夫妻一方擅自卖房无效 买房者房没买成又惹官司-中新网
夫妻一方擅自卖房无效 买房者房没买成又惹官司
&&&&前不久，哈尔滨市民张东(化名)背着妻子擅自卖房给孙亮(化名)，道里区人民法院审理此案后判决解除合同，张东返还房款。办案律师指出，对于买房者来说，遇到类似情况，一定要让卖房的夫妻双方在合同上签字，这样的交易才把握。
&&&&近日，孙亮准备结婚，为此多处看房，通过一则卖房广告结识了正打算卖房的张东。看了对方的房子后，孙亮非常满意，因为此房装修非常好，正适合当婚房。当被问及妻子是否同意出售房屋时，张东回答说，妻子出差了，她同意卖房。张东与孙亮约定分三次付款，二人签订了房屋买卖合同，同时，孙亮将第一笔房款20万元交给张东。在办理房屋更名过程中，张东的爱人出面了，她表示，此前她正和张东闹离婚，并已诉至法院，对于卖房的事情她一无所知，她本人不同意出售此房。&&&&几人商谈未果，只好对簿公堂。道里区人民法院法官审理此案后，判决解除合同，返还孙亮房款。&&&&黑龙江龙房川律师事务所律师陈川是孙亮的代理律师，他告诉记者说，根据相关法规，如果要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。孙亮与张东买卖房屋时，仅凭张东的口头答复就认定其夫妻双方均同意出售房屋，没有认真核实情况，其行为存在一定过失，同时，孙亮与张东两人的行为已经侵犯张东妻子的合法权益。买房人如果与夫妻一方单独交易，最好能与另一方取得联系，以确认相关信息，从而避免不必要的麻烦。
【编辑:张玉玺】
>房产新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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夫妻一方擅自卖房，是否有效？
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& && & 案情简介
& && & 高某欲购婚房,挑选了几套后，最后看中了一套熟人介绍的房屋，此套房屋价格低、位置好、有升值空间。但有一点让高某很纠结，熟人告诉他，房主王某比较可怜，丈夫出去打工后一直就没有回来，留下王某和女儿相依为命，现在女儿要上初中，而且成绩很好，王某不得不把和丈夫一起买在城区的房子给卖了，供女儿读书。
& && & 对高某来说这事儿是好事，既能帮助王某，又能买到物美价廉的房子。但房屋产权证同时写下了王某和其丈夫的名字。
& && & 这对高某的买卖行为是否有影响呢？困惑的王某找到律师咨询，想知道夫妻一方擅自卖房，作为买房人的买卖行为是否有效？
& && & 解析
& && & 《婚姻法》解释三，第11条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予以支持。”
& && & 根据法条，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋构成擅自卖房，效力需综合判断，如果在房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，即善意购买，在合理价款交易的条件下，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在双方名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件。
& && & 本案中，房产登记在二人名下，虽然有偿，但高某也已经从熟人口中了解了王某的房屋所有权情况，无法构成善意。所以，买卖行为有效必须以经过夫妻双方同意为条件。而王某的丈夫已经失踪多年，若要符合条件可以由王某通过向有关机关申请其丈夫死亡，或起诉离婚并申请分割财产的两种方式达成。
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本帖最后由 牛也听 于
18:22 编辑
& && &&& 男女双方办理结婚登记以后，就开始了全新的家庭生活。经过若干年的苦心经营，多数人买了房子、购了车辆、添置了很多的家庭物品。夫妻共有财产不断增加。在日常生活中，夫妻往往把婚姻关系存续期间取得的房产只登记在一方的名下。由于大家对这一类房屋产权的归属——是归夫妻共有，还是归产权登记薄所载明的权利人个人所有——有着不同的认识。这类房屋在转让时，究竟应当由夫妻双方共同实施处分行为，还是应当由产权登记薄所载明的权利人单独做出意思表示，大家也存在着很多分歧。所以，这类房产在交易时，因产权不清，便很容易引发纠纷。
& && &夫妻一方处分婚姻关系存续期间取得的仅登记在其一人名下的房产，对于其签订的合同效力问题，在实践中主要有如下五种不同观点：一是合同有效。根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）”第十七条第三项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。法院会判决买卖各方继续履行合同。二是合同有效。根据《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。夫妻一方处分共有财产，对另一方构成表见代理，应当判决继续履行合同。三是合同无效。其理论依据是，“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）”第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。如果产权没有转移，该合同就不再履行。四是合同效力待定。根据《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。认为该房产是夫妻共有财产，合同是否生效及是否应当履行，取决于夫妻另一方是否追认。五是合同有效。《物权法》十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，产权登记在谁的名下谁就是物的所有人。根据《民法通则》第七十一条规定，“ 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。所有人为了处分自己所有的财产而与他人签订的合同，当然合法有效。
& && &前四种观点都把在婚姻关系存续期间取得并登记在夫妻一方名下的房产视为共有财产。如果是处理婚姻家庭内部的财产关系，比如：离婚或者分割财产，通过考察该房产取得的时间、资金的来源等因素，来确定该房产的归属，则更趋于客观真实、公平合理。如果没有相反的证据，应该认定是夫妻共有财产。
& && &但是，如果是处理外部关系，比如：房屋买卖，第三人则只能相信登记的信息是真实的，而无法了解出卖人家庭内部的真实情况。所以，不能以财产归属的真实情况与登记不同，来对抗不知情的第三人。前四种观点都否定了《物权法》第十六条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，都否定了产权登记的公示效力，也否定了《婚姻法》第十九条关于“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”的法律制度，都把购房人置于一种不能根据《物权法》第十六条规定，来确定已经登记的不动产的权属的尴尬境地，最终导致其买卖行为无法得到保障。这不利于保护交易安全，不利于物的流通和商品经济的发展。因此，在处理外部关系时，都是不可取的。第五种观点则更能凸显民事法律制度充分尊重和保障民事主体的意思自由，更符合《婚姻法》和《物权法》的立法主旨，也符合财产登记和交易安全的需要。日公布实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。自此以后，夫妻一方再以出卖房屋时配偶不知情为由，主张房屋买卖合同无效，法院将不再支持。这对于统一认识，将产生深远的影响。
& &&&& &以上对合同效力的五种争议，实质是由大家对这一类房屋的产权归属的认识不同引起的。那么，婚姻关系存续期间取得的房产如果登记在夫妻一方的名下，该房产应当是夫妻共有财产还是夫妻一方个人财产呢？从法律意义上讲，应该认定是夫妻一方的个人财产。《婚姻法》第十七条至第十九条规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，一般应当推定是夫妻共有财产。但法律另有规定的——遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，以及夫妻对婚后财产的归属作出书面约定的——除外。
& && &夫妻将婚姻关系存续期间购买的房产登记在夫妻一方的名下，其实就是夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产的归属，做出了约定，而且，这种约定是以不动产登记薄的形式表现出来的书面约定。
& &&&首先，房产对于任何家庭来说都是一项十分重要的财产。对于这样重要的财产的产权归属——登记在谁的名下——夫妻双方通常会事先协商并达成共识。此时，他们的意愿就会通过房产登记部门加以确认，并以不动产登记薄和所有权证书的形式表现出来。此时，载明产权归属内容的产权登记薄和产权证书，就是夫妻双方已经对该房产的归属作出了书面约定的证据。
& && &其次，《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”。据此可知，物的所有人在对自己的所有物享有各种权利的同时，根据权利义务对等的原则，其对自己的所有物也负有管理的义务。物的所有人有义务知道和了解其所有的不动产的登记情况。只有这样，才能确保登记的真实性，才能起到登记的公示作用，也才能保证交易的安全。即使是夫妻一方擅自将婚姻关系存续期间取得的房产登记在自己名下，而没有经过另一方的同意，那么，经过一段合理的期限后，如果另一方仍然没有对该登记内容提出异议，就应当视为另一方对登记内容已经认可。这时的产权登记簿或者产权证书，就是夫妻双方对婚姻关系存续期间取得的财产所作的书面约定。
& && && & 既然《婚姻法》第十九条规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”因此，夫妻将婚姻关系存续期间购买的房产登记在夫妻一方的名下，就应当认定夫妻双方已经约定该房产是夫妻一方的个人财产。
& && &那么，《婚姻法》第十七条与《物权法》第十六条是否有矛盾呢？当然不是。首先，《婚姻法》第十七条是一个普通条款，它是对夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产的归属所作的概括性规定；而《物权法》第十六条是一个特殊条款，在夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产中，只适用于已经办理了产权登记的不动产。根据特别法优先适用于普通法的法理，当夫妻将婚姻关系存续期间取得的不动产登记在一方的名下并办理了产权登记时，就应当根据《物权法》第十六条确定物权的归属。如果没有办理登记的不动产或者是其他动产，仍旧适用《婚姻法》第十七条的规定。其次，《婚姻法》是1980年颁布，而《物权法》是2007年颁布，依据法理，在新法与旧法相抵触时，应当优先适用较新的法律。因此，依照《物权法》规定，夫妻将婚姻关系存续期间取得的房产登记在一方的名下，应当认定为夫妻一方的财产。
& && &1997年颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。所以，长期以来，产权证书一直都是认定房屋产权归属的法定证据，且具有唯一性。其他任何证据都不具有对抗产权证书的效力。直到2008年《物权法》开始实施，其中第十六条规定推陈出新，借鉴了《城市房屋权属登记管理办法》的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。房屋权属证书的证明作用，这才被不动产登记薄所取代。自此以后，经过登记的不动产，就应当根据登记的内容来确定物的归属。产权登记在谁的名下，谁就享有所有权。如果一个人在不动产登记簿上没有登记为共有人，还任由他对该登记物主张共有权，那就意味着违反《物权法》第十六条规定仍然可以取得物权。这就必然使《物权法》第十六条的规定成为一纸空文。这完全背离了有法可依，有法必依，执法必严的基本原则。
& && &需要指出的是，结婚登记证书是婚姻关系的凭证，只能用来确定婚姻关系是否存在，不能以此判断物权归属。不动产登记才是物权凭证，它只能用来判断物权的归属，却不能以此来判断婚姻关系是否存在。两者不能互相替代。物权登记是物权公示公信原则的体现，公示是让大家知道，公信是让大家相信。当事人不能以登记的物权状态与真实的物权状态不相符，来对抗不知情的第三人。
& &&&《物权法》的立法目的就是明确物的归属，发挥物的效用，从而稳定社会秩序，最终实现定纷止争。物权法定、一物一权、公示原则是《物权法》三项基本原则。物权法定原则是指物权只能依据法律而设定，禁止当事人自由创设物权，也不得随意变更物权的种类、内容、效力和公示方法。不动产登记是物权法规定的公示方法，以婚姻登记替代物权登记或者以婚姻登记否定物权登记，其实质都是否定了物权公示的法律效力，都违背了物权法定原则。一物一权原则是指一个物权客体应以一物为原则，一物之上不能设立两个以上内容相冲突的物权。这样，就不能在把不动产登记为个人所有的同时，又主张夫妻共有。物权的公示原则是将物权的存在与变动状态以法定方式公开向社会公众显示，以使公众知晓。物权的存在与变动公示的，产生相应的法律效力，并受法律保护。所以，根据不动产登记薄而不是根据婚姻登记来确定婚后房产的归属，是《物权法》三大原则的基本要求。只有这样，才是坚持了有法必依、执法必严的理念，才能起到定纷止争稳定社会秩序的作用。
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本帖最后由 牛也听 于
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& && &&&至于界定购买方善意与否，根据谁主张谁举证的原则，证据是否站得住脚只有让法院判决了。 所以签订房屋买卖合同时，尽量要求夫妻双方共同到场签字，规避讼争之累。
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