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开发商抵押已预售房屋　对购房者会有何影响
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房产状态为“已预售项目抵押的可售房”意味着什么?
这是在住建委网站上查询的某楼盘的房屋状态，全部是绿色中间有个黄色方框，图例显示该房屋状态为“表示已预售项目抵押的可售房”，作为买房者有如下疑问：1、这种状态具体含义是什么？是否表示开发商已经把房产抵押给其他人（比如银行）？2、如果已经抵押，且开发商资金链出问题，购房者会不会有类似“白买了”的风险？3、如果已经抵押，对购房者再...
这是在住建委网站上查询的某楼盘的房屋状态，全部是绿色中间有个黄色方框，图例显示该房屋状态为“表示已预售项目抵押的可售房”，作为买房者有如下疑问：1、这种状态具体含义是什么？是否表示开发商已经把房产抵押给其他人（比如银行）？2、如果已经抵押，且开发商资金链出问题，购房者会不会有类似“白买了”的风险？3、如果已经抵押，对购房者再办贷款有影响吗？4、购房者为保护自己权益，对房屋状态应有怎样的甄别呢？
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
1月22日,重庆发布《重庆市国土房管局中国人民银行重庆营管部 重庆银监局 重庆市金融办关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》(渝国土房管规发【2017】1号),自日起执行。(另附政策原文和网站截图) 政... []
来源：房天下
正在进行预售的房产,开发商与买受人在正式签定商品房的买卖合同并在当地房地产管理部门进行备案,那么该预售的房产的业主也就是该买受人了。下面我就为你们讲讲预售房产能否抵押?房屋抵押贷款的流程是怎样的?下面,我就为你们讲讲预售项目抵押的可售房可以办理房产证?预售项目抵押的可售房如何办理房产证? []
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【小说】房屋预售又抵押 欺诈售房属违约
　张朝军出了法院大门已经中午了，今天限号，没开车，沿着大街慢慢的走，还是觉得头疼，看着不远处的一家民航代售点，不免有些心动，真是想度假，想带上老婆孩子，全家一起买最早的航班，飞机到哪就去哪里，来一场说走就走的旅行，玩傻了再回来，管他工作还是学习。这也难怪张朝军倦怠，刚刚的庭审实在是步步惊心，字字暗藏玄机，句句含沙射影，可谓硝烟弥漫。就这样沿街走了很久，直到潘倩打来电话，他才发现自己快走到圆明园了。　　“兄弟，我这房子又有麻烦了，你什么时候有空？赶紧帮我看看怎么办！”潘倩快人快语，打发张朝军干活从来不用客气。对于潘氏姐妹的这种“嚣张”情况，张朝军早就已经无奈地麻木了。　　“你是真心担心我没案源啊！一会到我办公室来吧！”潘倩前段时间买了深海大鱼公司的一套房子，可是交房时却发现房子面积与合同相比起来是大大缩水，当时也是这么急匆匆地找到了张朝军，让他帮着打了场官司，成功讨到了赔偿金。没想到这才过了几个月，又起纠纷了。　　张朝军回到办公室时，潘倩已经等待多时了。看她那着急万分的样子，张朝军略带疲惫地往沙发上一靠，“说吧，你这房子又怎么了？你说当时你在买房前先找我把把关，不就没这后面这么多事了吗？”　　“你就别损我了，我那还不是不想麻烦你吗？您贵人事忙，咱这小事哪敢随便来打扰您啊！”潘倩玩笑地也损了张朝军两句，可想起房子的事，不由得又唉声叹气了：“唉，谁想到，这不想麻烦吧，最终还是得麻烦，而且还要麻烦你一次又一次，唉，不说了，说多了都是泪啊！”　　“好了好了，快说吧，房子又怎么了？装修有问题？质量有问题？办产权证有问题？”张朝军一口气列出了他能想到的各种麻烦事。没想到潘倩居然大点其头：“是是，就是办产权证时才发现了问题！军子，你说这开发商也忒奸诈了，你知道吗？他们公司在开发这一楼盘时，为了获得银行贷款，将房屋全部预售给了他们公司的员工，并且在银行办理了按揭贷款。在银行取得按揭贷款后，又将所有房屋都在房地产登记机关办理了房屋抵押登记。可是这些情况，我在买房子时，他们一个字都没有告诉我！”　　张朝军也觉得事情有点复杂，随手拿出记事本，简单记录下这其中的重点，随后问：“什么时候知道这件事的，信息准确吗？有没有证据？”　　“我是想去办理过户登记时才发现的，因为房屋已经抵押，而且也登记在别人的名下，我这产权证就办不了。你说这不是红果果的欺诈是什么？我知道后就去找了他们讨个说法，我可不能就这么算了！我要解除合同，让他们赔偿我的损失！可你知道他们说什么吗？”潘倩很不雅地翻了个白眼。　　张朝军从善如流地问了一句：“他们说什么？”　　潘倩一拍桌子，“他们居然说，虽然隐瞒了房子已经按揭抵押的事实，但这个按揭实际上属于虚假按揭，并不是真正的‘一房二卖’，虽然登记在别人的名下，但那只是他们公司的员工，只是做了个预售，并不是真正的购房人，也不可能与我争房，至于我的产权证，只要他们将银行贷款提前还完，就可以解除抵押登记，那样的话，我办理产权证的障碍也就可以消除了。所以呢，他们现在已经履行了交付房屋的义务，产权证的办理只是迟早的问题，他们并不需要承担什么赔偿责任，我解除合同就没有理由了。哎，军子，你说，这有道理吗？我怎么听着，好像对，又好像不对？你看我这糊里糊涂的，一不小心就会被人家绕进去了，所以才赶紧找你来问问，快帮我看看，我现在要怎么办？”潘倩对这套房子还是颇费了番心血，现在遇到这样的局面，真是有点不知所措了。　　“当然是不对啦！”张朝军若有所思地点着沙发前的茶几，笑道：“他们这么说，就是想把你们这些房主给绕进去，只要信了这个说法，不就不会去找他们麻烦了？”　　“那实际上应该是什么情况呢？”　　“开发商是否存在欺诈售房，这是你们之间争议的焦点。你看啊，你在购房并签订合同时，开发商已经将该房向银行作了抵押登记，但就如你所说的，一个字都没告诉你，这就已经构成了隐瞒合同重大事项。你买这房子，是为了获得房屋的所有权，包括占有、使用、收益、处分该房屋的权利，可是房子一旦设置了抵押，就会影响其所有权的功能的发挥。这么说吧，如果你在买房的时候知道这房子已经抵押给银行的事实，你还会继续购买吗？”　　“那肯定不会！我又不是傻子，钱多了烧的，这不就变成买二手房了吗？那我还不如直接找中介去，找开发商买的就是要新房啊！”潘倩斩钉截铁地表示自己的意见，再度翻了个白眼。　　张朝军闻言一笑，“正是如此！大部分买主知道这个事实后，可能会有的反应都是和你一样，最大的可能就是放弃购买。事实上，你在办理产权证时知道房子已经被抵押的事实后，跑去开发商那儿要求解除合同，现在又跑到我这儿来求解决的行为，就已经直接表达了你被欺骗后的心理状态。因此，开发商的行为应当认定为欺诈行为。”　　“可不就是被骗吗？这感觉真是太不好了！”潘倩又拍了拍桌子，恨不得把桌子当成是开发商而一掌拍扁之。“但我刚才问过开发商，他们说钥匙已经交给我了，房子也已经在我的实际控制之下了，他们并不算是‘一房二卖’，这个，怎么反驳？”潘倩想起刚才在售楼处找说法时的遭遇。　　张朝军深深地觉得这买房子也和嫁人一样，一定要找对了，要不然真是后患无穷啊！就像潘倩这样，为这房子的大大小小问题真是焦头烂额，而且焦的还是他这无辜受累的头。当然，眼下不是感叹的时候，还得给潘大小姐好好说道说道：“这是他们忽略了所有权的功能，除了占有、使用外，还有收益和处分的权能。你既然买了房，支付了购买房屋所有权的全部对价，那就不能仅得到房屋的使用权。而目前的情况，就是你只有使用权，却办不了产权证。”　　“可不是嘛，我听到不能办产权证，房子在别人名下时，真是惊呆了！”潘倩插了一嘴，以此表示自己当时的震惊心情。　　张朝军对此早已习惯，只是微微一笑，接着分析：“此外，根据现行法律规定，不动产的变动以登记为要件，法律赋予物权登记以公信力，社会公众可以通过登记、登记变更及交付等来获悉物权的享有和变动情况。在房产机构登记的产权人会被推定为房屋的所有权人。”看着潘倩睁大了双眼一幅茫然的模样，张朝军换了个直白的说法，“换句话说，不管是什么人出钱买的房子，可能是这个人的家人，但当你知道这房子登记在谁名下时，你觉得这房子是谁的？是出钱买房子的人，还是办理了登记的那个人？”　　“那肯定是办理了登记的啊！产权证上写谁的名字，这房子就是谁的呀！”　　“没错！”张朝军点头，“也就是说，在房产机构已经办理了预售登记的人，在法律上就推定为该屋子的所有权人。所以这里就有一个隐患，也许有一天，你所买的这套房子名义的主人，也就是办了这套房子的预售登记的那个职工，可能会冒出来和你争这套房子，或者干脆把这房子转而卖给别人，这些都是可能发生的事情，也就是说，你作为这套房子的实际购房者，权利状态处于一种不稳定甚至极其危险的状态。更重要的是，并不像开发商所说的，他们还完贷款，解除抵押，你就可以办产权证了。因为这房子已经预售登记为他人，从法律的层面上还需由登记的那个人和你之间达成房屋转让的意思表示，把本来由你向开发商买房的行为变成了你向他人购买‘二手房’的行为，这需要你和登记者之间共同的意思表示一致才行，并不是开发商的单方行为就可以达到。你们签了合同，开发商隐瞒了预售抵押行为，无法为你办理产权登记，这就已经构成违约，所以你完全有理由要求解除合同，并要求他们双倍赔偿。”　　“嗯，虽然我听得还是糊里糊涂的，不过最后这句我听懂了，解除合同，双倍赔偿，对吧？那么，大律师，这就靠你了！就用您老那些高深的法律知识来跟他们理论吧！我呢，还有事忙，先走了！对了，您要多注意休息啊！”潘倩笑眯眯地站了起来，整理整理衣服，拿出镜子照了照，向张朝军说了声拜，轻巧地迈着步子出了办公室，留下张朝军愤愤地瞪着那扇已经关闭的办公室大门。　　慧问提示：　　开发商故意隐瞒房屋已经出售给第三方并且抵押的情况，该情况属于合同设立相关的重大事项，影响到实际购房者相关权益的实现，属于民事欺诈，按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第九条的规定，实际购房者可以解除与开发商之间的合同，而且还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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保存至快速回贴令人更想不到的是，车上居然还坐着一车“妖魔鬼怪”。
北京电影学院2017年度招考开始，考场外帅哥美女如云。
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　　传说只有1%的人关注了搜狐焦点成都站
　　你真是个有品味的人
　　引言：成都市场上存在一类项目，相应商品房已经办理分户产权至开发商名下后被开发商抵押给银行进行融资，但开发商又继续将相应房屋对外销售。但是如果你买了过后，开发商并没有还银行钱，你就根本办不下来贷款，也无法办理房产证。
　　如李先生交完首付后，便向银行提交了贷款资料，但好几个月后贷款也没办下来。开发商说他要的房子被抵押了，签不了合同。而李先生要求退还首付款，开发商也不予理会。
　　本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师为您详细解答。
　　开发商可以将已经抵押给银行的商品房对外销售吗？
　　北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为依据《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存”。
　　以及《房屋登记办法》第三十四条“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”之规定，
　　已经办理了抵押登记的房屋是可以对外销售的，但是应当取得抵押权人的书面同意或者将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务以注销抵押权，才不会影响后续贷款、房产证等的办理。
　　购房者买到已经抵押的商品房，
　　能正常办理贷款吗？
　　北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为依据《物权法》、《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，同一房屋上可以先后设定若干个抵押权。
　　因此，购房者购买到已经抵押的房屋，从法律上讲是可以再次办理抵押贷款的。
　　但是，基于再次办理的抵押权不是第一顺序的抵押权以及在先的抵押担保债务可能会对之后的抵押担保债务产生不良影响，通常情况下银行对第二次抵押的商品房会采取非常谨慎的态度。
　　因此，购房者买到已经抵押的商品房，如果未注销之前的抵押担保登记，银行往往不同意办理顺序在之后的抵押登记，进而向购房者办理贷款。
　　购房者买到已经抵押的商品房，
　　能正常拿到房产证吗？
　　北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为问题一中已经述及，已经抵押的房屋可以对外销售。
　　但是，如果购房者要取得房产证，首先应解除在先的抵押登记，房管部门才可以办理所有权转移登记手续。
　　因此，购房者若要取得所购买商品房的房产证，开发商应当先清偿该商品房所担保的债务，然后申请房管部门注销商品房抵押登记，此时购房者才可以办理并取得所购商品房的房产证。
　　在商品房存在抵押登记的情况下，房管部门不会为商品房办理产权过户登记手续。
　　怎么样才能避免买到开发商已经抵押的房子？
　　北京安博（成都）律师事务所钟晓丽律师认为：购房者首先应要求房地产开发企业将预售商品房的相关信息进行主动公开，并接受购房者在相关部门或者系统中进行查询。
　　（小编提醒：可以在透明房产网一房一价查询额）
　　同时，购房者可以与开发商对付款的期限进行特别约定，即在开发商完成预售备案登记后才支付大部分的房款，将风险降低。
　　如开发商故意隐瞒商品房已抵押的事实，购房者可以主张双方的商品房买卖合同无效。
　　购房者已经买了的商品房
　　还可能被开发商销售出去吗？
　　北京安博（成都）律师事务所刘瑶（实习）律师认为：购房者购买的商品房如果办理了预售备案登记，虽然开发商无法再次将该商品房另行销售备案给他人。
　　但购房者无法控制开发商将该商品房实际再次销售给他人以及完成实际交付，进而导致之前的购房者无法实现对所购房屋的所有权。
　　因此，在未办理商品房产权登记前，为了确保购房者所购商品房不被开发商再次销售，依据《物权法》第二十条的规定，建议购房者在开发商办理了商品房预售备案登记后，应当尽快申请在房管部门办理该商品房的销售预告登记。
　　商品房销售预告登记后，即使开发商另行实际销售了该商品房，之后购房者所享有的权利也不能对抗之前购房者的权利，这样才可以保障在先购房者的合法权益。
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