：制约坪山发展最大的因素就是交通。未来5-7年内，可以预计：（1）厦深高铁坪山站与深圳北站、福田站实现捷运，或者与深惠城际快速（地铁14号线？）共轨，高铁变地铁；（2）坪盐通道官方新闻2018年开通（有可能提前），坪山至盐田设计13公里隧道、6分钟车程（设计时速80公里）；（3）东部过境高速三年左右开通，坪山到罗湖的交通时间大为缩短&2、产业：坪山中心区紧邻原深圳大工业区，以比亚迪为龙头的众多工厂有力支撑坪山经济；华谊兄弟文化城在坪山中心区西边的碧岭，规划面积112万平米，目前第一期计划今年7月开工，未来5-7年必定运作成熟&3、人口：解决了交通和产业问题，必定导入大量人口。坪山当前偏低的商品房价，将是深圳内部人口转移的最大动力&4、教育：位于坪山新中心区的坪山实验学校，建校虽然只有4年，但教学质量超过预期。2013年首届中考，在坪山遥遥领先，囊括坪山新区前三名，优秀率和平均成绩都位居大龙岗区第二名，同样成为吸引外部人口导入的重要因素&5、政治规划：坪山新区管委会位于新中心区，新区规划明确以新中心区作为发展引擎，目标是建设深圳市的副中心，中心区内的文化综合体（六馆一城）计划2015年底竣工&&&&&&&&&&&
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龙岗中心城和木棉湾附近
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如果深圳市政府能够听取民意，从引领整个深圳东部发展的战略高度出发，把地铁八号线从小梅沙北上十公里，连接厦深高铁坪山站，对坪山的发展更是利好。&地铁八号线如果只到小梅沙，未来成为亏损线路必是定局，周一至周五闲死，周六周日挤死，人流负担极不合理。如果八号线北上坪山接通高铁，对地铁八号线的经营是很大利好。同时高铁坪山站与深圳北站、福田站建立捷运车次（方便上下班）的话，整个坪山的交通全部带活了，到市区非常方便，成为类似龙华、坂田位置的二线关，未来发展必定超出想象。
xihuxiaoyu
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我们在这猜没用看ZF的想法我倾向于前海湾（宝体中心区）虽然我买不起哈哈
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个人感觉：坪山可能是更远期的利好&有待交通配套完善种种&十年或者更长吧&如果中短期投资恐难见效&感谢楼上分析&非常详尽
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预测是见仁见智的事情，各人有不同观点很正常，交流而已。未来5年后、7年后，我们再看此贴，用房价说话[bd/5/25 12:20:49)个人感觉：坪山可能是更远期的利好&有待交通配套完善种种&十年或者更长吧&如果中短期投资恐难见效&感谢楼上分析&非常详尽
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5到7年以后，房价重压深圳还能如何发展？
我家住在大学城
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放两年前，宝中和大学城的房价应该是一个水平，前海炒作了几年后，宝中上来了。我觉得几年后大学城会再次追上来。
我行我素2014
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西丽大学城3.5w。。。我看今年开的盘都超3万5了。。现在水木确实交通商业不太好才这么低。。。5年后还开3万5也太低了吧
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如果我猜&是大鹏呢！
最好的时光0
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西丽大学城3.5w？？今年开的盘都超3万5了。。天悦南湾，宝能城等开盘都要3.5万了，5年后绝对不止3.5w
好运201205
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蛇口，未来升值潜力最大的就是旧改拆迁房
我行我素2014
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云门必超3万6&博林天瑞必超4万今年开盘。。。宝能城今年开不了盘。要开盘不会低于4万。。那里会出现超10万大商场。。2座五星级酒店地铁盘市中心的待遇了。。大学城会出现最少4座五星级酒店。。当然有人说五星级酒店没用..我觉得一座五星级酒店的配套等于一个综合体了..一般五星级酒店里面项目超多.一般含各种娱乐、游泳、棋牌、SPA、卡拉OK.网吧.桌球.酒楼.里面喝茶也没多贵2百多左右.房子有亲戚来住一晚就几百.酒店肯定有休闲的累了还可以按摩保健.美容.可以说五星级酒店可以满足,娱乐.餐饮是一个休闲的好地方呀.相当有用..而普通酒店就喝茶睡觉用处不大，五星级酒店项目不少。。很大作用[最好的时光0]( 14:16:06)西丽大学城3.5w？？今年开的盘都超3万5了。。天悦南湾，宝能城等开盘都要3.5万了，5年后绝对不止3.5w
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前海周边，西部滨海地区
勇往直前左右逢源
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必须南山区---因为我的房子都在这里，呵呵
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整体上来说，将来，原关外地区升值幅度大于原关内。
珍小妮向前冲
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我也觉得关外会幅度大于关内，地铁的逐步开通会缩小关外和关内的距离。
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中国住房需求走势预测 未来二十年剧烈变动
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来源：经济参考报
根据人口结构变化来研究房地产市场走向一直被视为住房需求评估的基本方法。早在上世纪八十年代，美国著名经济学家曼昆就通过人口年龄结构准确预测到2007年前后美国住房价格的大幅下降趋势。大量研究表明，美国次贷危机的集中爆发以及房地产泡沫的破灭，几乎与美国的人口生育周期一脉相承。而我国自2003年前后出现的住房需求高涨现象，也与发端于1980年并一直持续到上世纪九十年代初期的&婴儿潮&有关。&80后&在住房市场化改革之初成年，并在2003年左右开始准备成家立业并集中进入住房市场，成为住房刚性需求的主体。据多家调研机构的问卷结果显示，以年轻人为主的刚需群体约占近年来我国实际成交住宅的一半以上。未来二十年，由于城镇化、户籍制度、计划生育政策等多因素的综合作用，我国的人口结构和住房市场将会迎来一个相当长的调整期。
住房需求主体的人口学逻辑
按照国际上通行的人口年龄结构划分类型，15-64岁之间被视为劳动年龄人口，0-14岁和65岁以上则被视为非劳动年龄人口。国际经验表明，劳动年龄人口的比例越高，住房需求越大；而人口抚养比越高，住房需求越低。当人口接近退休年龄时，住房自有率将会随着年龄的增加而降低，因为理性消费者退休后会倾向于卖掉自有住房去选择租房，这类似于利用反向住宅抵押贷款提高自己的消费能力和生活水平。在许多OECD国家，纷纷出现了60岁左右的老年人集中抛售住房的现象。同样，少年抚养比提高后，由于抚养孩子的支出增加，在孩子未成年时父母会倾向于暂时减少购房支出。
人口的性别比对住房需求则存在双重影响。一方面，人口性别比失调所引起的&婚姻拥挤&现象会导致社会家庭数量少于性别比平衡时的家庭数量，全社会家庭数量的减少会进一步降低住房的潜在需求。另一方面，人口结构中性别比例较高的一方会面临更大的购房压力。以中国为例，高达118的出生人口性别比导致有儿子的家庭购房压力明显大于有女儿的家庭，&丈母娘推高房价&的现象在某些地区确实存在。据华人学者魏尚进估算，中国当前大约有30%的房价飙升背后可以用人口性别比失调进行解释。
住房需求的高低还与收入结构和人力资本有关。从收入角度来看，高收入人群、高收入地区的住房需求明显要高于低收入人群和低收入地区。据2010年美国的一项住房调查显示，81.7%的中位数收入以上的家庭购买了住房，而中位数收入以下的家庭购买住房的比例只有51.4%。住房市场不景气的地区往往意味着人力资本的下降和城市的衰落，人力资本整体水平较高且保持稳定的地区，其房价的波动幅度也会越小。如在美国的次贷危机中，以旧金山和洛杉矶为代表的&阳光地带&，其房价的跌幅要远远小于以底特律为代表的&冷冻地带&。
对于后发大国而言，城镇化的推进阶段和人口的空间流向成为住房市场的一个重要风向标。国际经验表明，当一国城镇化率低于50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主阶段，所有城市的房价涨幅总体比较接近，只是在城镇化率接近50%时大城市的房价涨幅会稍快一些；当城镇化率超过50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主，大城市的住房市场景气指数明显优于中小城市；当城市人口超过70%后，城市主城区人口开始逐步向郊区迁移，大城市郊区的住房市场逐步兴起；在城市化进程接近饱和之时，郊区城市化与&大都市圈&时代来临，大城市郊区的房价表现将会显著优异。无论在哪个阶段，人口的流向最终决定了房地产的市场表现。我国东北地区最近几年出现的人口净流出现象，也在一定程度上波及到了当地的住房市场。
中国住房需求未来走势预测
在新世纪的前十年内，中国的住房需求增加了近七倍左右。其中，人口结构因素的影响程度无论从时间还是空间上均得到了明显强化。当前，中国正处于人类历史上最大规模的城市化加速进程之中，每年将带来相当于一个东京市的人口涌入城市。从人口年龄结构来看，1980年代&婴儿潮&的滞后影响仍将长期存在。从家庭代际结构来看，由于计划生育政策的推行，当前的家庭结构呈现出小型化的特点。在房价上升预期的背景下，两代人储蓄同时爆发性释放于当前的房地产市场，故而对当前的住房市场造成空前压力。
但是由于当前的劳动年龄人口占比已经位于历史的顶峰水平，未来人口年龄结构将呈现出老年人口比例持续升高、中青年人口比例持续下降的局面，&单独两孩&政策的陆续放开再叠加1980年代生育高峰期的婴儿回声潮，未来五年内年均新生儿数量将接近1800万。而伴随着生活水平的提高和医疗卫生事业的改善，中国未来20年内的老年抚养比也将会上升一倍左右，2030年后60岁以上老年人口将会超过3.7亿。与此同时，中国目前正处于人类历史上最大规模的城镇化进程当中，根据麦肯锡的预测，中国城镇化率在2030年将达到66%，联合国经济和社会事务部发布的《世界人口展望：2010年修订版》认为2030年中国城市化率将稳步提高到68.7%，更有学者甚至提出了2030年中国城镇化率达到80%的远景设想。根据人口年龄结构和城镇化推进速度估算，未来中国住房需求的变化模式极有可能按照&高城市化率、高人口抚养比&的参照体系演化。
根据国际经验，人口抚养比的这种长期上升趋势将会一定程度上导致住房刚性需求的下降，但由于高城市化率所带来的部分改善性需求，将会适度延缓城市总体住房需求的下降幅度。未来二十年中国城市住房需求的总体走势将会呈现出&上升&平稳&下降&的&倒U型&特征，拐点大致出现在年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。因此，未来中国住房制度的综合配套改革目标，一方面要着眼于消化当前人口结构所引致的刚性需求和改善型需求，进一步抑制住房市场的投资和投机性需求。另一方面，要谨防2025年后可能出现的人口金字塔&蘑菇云&风险。未来20年，中国人口结构的剧烈变动，将会导致人口金字塔的形状和变化趋势呈现出典型的&蘑菇云&状。正如原子弹爆炸产生的蘑菇云一样，人口结构&蘑菇云&所释放出的能量和冲击力将会对住房市场和宏观经济造成巨大影响。
从住房需求的区域格局来看，由于中国常住人口统计口径的城镇化率已超过50%，人口由农村向城市流动的速度将减缓，而人口从小城市向大中城市集聚的状况将变得更加突出。由于中国当前的经济增长模式仍以劳动投入型为主，经济发展速度较快的城市和区域往往对高学历的劳动年龄人口吸引力相对较高，这种局面会加速中青年劳动力向东部沿海城市的集聚，从而进一步降低东部地区的人口抚养比并导致住房刚性需求的相对增加。新世纪以来，100-500万人口的大城市数目增加了24个，城市人口增长了近6000万，中小城市（镇）所拥有的人口数在全部城镇人口中所占的比重有所下降。这种城镇化和人口流动的新态势将会进一步加剧中国住房需求的空间失配现象，中国住房市场将会迎来一个相当长的分化时期。北上广深等一线城市由于受到供地约束和人口过度集聚的影响，其刚性需求和改善性需求还将依然强烈，总体会呈现出&量稳价增&的局面；二线城市和人口基本面向好的三线城市开始从规模扩张转变为结构优化，总体呈现&量减价稳&阶段；其他三四线城市由于人口规模和房地产市场增长后劲乏力，可能会面临&有量无价&的萧条局面。
几点政策建议
未来二十年将是中国人口结构及住房需求剧烈变动的时期，为了防止人口结构的周期性波动给住房市场带来大起大落的影响，我们认为，必须抓住历史契机加快推进住房制度综合配套改革和相关人口政策的调整。
第一，适度调整生育政策稳定住房需求主体。在充分论证&单独两孩&政策实施效果的基础上，考虑全面放开两孩政策的可行性。从长期来看，人口生育率的增加可以有效防止人口结构的周期性波动给住房市场带来大起大落的影响。一方面，人口抚养比的增加可以增加当前的消费率、减少储蓄率，从而在一定程度上避免了中国住房需求的持续高涨；另一方面，出生率的增加可以有效增加未来住房市场的潜在需求主体，使得未来有比较稳定的成年人来接续房地产市场，避免需求主体的急剧减少引发的房价硬着陆。总体而言，单独两孩政策是有利于房地产市场的稳健均衡发展的，但就目前而言，单独两孩政策的力度和强度还无法达到立竿见影的效果。
第二，进一步深化户籍制度改革的深度和广度。改革开放以来，以户籍制度为基础的大量有形和无形门槛，导致了大量流动人口选择在流入地工作而仍在流出地买房，造成了严重的职住分离和住房需求的空间失配问题。据调查数据显示，仅有0.9%的农民工实现了在务工城市购买住房的愿望，而大约有1/3以上的农民工选择在老家县城和乡镇买房。通过户籍制度改革和保障性安居工程，可以将这一部分流动性的需求主体稳定下来。在部分条件具备的地区，可以尝试宅基地、房屋和土地使用权跨区域调配置换的可行性。
第三，针对老龄人口比例逐渐升高的趋势，可以参照欧美发达国家反向住宅抵押贷款的运作模式，在建立健全老年保障体系的基础上尝试&以房养老&政策的可行性，适度增加银色住宅和老年公寓的供应量，满足不同年龄段和健康状况老年人的住房服务消费需求；针对农民工和低收入群体的职住不平衡问题，可以通过减免租房税费、鼓励有关部门成立国有房屋租赁经营机构和中介机构等措施，进一步规范租房市场并保护承租行为，从而有效缓解这部分人群的住房压力。
第四，建立以人口基本面为导向的分类城市住房调控体系。未来二十年同样是中国住房市场出现严重分化的时期，城镇化的新态势将会引发不同等级的城市出现不同的市场特点，调控的力度和方式也需要有所差异。下一阶段的城市化将会导致人口的空间结构向东部沿海地区的大中城市倾斜，而三、四线城市的流入人口将会小于其迁出人口。因此，要加快形成以人口流入和流出为基本面的分类城市住房调控体系，有效预防住房市场的潜在风险。
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从2017年征收搬迁计划 看常熟未来城市发展动向
从2017年征收搬迁计划 看常熟未来城市发展动向
时间： 16:33
来源：常熟零距离
作者：不辣的彼特
2017年初，关于常熟市2017年住宅房屋征收搬迁计划正式公布，彼特翻阅了相关文件，根据官方新一年的拆迁计划，推测常熟近几年的城市发展动向，与大家一起分享一下。
　　2017年初，关于常熟市2017年住宅房屋征收搬迁计划正式公布，彼特翻阅了相关文件，根据官方新一年的征收搬迁计划，推测常熟近几年的城市发展动向，与大家一起分享一下。　　常熟2017年内侧重实施火车站片区、昆承片区、藕渠片区等片区改造项目，常昭路及泰山路北延、城北净水厂、沪通铁路涉铁通道、望虞河西岸控制等重大基础设施建设项目，言子旧宅维修等文物保护项目，排定了2017年19只市级计划项目；　　另外还有些备选项目和结转项目侧重实施琴湖片区、渠中片区、文化片区东区、原酒厂地块、新世纪大道北延扫尾等项目。看点1：莲花路贯通项目　　文件里2次提及了莲花路贯通项目的搬迁计划：2017年市级征收搬迁计划项目：莲花路（招商北路-横泾塘）贯通工程，涉及搬迁8户，面积0.33万平，征收6户，面积0.05 万平。2017年市级征收搬迁备选项目：莲花路（招商北路-元和塘）贯通工程，涉及搬迁40户，面积0.84万平。　　莲花路已经开始动工，贯通工程在分段实施，中段目前仍在房屋征收搬迁阶段，拟在今年实施，东段、西段已经基本建成，部分已通车。西段（元和路—元和塘）：正在进行元和塘桥桥坡灰土施工，其中元和路至弘阳上园南门路段已完工。东段（划船浜路-沙家浜路西延）：已通车。沙家浜路西延（琴湖路--莲花路）道路：已完成总体形象进度的60%，计划春节前完成所有可施工路段施工。　　目前莲花路整体贯通时间尚不明朗，莲花路作为城区南部的交通大动脉，与招商西路、招商北路平行，通车后将有效缓解招商城、元和区域交通压力，并加深与琴湖片区的连接。看点2：城铁片区路网北延　　文件里多次提及了城铁片区的搬迁计划：2017年市级征收搬迁计划项目：火车站片区综合改造工程（三期），涉及搬迁125户，面积3.13万平；火车站片区综合改造工程（四期），涉及搬迁115户，面积2.88万平；2017年市级征收搬迁备选项目：火车站片区综合改造工程（五期），涉及搬迁75户，面积1.88万平。　　相关“通知”里还提及：2017上半年度率先启动火车站片区（三、四期）房屋搬迁工作，力争6月底前全面完成涉及的240户民宅搬迁。除此之外搬迁计划文件中还提及了多条城区主干道北延工程：2017年市级征收搬迁计划项目：常昭路一期工程（泰山路-金达路），泰山路北延工程（北三环-常昭路），涉及搬迁49户，面积1.37万平；新世纪大道北延一期工程，涉及搬迁68户，面积1.90万平。　　上面提到的金达路、常昭路是城铁片区的规划道路，所以大家都没听过，关于片区的发展动向可参看下图。　　衡山路已经北延至常熟老街东侧，泰山路、新世纪大道北延工程的房屋征收搬迁工作已列入2017年计划内。沪通铁路建设正在稳步推进，火车站周边土地储备工作正在有序展开，为片区规划铺路。看点3：文化片区 新一宗小学用地　　文化片区的2017征收搬迁计划主要是往年结转项目。除了凯文小学以外，文化片区还有另外两块小学用地规划，2017征收搬迁计划涉及了开元大道与新世纪大道交汇处一宗新的小学用地。片区内的教育配套，根据实际需求，采用分步走的战略在逐步完善。2017年市级征收搬迁结转项目：文化片区二期（开元大道北侧区域），涉及搬迁32户，面积0.80万平文化片区二期（开元大道小学地块），涉及搬迁8户，面积0.20万平。文化片区一期（中南地块），涉及搬迁30户，面积0.75万平。　　另外相信网友和小编一样也比较关注开元大道的贯通工程，2017的文件中没有明确提及，希望贯通工程今年能取得有效进展。看点4：主城区绿肺　　除此之外，文化片区西部的三角形公园绿地规划用地也很吸引眼球，该地块也列入了2017的搬迁计划内。2017年市级征收搬迁结转项目：楔形绿地，涉及搬迁42户，面积1.05。　　该地块地理位置得天独厚，东面是风头正劲的文化片区，北面是虹桥管理区，西门是老城区，南面为琴湖管理区。地块正好位于常熟建成区的正中心，规划为绿地公园及一小块半圆形的文化设施用地。地块将配合周边的世茂商圈、常熟印象城、常熟体育中心、常熟大剧院等配套进一步丰富市民的文体娱乐生活。　　同时，该地块开发后无异将成为城市绿肺，改善城市空气质量、生活环境，具有游览、健身、休闲、娱乐、防灾等功能，还具有一定的抗空气污染和其他污染的功能。把它比喻为城市绿色的肺，是为了强调城市森林绿地对于常熟能否成为人类适宜的生活环境的重要性。　　除了市区以外，2017年住宅房屋征收搬迁计划还涵盖了常熟各大乡镇，全市今年总计有74个征收搬迁项目，涉及2859户。除了以上提到的几个亮点以外，琴湖管理区的昆承片区、藕渠片区也是今年征收搬迁计划的重点，该片区将来也是大有可为，尤其是琴湖周边，潜力巨大，后期小编也将跟大家交流分享该片区的发展分析。注：以上内容仅作参考，涉及相关政府部门文件或公告的,请以正式文件为准。　　欢迎有买房疑问的网友联系房产小编，小编会为您答疑解惑，让您买房更省心。　　零距离房产置业②群&，欢迎点击加入，和大家一起探讨常熟楼市　　扫一扫二维码添加房产官微，优惠信息早知道。扫一扫 优惠信息早知道
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本帖最后由 小锋锋25874 于
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1. &文化片区（中南锦苑等）
2. &学区房（老房子五星，漕泾等）
3. &学区房（新一点衡泰，城市花园）
4. &城南南三环里（弘阳，中南御锦城等）
5. &城南招商城区域包刮白雪路附近城市花园和元和片
6. &尚湖附近板块
7. &城北板块（老街，香溢锦庭）
8. &大润发板块（湖玗，颜港）
9. &世贸和中南世纪城板块
10. &常福报慈板块
11. &东南开发区（湖畔，东湖京华等）
12. &梅李滨江片区
13. &东南开发区（湖畔，东湖京华等）
14. &梅李滨江片区
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肯定是大炮的实验中学学区房--衡泰国际
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我猜世茂区域
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东南，不是说那边在造永旺嘛！还要开发昆承湖，通地铁
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3、开发空间大（空地多）
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大家预测下常熟哪个区域房产未来几年涨幅会最大？现有房价基础的涨幅...
人间大炮 发表于
永旺黄了吧黄了黄了，还是你的衡泰最好
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我看衡泰需求没那么大的话早点换钱换套性价比好的住住
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最近身边房价大涨，身边认识的买房2万-2万5，不算学区的。。。。。
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要说真正存在升值空间的应该是东南，因为东南现在的价格比较低，一旦网传的几个项目全部上马，那么价格会翻翻
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为何没有龙腾片区
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为什么房价一定会涨，难道就不能跌？
标题也可以改成：
大家预测一下，未来几年哪个区域的房价下跌的最慢？
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南通永旺一动工，旁边雅居乐立刻涨两千
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怎么没有世茂？？？
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