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夫妻两人，房子却只登记在一人名下，这只可能是登记错误，并不影响房屋共有。如果夫妻有登记的那一方，偷偷把房子卖掉，没经过另一方同意，这种行为有效吗？找法网小编为您解答。
　　第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体人同意，但共有人之间另有约定的除外。
　　司法实践中，夫妻一方违反上述规定擅自处分共有房屋引发的纠纷仍然存在，相关的法律适用问题亦值得思考整理。
　　根据的权利人的不同，此类案件主要分为四种类型：
　　类型一，夫妻共同共有房屋权属登记在双方名下，其中一方未经另一方同意擅自以夫妻双方的名义将房屋出卖给第三人;
　　类型二，夫妻共同共有房屋权属登记在一方名下，登记权利人未经另一方同意擅自以自己名义或者双方名义将房屋出卖给第三人;
　　类型三，夫妻共同共有房屋权属登记在一方名下，另一方未经登记权利人同意擅自以登记权利人名义或者双方名义将房屋出卖给第三人;
　　类型四，合法的夫妻共同共有房屋未办理产权登记，一方未经另一方同意擅自将房屋出卖给第三人。
　　以上四种类型中，法律对当事人权利予以保护的价值基础并不相同，由此造成法律适用的区别。
　　关于夫妻一方擅自与第三人订立的的效力，目前有三种观点：合同无效、待定、合同有效。
　　买卖解释第三条规定，出卖他人之物时，处分合同的效力应当是确定有效的;真正效力未定的应当是合同的履行结果。故上述前三种类型中的房屋买卖合同应当是有效的。
　　对于第四种类型中，尽管城市房地产管理法第三十八条有不得转让&未依法登记领取权属证书&的房地产的强制性规定，但该强制性规定不属于导致合同无效的效力性规定，而属于管理性规定。依照(二)第十四条，违反管理性规定的，合同并非无效。
　　综上，在不存在合同法第五十二条规定的合同无效事由的情况下，夫妻一方擅自出卖共有房屋所订立的房屋买卖合同都是有效的。
　　司法实践中，一般认为无权处分人转让不动产，受让人不动产的，法律保护善意受让人。
　　善意受让人一般应当符合以下三个条件：
　　一是受让人受让不动产时是善意;
　　二是受让人以合理价格受让不动产;
　　三是转让不动产依法应当登记的已经登记。
　　1.受让人&善意&的标准&&推定受让人是善意的;
　　应当由原权利人对受让人在受让财产时是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定受让人是善意的。
　　在原权利人举证以后，法官应当根据原权利人的举证以及各种客观、外部的情况进行综合判断，以确定第三人是否在交易时具有善意。
　　2.合理价格的标准&&推定合理;
　　即由原权利人对受让人支付的价格是否合理负担，如果不能举证证明交易价格不合理，则推定交易价格合理。
　　日颁布的《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的规定(二)》第十九条关于撤销权行使时&明显不合理低价&条件的，即&转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价&。
　　同时，市场交易价格应当以同时期、同地段、同类型房屋交易市场的平均价格为基准予以确定。
　　3.完成登记
　　登记的公信力赋予第三人凭借登记对抗真正权利人请求的权利。如果第三人尚未获得变更登记，则不能使用善意取得制度。相反，如果已经办理变更登记，即使转让人未将该不动产交付给受让人，也可适用善意取得制度。
A你好，根据你所说的情况，不属于盗窃，但需要根据具体情况分析。
A您好，如果这里提到的债务，属于双方的共同债务，且已经侵犯到债权人的利益，那么双方应该共同承担该债务，如债权人与你老公明确约定为个人债务那你就不用承担，建议您来电详谈，来电咨询免费。
A按法院的公示通知操作即可
A你好，具体要看你们双方所签的协议合同内容再做定论，需要对各项问题进行妥善解决才可以处理。具体需要了解案件详细情况才可能给你专业的意见，如需要法律帮助，可以直接致电咨询(如遇本人繁忙可请稍后再拨)或者最好携带相关资料来律所与我当面约谈。
A根据孩子是否有行为能力确定。
A抵押要办理抵押协议，根据《担保法》的规定，房屋所有人将房屋抵押后，房屋的所有权仍归原所有权人，他有权将房屋出售。为了保护抵押权人的利益，对房屋所有权人出售抵押的房屋做了一定的限制：1、抵押期间，房屋所有人转让房屋，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况;房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，转让行为无效。在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。”2、买卖房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的价款，应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。3、抵押人出售房屋所得价款，除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外，剩余部分归抵押人所有，不足部分有抵押人继续清偿。
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热门推荐：房屋买卖合同纠纷：关于夫妻一方私自出售共有房产的法律效力问题
关于夫妻一方私自出售共有房产的法律效力问题
摘要：根据《婚姻法》第十七条规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间取得财产为夫妻共同财产，归夫妻共同所有，夫妻双方对共同财产有平等的处理权。夫妻之间的共有关系除双方有特别约定外，该种共有关系属于基于家庭关系的共同共有，那么根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产的应当经共同共有人同意。然而在日常生活中，夫妻一方处分共同财产经常是一方做出处分决定，当然这种处分决定针对不同种类、价值的共同财产其单方处分行为的法律效力需要厘清。由此，本文将结合以上法律规定，讨论“夫妻一方私自出售共有房产的法律效力问题”。
一、夫妻双方对共同财产的处理权
1、一般性规定
婚姻法第十七条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻双方结成婚姻关系，双方将基于婚姻形成新的人身和财产关系，就人身关系来讲，比如夫妻双方有相互扶助的义务、夫妻之间有相互忠诚的义务、夫妻一方丧失行为能力的另一方为法定监护人、夫妻一方去世的另一方为法定继承人等；就财产关系来讲，比如夫妻双方除有特别约定或者法律规定外，在婚姻关系存续期间取得的财产为共同财产；就债务来讲，夫妻一方对外举债的，除非债务人与举债人明确约定为个人债务或者债务人知道举债的夫妻双方约定财产各归各自所有外，该举债推定为共同债务。因此，夫妻之间基于婚姻关系所形成的人身和财产关系具有高度粘合性，其法律利益息息相关，从此角度来考量，法律规定夫妻双方对共有财产有平等的处理权。但是从实际生活的角度考虑，夫妻之间的财产处理并非需要事事处处均需要夫妻双方平等决定，下面将以下两方面来讲。
2、因日常生活需要的处理行为
夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
从一般人的角度来理解，以范围上来看日常生活无非衣食住行，以内容上来看衣食住行应符合社会一般的经济水平及夫妻双方的实际收入水平，夫妻共同财产主要功能无非就是满足各自生活需要、提升各自生活水平，夫妻一方在此前提下单独处分共同财产应是符合各自需要、便利生活的，同时亦没有对共同财产构成损害，符合共同财产的使用目的。且从另一方面看，如果在日常生活中夫妻一方处分财产均需要通过平等协商、共同决定，事实上是不可能的亦与基本的生活常识不符，不能最大限度地发挥夫妻共同财产的根本作用。故此，夫妻一方因日常生活需要，可以单独做出处理决定，而且该处理决定受法律保护，其效果作用于夫妻双方。
3、非因日常生活需要的处理行为
夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
法律设定夫妻双方因日常生活需要可以单独处理共同财产的“鼓励性条款”，同时也设定了上述“限制性条款”，即：一是、非因日常生活需要的情形；二是、重要处理决定，可以理解为剥离性、有损害性或者高风险性的财产处理决定；三是、处理要经过平等协商并取得一致意见；四是、保护善意相对人的利益。本文将以共有财产类型之一“房产”为切入口，讨论夫妻一方私自出售房产的法律效力问题。
二、夫妻一方私自出售共有房产的效力认定
1、夫妻共有房产的情形
房屋属于不动产，根据《物权法》规定，不动产产权需经法定程序进行登记，以不动产产权登记薄记载的产权情形为准。日常生活中，夫妻在婚姻关系期间购买房产，可以登记为双方共同所有，即夫妻双方为共有产权人，但是在很多情形下房产常登记在夫妻一方个人名下，此房产在不动产登记薄上记载为夫妻一方所有，但根据《婚姻法》的规定实际上属于夫妻共同财产，由此就产生了不动产登记薄上记载的产权归属与实际产权归属不一致的情形，在此情形下如何平衡和保护各方法律利益。
2、夫妻一方私自出售房产的效力分析
夫妻一方私自将共有房屋出售给他人，该种出售行为将涉及到作为夫妻双方的房产处分人（房屋出卖人）、房产非处分人、房产买受人的利益问题。那么该种处分行为是否有效，我们要区别对待。为更好说明这个问题，本文将一案例为切入口进行分析。
【案例】王某与李某系夫妻，王某系李某的妻子，双方在婚后购买了一处房产，该房产登记在王某名下。李某因工作的原因常在外地，与王某不在一个城市居住。某日，王某未经李某同意，私自与张某签订《房屋买卖合同》，张某支付了王某二分之一的购房款，并约定剩余购房款在房屋过户之日支付。后李某知情后，不同意出售该房屋。李某遂向法院提起诉讼，要求确认王某与张某签订的《房屋买卖合同》无效。
《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《合同法》第五十二条&有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法》第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
《买卖合同司法解释》（）第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
（1）是否可以认定为无权处分行为
以上《合同法》第五十一条规定的是“无处分权人处分他人财产”的合同，处分的对象是他人享有所有权的财产，处分权人既不是财产所有权人也不是获得所有权人授权的人。那么共有人处分共有财产，共有人实际上为“财产所有权人”，其处分的财产系“处分自己的财产”。那么夫妻一方在出售共有房产时，即不属于无权处分行为，其对出售的房产还是享有所有权的，只不过这种所有权是夫妻共同享有的所有权，而非个人独享的所有权。因此，本律师认为，上述案例中王某私自向张某出售房产的行为不能适用《合同法》第五十一条的规定认定为无权处分行为。
另外说一下，无权处分行为的效力还要结合相对人是否构成善意取得来判定，如果相对人构成善意取得，那么无处分权人与相对人订立的合同应当具有法律效力。
（2）如何适用合同无效的规定，认定处分合同无效
据上可知，夫妻一方私自出售房产不能认定为无权处分行为，那么夫妻一方私自出售房产的合同效力如何认定？该合同何种情形属于有效，何种情形下属于无效。
第一、夫妻一方私自出售房产所签订的房屋买卖合同，不能想当然地认定为无效。
夫妻一方私自出售房产，即夫妻一方未经对方同意或者授权私自出售共有房产，另一方如果据此为由主张合同无效缺乏法律依据。《婚姻法》仅是规定夫妻双方对共有财产享有“平等的处理权（可以理解为处分权）”，但并没有规定夫妻双方“共同行使处分权”，也就是夫妻双方在处理财产时不必须共同实施，夫妻一方也可以单独处分财产。那么有的人说《婚姻法》司法解释中规定，非因日常生活的需要对共同财产作出处理的，须经夫妻双方平等协商、取得一致意见，可见夫妻一方在出售共有房产时显然超过了一般日常生活的需要，而且房产作为夫妻之间价值重大的共同财产，进行对外出售的行为属于重大处分行为，理应由双方共同决定。那么如果夫妻一方私自出售房产所签订的合同就一定无效吗？首先，上述规定是一个“倡导性”规定，该法律并未规定夫妻一方未经对方同意出售房产的行为无效；其次，夫妻一方私自出售房产未必不符合夫妻双方的共同利益；再次，法律明确规定保护善意第三人利益，如果第三人有理由相信系双方共同意思表示的，夫妻一方不得以未征得对方同意或者不知道为由对抗善意第三人；第四、从鼓励交易和保护相对人利益的角度考量，夫妻一方私自出售房产的买卖合同应原则上认定为有效。
第二、夫妻一方私自出售房产所签订的房屋买卖合同，在符合合同法规定的无效情形前提下，也可以认定为无效。
结合《合同法》第五十二条规定，本律师认为，只要夫妻一方私自出售房产的行为符合合同法中关于合同无效的情形，当然可以认定为合同无效。一是、《合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同可以认定为无效。那么如果夫妻一方在出售房产时与相对人串通，意图在将房产转移以达到独占财产的目的，那么该处分就具有“损害夫妻关系他方利益的恶意”，由此而订立的买卖合同应当依法认定为无效。二是、如果合同相对人并未与房屋出售人恶意串通，或者对夫妻一方有“损害夫妻关系他方利益的恶意”不明知或者无法认定为明知，如果夫妻一方恶意出售房产的，则亦可以适用《合同法》第五十二条第（四）项规定合同损害社会公共利益应认定为无效。因为婚姻法规定的财产制度系为了保护夫妻双方的合法权益、照顾妻子和子女的合法利益、维护亲情有序的和谐的家庭关系，可以理解为社会公共利益。如果夫妻一方意图通过侵占夫妻共同财产，那么就会对和谐稳定的家庭关系以及对应的财产关系这一社会公共利益造成损害，可以认定为合同无效的事由。
另外说明一下，如何认定为夫妻一方有“损害夫妻关系他方利益”的恶意。本律师认为，可以参考以下几个因素来判定：一是看夫妻双方的感情是否良好，婚姻生活是否和谐，如果双方感情不好、婚姻岌岌可危，那么在此时夫妻一方私自出售房产，恶意侵害他方利益的可能性极大；二是看夫妻一方出售房产发生在的时间，如果发生在双方离婚过程中或者出售房产后一方马上提起离婚诉讼，那么可以认定为该方有恶意侵占他方财产的重大嫌疑；三是看夫妻一方出售的房产是否符合正常交易价格以及所得的款项是否由夫妻双方占有，如果夫妻一方急于出售房产以明显不合理的低价出售或者出售房屋所得的价款转由第三方掌握，那么可以认定该方有恶意。
那么综合以上两点，结合案例来看，王某虽然未经丈夫李某同意，私自出售属于夫妻共有的房产，但王某作为共有权人处分房产并非法律规定的无权处分人处分财产；王某与李某订立的《房屋买卖合同》从一般意义上理解应当有效，但是如果王某与李某恶意串通意图独占、侵占夫妻共同财产，或者王某虽然与李某未恶意串通包括李某事先对王某意图并不知情，但是只要王某存在“损害婚姻关系他方利益”的恶意的，上述两种情形亦可以认定为王某与李某订立的《房屋买卖合同》无效。
（3）何种情形下适用善意取得制度，认定处分合同有效
【法律】《物权法》第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;
除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《物权法》所规定的善意取得制度，需符合三个条件，结合以上的案例来分析，一是、张某作为房产买受人应当具有善意，即张某“有足够的理由相信”王某有权出售该房产，比如王某在出售房产是否提供了李某的身份证、结婚证以及李某授权其出售房屋的书面文件，签订合同时李某是否在场等；二是、张某买受房产时向王某支付了合理的对价，即合同约定的房屋出售价格符合当时房产的市场一般价格，没有明显偏低，且张某已经向王某支付了该对价；三是、房产已经转移登记到张某名下。如果符合以上三个条件，张某可以主张房屋善意取得。
如果张某构成善意取得房产所有权，那么王某与张某订立的合同应有效；如果与此同时王某有具备前述分析中存在的“损害婚姻关系他方（即李某）利益”的恶意的，按照前述分析可以认为该行为系《合同法》第五十二条第（四）项规定的“损害社会公共利益”的情形应当认定为无效。由此按照上述法律适用规则，即发生冲突，那如何处理该种冲突呢？
结合梁彗星教授的观点认为，如果存在上述情形，结合案例来看，如果《房屋买卖合同》已经履行完毕，即张某已经支付了全部购房款，王某已经将房屋交付给张某且房屋产权已经过户登记到张某名下，那么张某已取得该房屋所有权，宜认定为合同有效。如李某因此利益受到损害的，可以在离婚时依据《婚姻法》第47条的规定“离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或者伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或者伪造债务的一方，可以不分或者少分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院一起诉讼，请求在此分割夫妻共同财产。”，以此制裁王某，维护自身合法利益。故此认定上述《房屋买卖合同》有效，不会造成明显的利益失衡。
结语：夫妻一方未经得对方同意私自出售共有的房产，从处分行为的性质上来看，鉴于房产属于夫妻共有的事实，夫妻一方处分房产不属于法定的“无处分权人的处分行为”，夫妻一方出售房产并不当然无效；夫妻一方与相对方订立的房屋买卖合同一般应认定为有效，除非存在合同双方恶意串通“损害夫妻关系他方利益”的情形或者夫妻一方存在“损害夫妻关系他方利益”的恶意从而出于对社会公共利益的保护而认定合同无效；相对方作为房屋买受人主张善意取得的须符合善意取得制度的三个法定要件，即买受人受让房屋时时善意的，并支付了合理的对价，且房屋已经办理过户手续；相对方已善意取得房屋所有权或者房屋买卖合同已经履行完毕的，如果存在夫妻一方恶意“损害夫妻关系他方利益”情形而被认定损害社会公共利益时，应优先保护相对人的利益，认定为合同有效。
本文属于段少良律师专门文章。
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夫妻一方擅自出售共有房产是否有效,后果是什么
在二手房交易过程中，共有房产交易产生的纠纷屡见不鲜，为此造成的矛盾常常导致买卖双方损失惨重。作为卖房的业主，了解单方出售夫妻共有房产的后果就十分必要。夫妻一方擅自出售共有房产是否有效?根据一般有两种情况：一、认定无效。这种做法主要是为了维护其他共有人利益的，认定单方处分行为无效。主要法律根据是《》：“共有财产未经其他共有人同意擅自处分的行为无效”以及《城市》中：“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”等条款。二、认定有效。夫妻单方擅自对共有房产进行处分，原则上认定无效，但也有例外，如果第三人是善意有偿获得房屋，并且办理过户手续的，应当依照善意取得的原理确认该买卖关系成立。这种做法主要为了保护第三人利益，维护交易稳定。在司法判决中，夫妻关系存续期间单方擅自转卖房屋是否无效，主要根据《》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;”除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;简单来说，这条规定主要判断购房者是否主观有恶意，比如，明知房产共有人为夫妻两人，为帮助单方进行财产转移，以便其独吞出售房产的款项而进行的交易即为主观恶意。(二)以合理的价格转让;主要判断该房产价格是否符合市场行情。对于明显低于市场价格的房产往往很难体现购房者主观无恶意;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。这条主要是看买卖双方是否办理完毕过户手续。一般情况下过户手续意味着交易行为已完成，法院一般会倾向于保护善意第三人的利益。为避免纠纷，原业主如何配合购房者进行房源核验呢?一、卖家需提供真实有效的、身份证信息以及房产产权信息。对于很多夫妻共有房产由于种种原因登记在一方名下的，要加以说明。二、在房产交易过程中，卖家夫妻必须到场共同签署有关买卖合同或者授权文件。三、如果卖家夫妻中的一方无法到场签字，可出示，让另一方代其进行交易。夫妻双方如果在婚姻存续状态下进行共有房产交易，一定要双方商议共同决定，不能为了一己私利或一时方便擅自出售共有房产，否则很容易产生法律纠纷，让简单的交易变的复杂。延伸阅读：
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夫妻一方擅自处理共有房产的法律效力
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