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川沙房价的上涨或将只是一个开始
来源：新浪乐居
上海迪士尼，激活了川沙，自贸区，为川沙再加温。与川沙热度并驾齐驱的是房价，2009年迪士尼落地以来，川沙房价上涨两倍以上，未来川沙房产走势如何？我们有幸采访到了新浪大客户部营销副总吴彦妮，与他一同探讨川沙板块的未来价值。
——专访新浪乐居上海区大客户营销副总吴彦妮——记者：吴总，您好，很感谢您能接受我们的专访，今天我们想和您探讨一下川沙板块的房产市场市场概况，首先您能给我们简单介绍一下这个板块的情况吗？吴总：好的，川沙板块在浦东的东南部，一直被称为“浦东文化历史之根”，但是，很长一段时间，它都是上海重大项目预留地，几乎快被人忘了，直到迪士尼来了，川沙板块才开始了大变化，迪士尼乐园作为世博会之后上海的又一个重大项目，政府对整个迪士尼(含控制区)及上海国际旅游度假区的投资将超过1000亿元，规模远超世博。那么多的钱投下去，川沙想不发展都难。基础设施越来越好，后来又规划建起了上海国际旅游度假区的配套区，潜力不可小觑，机会也越来越多。记者：正如我们看到的，川沙板块大发展是借由迪士尼始势的，它促动了川沙板块的大发展，是不是也直接带动了房价的抬升？吴总：是的，数字最有发言权。09年开年，川沙住宅每平方米的均价还是9000出头，09年年尾迪士尼一宣布落地川沙，每平方的均价已经上涨到了快13000。以后，川沙的房价像坐着火箭似的一路升，最近已经升至了每平方米3万多。记者：很多人都在担心，迪士尼明年一开业，川沙房地产的迪士尼行情是不是就结束了？那川沙的房价还会再涨吗？吴总：我不认为迪士尼开业了，行情就结束了，我认为迪士尼开业对川沙房价的上涨是一轮新启动。我看过浦东官方的一个预估数字，迪士尼建成后，一年大概会有5100万人来玩，每天就有18万人来，将为上海旅游产业带来年均140亿至180亿元的增量，这些消费力的背后是旅游人口的导入、基础配套的完善，大浦东开发的加快，可以说迪士尼给区域带来的利好是整体的提升，把川沙直接拉到了世界的面前，这一切的综合因素，将直接促进川沙的成熟和价值上升。现在川沙不仅有迪士尼，自贸区来了，大飞机项目来了，国际空港来了，未来上海铁路东站也选择落地这里，这么多优势，都将促进川沙成为上海未来经济的重要增长极。这么多人汇聚在这里，这么多资本汇聚在这里，我们还注意到川沙周边土地出让节奏相对迟缓，特别是住宅用地推量更是少之又少，这些优势的集合，都促进了川沙房价的上涨或将只是一个开始。记者：我们确实注意到整个川沙板块推盘量确实偏少，数得着只有阳光城愉景湾，，您能为我们点评一下吗？吴总：点评谈不上，但是这两个项目的热销，大家都是看得到的。前段时间，阳光城愉景湾开盘，9月单月销售额就有8.2个亿，最高价已经达4万元以上，是上海地区销售金额、销售面积、销售套数三冠王！二次加推的销量也卖的特别好，我查下了下资料，凯佳尊品国际10月份也卖了88套，这说明了川沙板块的购买力还是非常强劲的，而随着川沙利好越来越好，还有越来越多的板块外客户选择来这里置业。记者：我们预计到今年年底，阳光城愉景湾的所有货源都会推出来，而明年年初，听说可能会有一个区域新楼盘接力推售，你知道它的相关情况吗？吴总：我想你的说的是华府188吧？这个项目拿地一年多时间了。现在还没有什么消息在市面上公开，根据我对相关朋友的了解，我想很大的原因，是因为抱着慢工出细活的心态，致力做一个精品项目。这个项目位于绿地东海岸旁边，距离地铁2号线川沙站也非常近，在整个川沙新市镇区域中应该没有其他项目比它的地段更好了。记者： 其实华府188作为2012年川沙地王我们对这家公司与楼这个楼盘都充满神秘感，你能再透露些细节吗？项目的开发商是做建筑出身的，绿地旗下的南京紫峰大厦、绿城合创大厦、等很多地标都是他们的作品。从2011年转型做地产开发，一直主打定制王牌，从环保，到科技再到空间的定制都有自己的一套体系，而且这又是他们进上海的第一个项目，因此特别重视产品品质。特别是在精装上下了特别大的功夫，许多品牌和设备达到了上海单价十万元以上豪宅标准打造，在这个区域的精装产品中，如此巨额的投入，还是头一遭。另外据说最高层高有3.4米，主力户型还提供两种装修方案，和一梯一户的设计，这在上海住宅市场非常罕见，还有绿城物业、威尔士健身馆等豪宅规格的服务商也进来了。这样的产品，确实值得市场关注一下。记者：感谢吴总的分享，希望下次还能有机会和吴总进行更深层次的面谈，谢谢。
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80% 左右的中国城市家庭拥有自己的房子，这一比例高于美国城市。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323上海迪斯尼开园尘埃落定 川沙板块7年房价涨161%
如今，上海迪士尼又传来了即将要正式开业的消息，业内人士认为迪士尼开园后定会影响周边房价的又一轮上涨。
网易房产1月13日报道&1月13日清晨，华特迪士尼公司和上海申迪集团宣布，上海迪士尼度假区将于日正式开门迎客，并举办为期数日的盛大开幕庆典。从2009年11月，上海市政府新闻办宣布上海浦东将建迪士尼乐园开始，到今天上午确定主题乐园将于今年6月16日正式开园，前后历经超过5年之久，迪斯尼的概念被开发商不断热炒，房价与地价均乘着这股“西洋妖风”进入到上升的通道中，（、）的房价上涨了161%，土地市场甚至出现了透支的状况。如今，上海迪士尼又传来了即将要正式开业的消息，业内人士认为迪士尼开园后定会影响周边房价的又一轮上涨。【土地价格】前期疯狂，后期显疲态上海迪士尼主题乐园最先影响的便是其所在板块的土地价格。通常情况下，业内人士喜欢称之为“迪斯尼板块”，指的是项目所落户的川沙区域及受其直接辐射的区域。这些辐射区域包括（、）板块、川沙板块、（、）板块、（、）板块以及（、）和航头板块，皆处在受益的范围之内。显然，从概念中就可以体会“迪斯尼”概念对土地的影响辐射力，近几年最直接受到影响的就是浦东川沙板块，分析其较有代表性的地块成交情况便可发现，迪斯尼概念的影响经历了一个“过山车”式的市场表现。日，浦东新区川沙镇的两块“迪士尼概念”地块A08－03地块与B03-13A在招拍挂市场上开拍，象屿置业最终以11.9亿元拿下A08－03地块，楼板价达1.4万每平米，溢价率达到264%；而B03-13A地块规模虽仅有0.15万方，但该地块的最终成交溢价也是达到了惊人的427%。彼时正是迪斯尼项目被确认建造后不久，迪斯尼概念迅速成为开放商追捧的“香饽饽”，而后传导到土拍市场上表现得十分强劲。日，浦东川沙板块阳光城曾以25.47亿元联合竞得浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A地块的国有建设用地使用权，土地溢价率达到了131.89%。4年后，川沙板块的土地出让已经没有了当初的“疯狂”，不过仍然被开发商看好未来的前景，迪斯尼的效应还在继续，但明显已经有所降温。日，浦东新区川沙新镇六灶社区18-02地块出让，但由于最终参与竞买的人数仅有1人，最终该地块被上海香置投资有限公司以7.8亿元的底价摘得。川沙板块的土地热度出现了少见的低价成交，前期土地市场透支的状况开始有所显露。【新房价格】川沙板块七年上涨161%迪士尼的空降对于浦东川沙的影响来说，地价的表现仅只是一个方面，相比之下房价更能够说明其影响力。事实上，从迪士尼乐园项目的消息传出到确认并开始动工开园的几年时间里，川沙板块的楼市一直处在快速上涨的通道中。据链家市场研究部的监控数据，2009年上海迪士尼乐园确认建设后，川沙板块一手新房成交量为298796平方米，同比增257%；此后，由于2009年购房需求的一度释放，2010年川沙板块的新房成交量回落到了53147平方米。2011年4月，迪士尼乐园正式破土动工。川沙板块在改年的新房成交量又升到了6.3万方。到目前为止，除了2013年的成交量略有回落外，川沙板块每年的新房成交量都是呈现出逐年上涨的态势，2015年川沙板块成交新房1331套，销售面积达到了17.44万方。如果说成交情况受限于市场供应面的影响，而不一定能够完全反应市场状况，那么近几年川沙板块在房价方面就表现就很具有说服力。根据中国指数研究院的监测数据，2009年至今，浦东川沙板块的成交均价呈现出持续上涨的趋势。截至2015年川沙板块的新房成交均价达29124元/平方米，相比2009年的11153元/平方米上涨超过161%。仲量联行研究部负责人高级董事周志峰预测，“随着今年6月份上海迪士尼乐园真正的开园，随着人客的流入，商业配套的成熟，迪士尼周边的项目会有一个比较有期待的增长前景。”版权申明：此文版权为网易房产所有，转载请注明出处。
本文来源：网易房产
作者：卢常乐
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> 传川沙房价2016年将再涨10% 此前涨幅达162%
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论坛管理员
传川沙房价2016年将再涨10% 此前涨幅达162%
2009年，在迪士尼宣布开建的那一年，川沙板块的成交均价是11153元/平；2015年，迪士尼各大项目基本完工，川沙板块的成交均价是29264元/平，相比于2009年，上涨了18111元/平，涨幅达162%！而迪士尼乐园将在日开园，对此，专家表示，2016年川沙板块或还将涨8-10%！按照上面的数据来看，房子买在川沙那将是稳赚不赔的买卖，为此，小编特地为大家推荐川沙目前在售的三个楼盘，总价300万起。400-869-1111 转 11718距离2号线川沙站500米亮点：绿地品牌，川沙地铁站500米，一期绿地东海岸时代广场已经营业，配套成熟。户型：50、70平LOFT价格：单价元/平，3万抵10万销售动态：目前在售9#房源，户型为50、70平LOFT，单价元/平，70平LOFT房源总价300万起，享3万抵10万优惠，所剩房源不多，预计2016年6月底毛坯交付。400-819-3110现房交付 隔壁是小学亮点：距离川沙地铁站1000米左右，隔壁是观澜小学，目前是毛坯现房，单价比周边新房低。户型：129、147平3房价格：30000元/平销售动态：二期有129、147平方米3房，预计2016年上半年开盘，预计单价30000元/平方米。项目为毛坯现房,。400-869-1111 转 11068距离2号线川沙路站1000米亮点：叠墅赠送面积大，混合小区绿化率高，距离2号线川沙路站1000米，阳光城品牌户型：140-150平叠墅价格：上叠4.5-4.8万/平，下叠4.5-5万/平销售动态：在售户型140-150平方米叠墅，上叠单价4.5-4.8万/平方米，下叠单价4.5-5万/平方米，目前剩余30余套房源。 & & & & & & & & & & & &
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绑定手机后您才能在本论坛发布信息！谢逸枫：披露2015年上海房价大涨罪魁祸首
谢逸枫：披露2015年上海房价大涨罪魁祸首
文/谢逸枫&
著名楼评专家
&买北京、广州、深圳房子不需要理由，买上海的房子更加不需要理由，因为上海房价照样是大涨。上海全年各区成交均价出炉，截止日，上海全市成交价为33095元/平，同比去年29602元/平上涨12%。其中静安区以91055元/平位居榜首，同比去年81433元/平上涨12%；黄浦区以89738元/平位居第二，同比去年72442元/平上涨24%；闸北区以72359元/平位居第三，同比去年44265元/平上涨64%，该区域是全市涨幅最大的区域。上海作为一线城市，2016年房价将稳中有涨，房价将同比上涨20%-50%不等。一是全面放开二胎政策。二是十八届五中全会决定全面放开二胎生育，人口政策的变化对提振房地产需求，延缓房地产增量房增速下滑起到一定作用，对当前房地产去库存有积极的意义。三是外来人口导入。大量外来人口导入带动了上海社会经济的发展，也产生了大量的住房需求，自然会推动房价上涨。
四是上海稀缺土地不可再生。未来五年，上海新增建设用地只有约60平方公里。随着未来土地供应的减少，上海的房地产市场上“僧多肉少”的局面将会进一步加剧，土地的价格自然会进一步抬升。五是“地王”促使2016上海房价上涨。2015年上海共成交101幅经营性地块，其中溢价率超100%的地块占到9幅，嘉定、青浦、杨浦、松江、宝山等多个区域的地王记录被刷新。地价飙升，房价自然也会水涨船高。六是2016年上海迪斯尼开园促使周边房价上涨。上海迪斯尼预计2016年开园，建成后，将带动总计上万亿的GDP总值。尤其消费力方面，内地80%以上客流将被吸引至上海，甚至包括大量亚洲旅游资源，可能分流香港旅游资源。在住宅市场方面，目前迪斯尼的积极效应已经完全在川沙地区的房价上显现，现阶段新房均价为29374元/平，未来还有更大的升值空间，房价有望上涨5%-10%。
七是上海可以与纽约、伦敦、东京相提并论。2500万人口，9000多幢高楼大厦，修成了18条地铁，杨浦大桥，南浦大桥等多条黄浦江下隧道。上海比北京空气好的多得多。上海有复旦交大四大名校为首的76所大学，每年有50万大学生毕业；同学们留恋，不愿离开母校所在之城市。上海有500多所中学，500多所医院。八是上海的政治、法律、治安环境也比较好。上海服务态度好，质量不好，包换。九是上海证交所比深圳大气，已有1069家公司上市，为国家经济发展作出了巨大贡献；为中国经济腾飞居功至伟。十是上海地处长江三角洲龙头地位，处于中国最富饶美好的几大省区的中心，特别是浙江、江苏，这两个省30年来经济高速发展，很多地方人民普遍富裕（浙江某一县级市，10万居民，7万家办厂）。
在经历“330新政”、央行累计六次降息五次全面降准等“救市”政策之后，2015年（截止12月27日，下同）上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，2015年上海商品住宅成交量为1466万平方米，同比上涨56.63%，上海楼市出现量价齐升的状态。根据krl数据显示，日至11月30日，上海商品住宅成交总面积1318万平方米，较2014年的917万平方米上涨43.7%；新房成交均价31890元/平方米，较2014年成交均价26853元/平方米，同比上涨18.8%。链家地产的数据显示，截至12月13日，全市商品住宅成交均价32050元/平方米(元/平方米)增加17.6%。同策咨询数据显示，2014年上海商品住宅成交均价27248元/平方米，较2013年已经上涨12.41%。2015年纯住宅用地楼板价（截止12月27日，剔除动迁配套用地，下同）大幅上涨40.68%，这也就意味着由于土地成本的推动，2015年及未来上海房价还会继续上涨。
同时，从2015年上海土地市场来看，同策咨询研究部数据显示，2015年纯住宅用地楼板价大幅上涨40.68%，同样，由于土地成本的推动，再加上海楼市快速复苏的特征，房价出现了快速上涨。从当前上海商品住宅市场成交均价表现来看，同策咨询研究部数据显示，2015年上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，从2016年年发展预期来看，随着2015年下半年市场基本面的好转及上述地价的推动因素，2016年上海商品住宅成交均价有望达到甚至超过35000元/平方米以上。从上海商品住宅市场来看，同策咨询研究部数据显示，截止12月27日，2015年商品住宅累计成交面积1466万平方米，比去年同期上涨56.63%；商品住宅成交均价32092元/平方米，比去年同期上涨18.39%。上海楼市已经呈现出量价齐升的火热状态。至此，下半年以来上海市官方在7月和10月已经两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。
2015年上海土地市场的成交可谓火爆，数据显示，今年上海共推出223块用地，成交213块，平均溢价率为28.82%，总成交额达1333亿元。由于土地管控加强，而开发商拿地意愿强烈，在两者供需矛盾背后，进入年末的土地市场依然热点不断，更以翘尾收官。信达拍下的新江湾地块，注定是2015年最受关注的土拍之一。楼板价49152元/㎡，总价72.99亿元，溢价82%。若扣除20%保障房，单价高达61440元/㎡。未来成本价至少在83000元/㎡以上开发商或才能保持盈利。除此之外，最让大家吃惊的也许是处于外环外的莘庄竟拍出了43790元/㎡的价格，未来保本价将达到70000元/㎡。而43790元/㎡的地价已超过了周边新房的均价，此次拍出的价格将成为周边房价上涨的标杆。果不其然，中原地产的报告显示，在这幅地块拍出以后，莘庄区域的二手房卖家纷纷进行调价，涨幅甚至达到20%。虽然位于外环外，但莘庄胜在配套齐全，交通便捷，开发商未来想要盈利应该不难。
日，上海颁布限购细则开始全面实施限购，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，有效抑制了投资性购房。时至今日，限购已长达5年之久，上海房价又是如何呢？大申房产统计，截止到日，上海新房成交均价33095元/平，比2011年的21584元/平上涨53%；今年上海新房成交面积1318.3万平，月均109.86万平。从上海市统计局发布的数据显示，剔除经适房和动迁房等保障房后新建商品住宅均价格，2011年每平21584元，比2010年上涨2.8%。从各区域看，内环内每平48506元，比上年上涨1%；内外环之间每平27744元，上涨17.4%；外环外每平18017元，上涨4.6%。全市商品房销售面积1473.72万平，月均123万平，处于历史低位。2011年上海共成交经营性土地281幅，成交面积共计1336.7万平，同比2010年增长4.72%，经营性土地出让金共计1183.22亿。其中住宅用地成交470.41亿，商业用地成交500.8亿，保障房用地成交212.01亿。
从上海市统计局发布的数据测算，5年间内环内均价涨幅不大，内外环间新房成交均价由2011年的27744元/平，上涨至40345元/平，4年上涨45.4%，由于2015年的最新数据还未发布，仅统计至2014年。最主要的原因是内环内可开发的住宅用地有限，以长宁区为例，最近5年仅出让过一块纯宅地，其他区可见一斑。内外环之间可利用的住宅用地相比市中心较多，同时，比外环外离市区更近，需求一直比较旺盛，房价随之上涨。自2011年上海限购以来，的确对很多投资客有一定的影响，但是，各大板块的商品房均价仍旧呈上涨趋势，部分板块涨幅高达2倍以上。截止到日，近5年来上海15大板块成交均价出炉，其中，只有浦东高桥、嘉定江桥和新江湾城3个板块的成交均价微降，其他板块都呈上涨趋势。由于静安闸北合并的利好，原闸北大宁板块涨幅高达107%，由2011年的32602元/平，飙升至今年的67627元/平。受前滩的影响，三林板块涨幅也是让人咂舌，5年来新房成交均价上涨2万/平。浦江镇开发加码，顾村进入“城”时代，透过近5年的涨幅可以预测未来5年的房价走势。
上海市政府在“十二五”期间提出“大虹桥”概念，限购5年来也一直在开发大虹桥商圈，房价涨幅高达95.8%，买房一定要跟着政策走。“沪12条”规定，上海及外地家庭在上海限购一套商品住宅；动迁房允许交易期限由房产证满5年调整为满3年。“上海限购令”规定外地户籍家庭只能购买1套住房，上海本地户籍家庭可购买2套住房，第3套限购。个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。家庭商贷买二套房的首付比例不得低于60%，为改善买二套房的，公积金贷款首付比例不得低于60%，贷款利率都不得低于基准利率的1.1倍。其中，营业税缴纳年限和二套房首付比已经被2015年的“3.30”新政所取代，只剩下家庭购买的套数还在限购之列。5年限购上海房价全面反弹，尴尬的限购能否在不久的将来退出历史舞台？
2015年11月上海新房市场火爆，成交量再次刷新纪录，共计成交12348套新房，且成交均价也上升到一个新的高度：33211元/平。上海多家市场机构的公布统计数据，2015年上海商品住宅的价格平均成交价格涨幅接近了18%，而且，上海的房价已经多年持续了10%以上的涨幅，2016房价继续涨：一是较低的存款利率，会导致货币缩水。由于长期保持较低的存款利率，货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买房产等固定资产来实现保值、增值。且居住支出会随着国民收入的提高呈几何数增长(通常大家会随着收入的增加，加大住房支出占收入的比重)，为实现保值、增值提供了保证。2.
购买房产远比黄金等奢侈品有更多比较优势。与投资黄金珠宝相比，一则大众购房都能鉴别房产的好坏，而购买黄金难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则房产作为大众消费品，有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自住或租赁经营，黄金只是一种奢侈的消费品。尤其在通胀压力下，购房是唯一可保值升值的稳妥方式。此外，如果手里有两套房子，仅出租房屋所得即相当于家中又多了两个人的工资。
房产属于耐久商品。房产使用寿命在50年以上，折旧率低，买套房子，不仅不掉价，还会更值钱，对于房产人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅，对于住宅这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，别看买房一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，把房子一卖，钱就回来了。买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。4.
大量外资银行营业性机构增加推动了房价。国际清算银行季度报告指出，2005年年底中国房贷规模占GDP的10%。并且，外资银行全面放开，自中国加入世贸组织以来，外资银行营业性机构增加到200多家；2006年，随着外资银行准入政策的放宽，人民币业务迅速成为外资银行业务发展的重点。2007年外资银行凭借更成熟的服务加强对中资银行的全方位竞争，特别是对于现金流较大的房地产金融业务来说，竞争更为激烈，也给房价的持续上涨提供了基础。
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