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香港房屋又高又密,一栋栋楼房就像一根根竹笋,插在一切可以利用的地面上。一方面,普通居民住房狭小,人均仅16平方米左右,不少人在ǚ俊⒘荨⒚阅慊Ы痛蘸;另一方面,香港大量土地未开发利用,被称为&后花园&的郊野公园被&重点保护&。
鱼与熊掌不可兼得。能不能拿郊野公园中小部分生态价值低的土地出来建房,助低收入居民&上楼&?答案是:难。
住房小,大都会之窘
香港楼价高、房租贵。二手房平均每平方米要卖10万港元以上,面山、望海等景观较好的户型更直冲每平方米20万港元。在跑马地,中原地产经纪张俊文向记者推介香港仔附近的小户型新盘,实用面积25平方米,要价490万港元。租金也贵到离谱,三房一厅,月租要4万多港元。
普通居民的房子有多逼仄?七八十平方米,会被人羡慕地称为豪宅。香港人不轻易把客人带回家,因为空间挤迫。记者到访过一户人家,50平方米房子里住着一家六口,有两张双层床,两个老人一张,两个小孩在另一张的上层,主人夫妻睡的下层是特别设计的,晚上拉出是双人床,白天收回去,床前支起饭桌。但就是这样的50平方米,价值四五百万港元!
香港家具店卖的床,一般不超过1米5宽,较多的双人床是1米37。有人说:&我有两个梦想,一是世界和平,二是可以三边下床&。记者一位朋友是媒体高层,几年前他花光租房补贴租住一套房子,卧室内的床三面贴墙,人高马大的他,横卧后顶天立地,靠里边睡的妻子起床后,他才可以斜卧过来舒展一下。
几个香港特色的住房概念,让人印象深刻。
迷你户,指超小户型,面积小总价也低,多数是全开放式户型。虽然&占&并不便宜,每平方米要10万港元上下,仍大受欢迎。开发商每次推出面积20平方米左右的迷你户便会被哄抢。
ǚ,指一个住宅分割成几个小房间出租,相当于内地的隔断房、群租房。据香港统计处今夏首度发表的报告,全港有8.64万个ǚ,近20万人居住,人均约5.7平方米,只比惩教署监狱囚仓的人均标准多27%!
笼屋,又称床位寓所,一个单位内有12个或以上租户,并共享厨房、厕所,有的为保安计,给自己的床位罩了铁丝网。
统计数字凸显了现实的骨感:香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。香港人均居住面积只有约16平方米,大幅落后于新加坡及内地的北上广,与国际大都市、发达经济体(人均生产总值约4万美元)的地位很不相称。
要建房,有地用不得
香港房价超高、房子奇小的主要原因,是可用于建房的土地严重短缺。由董建华牵头的&团结香港基金&近日发表研究报告显示,1995年至2004年间香港已发展土地共增加7800公顷,而近十年来,这个数字却锐减至仅1100公顷。
客观说,香港政府解决住房问题曾有成功做法。政府开发大量公共屋(公屋),供低收入家庭申请,廉价出租。还有一批政府资助的&居屋&,由政府补贴地价后以优惠价卖给低收入者。这两项,让大约46%的居民有了居所。然而房屋和土地的供需矛盾仍然尖锐。
其实,香港不缺土地,由于一向实行相当谨慎的用地政策,仍有大量土地储备或闲置土地。在全港1100余平方公里的土地上,有400余平方公里是郊野公园,能不能拿出小部分给居民做居屋?这个问题过去免谈,现在可以讨论,但停留在讨论阶段。特区政府发展经济改善民生只要一涉及动用土地,总会遭到一些团体及环保人士激烈的反对,觅地建屋更是处处碰壁。
自港英时期开始,政府就通过制定&法定图则&,把土地划作不同用途的地带。法定可供住宅开发的储备越来越稀少,郊野地区则禁止开发,包括20多个郊野公园及一些特殊地块和海岸公园。近年填海造地几近停顿,陆上荒地等业权分散,一旦政府要收回发展,必须咨询公众意见,往往触发争议,不断延宕。
另一障碍是社会共识难建立。有些是市民、团体观点角度不同,各说各理,有些是政治力量刻意阻挠特区政府施政,利用开发土地时的咨询及法定程序来阻挠项目。&新界东北开发计划&可提供6万个住宅,可是遭到环保人士及居民长期阻挠,有人组织数百人暴力冲击立法会。近期填海工程研究拨款,频遭立法会议员拉布阻挠。
郊野地,能碰不能碰
土地发展受困,受苦的不仅是市民,节节攀升的楼价和商业租金也使香港经济竞争力大受打击。董建华曾痛心表示,&香港人住房无尊严&,呼吁社会充分认识土地和房屋问题,作出理性选择。
团结香港基金日前发表的报告,提出发展郊野公园、增加土地供应的建议。研究报告主要作者、香港大学金融学院经济学讲座教授王于渐表示,香港划定法定郊野公园范围至今已有40年之久,政府理应全面审视、检讨所有郊野公园的生态价值、服务和用途等,考虑发展其中一些。
行政长官梁振英表示,公众可探讨以&免地价&的方式在郊野公园内生态价值较低的地方建屋并卖给特定对象,例如让青年人首次置业。
但发展局局长陈茂波回应,未来一年半任期内,政府无意发展郊野公园用地。梁振英的建议仅仅是提出一个方向,促使各界进行健康讨论。
其实,特区政府2014年初就提出,计划把大屿山及邻近地区打造成&东大屿都会&,因涉及一片郊野公园的开发,引起很大争议。支持适度开发的大屿山发展咨询委员会委员刘炳章说,&郊野公园用地是否真的丝毫不能碰?香港实际上又需要多少郊野公园?这些都是大家该讨论的问题&。来自工联会的立法会议员郭伟强也说,再过30年香港将增加100万人口,如果郊野公园完全&碰不得&,那大家势必要忍受更高密度的城区住房,加重交通、环境卫生等方面的负担,如此&人烟稠密&是否真合港人心意呢?
但前天文台台长林超英称,郊野公园是面向平民、全民共享概念的公共财产。内地都强调城乡共生的概念,很难理解为何香港要缩减自己的&后花园&。
支持声音认为,只用小部分公园土地不会危害自然环境,而眼见大批人住在挤迫的房子或危房中却不发展,才违反常理。反对的观点则认为,政府应关注的是有多少空置的住宅,有多少在炒家手上,而不是打郊野公园的主意。
多探讨,有何潜力可挖
看来,郊野公园暂时仍是土地开发的禁区,但相关讨论正在深入。除了郊野公园,人们还在探讨增加建房用地到底有什么潜力可挖。
一是近岸填海。上月,&帮港出声&团体举行新闻发布会,建议在维港之外找地方适度填海。建筑师施家殷说,此研究建议香港应进一步研究8个近岸填海地点,包括新界将军澳、大埔、屯门、南丫岛北等地。他说,填海不是&恶魔&,新加坡及香港邻近的澳门,一直通过填海大量增加土地,满足市民需要。香港社会人士应采取更正面、更积极和更理性的态度看待填海。其实填海向来是香港新增土地的最主要来源之一,自1887年起,香港填海约6947公顷,占香港现有土地的6%,这个数字约等于现在全港所有的住宅用地。
二是其他土地。本地专家赵令彬在报章发表观点认为,在一些郊野公园的边际区域,在合理及必要情况下,可予适当的小范围调整。他建议开发郊区丢废的农地、山地;加快旧区重建;将废弃工厂大厦重建改作商住。
也有人认为,不管开发陆地、海上,政府应展示更强的协调能力。郭伟强认为,陆上仍有不少土地可供改划及开发,例如荒废绿化地、非住宅土地以及&棕地&(指曾经利用过的,后闲置、遗弃的土地)等等。而在与环保人士有争议的填海造地问题上,政府可扩大环保补偿措施,让环保人士成为支持政府的伙伴而非对立者。他接受记者访问表示,其实香港政府有能力进行大刀阔斧的改革,但社会上持不同意见的团体阻碍了政府在土地问题上的施政。所有人都应该问自己一个问题:&我们的下一代要住到哪去&,土地开发不是为了某部分人的利益,而是每一个市民都有需求,无论是公屋或私楼,都是为了下一代的长远考虑。
眼下,特区政府正多管齐下,增加不同类型的房屋供应,包括未来三四年推出8.6万套私人楼宇单位,房协和房委会3个月后会共同推出3700个资助房屋单位。针对近期热络的讨论,特首梁振英呼吁社会人士本着同理心看待,当自己有楼住,也应让正在轮候、住在ǚ康鹊氖忻裼谢嵘下ァＯ愀鄢鞘写笱Ч舱哐蹈苯淌诹豕Ｈ衔,下一步看政府如何引导社会积极讨论、跳出既有框架,来决定香港土地供应和房屋政策的走向。
人们相信,通过理性探讨,多方设法,积极作为,香港一地难觅的困境可以得到缓解。
【相关阅读】港媒：香港房价明年或跌15% 小户型跌幅最大
港媒称，有研究机构称香港楼价已经见顶。全球服务商第一太平戴维斯11月11日预期，香港一般住宅楼价在未来一年可能下跌15%，小户型住宅价格跌幅将尤其明显，而豪宅价格也可能下跌10% 。
据港媒援引路透社报道，第一太平戴维斯资深董事兼研究及顾问咨询服务部主管盛世民说，由于经济放缓、利率上调及新盘供应增加，预计香港一般住宅市场明年将面临更大挑战。开发商可能提供更多优惠促销一手新盘，二手市场成交量将进一步下降。
他说：&尽管宏观指标并无市场出现任何崩盘的迹象，但负利率这一造成过去数年资产价格上升的主要因素正逐渐消退，以及偏高的房价收入比平均值可能逐步出现回落，我们预计一般住宅价格明年可能下跌达15%，小户型单位价格跌幅将尤为显著。&
根据世邦魏理仕上月发布的一份报告，香港住宅楼价每平方英尺约1415美元（1美元约合6.37人民币），冠绝全球其他城市。
虽然香港政府最新发布的9月份楼价指数显示，私人住宅楼价继续创新高，但当月升幅为半年以来最慢，而且有越来越多分析师预料，楼价将见顶回落。
第一太平戴维斯表示，香港银行体系有充足的流动资金、业主普遍负债率较低及因欠缺其它投资选择，因而不愿低价放售等促成目前上升周期的其它因素仍然存在，且预计于近期不会变化。
虽然不能排除港府在未来可能放宽或取消遏止投机及抑制海外买家交易，但该行认为，整体房屋供应量仍低于过往长期平均水准，而这些有利因素有助抵御2016年价格调整的影响。
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