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回答您好，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。
相关精华问答回答者：51wf回答者：田纪华回答者：李在珂回答者：田纪华回答者：51wf最新精华问答地区：北京 - 东城区电话： 律师地区：北京 - 朝阳区电话： 律师地区：北京 - 朝阳区电话： 律师地区：北京 - 朝阳区电话：地址：北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心东座F4层地址：北京市朝阳区豆各庄501号地址：大兴区团河团桂路3号地址：昌平区七里渠乡豆各庄村645号地址：昌平区七里渠乡豆各庄村甲3号&&&&&&&&&&&&&&&承租人拖欠房租怎么办，支付租金有时效限制吗？
承租人拖欠房租怎么办，支付租金有时效限制吗？
正在读取...&|&作者：吉安合同纠纷律师&|&来源：法邦网
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承租人拖欠房租怎么办1996年4月，甲公司与乙公司签订了合同，甲公司租用乙公司房屋，租期八年，每年租金5万元 。2000年2月甲公司搬走，但没有与乙公司解除合同。到2007年8月乙公司来人带来一文件到甲公司 ，称甲公司要付欠的租金40多万元及滞纳金。原来甲公司经办租房的经办人及有关领导现已都离开了，单位里都没有人知道租房合同没有解除这件事，几年来也没有人来催房租。因不知来龙去脉，甲公司办公室人员丙在文件上面签上“已收到”。按《城市房屋租赁管理办法》第24条规定，“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的 ，由承租人赔偿：（四）拖欠租金累计6个月以上的”。出租人可以向法院起诉，要求终止合同，并要求支付拖欠的租金 ，起诉时可同时申请财产保全，扣押承租人的财产。《民法通则》第136条规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”。支付租金有时效限制吗本案涉及支付租金时效问题。按《民法通则》第137、138条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”。乙公司应于2005年4月之前催要最后一年的租金 ，否则应当认定已超过诉讼时效。但这里涉及一个问题就是如果2000年2月甲公司搬走，致使乙公司不能及时找到甲公司催缴租金 ，可以视为因“其他障碍不能行使请求权的”的，诉讼时效中止。甲公司办公室人员丙在文件并在上面签“已收到”，只表示收到文件，并不表示对文件内容的“自愿履行”，因为其职权上也没有能力做出履行的意思表示，因此对本案的诉讼时 效的计算没有影响。在房屋租赁合同中，支付租金是一个重要条款，一般双方都很重视，但提醒合同双方应注意时效问题 ，因租赁合同延付或者拒付租金时效为1年，属于特殊时效，争议出现应后及时主张权利，避免丧失胜诉权。
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承租人拖欠厂房租金怎么办原告唐某诉称，2008年起，被告租赁原告拥有的位于某市某区某镇某公路418号内1400平方米的厂房（以下简称涉讼房屋），至2009年12月，被告拖欠租金139，912元（人民币，以下同），水电费34，185．37元。经原告多次催讨，被告至今未付，......
吉安合同纠纷律师温馨提示：在国际货物买卖合同的签订过程中，如果采取跟单托收和跟单信用证付款的方式，应当进一步规定以跟单托收或跟单信用证付款时的全部条件。应当注意的是，这里的付款条件，是指单证化的付款条件。合同中规定的付款条件不应与《托收统一规则》或《跟单信用证统一惯例》中的规定相矛盾。
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法邦网免费法律咨询热线：承租人不按时交租金怎么办? - 巴彦法院网
　　　　　　　　　　　　
承租人不按时交租金怎么办?&&&&日常生活中，租房者经常不交租金或者不按时交租金，承租人总以种种理由搪塞，迟延支付租金或不交租金已经成了出租者共同担忧的问题。那么承租人不交租金如何来处理呢?律师365为您介绍相关知识。如何处理承租人不交房租?&&&&承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。如果出租人经要求后还是拒不缴付，出租人就可以请求法院强制其缴纳租金了。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十二条规定：承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计6 个月以上的;(五)公有住宅用房无正当理由闲置6 个月以上的;(六)利用承租房屋进行违法活动的;(七)故意破坏承租房屋的;(八)法律、法规规定其他可以收回的。&&&&承租人无正当理由延迟缴付或拒绝缴付房租的，出租人可以要求承租人按照合同缴纳违约金。如果承租人未缴付房租累计达6个月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人赔偿出租人因此受到的损失。如果承租人还是拒不缴付，出租人就可以请求法院强制其缴纳租金了。&
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Copyright&2017 版权所有，未经协议授权，禁止下载使用或建立镜像承租人逾期支付租金，出租人是否有权解除租赁合同的；【关键字】租赁合同房屋租赁合同解除权单方解除合同；【案情简介】；原告：秦某；被告：赵某；2004年2月，原被告签订了《房屋租赁合同》，约；2005年1月初，赵某未按约定支付租金；2005年7月初，秦某向法院提起诉讼，诉称赵未按；【裁判要点】；法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支；【争议焦点】；本案
承租人逾期支付租金，出租人是否有权解除租赁合同的案例
【关键字】租赁合同 房屋租赁 合同解除权 单方解除合同
【案情简介】
原告：秦某
被告：赵某
2004年2月，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定秦某将两间店面出租给赵某，租期为3年，年租金为16万元。第一年租金于签订合同时一次付清，后两年租金于每年的1月初支付。合同还约定如赵某违约，秦某有权随时收回房屋。合同签订后，赵某支付了当年租金，并经秦某许可，对房屋进行装修，以开办培智班用。
2005年1月初，赵某未按约定支付租金。2月，原告书面通知被告要收回房屋，被告提出异议，双方产生矛盾。3月底，赵某支付租金，秦某却拒收。赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某，秦某依然拒收。4月底，赵某将16万元租金存入原告的银行账户中。
2005年7月初，秦某向法院提起诉讼，诉称赵未按合同要求期限支付租金，构成违约，请求解除《房屋租赁合同》，收回房屋。
【裁判要点】
法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支付租金的违约行为，但没有出现根本性违约；被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告的合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务，但尚在法律规定允许的范围以内，法院驳回原告请求，同时判令被告按约定支付违约金。
【争议焦点】
本案原告是否有权解除合同？
【法理评析】
解决本案争议焦点的关键是明确出租人解除房屋租赁合同的要件。以下根据相关法律规定，并结合本案具体案情，综合分析出租人解除租赁合同的要件。
首先，明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：1、将承租的房屋擅自转租的；2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；4、拖欠租金累计六个月以上的；5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；6、租用承租房屋进行违法活动的；7、故意损坏
承租房屋的；8、法律、法规规定其他可以收回的。
根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
其次，《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反《合同法》的相关规定。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋”，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？根据《合同法》有关合同解除权的规定，答案是否定的。根据《合同法》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了《合同法》有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据，本案应适用《合同法》的有关规定处理
再次，《合同法》第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。
综上，本案原告没有解除权。法院的判决是正确的，但适用《合同法》总则存在问题。《租赁合同》是有名合同，应适用《合同法》分则的规定。
【彭大成律师提示法律风险及防范】
租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，彭大成律师提示，约定解除合同的条件一定要具体且符合《合同法》的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。
【法条链接】
1、《城市房屋租赁管理办法》（建设部日颁发，自日起施行）
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）租用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。
2、《合同法》
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
房屋租赁合同可约定逾期未支付租金的 出租方可解除合同
基本案情：日原告程某的法定代理人余某某与被告张某之妻冉某某签订《房屋(商铺)租赁合同》，约定将原告所有的位于重庆市长寿区某处某商铺租赁给冉某某使用，合同签订后，原告按约定于日将房屋交与冉某某使用，双方于日又签订《补充协议》。原告按约定收取了冉某某房屋保证金7000元及天然气保证金4000元。双方在《房屋(商铺)租赁合同》第三条第1款约定：乙方(冉某某)租赁甲方(余某某)商铺的租赁期限从日起至日止，租赁期限共计5年;第1款约定：甲方在乙方租赁期间向乙方提供10个月免租期，从接房之日起，第一年免租金6个月，第二年免租金3个月，第三年免租金1月??第3款约定：乙方在租赁期内(包括免租期内)产生的与经营活动相关的税费及其他费用由乙方自行承担。第四条第1款约定：??第一年每月租金3013元，??第二年每月租金3013元??第三年每月租金3013元??第四年每月租金3310元??第五年每月租金3641元。第四条第2款约定：??乙方在缴纳租金的同时还需向甲方缴纳物业管理费......每月99元(不实行免租期优惠)。第四条第4款约定：乙方租金以每个季度形式支付，本着先交租金后使用的原则，乙方除免租期之外，乙方在租赁期内必须在每个季度末月的第25日-30日前一次性支付给甲方3个月即一个季度的租金。??
第七条第5款约定：乙方逾期缴纳租金时，甲方将每日按应付租金额的5%加收迟延履行金;如迟延支付租金逾期两个月时，甲方有权收回房屋并解除合同，乙方除应补齐所欠租金及迟延履行金外，还应支付违约金人民币10000元。后双方按约定履行合同。被告方将房租交到2011年10月后就拒付租金，不按合同约定履行协议义务，原告才发现合同签订人冉某某已于日死亡。现被告从2011年11月起未按约定给付租金并欠天然气费及相应的滞纳金3209.96元和水电费167.40元及从2012年4月起至商铺归还时止的物管费(每月98.80元)。
法院作出如下判决：
一、解除原告程某与被告张某之妻冉某某于日签订《房屋(商铺)租赁合同》;
被告张某在判决生效后3日内归还原告程某所有的位于重庆市长寿区某处某商铺商铺;
二、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某从2011年11月起至商铺归还时止所拖欠的租金(从2011年11月起至2012年7月的按每月租金3013元计算并扣除1个月免租金3013元;从2012年8月起按每月租金3310元计算);
三、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某违约金10000元;
四、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某拖欠的天然气费及相应的滞纳金3209.96元和水电费167.40元及从2012年4月起至商铺归还时止的物管费(每月98.80元)。
北京资深房地产律师袁玉柱评析：原告与被告之妻冉某某之间签订《房屋(商铺)租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，故合法、有效，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告履行了向冉某某交付房屋的义务，冉某某在世时亦按合同履行了义务，但在冉某某死亡后，被告张某作为其法定继承人，可以选择继续履行合同或解除合同，被告张某按合同约定履行合同义务将租金缴纳至2011年10月，充分说明了被告选择了继续履行合同，愿意承受合同的权利及义务，被告就应按合同约定履行，现被告未按合同履行义务，至今欠租金达6个月，系违约行为，应当承担相应的违约责任。按照双方的约定，逾期2个月未交租金，原告有权解除合同，被告应当支付所欠租金及所欠费用并承担违约责任，故原告的诉讼请求合理、合法，法院予以主张。对于被告张某辩解其不认识冉某某的问题，有常住人口登记卡、调查被告的笔录等证据证实，被告张某系冉某某的丈夫。
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转租情形下次承租人的法律风险与权益保护
——文 北京大成（宁波）律师事务所 & 张豪仁律师
&联系电话：
​近日，笔者接受一起房屋转租案例的咨询，大致案情为：A为房屋出租人，将房屋租赁给B，转租合同中明确约定B可以将房屋转租。B将房屋转租给C、D、E等人。后，A通过诉讼解除与B的租赁合同，法院同时判决C、D、E等人腾退房屋，返还其所租赁的房屋。
案例评析:这个案例涉及两个租赁合同，房屋出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。因此涉及三方主体：出租人、承租人、次承租人。本案的关键在于两个租赁合同的法律效力，或者说出租合同被解除后，转租合同能否继续履行。显然司法实践中，法院认为转租合同继续履行的前提是租赁合同的仍然有效，当房屋租赁合同被解除，出租人就有权收回房屋，转租合同随着出租合同的解除而失去了继续履行的基础，因此，承租人负有腾退房屋的法定义务。
由此，简单的案例，我们可以看出，虽然C、D等人与B的租赁合同仍然有效，且该转租行为得到了A的认可，但是当不管出于任何原因，只要A与B解除租赁合同，C、D等人的租赁权必然消失。因此在转租的情形下，实际上次承租人（C、D等人）面临着巨大的法律风险。
所谓转租，是指承租人将租赁物全部或一部分重新出租给第三人的行为。本文所讨论的转租仅指不动产的转租。《合同法》第224条对转租合同做出了原则性的规定，即承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
按照我国《合同法》第224条的规定，转租有合法转租和非法转租两种，无论在哪种情形下，次承租人都面临着巨大的法律风险。
一、非法转租：
所谓非法转租是指：是未经出租人许可，承租人擅自将租赁房屋出租给次承租人的行为。根据《合同法》第224条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。非法转租有如下三种情形：1
、承租人在完全没有经过出租人同意的情形下，就将所租赁的房屋转租给次承租人；
2、出租人同意承租人将房屋部分转租，承租人将未同意转租的部分转租给次承租人；3、转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出的期限为非法转租。二、非法转租的法律后果：
首先，非法转租中，我们仍需考虑两个租赁合同的法律效力。根据《合同法》第二百二十四条规定第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，在非法转租的情形下，出租人享有选择权，出租人可以决定是否解除合同。如果出租人选择继续履行合同，可以视为对非法转租行为的事后认可，此时非法转租变为合法转租。如果出租人不同意转租行为，则承租人的转租行为被视为严重违约行为或者根本违约行为，出租人可以选择解除其与承租人之间的租赁合同。
理论上，出租人解除与承租人之间的合同，不涉及承租人与次承租人之间的合同效力。但是根据《房屋租赁司法解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，虽然次承租人与承租人之间的房屋租赁合同仍然有效，但实际上该合同无法继续履行，且次承租人必须将房屋交还给出租人，否则要支付逾期腾房屋的占有使用费。
因此，在违法转租的情形下，次承租人能否继续占有、使用房屋，完全取决于出租人是否同意转租，次承租人对出租人没有任何抗辩权。其法律后果总结如下：1、出租人有权解除与承租人之间的租赁合同，并要求次承租人腾退房屋；2、次承租人对出租人没有任何抗辩权，其损失只能向承租人主张。
三、合法转租
所谓合法转租是指：是指承租人经出租人同意，在剩余租赁期限内以及允许转租的范围内将租赁物转租给次承租人，次承租人由此获得对租赁房屋的占有、使用、收益等权利。相比非法转租，合法转租情形下，次承租人对出租人享有一定的抗辩权。
&&&&四、合法转租情形下，次承租人的代位清偿权以对抗出租人的解除权。
《合同法》第227条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告合理期限，仍未按期支付时，出租人可以解除合同。”及时交纳租金是承租人最主要的法律义务，因此当承租人未及时交纳租金时，出租人便可以依据《合同法》第227条规定要求解除租赁合同。而一旦原出租合同解除，次承租人将不得不腾退房屋。此时，次承租人享有代位清偿权，根据《房屋租赁司法解释》第十七条第一款的的规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”
根据《房屋租赁司法解释》第十七条的规定，代位清尝权的行使必须符合两个条件：一是仅限于合法转租情形下，非法转租中，次承租人不享有该抗辩权；二是，该条只适用于因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同的情况。如果，出租人因承租人的其他违约行为而要求解除合同的，次承租人不得行使该抗辩权。
根据《房屋租赁司法解释》第十七条第二款规定：“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”
五、小结：
综合上文分析，我们不难发现，在转租的情形下，不管是合法转租还是非法转租，次承租人始终处于弱势地位。次承租人对房屋是否享有租赁权完全取决于承租人是否会违反其与出租人之间的合同约定，出租人是否解除其与承租人之间的租赁合同。
在转租模式下，次承租人享有的法定权利非常有限，总结如下：1、作为第三人参加诉讼权，《房屋租赁司法解释》第十六条第二款：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”但是否追加，决定权在法院。2、代位清偿权，前文以述及仅在承租人拖欠租金的情形下才可行使。3、追偿权，基于次承租人与出租人之间的租赁合同关系，次承租人所遭受的损失可以向承租人追偿。
六、建议：次承租人如何避免法律风险保护自身的合法权利
1、基于转租模式下，次承租人的利益保护非常薄弱。因此实践中应当尽量避免转租这种模式，争取直接与出租人签订租赁合同。如果确实无法避免，必须选择转租模式，至少也应避免非法转租情形的出现。因此，在转租时，必须审核承租人所签订的合同中是否允许转租，转租的期限是否在租赁期限内，转租的范围是否符合出租人与承租人之间的约定。在与承租人签订转租合同时，要求出租人在转租合同上进行签字确认。
2、虽然次承租人在出现损失时，可以要求承租人进行赔偿。但是实践中，当出现纠纷时，承租人往往要么跑路，要么已经破产，根本没有能力弥补次承租人遭受的损失。同时，次承租人再进行追偿往往代价高昂。因此，在签订转租协议时，次承租人需要仔细审核承租人的相关资料，如果是自然人应当调查清楚其姓名、住所地、身份证号码、实际居住地等信息，如果是法人也需要调查清楚其名称、住所地、实地经营地等信息。这样一旦出现纠纷，至少不会出现承租人无法找到的情形。
3、在合同签订时可以要求承租人提供一定形式的担保，可以是现金担保也可以是不动产担保，这样在出现纠纷时才能最大限度的减少自身的损失。
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