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二原告查封同一被告房产，法院怎样执行二原告的本金和利息？
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京公海网安备被执行人名下仅有一套房产可否强制执行?
被执行人名下仅有一套房产可否强制执行?
&---大成律师李贺
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条
“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”实践中，被执行人往往以只有一套住房为由，申请执行豁免。据此得出，仅有一套房产不能强制执行的错误观点。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条
“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”
认定被执行人“生活所必需”的居住房屋，应结合房屋的面积、地理位置、价值、被执行人的生活所需等多种因素综合考虑。法律未明确规定被执行人“生活所必需居住房屋”的具体标准，由此给司法实践带来了一定的混乱。
我省最低标准是多少？“可以参考郑州市廉租房申请的标准，面积为每人16㎡。”
中原区法院形成了“五步走”执行方案：第一步法院审查该住房是否超过被执行人生活必需；第二步评估机构对房产进行评估；第三步落实过渡房；第四步依法拍卖；第五步按照“以大换小”的方式，或者在拍卖款中优先保留相应价款，由被执行人自行购买或租赁房屋。
在具体的处理过程中，我们可通过采取房屋置换的方式予以执行，诸如以大换小、以市区换郊区、以高价房换低价房等方式；对不具备置换条件的，可以采取给被执行人租赁一定面积的房屋居住的方式予以执行。&&
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》
第一条　对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
第二条　人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
第三条　上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十六条的规定执行。
强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
第四条　申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。
郑州市廉租住房保障办法规定2008年租赁住房补贴保障面积为20平方米/人。
第五条　申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。
第六条　被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
结论：可以执行，但要保障被执行人的基本生活居住权，抵押房产更易操作，但司法实践目前标准并不统一。
建议：1、办理抵押；2、第三人出具声明：若被强制执行，本人自愿无偿提供本人名下的房产给被执行人居住。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。买的房两度被查封惹纷争 法院：被查封的房屋最好别买
因购买被法院查封的房屋，无法办理过户手续，张某夫妇一纸诉状将售房者及房屋中介公司告到法院，要求解除房屋买卖协议，并赔偿相关损失。近期滨湖法院公开审理了这起房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案。
老夫妻改善居所
相中法院查封房产
张某夫妇已经年近60岁了，多年省吃俭用手头存了一些钱，为了改善现有的居住条件，也方便接送孙子上下学，决定换套离儿子家近点的房子。二人路过一家中介公司时，仔细留意窗栏里张贴的房源信息，看到其中一套商品房性价比较高，且写着“急售”字样。二人进门详细了解后才知道，该套房屋因抵押贷款已被法院查封，现在房东手头资金紧张，急于将这套房子出售后偿还债务。面对这样相对便宜的价位，夫妇二人很是“心动”，但是又担心购买这样的房屋会有风险，一时有些犹豫。
中介为了促成这单生意，向夫妻二人解释说售房者已经和银行沟通过，只要还清贷款就可以解除查封办理房屋过户手续的。同时提议购买方可将钱先交到中介公司，在拿到产权证前售房者拿不到一分钱，而且张某夫妇拿到产权证前就可以提前搬进房子里居住。老夫妻二人同意了中介的提议。在签订房屋买卖协议后，老夫妇很快就入住“新家”了。然而高兴的日子还没过了几天，老夫妻发现房屋又被另一家法院查封了。新买的房屋还没有正式过户就被查封了两次，这让老夫妻产生了怀疑，也对自己所付的购房款感到担忧，于是将售房者周某和中介公司诉至法院，要求解除房屋买卖协议，退回购房款，并赔偿相关损失。
资金周转困难
“急售”二手查封房屋
售房者周某原籍福建周宁县，在无锡从事钢铁生意多年，期间结识了不少在锡城的老乡。因为一个老乡生意上急需一笔资金，出于朋友义气，周某用涉案的房产为其提供贷款担保。可谁知这个朋友生意失败了，银行的贷款一直还不上，导致用来担保的房屋被银行申请法院查封。可就在这个时候，周某自己的生意也需要资金周转，于是他想到了卖房。在向银行了解后得知，只要还清贷款就可以解除查封办理房屋过户手续，周某当即决定将房屋低价出售。
在庭上，周某坚称自己并未向张某隐瞒房屋被查封的事实，签订房屋买卖合同时这个情况也都如实告诉对方，而且中介公司也陪同张某到产监处查过材料，张某清楚了解房屋的实际状况。现在是张某违约在先，应该是他支付违约金及之前“租住”自己房屋的租金。
中介审查房源
如实告知购房者
而中介公司则表示，三方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表达，并不存在欺诈和胁迫。当初中介公司在签订房屋买卖协议时通过查档发现该房屋已被法院查封，立即联系售房者周某了解情况，周某表示只要还清贷款即可解除查封办理过户。为了规避风险，中介还出了主意，买卖双方同意约定将购房款交至其公司，先拿出90万归还周某在银行的贷款，等领取产权证后由其公司将剩余的房款支付给周某，这样就能避免售房者拿到钱就不管房屋过户的情况发生了。后来是张某夫妇没有按照合同约定的期限拿出购房款归还银行贷款，才导致房屋无法过户的。中介认为张某如果严格按照合同约定执行，该套房屋已经过户到张某名下，后来也就不会出现法院的第二次查封了。公司在整个交易中已经尽到义务了，没有理由返还中介费。
法院：售房者构成违约
中介无需担责
法院经审理后认为，双方签订房屋买卖合同的时候，涉案房屋已经抵押且被法院查封了，后来在合同履行的过程中，涉案房屋又被另一法院二次查封，这样就导致房屋买卖无法完成，无法实现合同目的。因售房者涉及的债务纠纷导致合同无法履行，构成根本性违约，属于过错的一方，因此张某夫妇要求解除房屋买卖合同、返还购房款及支付违约金的请求，法院予以支持。
此外，张某夫妇与中介公司构成居间合同关系，双方签订房屋买卖合同时，在合同中明确了涉案房屋抵押贷款的事实，中介公司已尽审慎审查义务，购房者要求解除与中介公司的合同并返还中介费的诉请，法院是不予支持的。
法官提醒：房屋一旦经司法机关查封，任何人未经采取查封措施的法院同意，不得解除查封或对该房屋进行处分。在查封措施解除前，房屋登记部门无法为查封房屋的购买人办理产权过户。市民在签订购房合同之前，除了查看房产证等房源信息，还应到产监处等相关部门核实房屋权属情况，确保所购房屋依法可以转让。建议市民不要购买处于查封状态的二手房屋，否则可能面临拿不到房子的风险。此外，中介负有对房源合理审查的义务，如因中介提供虚假房源信息造成买房人损失，中介要承担责任。 通讯员 胡正建 吕曼
记者 刘梦雪
作者：刘梦雪 胡正建 吕曼
本文来源：新华报业网-扬子晚报
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提问者:&&A&|[湖北 ];& 23:33:00
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你好，在保留被执行人的生活必需品后可以拍卖的。
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被法院查封的房产为何住着两男一女？
昨天这套房屋被上城法院强制腾退
商报讯（通讯员 尚法 记者 潘婷婷）昨天早上10点，萧山区休博园内三区春晓苑很是热闹，三十多人来到了小区3幢楼下，有执行法官、法警、搬家公司人员等。这是杭州上城法院开展“房屋腾退专项执行活动”的一幕。 这次腾退的房屋是春晓苑的3幢3单元202室，面积有100平方米。这套房子是周某夫妇在2011年向中国银行按揭贷款购买的，2015年出现还贷不正常，到今年完全断供了。后来银行联系不上周某夫妇，便起诉到法院要求拍卖这套房产，还清欠款120万余元。 今年9月30日，法官上门张贴了查封公告和腾退公告。但后来法院却发现，不仅门上封条被撕，而且房屋没有腾空，还住着两男一女。 “有人吗？请开门。”昨天，法院的执行人员来到了这套房屋所在地，不一会儿出来一名没穿上衣的男子，看着像刚刚从床上起来，身上还带着一股酒气。男子姓卢，卧室内还有一名女子，姓高，卢某声称这是他老婆。 法官让卢某出示租赁合同，他拿出了一份合同。但这份合同却疑点重重，首先是承租人，不是卢某本人，而是陶某。卢某称，陶某是他朋友，他从朋友那里租来的。其次是租赁时间，是从日起租，租赁期限是19年。虽然租赁合同上写明了租期，但是租金付款方式那栏却是空白。 对于撕毁法院张贴查封公告和封条，卢某矢口否认，他声称不清楚是谁撕的，他只是住进来。“我们也是真金白银租来的。”期间，卢某多次试图打电话给陶某，但并未接通。 法官表示，这套房子抵押在先，租赁在后，所以租赁关系必须被涤除，法院要强制腾空，租客必须搬出。对此，卢某口头上一边说着，“好的，可以的。”但是他并没有任何实际行动，一会说要休息一下再搬，一会要找朋友帮忙搬，一会说要喝口水。 现场法官立即决定，留下他妻子先收拾个人物品，卢某去法院接受调查做笔录，卢某的物品搬出后，法院将腾空的查封房再次贴上封条。 上城区人民法院执行局执行二庭庭长陈颖毅介绍，这是一起典型的第三人强制占有银行抵押房产的案件，当事人签订了19年的租赁合同，但是并没有交付的租金金额和租金凭证，租赁合同不规范，另外，房屋被强占，先后撕毁法院张贴的查封公告、腾退公告，情节比较恶劣。 “如果有不明租客在房内，将影响到房子的拍卖。至于是谁撕毁的封条，我们会继续调查，如果调查属实，对抗执行的人将被处以罚款或者司法拘留。”陈庭长说，下一步将与卢某核实相关情况，并对房子进行评估拍卖。
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被法院查封的房产为何住着两男一女？
昨天这套房屋被上城法院强制腾退
商报讯（通讯员 尚法 记者 潘婷婷）昨天早上10点，萧山区休博园内三区春晓苑很是热闹，三十多人来到了小区3幢楼下，有执行法官、法警、搬家公司人员等。这是杭州上城法院开展“房屋腾退专项执行活动”的一幕。 这次腾退的房屋是春晓苑的3幢3单元202室，面积有100平方米。这套房子是周某夫妇在2011年向中国银行按揭贷款购买的，2015年出现还贷不正常，到今年完全断供了。后来银行联系不上周某夫妇，便起诉到法院要求拍卖这套房产，还清欠款120万余元。 今年9月30日，法官上门张贴了查封公告和腾退公告。但后来法院却发现，不仅门上封条被撕，而且房屋没有腾空，还住着两男一女。 “有人吗？请开门。”昨天，法院的执行人员来到了这套房屋所在地，不一会儿出来一名没穿上衣的男子，看着像刚刚从床上起来，身上还带着一股酒气。男子姓卢，卧室内还有一名女子，姓高，卢某声称这是他老婆。 法官让卢某出示租赁合同，他拿出了一份合同。但这份合同却疑点重重，首先是承租人，不是卢某本人，而是陶某。卢某称，陶某是他朋友，他从朋友那里租来的。其次是租赁时间，是从日起租，租赁期限是19年。虽然租赁合同上写明了租期，但是租金付款方式那栏却是空白。 对于撕毁法院张贴查封公告和封条，卢某矢口否认，他声称不清楚是谁撕的，他只是住进来。“我们也是真金白银租来的。”期间，卢某多次试图打电话给陶某，但并未接通。 法官表示，这套房子抵押在先，租赁在后，所以租赁关系必须被涤除，法院要强制腾空，租客必须搬出。对此，卢某口头上一边说着，“好的，可以的。”但是他并没有任何实际行动，一会说要休息一下再搬，一会要找朋友帮忙搬，一会说要喝口水。 现场法官立即决定，留下他妻子先收拾个人物品，卢某去法院接受调查做笔录，卢某的物品搬出后，法院将腾空的查封房再次贴上封条。 上城区人民法院执行局执行二庭庭长陈颖毅介绍，这是一起典型的第三人强制占有银行抵押房产的案件，当事人签订了19年的租赁合同，但是并没有交付的租金金额和租金凭证，租赁合同不规范，另外，房屋被强占，先后撕毁法院张贴的查封公告、腾退公告，情节比较恶劣。 “如果有不明租客在房内，将影响到房子的拍卖。至于是谁撕毁的封条，我们会继续调查，如果调查属实，对抗执行的人将被处以罚款或者司法拘留。”陈庭长说，下一步将与卢某核实相关情况，并对房子进行评估拍卖。}