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何伯佳、何丽霞、陈惠英诉第一中国建设银行股份有限公司广州天河支行、第二广州洪德置业有限公司商品房预售合同纠纷案
【全文】CLI.C.2385620
何伯佳、何丽霞、陈惠英诉第一中国建设银行股份有限公司广州天河支行、第二广州洪德置业有限公司商品房预售合同纠纷案
广州市海珠区人民法院
民事判决书
(2013)穗海法民三初字第883号
　　原告何伯佳。
　　原告何丽霞。
　　原告陈惠英。
　　上列原告共同委托代理人唐蔚林，广东中天律师事务所律师。
　　第一被告中国建设银行股份有限公司广州天河支行。
　　负责人邓竞，行长。
　　委托代理人张学利、余意，分别为广东粤胜律师事务所律师和实习律师。
　　第二被告广州洪德置业有限公司。
　　法定代表人李晓帆。
　　委托代理人唐锦雄，第二被告职员。
　　原告何伯佳、何丽霞、陈惠英诉第一被告中国建设银行股份有限公司广州天河支行、第二被告广州洪德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟雄独任审判，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人唐蔚林、第一被告的委托代理人张学利、余意、第二被告的委托代理人唐锦雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称，原告之前起诉办证取得的海珠区法院民事判决书已生效，第二被告已明确表态可以办理《房地产权证》，原告获得《房地产权证》合法有据，而至今第一被告仍未依法办理涂销抵押成为办证的唯一障碍。穗房字第××号预售证注明：第一被告同意第二被告售卖涉案房屋，经房屋管理局批准，原告签的是合法合同，受保护，该屋在此之前已经经历过执行异议裁定、第一被告对执行裁定不服而进行的两审诉讼以及原告请求强制办理《房地产权证》的诉讼。原告已按海珠区法院要求，把所有按合同约定的购房款交给了海珠区法院代管，海珠区法院判决书生效后，第一被告拒不办理涂销手续致使原告仍然拿不到《房地产权证》。应该指出：在第一被告方面存在明显错误，要负责任。1、《广州市购买商品房贷款抵押规定》第四章第十八条规定，“贷款抵押合同登记备案生效后，贷款银行即为该贷款抵押商品房工程建设的监督机构，行使对该购房款的使用和工程建设检查的权利，开发企业应接受监督”。可见第一被告在监督上存在明显失误。2、2006年（入住后两年）第一被告通知原告办理按揭手续，在收取了按揭购房相关手续费用和按揭购房保险费后，于一年后突然废除合同不同意放款，之后又拒绝或变相拒绝原告通过交齐余款来涂销抵押的要求，2009年执行异议开庭时，执行庭询问能否调解，当时购房业主一致同意将房款一次性交给第一被告，达到涂销目的，但第一被告置之不理，才使法庭作出以后的裁决，导致本案纠纷拖延至今，责任全在第一被告。广州市政府历史遗留办公室在报纸上公开宣布保利丰花园二期6-32层住宅部分可以办理房产证已经一年半多了，原告已经依法履行了全部的合同义务，第一被告同意卖房，就有义务为原告办理房产证扫清障碍，立即办理设定于原告所购房屋上的抵押涂销手续，消除办证障碍，使法院生效判决能得到切实执行。因此，起诉请求：1、判令两被告共同协助原告办理涂销设定于原告所购买的保利丰花园B塔2号楼海棠阁27层（自然层）01号房的抵押手续；2、本案诉讼费由被告承担。
　　第一被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告以第一被告作为被告起诉是不适当的，因为原告起诉的依据是其与第二被告签订的商品房预售合同，法院也是以商品房预售合同纠纷进行立案的，但第一被告并不是该商品房预售合同的当事人，不享有合同的权利，当然也不承担合同义务。第一被告是与第二被告签订借款合同和抵押合同从而获得涉案标的的抵押权，所以有权对第一被告提起诉讼的应该是第二被告。法院就相同的商品房预售合同纠纷也进行过立案审理，即原告提供的民事判决书，也作出了生效的判决。现在又以相同的案由商品房预售合同纠纷进行立案审理，是否违反了一事不再理的原则，第一被告在此提出疑问。二、第一被告与第二被告在2002年签订抵押合同，并且到房管局办理了抵押备案手续，程序合法，手续完备，且已经得到了天河区人民法院生效判决的确认。不管是由谁起诉第一被告要求涂销抵押权，前提必须是借款已经清偿，但是从2002年至今第一被告没有收到过一分钱的还款。根据及最高人民法院的司法解释，在债务人即第二被告清偿了第一被告的全部债务或者原告代替第二被告向第一被告清偿全部的债务之前，第一被告的抵押权不存在涂销的条件。原告在诉状中称已经交齐全部的房款，并不是在与第二被告履行商品房预售合同过程中交付房款的，而是在第一被告借款合同的判决执行过程中原告作为第三人向法院提出异议的条件下向法院缴纳的，而这笔款现在还在海珠区法院执行局的帐户中，第一被告作为债权人也没　　······
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2003年5月，某房地产公司欲向原告(某银行)借款2000万元，双方约定房地产公司以购置的一块位于市中心由其享有使用权的土地，以及今后在该土地上建造的建筑物作为抵押。双方订立抵押合同后，在有关部门作了登记。原告在仔细了解了该土地的价值及投资情况以后，仍不放心，遂要求房地产公司还必须找第三人担保。房地产公司便商请被告(某投资公司)作保，而投资公司也同意作保。同年6月1日，房地产公司与原告签订了借款合同，张某代表投资公司在保证人一栏中写下了“愿与房地产公司负连带责任”的条款，并签字盖章。房地产公司在获得借款以后，将资金挪作他用，因而在规定的还款期(第二年的6月1日)届至时不能还款。原告发现该土地上房地产公司设定了另一个未登记的抵押后，为避免抵押权实现受阻，遂直接请求投资公司偿还房地产公司的欠款并支付迟延利息。投资公司不同意，引发诉讼。人民法院将起诉状送达被告，在超过答辩期、举证期限届满的前一天，被告向人民法院提出调查收集证据的申请。
2003年5月，某房地产公司欲向原告(某银行)借款2000万元，双方约定房地产公司以购置的一块位于市中心由其享有使用权的土地，以及今后在该土地上建造的建筑物作为抵押。双方订立抵押合同后，在有关部门作了登记。原告在仔细了解了该土地的价值及投资情况以后，仍不放心，遂要求房地产公司还必须找第三人担保。房地产公司便商请被告(某投资公司)作保，而投资公司也同意作保。同年6月1日，房地产公司与原告签订了借款合同，张某代表投资公司在保证人一栏中写下了“愿与房地产公司负连带责任”的条款，并签字盖章。房地产公司在获得借款以后，将资金挪作他用，因而在规定的还款期(第二年的6月1日)届至时不能还款。原告发现该土地上房地产公司设定了另一个未登记的抵押后，为避免抵押权实现受阻，遂直接请求投资公司偿还房地产公司的欠款并支付迟延利息。投资公司不同意，引发诉讼。人民法院将起诉状送达被告，在超过答辩期、举证期限届满的前一天，被告向人民法院提出调查收集证据的申请。
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我公司和原告没有合同关系，但作为第二被告，第一被告与原告有合同关系，原告法院有管辖权吗？
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我公司和原告没有合同关系，但作为第二被告，第一被告与原告有合同关系，原告法院有管辖权吗？
安徽 亳州 谯城区发表时间： 13:33
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以第一被告的基础法律关系确定管辖地。
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房屋买卖合同纠纷答辩状样本，如何写，注意事项有哪些
正在读取...&|&作者：福州房产律师&|&来源：法邦网
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答辩人（本案第二被告）WZL针对原告Wb的起诉，提出书面答辩意见如下。一、关于举证期限。我（答辩人）收到原告的诉状时，没有收到原告的任何证据。在开庭时原告突然出示证据，使我无法做到充分的辨认和答辩。直到今日，法院仍然没有转给我原告的任何证据副本。原告的行为违反了法律的规定，影响了我正常行使答辩权。我认为，法院在立案时没有要求原告必须提供证据、并按照被告的数量提供证据的副本，有程序上的过错。这一过错也影响了答辩人的诉权。虽然依照法律规定，原告可以在开庭时递交新证据（《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条），但是，原告递交的、在当庭请求质证的不是法律规定的“新证据”，而是在起诉书中应该附录的证据。因此，我认为，要求我仓促质证，是不公平的。我认为，在开庭时原告递交证据，法院完全可以依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，以原告逾期举证为由，不接受原告的证据、不进行质证。现在我也知道我有权利拒绝进行质证。但是，因为我的法律知识很欠缺，接受了质证。这是很遗憾的。当然，在这种情况下，我的质证和答辩质量，受到了严重的影响。现在，按照公平的原则，我请求：（一）、请求法庭依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十条的规定，责令原告将提交给法庭的全部证据（复本）同时递交给答辩人一份。（二）、按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条，给予举证期30日。（三）、请求在答辩期内允许答辩人补充证据。（四）、在答辩期内，如果答辩人（本案被告）认为需要提起反诉，请求法庭考虑反诉请求。二、协议有效。答辩人（本案第二被告）认为，答辩人和第一被告（Wy）之间在日签订的《协议》（以下简称协议）是一个合法有效的合同。（一）、合同是否有效，应该依照《中华人民共和国合同法》进行判断。合同法第五十二条规定了五种合同无效的情形。本协议没有上述的情形，因此是一个有效的协议（合同）。这里需要特别强调指出：法律规定的第五项是“违反法律、行政法规的强制性规定”。这个规定排除了部门规章和其他低阶位规范性文件的规定。（二）、从一般的民事行为来看，行为是否有效，由《中华人民共和国民法通则》规定。民法通则第五十八条规定了七种无效民事行为。本协议不属于这些无效行为，因此，本协议是一个合法的民事行为。所以，答辩人认为，合同是合法的合同、是合法的民事行为，应该受到法律的保护。原告诉请“确认二被告签订的无效”，但在原告的诉状中提到“国务院的相关法规”，没有具体所指。答辩人认为，这也说明根本就没有这样的规定。所以，原告的诉求没有任何法律依据。答辩人请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案的诉讼费。三、对原告逾期递交第000000号的意见。（一）、房产证的填发日期是日。也就是说，这个房产证可以证明，从日起，原告取得了协议房屋的产权。这正说明，原告在日之前没有产权证明。（二）、既然原告提交的房产证已经证明了日之前原告没有产权证明，就应该作出结论，原告对协议的合法性没有诉权。（三）、通俗的解释。购买过户以后，购买人会拿到一个新的房产证。显然，这时购买人以新的房产证主张：“这个房子从古来就是自己的”，并且要求出卖人退款，不会得到法律的支持。假如购买人提出这样的请求，社会公众会认为购买人的精神是不正常的。现在本案的情况是类似的。原告没有证据证明协议签订时，对房屋具有所有权；原告自己的证据证明，后来，也就是在日，才取得了一个所谓的房产证，想以此证明其以前也是房屋所有权人，这不是很可笑的吗？我希望法庭对违反常识的请求依法驳回。在这里我郑重告知原告和第一被告：对以欺骗的方式获取00000号房产证的行为，我们必将采取必要的法律措施予以纠正。四、原告应该知道第一被告和第二被告签订协议、履行协议的事实。原告诉称：“WZL是在明知被告Wy没有房产证且未经实际产权人同意的情况下”购买该处房屋的。但是，原告对这个事实，没有举出任何证据给予证明。无法说明答辩人是怎样“明知”的。相反，原告和第一被告（Wy）是父子关系。从原告递交的《民事起诉状》中也可以看出，原告和第一被告（Wy）的居住地是相同的，都是“北京市××区HLG三区5 号楼2 门402号”。若说第一被告“未经实际产权人同意”，从常识上看，是不可能的。另外，房屋交付长达四年，接近五年，长期在一起居住的原告对第一被告（Wy）的行为没有任何察觉，也是不可能的。原告在这么长的时间内，特别是在交付房屋这个重大的事实发生时，从未作出任何反对的表示，对答辩人也从没有主张过任何权利，这就说明原告的诉称，是无稽之谈。在第一次开庭中，审判员曾经询问Wb在哪里居住、在哪里工作、哪一年结的婚，等等。我认为，审判员是从公正、公平的角度出发，探求原告是否是否存在“应该知道”的事实。众所周知，法律上的“应该知道”，是一种推定的“知道”。因为，很常见的一种情况就是，一方当事人没有证据却坚称对法律事实“不知道”，以此来推卸自己应该承担的法律责任。法律上规定了“知道”。这个“知道”是一种主观上的表示。这种“知道”是自己承认的，属于法律上的“自认”。所说的“应该知道”、或者是“不应该知道”，是社会公众的判断。如果是社会公众按照正常的思维认为，当事人应该知道，尽管当事人断然自称“不知道”，那么法律仍然以其“应该知道”处理。这就是“推定”其“知道”。在这种情况下，法官代表的是社会公众的判断力。设置“推定的知道”，目的就是为了制裁 “瞪着眼睛说瞎话”、“揣着明白装糊涂”的人。所以，法官在这种情况下是社会公众判断力的代表，是公众良心的代表。因此，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”答辩人认为，其中“运用逻辑推理和日常生活经验”就是体现社会公众正常思维和社会良知。“公开判断的理由和结果”是向社会昭示判决体现了公众的意愿，接受社会的检验、监督。从庭审来看，原告没有具体说明，对这样一大笔巨额财产，自己作为财产的所有权人，是如何进行占有、控制、管领、照看的。没有说明是在什么情况下、在何时发现了房屋被第一被告人出售的。也没有说明，是在什么情况下、在何时发现了第二被告人占有了属于他的财产。没有阐述任何“故事情节”，也没有任何证据反映以上事实是存在的。原告无法对这些问题作出说明，就不能证明其主观陈述的“不知道”。在没有证据对其主观陈述予以佐证的情况下，其主观陈述的“不知道”就是不合理的，不合情的，是违反社会常识的。按照我国的审批规则，是不能得到法律支持的。答辩人认为，在利益驱动之下，原告违背良心，妄图欺骗法庭，通过法院的错误判决谋求非法的利益，是不能得逞的。我坚信法官能够代表社会公众的正常判断，绝不会故意偏袒一方，滥用法官的“自由裁量权”。四、原告恶意诉讼不能得到法律的支持。答辩人认为，原告恶意诉讼的原因是看到当前协议房屋的价格上涨，希望通过人民法院的判决达到其推翻协议、获取高额利益的目的。但是，答辩人认为，这个目的是完全不能实现的。答辩人相信，人民法院会充分考虑双方的利益和法律的规定，在公平、公正的立场上，依法处理本案。前面提到，第一次庭审中当事人一致认为，本案协议签订时，买卖双方是互不相识的。因此，这是一个正常的买卖关系。在这种情况下，出卖人（本案第一被告人Wy）不可能让利给答辩人。同时，也没有任何理由促成出卖人明知房屋将来涨价，将自己的巨大利益让度给买受人。可知，买受人是以当时、当地正常的房屋价格购买的。答辩人没有任何“占便宜”的可能。答辩人是一个最普通的老百姓，无权无势，不可能胁迫，也不可能欺诈，更不会仗势欺人低价购买。购买协议房屋时，这里的环境还是比较偏僻、各方面的条件也都不是很便利的。这是众所周知的事实。经过四年的城市建设和社会发展，才出现了今日的繁荣。这种繁荣造成了协议房屋的增值，也带来了利益上对原告、第一被告的诱惑。这是出卖人、买受人事先都没有预料的。依照《中华人民共和国合同法》关于显失公平的立法理念，公平不公平，是以签订合同时的市场情况进行判断的（见合同法第五十四条）。这样规定，既是立法人的观念，也是社会常识。更是法院维护公平的基础。是维护社会交易稳定性所必须的。例如，目前市值甚高的集邮热品“猴票”，面值也不过是5角。如果现在邮政局说“我以5角出售，价格太低”，并以“维护公平”为由，要求以5角钱回收“猴票”，那就不符合社会常识，而是一个天大的笑话。很遗憾的是，出卖人就是想虚构事实，通过法院作出错误判决占便宜，达到获取非法利益的目的。答辩人认为，这样的笑话，在当今的法庭是不会出现的。五、驳原告关于缔约过错责任的观点。即使从原告的立场上看，如果主张合同（协议）无效，在追究缔约过错责任时，第一被告应该是全部责任的承担者。因为，第一被告（原告之父）是否具有处分协议房屋的权利、是否侵犯了原告（第一被告之子）的权利，第一被告才是最清楚的。相比而言，答辩人（第二被告人）作为局外人，对原告、第一被告家庭中的财产关系，无由得知。根本就不可能承担缔约过错责任。原告诉讼的“买卖合同纠纷”，也是不适当的。因为，原告不是买卖合同的当事人，原告没有诉权。原告请求的应该是第一被告人的侵权责任。按照原告的逻辑，原告只能，请求第一被告承担对原告的侵权责任。答辩人（第二被告人）是善意买受人，没有任何法律责任。假如按照原告的逻辑去推论，也是答辩人有权追究Wy的缔约过错责任。在答辩人为善意买受人的情况下，第一被告人Wy无法承担返还房屋的法律责任，只能承担赔偿损失的法律责任。其承担的赔偿责任，应该按照北京市高级人民法院的有关文件，以当前的市价计算。但是，本案原告的诉讼请求是非常混乱的，违背了正常的思维。完全搅混了各种法律关系。答辩人认为，这或者是出于无知，或者是出于故意，将正常的、合理的法律推论弄得一塌糊涂、似是而非。其实，起一切观点都是错误的，无法成立的。另外，原告请求第二被告WZL退还房屋却不提让原告之父（第一被告）退还已经收取的价款。难道是打算白白占有答辩人的钱财吗？难道这样的请求也会得到法律的支持吗？还有，既然认为合同无效，那么为什么不请求第一被告（原告之父）承担法律责任，仅让第二被告承担责任，这岂不是很不正常吗？因此，原告的请求缺乏公平诚信，是昭然若揭的。五、拆迁安置的惯例。庭审中，当事人一致认为，争议房屋是因拆迁安置兴建的。按照当前的征用农村土地、对被拆迁人进行安置的惯例，一切合同都是和家庭的家长签订的。当初，家长有申请宅基地的权利申请建设房屋的权利，相应的也就有协议约定相关拆迁利益的权利。本案的基本事实，也是如此。基于这个惯例，答辩人向法庭提出了由原告、第一被告举证的申请。从实际出发，原告家庭在签订了一系列的协议以后，过了很长的时间，才办理房产登记的手续。这时，才去确定房产证的登记人。此前，从法律意义上说，因拆迁所得的一切财产均属于Wy。不属于原告。至于原告是家庭人口之一，包括是独生子女，只是考虑给Wy的补偿因素当中的一个。例如，我们国家没有给“独生子女”本人的照顾，只有对生育“独生子女”的父母的奖励。在庭审中，原告之父，第一被告Wy陈述的独生子女补助的20平米，也是因为Wy和妻妻子执行了国家关于计划生育的基本国策得到的鼓励。不是因为原告自己执行了计划生育，阻止了其父母再生育，使自己成为独生子女。这不是很简单的事实吗？试问：“你妈、你爸计划生育了，和你原告有什么关系？”将父母应该得到的奖励，通过混淆法律关系的方法，用以加强原告的权利，也是很可笑的。在正式办理房产证的时候，Wy指定登记人的名称为原告Wb，是在协议出售房屋之后。这就是Wy故意违约、故意违法、故意制造纠纷。有鉴于此：六、答辩人保留追究第一被告刑事责任的权利。如果原告坚持其诉讼请求，实际上就是原告认为其父（第一被告）和答辩人签订协议的行为，是其父亲以虚构事实的方式骗取答辩人购房款的行为，这正是我国刑法第二百二十四条、二百六十六条规定的诈骗罪。因此，答辩人认为：在民事诉讼中若原告取得了胜诉，答辩人将依照民事判决书向检察机关请求追究第一被告（原告之父）的刑事责任。另外，如果侦查获得的证据可以证实，原告在骗取答辩人房款中，包括签订购房协议、办理房产证、起诉要求答辩人退房中，第一被告人和原告是通同协力的，那么，原告同样要承担法律责任。诚然，法律科学是高深的科学。没有经过深入的学习和研究是难以掌握的。即以房屋买卖、拆迁等等，任何一个问题都可以著书立说，洋洋洒洒的形成宏论。这给法律专业人士提供了广泛活动舞台。因此，一些居心不良的人也在试图将法律演化成恶意诉讼的道具。但是，当今的法院、当今的审判员，政治素质、业务素质日益提高，将法律当作实现不法目的的道具，是难以实现的。法院不会在大天白日之下，作出让群众无法接受的判决。从这个意义上述，无论判决的法理依据多么的高深，从社会常识来说，必然是简单明了的。这样，判决才是构建良好社会风尚的助力。反之，如果出现了违背“天地良心”的判决，就绝对不会“案结事了”。答辩人认为，法官一定会维护社会诚信，不会支持狡诈、唯利是图、巧取豪夺。请尊敬的审判员采纳我的答辩意见。此致北京市××区人民法院答辩人：WZL
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