楼市拐点的到来对房地产行业意味着什么
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　　在核心提出“抑制资产泡沫”后，国内部分城市出台信贷收紧政策。7月份，占新增贷款超过100%，这些对意味着什么？下一步宏观经济如何影响房地产走势？9月1日下午，由链家及链家研究院主办的“2016大数据与深圳房地产市场走势高峰论坛”在深圳举行，数名业内专家就房地产市场现状、深圳楼市情况、未来挑战和发展走势发表了各自的观点。　　房地产研究核心主任王锋认为，近期我国房地产市场销售增长放缓，下半年将面临市场回落。其指出，二季度以来，沪深限购加码，且前期市场销售活跃已透支部分需求，加上、等热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落。　　他指出，今年以来，国内几个强二线城市的上涨，很大部分原因是因为没有限购、限贷政策，省内其他城市的人口出于资产保值增值或者投资意向，才把这些地方的楼市炒热了起来。“这种情况下，房价离普通居民收入水平越来越远，后市缺乏刚需接盘，整个楼市就会隐含很大的泡沫风险。”近期，苏州、、等都在加强宏观政策实施，他指出，目的正是为了抑制资产泡沫进一步膨胀。　　对于下半年，王锋认为，不同城市的价格走势会出现一些分化，总体来说处于调整的状态。在他看来，下半年明显，下行压力比较大。“从今年下半年开始到2017年，全国房地产市场会出现普遍的调整期，市场的分化将从少数城市热、多数城市冷转为全面的下行，尤其是明年下半年这种趋势会比较明显。货币政策对房地产的刺激作用，或者刺激动力也在减弱。房地产保持很大的上涨我估计很难，关键是房价上涨之后谁来接盘，如果没有人接盘的话，就不存在房地产销售的持续上涨。所以我们对未来房地产市场的发展，还是应该保持一个比较理性的看法。”　　谈到深圳本地的情况，王锋认为，深圳的房价从来都是一种台阶式的变动，上升到一定的高度之后，通过调控，出现了一些盘整，然后再出现上涨，然后继续调控，保持一个长期的盘整。　　王锋表示，当前深圳的楼市存在以下问题：高地价推高房价；投资性购房仍然存在；的投资属性增强，对周边配套承载产生压力；商业和潜在供应过大；深圳住房租赁市场发育不完善和市场秩序不完善等。他认为，要按“十三五”规划、深圳的住房规划以及国家对核心城市房地产调控的要求，解决这些问题，保持楼市的健康发展。“具体的政策有几个方面。第1方面是落实住房建设规划，拓展居住空间。第2是加强住房政策支持，增加公共住房供应。第三是继续开展房地产调控，防范。第四是完善房地产管理政策，加强市场秩序的整顿。”　　谈到近期深圳出台扩大户籍人口的入户政策，王锋认为，要保证房地产市场健康发展，不能靠加杠杆，而应该靠户籍城镇化。“深圳在‘十二五’期间每年才增加平均20万人，新政策之后，每年平均要增长70万人，通过吸引外来人口和落户政策，让这些人能够在深圳宜居宜业，我觉得这种方式是比较健康的。”　　国务院发展研究核心市场所房地产研究室副主任邵挺表示，房地产市场出现了历史拐点，一旦过了历史性拐点，到了一个新的阶段以后，不管是开工量还是投资量，都会发生一个大逆转。　　邵挺指出，国内房地产市场现在面临五个新的挑战。第1，房地产市场深度分化，这种分化的本质就是供需关系的变化。第2，空间布局不合理，他认为，保障房如果继续大规模地新建，不太注重空间布局和分布的话，对房地产市场来说可能不是一个好消息。第三，中国未来的住房需求数量不会有太大的潜力，但是未来中国住房品质的要求只会越来越高。在“十三五”乃至今后的时期，住房市场更大的挑战，除了要建一些新房子之外，更大的是提升它的品质。第四，住房制度改革严重滞后。第五是的问题。　　邵挺表示，接下来的调控目标，是防范风险积累、防泡沫破灭、和减少住房。他说，接下来的政策取向首先是要稳定住房金融条件，有效防范住房市场风险。第2是打通保障房和的，不能把保障房和商品房对立起来。第三是针对中国目前整个租房的比率太低，整个租房市场不发达的现状，发展租赁市场。第四是就金融方面，如何构建一个符合中国国情的租房金融体系。第五是推动房地产税制改革，建立结构合理、负担均衡的住房税收体系。资料类别：
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券商报告下载排行南方周末：房地产调控－扼住房价上涨咽喉
　 16:34:03　来源: 南方周末　　　
房地产是2004年宏观调控的重点行业，这一年宏观调控在抑制房地产泡沫和发展房地产这一国民经济支柱产业间艰难地寻求平衡，取得了控制投资规模的成绩，但困难犹存。3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出，今年政府的工作任务之一是重点抑制房地产价格的过快上涨
“不要谈房价，一谈房价我就晕。”3月4日，全国人大代表、上海发改委副主任俞国生对团团围住的中外媒体记者说。
2004年，上海房价在高企的基础上又追涨14.6％，住宅商品房均价达到6385元／平方米，在宏观调控进行的一年中，房价仍在飙升，不仅让市民抱怨、地方官员头痛，更加剧了对上海房地产可能出现泡沫的广泛担忧。
实际上，上海并不是惟一面临问题的城市，去年全国35个大中城市中有10个城市房价涨幅超过10％，宏观调控在过去一年虽然成功抑制了房地产的投资规模，但并没有勒住房价往前冲的缰绳，而房价与居民实际可承受能力之间的不断背离，恰恰被认为是滋生多种问题———包括金融风险———的温床。对这些问题的担心，演化成持续不断的激烈争论———中国房地产是否存在泡沫以及泡沫是否会破裂，争论影响到对房地产调控的措施和力度的选择，而背后隐藏的利益之手也使房地产业的调控面临复杂局面。
房地产行业是国民经济的支柱产业，牵涉到上下游漫长的产业链，并且直接关系到千家万户的住房需求，持续飙升的房价表明，对房地产业的宏观调控还远不能结束，问题是，下一步，房地产业要如何调？
3月5日，温家宝总理在政府工作报告中部分回答了这一问题，在谈到今年政府工作任务之一是“保持价格总水平基本稳定”时，温总理特别指出“重点是抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。
这意味着，继控制房地产投资规模之后，稳定房价将成为下一步宏观调控的重要目标。
投资规模下去了，房价上来了
日，国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。5月初，发改委和央行、银监会又联合下发了《关于进一步加强产业政策和信贷政策的协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》。
这两记令房地产开发商“闻风丧胆”的重拳，实际上有着更为宽泛的出台背景。
2004年年初，中国经济实际上面临着非常严峻的关口：一方面是滥占耕地现象严重，粮食连续5年减产，2003年末意外出现的粮价上涨在2004年初并未止步，释放出需要加强粮食安全的强烈信号；另一方面，固定资产投资增长过猛，特别是诸如钢铁、能源等行业投资过度扩张，出现经济过热的苗头。中央政府亟需出台举措，保证粮食供应以及稳定宏观经济，在这样的背景之下，出台了上述两大措施，这两大措施的出台直接牵连到房地产业。
银根和地根同时收紧，令房地产商们顿时拮据起来。江苏的银行执行得尤为严厉，从5月开始，钢铁、房地产等重点调控行业的贷款发放全部停止，部分商业银行甚至连银票贴现业务都不做。一些得不到贷款的房地产企业不得不求助江浙游资，温州一带的民间高利贷利息一度达到30％。
8月，房地产投资被勒住了。央行发布二季度货币政策执行报告统计显示，“1月－6月，房地产投资增长28.7％，增幅比一季度回落12.4个百分点，比去年同期回落5.3个百分点”，并认为“当前的房地产宏观调控效果显著”。
但是新的问题也出现了，在房地产投资规模被控制住的同时，商品房价格在几个月里连续出现了超过16％的平均涨幅。
“在需求没有变化甚至上升的情况下，供给减少，推动了房价上涨。”清华大学房地产研究所谢岳来博士分析说。
央行2004年第二季度货币政策执行报告也适时发出警示：“值得注意的是，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨，必须高度关注房地产价格。”
10月底，央行采取实际行动，宣布调高利率27个基点，这一举措被认为对平抑房价、改变房地产商的投资预期和老百姓的消费预期有积极影响。人们预期，因为紧缩地根和银根使在过去数月迅速抬高的房价，有可能得到对冲。
11月初，一向火爆的南京土地市场意外地门庭冷落，连续多块土地流拍。南京的河西新城受此影响，房价破天荒地下滑，开发商们被迫通过打折及送车位等方式变相降低房价，人们一度认为其他城市房价会接踵下跌。
不过，在南京楼市发生变化的同时，其他城市的楼市并没有受到太大影响。国家统计局的数据表明，2004年全国商品住宅平均销售价格为2549元／平方米，依然比上年上涨了约15.2％。
利益之手推动房价上涨
实际上，房价的上涨，除了受紧缩地根和银根的直接影响外，还有更为复杂的内因，推动房价上涨的有多方力量：地方政府、开发商、投资者以及普通购房者。
杭州是全国房改政策踩住刹车比较早的城市，土地招拍挂制度也在此最先试点。去年4月，当时杭州市政府因其实行“限制性土地供给政策”正被各方关注。这是一种压缩供给的政策，其效果会逐渐形成买方市场，出现房价上涨，间接带动地价上涨。
房价和杭州一样扎眼的南京，采取了另一种方式———大规模的拆迁，制造被动需求，从而改变供求关系，其市内的已经十几年的二手房都已经超过每平方米6000元。
对于房价的上涨，地方政府的心情比较复杂。
由于分税制加重了地方政府的财政压力，在进行城市化建设和工业化的过程中，地方政府必须依靠土地出让和房地产企业的税收补充财政资金。
据《人民日报》报道，有关部门统计，近3年全国土地出让金收入累计达9100多亿元。一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的一半。
在政府控制土地供给的情况下，房价和地价往往因循相生，相互借力崛起，此中门道，甚是巧妙。去年底的住交会上，连远在内蒙古的一个偏远城市的市长，也不辞辛苦地赶到上海向各位大腕取经。
但是，房价涨幅太大或者房价下跌，地方政府也不乐见。房价涨幅太大，不仅会引起当地百姓的不满，也往往直接酝酿金融风险；而房价下跌，不仅直接影响到房地产业作为地方经济支柱产业的收益，而且往往牵动许多相关产业的发展放慢。南京的一位地方官员道出了各地方政府的心声，“房价最好是微幅上涨”。
房地产商们虽然没有地方政府那种能大幅改变供求关系曲线的能力，但它们可以通过种种手段，制造信息不对称，比如虚报销售套数，故意制造恐慌局面，从而让已经扭曲的供求曲线进一步变形。
其次，房地产具有投资属性，导致房地产的需求曲线被另一种力量进一步改变。
2004年，各大城市的老百姓接受了一个新词汇——“温州炒房团”，在杭州和南京分别被演化为“炒房客”和“房虫”。一度被视为房价上涨的罪魁祸首的他们，代表了一批利用此轮房价上涨，不断套利的国内群体。在苏州，甚至出现了同时操作十余套住宅的超级房虫。
与此类似，巨额豪赌人民币升值的国际热钱，已悄无声息地集中到上海、北京等一线大城市的楼市之中。虽然表面上拥有的项目不多，但通过种种方式隐身幕后，其规模惊人，央行金融研究处的一位研究员估计，有数百亿美元之多。
这些投资者的加入，进一步放大了原已变形的曲线。几方因素的叠加，从而使得政府的调控政策不能迅速传导。
根据清华大学房地产研究所的研究，2003年我国商品房平均销售价格的实际值与经济基本面决定的理论值之间的失衡为4.5％；2004年两者之间的失衡呈进一步扩大趋势，部分城市超过了20％。不少城市房地产价格的上涨速度远远超过了经济和消费者收入的增长速度。
稳定房价已经成为必然。
如何扼住房价上涨
如何稳定房价？“中国的房地产是个不完善的市场，不能单纯依靠货币手段，必然辅以行政手段。”去年在房地产市场上异军突起的顺驰集团董事局主席汪浩说。
行政手段如何发挥呢？最关键之处在于，地方政府“端正自己”，停止人为改变供求关系，并出台措施，规范市场，让真实的供需关系反映出来。
目前长三角的一些地方政府已经着手制定地方法规，完善土地招投标制度。
比如，南京市政府针对一度期房炒作之风甚烈的情况，专门出台措施，防范期房炒作，包括实行房屋销售数据上网等措施增加房地产交易的透明度。
一直备受关注的上海市，3月6日出台了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。这个文件引人关注的地方在于，对中低收入家庭购房贷款进行贴息，同时，对个人居住未满一年即出售普通住房加税。这些市场化手段的采用被认为将有利于抑制房地产泡沫。此外，几乎是在同一时间，上海市房屋土地资源管理局更是一连查封了7个涉嫌违规炒卖的楼盘，这些楼盘被指通过反复签订、撤销房屋定金合同来囤积房源、哄抬房价。
这些迹象使市场人士更加倾向认为，政府下一步将采取几方面的措施：一是有望适度增加土地供应、降低土地招投标价格；二是会致力于商品房供应的结构调整，大幅度增加经济适用房供应量以及放宽经济适用房的购房限制；三是有可能通过持续加息、加大税收等市场手段，挤出房地产市场中的投机需求。
国内著名的房地产开发商万通集团董事局主席冯仑则认为，房价要得到平抑，房地产行业要健康发展，要害在于“政府要停止直接干涉市场，而更多使用税收、利率等市场杠杆来改善宏观管理”。另外，不宜采用一刀切的办法，而应该因地制宜，“比如重庆、大连和杭州的情况就有很多差别”。南方周末记者吴传震
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[221.201.42.*] 认为：
我认为银行和房产商都不希望房价下降，他们就误导了政府的决策，而百姓没机会讲话，所以国家看不见真实现象。建议：政府投资建房来控制房价的快速增长，把房价拉下来。
如不抑制房价则几年后这个泡会越来越大，终究会破的，但破的时候国家损失将是无法估计的。
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人民币贬值对房地产影响很大 肯定造成房价上涨
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“中国房地产业来还有很大的市场空间”，他表示。不同于市场上对于房地产行业黄金时代变成白银时代的悲观看法，刘晓光称，仍然看好房地产行业，在未来的十年中会出现新时代情况下的新地产。
　　&人民币贬值对房地产业影响非常大，肯定会造成房地产价格上升&，12月13日，首都创业集团有限公司原董事长刘晓光在&三亚?财经国际论坛&上如此表示。
　　&中国房地产业来还有很大的市场空间&，他表示。不同于市场上对于房地产行业黄金时代变成白银时代的悲观看法，刘晓光称，仍然看好房地产行业，在未来的十年中会出现新时代情况下的新地产。
　　刘晓光表示，不可能因为&互联网+&的出现产业就没了，也不可能由于其他产业发展较快而导致房地产行业慢速发展，关键在于地产商和政府怎么做。就政府层面来看，正在支持房地产行业，近国家很多扶植政策出台，包含金融扶植、稳定发展、户口户籍等政策。【推荐阅读：】
　　谈到房地产企业时，他称，&并购、重组、整合&可能是下一步地产商的大潮流和大趋势，而且势不可挡。如果企业能适应，抓住整合机会就能发展，如果不能适应，可能就走向下坡、出局。
　　刘晓光同时提出，房地产行业发展道路跟原来相比，有很多不同的地方，需要在几方面下功夫：
　　第一，在地产模式的转变上下功夫。过去拿地就卖，后来拿地盖好房，再后来跟互联网结合，房地产的模式在不断地转变。
　　第二，地产转型过程中需要专业化、细分化、网络化、工业化、科技化等，要把不同产业的价值与地产价值结合、嫁接起来。
　　以下为部分发言实录
　　刘晓光：我想现在可能这个问题提出很对，房地产路在何方，实际上就是房地产未来到底怎么样，未来到底怎么走。有两个问题，一个是国家的问题，国家从宏观的经济政策发展模式上将来会有什么样的变化，我看到近一个是很多扶植政策开始出来了，包含金融扶植政策，包含稳定发展政策，还有一些户口户籍地政策。现在从国家角度来讲在支持这个产业。因为我们说这个产业是中国非常重要的一个产业，它不可能因为&互联网+&的出现这个产业就没了，也不可能由于其他产业的快速发展，这个产业它就慢速发展。
　　所以我的观点来讲，未来十年我提出来&新十年，新时代，新地产&。当然也有一部分人比较悲观，因为地产基本上从黄金时代变成了白银时代，甚至于下一步越来越抽手了，所以我们的观点不太一样，我还是看好这个行业，在未来的十年中它会出现一个新时代情况下的新地产，也会有一个新的十年。
　　我们说如果说它新，或者我们的发展道路到底怎么办，可能比原来确实有很多不一样的地方，大概这几个方面我们可能要下功夫：
　　第一，可能在地产模式的转变上我们要下功夫。过去是拿块地咱就卖，卖完就跑。后来拿好地盖好房。再后来讲我们提供了很多内容。再后来又跟互联网结合起来，叫&互联网+&也好，叫什么也好。房地产的模式在不断地转变。
　　第二，地产转型的过程中可能需要专业化、细分化、网络化，可能有些是科技化、工业化的东西，就是要把不同产业的价值跟地产的价值怎么结合起来嫁接在一起。因为咱们看到很多地产，你说它的内容上确实还是体现价值。那天我们在讨论北京合逢嘉黎(音)医院，住院生小孩1.4万，你说它这个房地产是什么房地产?上次我讲过一个，因为我看到一个大的房地产商，他转型就是把他的写字楼吸引了很多高科技的企业，然后他持有股权，然后他慢慢转变成一个科技投资商了，这样的例子很多很多。所以我的看法是下一步涉及到我们转型中的专业化、细分化、网络化、工业化、科技化等等问题。
　　但是我觉得说来说去可能是把我们各种产业的价值跟地产企业的价值结合好，这可能是一个比较关键的问题。如果你结合好，可能价值就高。
　　我还想到一个问题，大家知道近人民币兑人民币自身肯定是在贬值，人民币对美元也开始在贬值，这两个对我们以后是什么影响，这肯定是一个很大的问题。因为现在很多投资届的投资都发生了亏损，美元上升，用其他货币来说，其他货币出现了亏损，本来能赚10个亿，现在能亏10个亿。所以下一步人民币对人民币自身的贬值，肯定会造成房地产价格上升。假如人民币对美元贬值会是什么样的状况，我还没有向好，可能对我们地产业影响也是很大很大的。
　　另外我要分析的，可能我们下一步的地产商，一个可能是并购、重组，这可能是一个大的潮流，整合也是一个大的潮流。可能用市场经济的手段，企业之间的并购、整合、重组将来可能是一个大的趋势，而且是不可阻挡的趋势。我们的企业如果能适应这种整合，或者能抓住这个整合的机会，我们的企业就能发展。如果不能够适应，可能我们就减弱，可能就走向下坡、走向出局的概念。
　　所以房地产业，对于中国来讲我们还有很大的市场空间，不是没有市场、没有空间，关键在于我们怎么去做、我们的地产商怎么去做、政府怎么去做。但是中国地产业能够继续地作为一个很大的市场存在和发展，这是一个谁也改变不了的现实。谢谢!
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