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买房后悔权有点儿不靠谱
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本文章来源于日证券时报第11版：
　　近一段时期，房地产市场新闻多多，小产权房转正的传闻虚虚实实、物业税征收的争论方兴未艾，正当网民们闹腾得不亦乐乎之际，又冒出来一个购房有望获得后悔权的说法。　　据报载，已实施15年的《消费者权益保护法》将迎来第一次大修。6月9日，有关权威专家介绍了消法修改的大方向和趋势：“要建立冷静期制度，也就是后悔权制度。原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货”。他认为，三类商品交易活动应当适用后悔权制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买汽车、房屋等。　　对于大多数人来说，买房是一生中最大的一笔消费，能不慎之又慎吗？在你本来就考虑再三做出决定之后，再给你一段时间的冷静期，法律的制定者实在是太人性了。我不由得想起7年前的一次买房经历，我在看房的半小时内，就做出决定―――买！当场付了定金，但第二天就后悔―――那房子太吵了。但木已成舟，我可舍不得那定金打了水漂，于是只好找理由安慰自己，硬着头皮去完成其后的购房程序。结果是，我到底于两年后把房子亏本卖掉，换了另外一套安静的房子。回想起来，那时候就有后悔权该多好啊！　　我还想起前两年很多地方发生的退房风波。许多在2007年高价位买房的“苦主”，因为房价的大跌而几近负资产，于是联合起来找开发商的岔儿，要求“还我血汗钱”。看来他们也是生不逢时，假如消法给了他们后悔权，也不至于发生那么多闹剧了。总之，作为购房者来说，消法的大修，是值得欢呼雀跃的。　　然而，仔细想来，果真如此修改法律的话，也会带来种种问题。在我看来，至少有三道坎儿难以迈过去：　　其一，如何对付开发商的假按揭？今年楼市“小阳春”以来，市场就盛传开发商在玩假按揭的猫腻。在现有法律规范下，开发商的这一手毕竟是见不得人的，只能偷偷摸摸的进行。现在好了，买房可以后悔，那么开发商就可以堂而皇之的假按揭，这种行为已经合法，只要他是在冷静期之内完成“买房―后悔”，你就拿他没辙。这样，开发商造势，弄大楼市泡沫，还真易如反掌了。　　其二，炒房行为或将愈演愈烈。可以想象，那时的楼盘开盘之际将是怎样的一种盛况。反正可以后悔，炒房客们先把房子一抢而空，能赚钱就倒腾出去，不能赚钱就还给开发商，何乐而不为呢？　　其三，难解投资与消费的悖论。人们经常说，房子是一种特殊商品，说它特殊，是因为它兼具投资的功能。在我国目前乃至未来相当长一段时期，投资渠道匮乏，房屋的投资标的身份恐怕都难以改变。这样，问题就来了，纯粹的消费品可以后悔是合情合理的，但投资品可以后悔，恐怕就没这个道理了。好比说，我买了股票，套住了后悔了，要原价还给卖家，你会不会觉得我疯了？　　赋予购房者后悔权，还有很多并发症，譬如，买房可以后悔，那开发商拿地可不可以后悔？购房者与开发商的纠纷，到时恐怕也会层出不穷，开发商们毕竟不是省油的灯啊。总而言之，我觉得，买房后悔权，多少有点儿不靠谱。&
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&博客48小时热贴已实施15年的《消费者权益保护法》将迎来第一次大修。去年10月，修改消法列入了全国人大常委会5年立法规划。
消费者协会副会长刘俊海表示：“要建立冷静期制度，也就是后悔权制度。原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货。”刘俊海认为，消费者的后悔权制度未必适用于所有消费行为，但三类商品交易活动应当适用后悔权制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买汽车、房屋等。[]
　　名词解释：后悔权
　　后悔权通常是指赋予消费者的一种权利，即消费者购买商品后，如对消费行为产生后悔想法，可以在法律规定的合理期限内根据本人意愿将所购商品退回给经销者，并无须说明理由，也不需承担费用。
　　后悔权制度的实行，实际上是为广大消费者营造出一个“消费冷静期”，使消费者可以在购买商品后的一定时期内对自己的消费行为作出更为理性的判断，并有权采取相应的退货行为，从而进一步保护消费者的合法权益。
“买房后悔权”，靠谱不靠谱？
开发商在商品房开发、价格信息等方面处于垄断地位，在房屋面积、建筑材料、配套设施、交付期限等方面拥有绝对话语权。
在信息不对称的情况下，开发商与购房者订立契约，购房者处于弱势地位。设立后悔权，将有利于提高购房者地位，保护购房者的利益。
购房是签订合同的，合同的制定本身就是一种法律的约束。购房者与地产开发商双方都是在没有违背自己意愿的情况下签订的购房合同，都是受到法律保护的行为。
如果购房者利用“后悔权”退房或者换房，本身就有悖于契约精神。
买房适用后悔权促使开发商加强品牌建设，重点在提高房屋质量，售前、售后服务水平等方面下工夫，树立品牌形象，加强诚信建设。
可以将不注重产品质量及信誉的不良开发商驱逐出房地产市场，而注重产品质量、信誉良好的开发商将会因在购房者心目中建立起的良好信誉从而获得长远发展，实现房地产市场持续健康发展。
北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任邱宝昌认为，买房暂不宜设立“后悔权”。邱宝昌认为，如果房价一路上涨，“后悔”问题不会突出，退房也难体现对消费者权益的保护。
如果房价下跌、楼市低迷，给予消费者试用权，大家都纷纷退房，将给本身就不景气的市场带来负面影响，不利于市场交易的稳定性。
房价涨，有开发商就要“后悔”毁约；房价跌，何时有消费者成功原价退房的？有“后悔权”撑腰，个别买房者固然可能买房略显草率，从而增进交易量；但“后悔权”的行使，无疑也将增加退房数量，促进市场冷却。
总体而言，如果这一权利能变成现实，有望使楼市交易更趋理性和成熟，挤压奸商误导消费、翻云覆雨的空间。
有了“后悔权”，消费者赢则照单全收，败则全身而退，因此，市场投资或置业将是“零风险”。如此一来，将可能助长和推动楼市新的投资潮和投机潮，房价将再次被变相拉高。
如果因购房者投资或投机失误而出现大量的退房潮，风险无疑均将转嫁到开发商头上，正常的市场秩序将会再次打乱，市场从一个极端走向了另一个极端。
后悔权就是特定商品退换货更为自由的一种权利，国外早已有之。
比如日本的无理由退货制度，英国的自由退换货策略，瑞典的开放购买规则等，实在让人艳羡不已。
在一些发达国家，无条件退货是消费者的基本权益。但是，在我国的整体社会诚信水平较低的情况下，难保后悔权不会被滥用。
一方面是消费者可能会滥用，更令人担心的是，商业竞争对手更可能会滥用。
实际操作“买房后悔权”的四大难题
“买房后悔制度的提出，先不论其是否合理，本方案的关键，还在于执行细则。”在业内人士看来，“冷静期”制度的建立并不难，难在如何实际操作。《消费者权益保护法》向来是一部软法，其上的很多权利并不能得到很好的执行。立法增设了某种消费者权利激起了消费者的期待，但又不能得到执行，只有徒增许多冲突
业内房地产代理行代表指出，买房后悔应该是有期限的，而不是无期限的。&包退&的时间有多长，是执行操作的关键。
时间太短，没有太大意义。时间过长，市场的波动巨大，这种情况下允许买房后悔，可能会造成股市一样&追涨杀跌&的效果，加剧市场的不稳定。[]
如果付了定金后悔，退房相对容易操作。如果是已正式签约，情况就复杂多了，贷款者还涉及到银行。
如果开发商不愿意把房款退回，或者没有能力退款，而且缺乏强制其执行的监管机制，这个制度难以真正落实。因此需要一套相关的执行、监管体系。[]
凡属于自住性购房性质的，在符合允许条件下，譬如，没有任何损害房屋质量等，开发商要无条件的实施退房政策；
凡属于投机性购房者，《消费者权益保护法》要制定出详细的细则，比如商品房价格下落、无质量问题，不能退房等等硬性规定，来约束购房者随意喝“后悔药”。[]
《消费者权益保护法》向来是一部软法，其上的很多权利并不能得到很好的执行。立法增设了某种消费者权利激起了消费者的期待，但又不能得到执行，只有徒增许多冲突。
尤其“买房后悔权”能激起极大的期待，执行不下去的话，只能加剧本就很激烈的商人和消费者冲突。[]
美国：网上退货花费1.5美元
在美国网上购物已经是非常普遍的事情。如同商店购物总会出现不满意而去退货，网上购物自然也会遇上同样情况。记者从亲身经历中体验到，美国网上退货也简便易行。
日本：“无理由退货”不费口舌
日本零售业非常发达。在日本不仅购物方便，买了商品如果不满意，退货也不会有什么麻烦。
英国：商家的自由退换货策略
在英国，允许顾客退换货已成为商家经营策略的一部分。购买商品之后如果发现不十分满意，任何商品都可以退货或更换。
网友支招如何实际操作“买房后悔权”
“后悔期”制度的建立并不难，难在如何实际操作。
买房“后悔期”的时限应设定为多长？是否应该限定购房者在某些情况下，才可以“后悔”？或者，你还有其他好点子……
网友最新答案
已有12人给出答案
·EECC：靠谱！绝对靠谱！
·TADTA：TAEFDFA
·阿士大夫：撒旦法
·：真的能后悔吗？
·实际就是给炒房者买保险，别有用心
·盛鼎鼎：不靠谱
·：不靠谱
·流流：买保险一早是这样啦，犹豫期嘛
·llllll：lllllll
·小华：后悔期的期限，建议设在收楼后半年之内
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