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回迁房没有房产证怎么办?回迁房买卖注意事项
来源：房天下 &&发布时间：
回迁房是国家或者土地商在征用这个地方人的土地时,给他们房子的补偿。因此回迁房价格都会比较低,相对于其他商业房。如果回迁房有房产证,那个回迁房的交易就与其他房子没有什么区别了。没有当然在交易过程中就会有一定的风险。
回迁房是开发商征用回迁民的房子后所赔的新房,每个地区都会有商品房和回迁房,回迁房一般比商品房要便宜。因此很多人对购买回迁房还是很担忧的。 回迁房买卖要求: & &一、无房产证房子是否可以买,买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让,而在于方便行政管理,不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有协议和回迁证,即取得对房屋的准所有权,有权对其所安置的房屋进行处分。因此,只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人利益,在取得房地产证之前,可以转让房屋,买卖双方签订的房地产买卖合同有效。 二、房屋交易税由买方负担的约定是否有效自从二手房市场出现至今,本来应由卖家来支付的营业税、个人所得税,却通过约定转嫁到了买家头上,而熟悉二手房市场的人都知道,这是二手房交易市场的“潜规则”。对于房屋交易双方的该项约定是否合法有效呢?房屋交易双方的这种约定并不违反相关法律、法规的强制性规定。虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款,即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此,如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款,并不违反法律规定,也不损害国家利益,对其约定应认定为有效。值得注意的是,回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳:一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费,另一次是原房主转让时产生的税费,这两次税费应当如何承担,应当在合同中予以明确约定。 三、特别需要注意的问题上述几点,一般的房屋买卖合同中也会涉及,但对于回迁房买卖合同,还需要尤其注意以下几点,并约定相应的违约责任。1、严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式,即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。在此情形下,先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付,买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋,依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。因此,出卖人不得将房屋另行转让给他人,相应的违约责任的规制显得十分重要。 2、一定要约定房屋过户和交房的时间签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。 3、买方要留尾款没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。 4、要求卖方的配偶签名实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。 5、尽量要求卖方的第1顺序继承人签字因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第1顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第1顺序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。 四、“改合同”法律性质和法律后果以上三大点,不管在签订回迁房买卖合同还是未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时,都是可以通用的,但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时,往往会涉及“改合同”的问题,那么“改合同”法律性质和法律后果是什么?在法律上,“改合同”实际上是先解除上家与开发商的合同,再由开发商直接与下家签订新的商品房买卖合同以进行转让的行为。在商品房预售时,投资客(上家)想炒房,开发商也想汇集部分建设资金,双方利益一致、一拍即合,有的投资者在最初购房时就跟开发商说好,让他们在改合同时提供方便。而从签合同到交房还有较长的一段时间,投资者签合同后等到房价涨得差不多了,就抓紧在交房前把房子卖出去,不然等到办证后再卖,5年之内要交5.5%的营业税,减少了炒房的利润;5年之后卖的话要长期占用资金,有违炒房初衷。为了尽快脱手,他们的出价一般比同期开发商的出价略低。“改合同”实质上系利用房产转让合同这一合法形式,以掩盖逃税的非法目的,损害国家税收利益,显然违反合同法第五十二条的规定,应当归于无效。然而前文所述,未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同是有效的,“改合同”确实不允许的,二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同可以等到上家取得房产证,并缴纳有关税费后,再转让给下家,该合同当然是有效的。也就是说,“改合同”条款是无效的,但不影响合同其它条款的效力。
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如果买回迁房没有房产证，是不是就没有办法了？
我想买套，可是别人告诉我买回迁房没有，我都不知道要不要买了，卖房的告诉我回迁房比较便宜而且有实惠，其实我本身对回迁房也不是很了解的，我该怎么办呢？
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地区：新疆&乌鲁木齐
|解答问题：35611
什么是回迁房回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是，无法上市交易。二、回迁房两种形式1、原住房屋是私产，回迁后所得房屋是大产权（完全产权）。此类房屋得到房产本后可去所属区域交易中心直接过户。2、原住房是公房，回迁后得到小产权（经济适用房产权），从回迁之日起5年后才可上市交易，过户费用高。三、购买手续购买回迁房与购买商品房的手续是一样的。不过买回迁房没有房产证的事情很常见。1.凭证明和签订购房合同并结算房款.2.按合同规定交房款并取回发票.3.凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续.4.视房屋面积大小减免部分或全部契税.5.凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。
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地区：陕西&西安
|解答问题：41261
为防止买回迁房没有房产证从而损害自身权益，首先，要留心该回迁房是否已经获得房产证，因为未获得房产证的房屋交易，是不受法律保护的。其次，交易所产生的相关税费该由谁承担也要明确，回迁房的买卖涉及两次税费的缴纳：一次是原房主取得证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。1、业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。2、业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。其次，购房者要有所防范，防止业主一房两卖的行为，一定定和交房时间。签订协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在上签字。回迁房购买时一定要慎重不能因为价格的因素而不考虑将来的风险，产权证一定要看，要正常走过户流程。
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回迁房没有房产证怎么办理澳大利亚探亲签证
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这个没有关系。有无房产证，都不影响申请澳大利亚的探亲签证。不用担心。
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回迁房没有房产证怎么办理澳大利亚探亲签证
我有更好的答案
另外，澳大利亚电话调查几率比较大，通常是询问工作和行程方面的信息，所以也要做好电调的准备。电话调查的回答也会影响最终的签证结果，签证官是综合审理申请人的资料的，证明自己有房产也行可以把回迁房的相关协议提供上；最后一点就是看您户籍是否属于敏感区，例如结婚生孩子了；是否有稳定的工作和收入；名下资产如何：是否去过其他国家旅游，是否有完美的家庭。同时澳大利亚签证是否能通过，进入网站和签证专员咨询。具体的也可以在电脑端点击我们LOGO，进入页面后，点击头部网址
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