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总资产超190亿美元的普洛斯物流园区是怎样规划运营的?
第一的普洛斯
普洛斯是一家新加坡上市的全球领先的物流基础设施服务商和提供商，在全球的总资产为190亿美元，已经拥有2690万平米的物流园区。2014年2月份，普洛斯成功引入了25亿美元投资。普洛斯是混合经营的带有中资背景的公司，业务网络主要在中国、日本、巴西三个国家，在中国已经进入了34个城市，主要枢纽城市都有普洛斯的物流园区，总建筑面积达到了1940万平米，已经建成园区的面积达到了960万平米。
普洛斯的业态主要是四种：
1通过现代物流枢纽的产业聚集园区平台，来带动周围相关产业的积聚和能级的提升；
2通过多模式的供应链服务的集成，以物流为纽带来带动多行业联动发展，从而提升园区周边和整个产业区的物流效率
3通过物流园区的信息化建设，联合设施、设备供应商的信息、第三方物流的信息，形成一个物联网和云物流为支撑的信息平台
4建立物流金融平台，2014年2月份，普洛斯在浦东注册了一家融资租赁公司，为普洛斯的客户和一些潜在的客户提供融资租赁服务
普洛斯为何这么成功
普洛斯在中国十多年运作积累了七百多家优质客户，其中，跨国公司占到60%。最近，越来越多的本土企业也成为普洛斯的客户，如第三方物流、电子商务、零售医药等，十年中普洛斯得到了客户的认可，如DHL供应链北亚太区行政总裁给普洛斯的评价——“不仅是因为普洛斯优越的选址和高品质的设施能够满足业务发展需要，同时也是由于普洛斯的专业团队为我们在原址扩租、仓库改造和推荐优惠政策等方面给予了积极的支持与配合，普洛斯是我们值得信赖的合作伙伴”。普洛斯连续8届获得欧洲财经杂志的奖项，并成为了2014年全球综合开发商和亚太综合开发商，以及分别在中国、日本、巴西的设施设备开发商的领军者。
规划——普洛斯的园区规
物流园区规划是一个全面、系统的流程，可分为可行性分析，园区选址，内部功能结构设计与布局三个部分。 园区的选址是物流园区投资建设非常重要的环节，好的位置是决定物流园区成本控制的关键因素，好的选址也意味着物流园区成功了一半。如果要投资建设一个园区，要想清楚园区的定位、园区的客户源、园区的类型，是区域组织性的园区、商贸物流性的园区、产业基地型的园区、运输枢纽型的物流园区还是综合型物流园区。
园区选址有几项原则:
1经济合理性的原则
需要从以下几个方面需要考虑：
1、物流现状分析和预测情况；
2、园区区位情况。是位于城市中心边缘地区，还是处于交通枢纽的中心地带；
3、园区交通条件。是不是几种运输方式交汇的地点；
4、园区产业及消费支撑条件；
5、基础设施情况。包括土地资源是不是容易获得，土地基础设施的完善率，成本高低，用地是不是充分等。
2整体规划和适度超前的原则
投资的时候，要想到五年以后、十年以后情况，包括园区的发展、产业的发展以及客户的发展，所以在做整个物流园区规划的时候，眼光一定要超前。
3当地经济结构合理性的原则
普洛斯有一个物流中心选址应用的工具，普洛斯也给客户使用。会通过一些运输时间，响应时间，以及成本分析，从运输管理、仓储和一些路径来提出最优化的选址，帮助客户进行物流中心网络的规划方案设计。
管理——物流园区运营管理
在具体的运营管理中，普洛斯提出了 “双C法则”。第一，资金。园区的开发建设是否能够引进很好的资金，低资金成本，对做物流园区，或者物流地产都很重要；第二，客户。是否有优质的客户，客户能不能跟着园区的网络一起扩散，这也是整个物流园区很重要的环节。
园区运营管理的核心就是客户
企业的生存之道是抓住客户，所以在物流园区管理中，很重要的一点就是客户，客户的需求在哪里，客户的需求是怎么样，园区怎么去满足客户。
普洛斯一直保持90%的出租率，有四点原因：
首先、普洛斯的物流园区定位很清晰
普洛斯对整个物流园区投资建设有很严密的项目评估流程，通过这个评估流程，通过客户需求的分析，很明确要建设什么样的园区，在哪里投资建园区。园区建设前期的设计是相当重要，所以在做任何物流园区建设的时候，前期的设计一定要做细做扎实，否则方向错了，整个项目就错了。
二、有效的客户管理系统。
有了客户，就需要把客户很好管理起来。客户在哪些地方有新的需求，客户在哪里有扩展的需求，普洛斯有一整套CRM的系统，对客户全程跟踪，能够更好地满足客户未来的扩张。
三、全面的激励和营销。
物流园区很重要指标是出租率，无论是普洛斯前线的物业经理，还是办公室的文职人员，有时间的话，都会去推销普洛斯。
四、注重客户满意率。
普洛斯不断地去改进和创新，中国物流园区还处于比较初级的阶段，有很多新技术、新方法可以引入。普洛斯在这方面也在不断地提升和探讨，希望通过这样的提升和探讨，不断满足客户日益增长的多样化需求。
案例——普洛斯苏州物流园
普洛斯苏州物流园是普洛斯于2004年进入中国的第一个项目，是跟苏州工业园区合资的项目，拥有50多万平米占地，服务55家国内外知名的客户，是华东地区现在规模最大、综合实力最强、专业化的物流园区。物流园区有很好的地理位置，位于沪宁高速公路出口处，不仅服务于整个园区工业，也可以服务长三角市场的配送。很多知名的企业都引入到这个物流园区中，而且形成了整个园区产业链上下游的整合。
普洛斯正在做O2O的创新，以此来增强客户的服务体验。初步在苏州园区做一些试点，作为打造产品的“服务中心”，初步规划由园区现场服务点、基于微信的信息平台两大模块构成。服务中心——园区现场服务点是基于现有物业服务进行提升和功能拓展，并引入外部服务资源，形成“基础物业服务+增值物业服务”的一体化服务能力；服务中心——基于微信的信息平台，可为各类用户提供便捷的工具（如服务申请、协作执行、评估），亦便于一定的信息服务和用户交互。通过引入第三方服务厂商在服务平台中，来更好地为园区内的客户服务。
合作——物流园区合作
普洛斯致力于设施网络平台和物流资源整合平台建设，形成一种开放、多种合作的模式。合作模式可分为四大类，第一种是股权合作模式，利用客户的资源跟普洛斯做合作建立股权合作模式，股权的合作比例可以协商。第二种是资产管理模式，对于已经建成的需要管理和运作的物流园区，可以和普洛斯签订资产管理服务协议，通过普洛斯专业化的资产管理团队，更好地提升园区服务的品质和园区的出租率。第三块，股权合作加资产管理的模式，既可以参股，也可以合资建设。第三块，服务商的战略联盟，普洛斯搭建整合的平台，欢迎第三方物流平台，设施设备企业能够跟普洛斯联合，形成战略联盟，共享客户的资源，更好地服务整个物流业、产业的客户。
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&今日天气：
天津经济技术开发区
天津港保税区
天津滨海高新区
天津东疆保税港区
中新天津生态城
天津临港经济区位于京畿门户的海河入海口南侧滩涂浅海区，是通过围海造地而形成的港口工业一体化的海上工业新城，规划总面积200平方公里，是滨海新区重要功能区之一，也是国家循环经济示范区和国家新型工业化产业示范基地，定位为建设中国北方以装备制造为主导的生态型临港经济区，致力于发展装备制造、粮油加工、口岸物流三大支柱产业。天津临港经济区北与天津港隔大沽沙航道相望，南接南港工业区和轻纺工业区，西为滨海新区中部新城，东临渤海，处于环渤海经济区的中心地带，距离滨海新区中心城区10公里、距天津市区50公里、距北京160公里。临港经济区横跨两河、纵对大海、背靠三北、面向世界，直接经济腹地包括京津两个直辖市和华北、西北十个省区，总面积200多万平方公里、人口2亿多，同时还可幅射日本、韩国、朝鲜、蒙古等东北亚国家。天津临港经济区拥有发达的海、陆、空立体交通网络。海运方面，不仅北依世界第五大港天津港，自己还具备大沽沙、高沙岭、独流减河三条航道，将建设300余个万吨级以上码头，实现了入港物流无缝对接。陆运方面，京津塘、津晋、海滨大道等九条高速纵横交错，贯通临港，区内三横五纵骨干路网已经形成，入区铁路正式通车。空运方面，距我国重要的干线机场和北方航空货运中心天津滨海国际机场仅38公里。临港经济区区位得天独厚，交通便捷顺畅、地域广阔平整，具有发展前景好、可塑性强的特点，尤其适合大进大出项目建设需要，完全可以建成大装备、大制造、大粮油、大物流集中发展的区域。经过9年多的开发建设，天津临港经济区新增140多平方公里陆域，开发了120平方公里土地，固化处理土地70平方公里，实现“七通一平”土地 50平方公里；拓展了50公里以上岸线，开辟了两条深水航道——大沽沙航道、高沙岭航道，20个万吨级以上码头泊位投入运营。招商引资额近2000余亿元。其中，世界500强企业投资项目达到9家，中国500强企业投资项目10个，百亿元以上项目5个。2011年以来，工业产值连年实现翻番。天津临港经济区围绕自身发展定位，大力发展实体经济，目前已形成了装备制造、粮油食品加工、口岸物流、现代化工等四大支柱产业。其中：装备制造业已形成以大机车为代表的轨道交通、以中船重工为代表的造修船、以博迈科为代表的海上工程、以华能为代表的新型能源、以太重为代表的工程机械和大型成套设备研制等五大产业板块。粮油食品加工产业已引进了中粮油、中储粮、京粮油、美国ADM、印尼金光等国际国内领军企业。口岸物流产业已引进了世界500强普洛斯、孚宝、思多而特等企业，正在迅速发展壮大。现代化工产业：保留了以天碱、大沽化、LG化工、天津新龙桥为代表的现代化工板块，此产业目前已全部投产并不断增资扩产。科技型中小企业发展迅速，由2011年的17家发展到2012年的70家，其中8家被认定为“科技小巨人”。高度重视生态环境建设，全国最大的人工生态湿地公园将于今年5月份具备开园条件。过去一年，临港驶入了发展的快车道，主要经济指标增幅均超过30%。2012年，临港完成地区生产总值145亿元，同比增长30%；完成工业总产值在地口径400亿元，同比翻一番；完成固定资产投资242亿元；实现财政总收入30.5亿元，同比增长30.5%；内联引资49.1亿元，同比增长31.6 %；实际使用外资2.35亿美元，同比增长30.5%；实现外贸进出口总额7.26亿美元，完成全年目标12.1倍；新增招商引资协议额508亿元。今年以来，临港继续保持了快速发展的良好势头。一季度，主要经济指标增幅均超过25%，实现了高起步、开门红。实现国内生产总值43亿元，同比增长25.7%，；实现工业总产值146亿元，同比增长62.2%；实现财政一般预算收入4.33亿元，同比增长13.8%；内资到位额17.9亿元，同比增长30.4%。实际使用外资1.08亿美元；完成固定资产投资73亿元，（其中入区企业固投同比增长52.7%）；完成港区吞吐量380万吨，同比增长36.5%；新增签约项目11个，投资总额190亿元，同比增长33.3%；，开工项目11个，投产运营项目5个。2013年，临港将继续拼搏奋进，加快发展，努力对新区、全市发展起到正向拉动作用。全年的奋斗目标是：实现国内生产总值182亿元，同比增长30%；实现工业总产值800亿元，连续三年翻番；完成固定资产投资320亿元，同比增长32.2%；实现财政总收入40.6亿元，同比增长35%；实现地方财政收入39.6亿元，同比增长35%；实际利用外资3亿美元，同比增长30%；内联引资63.8亿元，同比增长30%；实现港区吞吐量2200万吨，同比增长37.5%；新增招商引资协议额525亿元；实现外贸进出口总额6.8亿美元。“十二五”期间，临港经济区将本着适度超前的原则，继续加快围海造陆和基础设施配套步伐，累计完成135平方公里海域开发，满足项目建设需求。继续发展壮大装备制造、现代粮油、港口物流三大主导产业和造修船、海上工程设备、重型装备、粮油加工、新型能源、现代化工六大产业集群，基本形成生活配套服务区。到2015年，实现年工业总产值2000亿元，港口吞吐量4000万吨，地区人口10万人。“十三五”期间，全面完成200平方公里围海造陆和基础配套，进一步做大做强支柱产业和产业集群。到2020年，实现年工业产值8000亿元以上，港区吞量1亿吨，就业20万人以上，真正成为高端产业的聚集区、科技创新的领航区、生态文明的示范区、改革开放的先行区、和谐社会的首善区。【关注】中新（重庆）项目管理局到江津考察，未来合作空间巨大
5月5日，中新（重庆）战略性互联互通示范项目管理局副局长孙熙勇率考察组到我区考察。区委副书记、区长谭庆会见考察组一行。
什么是中新（重庆）战略性互联互通示范项目？
中新（重庆）战略性互联互通示范项目以重庆作为项目运营中心，以“现代互联互通和现代服务经济”为主题，是中国和新加坡设立的中新第三个政府间合作项目。
中新“ 战略性互联互通示范项目”
这些新加坡项目已经“落户”江津
近年来，我区大力推进开放型经济发展，与新加坡经贸合作日益紧密。目前，已有益海嘉里、丰树综合产业园、英利国际五金机电市场、普洛斯（重庆）珞璜物流园、宝湾物流珞璜国际电商物流港等多个项目签约入驻，与宝德集团就物流园区项目签订了战略合作协议。
“工业新城”魅力初现
益海嘉里（重庆）粮油有限公司
益海嘉里（重庆）粮油有限公司是由新加坡丰益中国投资私人有限公司在华投资兴建的大型食用油生产企业，隶属于国内知名的粮油加工集团“益海嘉里集团”。公司以食用油精炼、灌装、销售为主营业务，业务范围涵盖小包装食用油﹑中包装餐饮用油﹑油脂和粮食贸易等多个领域。主要产品有 “金龙鱼”、“口福”等系列食用油。
公司位于重庆市江津区北城区德感工业园，依托便利的铁路、水运、公路条件，产品销售区域将覆盖重庆、四川、贵州等省市。公司于2009年7月动工，于2011年1月份建成投产， 采用世界先进的油脂精炼生产工艺，引进瑞典阿法拉伐公司精炼设备，食用油生产能力为800吨/天；小包装车间采用国内先进的全自动灌装设备，日灌装食用油500吨，年产值可达20亿元人民币以上。
丰树重庆江津综合产业园
丰树重庆江津综合产业园项目于日正式签约入驻双福新区，由新加坡丰树集团投资10亿元建设集高标准组装、加工营销、仓储配送、区域物流中心等功能于一体的综合产业园，打造集采购、结算、单证、呼叫、仓储、配送等功能于一体的现代化区域运营总部平台。该项目全部建成投产后，预计可实现年产值10亿元以上，年入库税金4000万元以上。
新加坡丰树集团是世界500强新加坡淡马锡集团旗下全资公司，是一家侧重于亚洲的工业、商业及物流的房地产开发、投资及资本管理的龙头企业，业务范围遍及亚洲7国，资产规模达190亿美元。
英利国际五金机电城
英利国际五金机电市场项目是由英利国际置业股份有限公司在江津区双福新区打造的集各类五金、机电产品的展示交易、电商交易、仓储物流、配套服务为一体的专业市场，建成投用后将辐射整个西南的机电产业。该项目总投资60亿，预计于2018年全部建成投入使用，全部建成投用后可容纳5000余家商户入驻，年交易额超过200亿元。目前，项目一期已预约完毕，订购企业超过600家。
项目位于江津区双福新区珊瑚大道，紧邻绕城高速和成渝高速，距内环珊瑚立交仅500米。项目经营以“大集成、大规划、大业态”的产品定位，涵盖了五金机电、电动工具、电气产品、工程机械、国际精品五金、金融配套、电子商务平台、博览会展中心、物流配送和酒店商住等。
普洛斯（重庆）珞璜物流园
2013年12月，亚洲最大的现代物流设施提供商与服务商普洛斯进驻珞璜工业园，在珞璜投资的城市配送物流基地，将打造成为服务重庆乃至西南地区的高端物流、配送、结算中心，引进优质的电子商务、第三方物流等项目入驻。项目总投资约9亿元。
普洛斯是财富500强企业及美国标准普尔500家指数公司之一。作为全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商，普洛斯的业务遍及北美、欧洲、亚洲的20个国家和121个市场。全球财富1000强中，超过50%已经成为普洛斯的客户，其中70%的客户租用普洛斯的设施在1处以上。
宝湾物流珞璜国际电商物流港
日，由宝湾物流控股有限公司投资的宝湾物流园项目正式签约入驻珞璜工业园。宝湾物流是上市公司深圳赤湾石油基地股份有限公司与中国南山开发（集团）股份有限公司共同出资成立的高端物流开发运营商，已在国内开发运营31个高端物流项目，基本上覆盖全国主要城市。
宝湾物流园占地300亩，总投资10亿元，将建设9万余平米的高端仓储设施，提供库存管理、物资装卸、流通加工以及信息咨询等服务，最终形成集物资分拨配送、供应链金融和电商运营结算为一体的综合性平台。
当天，考察组一行先后深入和润汽摩城、双福新区规划展览馆、东风小康、益海嘉里、珞璜千万吨级长江枢纽港等地，实地考察我区区位交通、产业发展等情况。
在珞璜工业园举行的座谈会上，考察组介绍了中新（重庆）项目管理局成立以来的工作情况，以及近期和年度工作重点，对我区有关工作进行了指导。考察组表示，江津有良好的产业基础、开放平台和区位交通优势，将大力支持我区深度参与中新（重庆）项目各个重点领域的合作，打造开放合作新高地。
（来源：江津日报）
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今日搜狐热点[行业动态]【深度报告：仅10年成就物流地产“霸业”，普洛斯秘诀何在？】 - 名片全能王
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【深度报告：仅10年成就物流地产“霸业”，普洛斯秘诀何在？】
要点作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在其2003年入主中国后，仅10年的时间内便由14万平方米地产起家，增长百倍至1500万平的物业资产，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。同时收入盈利增长稳定，目前市场占有率遥遥领先，是绝对的第一位。根据公司2016年年报，公司实现了7.77亿美元的收入，同比增长10%；并实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。另外，公司在中国区总资产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。在众多光环背后，作为一个外资完全控股的地产商，普洛斯为何能在房地产这一政府高度把控的行业做的风生水起？其在中国如此成功的秘诀究竟是什么？是否有值得我国企业借鉴之处？本篇研究报告通过对于普洛斯的成长轨迹、资产结构、商业模式等方面做出深刻剖析，希望能对我国仓储物流地产相关企业研究提供有价值的参考，同时也帮助投资者更好的了解我内物流地产企业，提前关注并下注有潜力成为“下一个普洛斯”的投资标的。以下为报告正文：一、普洛斯简介“普洛斯”，英文名GLP（Global Logistics Properties）,一家在中国拥有最多仓储物流土地及物流产业园的企业，总面积超过1500万平方米。从公司官网提供的中国市场土地份额图上来看，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二。让人最感到惊讶之处便是，普洛斯作为一个外资控股的企业，居然在地产这样一个以拿地为主要竞争力、并相对更加为政府所掌控的行业中左右逢源，甚至做到行业绝对的龙头。而这其中的缘由便要从普洛斯发展的历史轨迹以及其与中国市场的种种联系说起。（一）两个普洛斯？“普洛斯”这个名字，虽然在物流地产界早已鼎鼎大名，但对于外界而言，却总是会有“两个普洛斯”的印象存在，时常将GLP与Prologis两家企业混淆。尤其是从英文名上来看，由于后者的英文发音与“普洛斯”更为接近，更加造成了识别上的误差。简单来说，两者的区别：1.GLP（Global Logistics Properties，现中文名“普洛斯”）：本篇报告的研究对象，“普洛斯”。曾经作为Prologis的中国与日本的分支业务，于日被GIC全额收购股权及债权，自此从Prologis分拆出来单独发展。目前业务遍及中国、日本、美国和巴西，是亚洲第一、全球第二的物流地产企业。&2.Prologis（现中文名“安博置业”）：GLP从前的母公司，在GLP分拆出去之后于2011年与安博置业（AMB Properties）合并，成为全球第一大的物流地产企业。随后其英文名沿用Prologis，而中文名则改为“安博”。目前业务遍及北美、欧洲、亚洲等超过20多个国家和地区。（二）普洛斯历史发展轨迹：成立于北美，背靠新加坡财团，发迹于亚洲1.成立于北美，挟资本之势全球扩张1991年，Prologis的前身，Security Capital Industrial Trust (SCI)在北美成立。当时公司的投资领域较为多元化，既包括工业用地，也包括商业及写字楼盘等地产业务的开发。最终，为了降低空置率，提高运营及资金回笼效率，公司选择与美国其他房地产企业区分开来，专注于当时由于美国经济高速发展而出现大量需求的物流地产细分行业。&而于此同时，经济全球化的浪潮袭来，越来越多的美国国际化企业需要全球性的物流仓储网络布局来帮助他们全球铺货，完成快速扩张。而SCI则抓住了这次机会，借助全球化物流概念顺利在1994年于纽约证券交易所（NYSE）上市，并于1998年正式改名为Prologis。2.染指亚洲市场，进军日本和中国而借助资本之势，Prologis通过全球并购以及美国企业全球扩张的机会，将自己的触手伸向全世界，而亚洲，尤其是才刚加入WTO不久的中国，在政策及政府的推动下，正如火如荼的开始新一轮全球贸易的大动作。巨大的市场需求以及物流仓储作为贸易的刚需属性，强烈的吸引着Prologis的目光。&2001年，Prologis首先进入美国企业更为熟悉的日本市场，并同时隔海观望对面的这一全球瞩目的庞大市场，以寻求最好的切入时机。&最终，Prologis在2003年迈出了其进入中国的第一步，选择将总部设在中国外资企业最多、国际贸易最繁荣的第一大港口——上海。3.深耕本土化，借力物流园区拓展市场，政府企业“双得利”Prologis刚进入中国市场时，由于政府对于外资在华“圈地”现象明显保持着很强的戒心，公司在前期希望从政府直接拿地的愿望并不顺利。最终，管理层改变策略，从二级市场入手，一是收购了乐购整套配送设施并在上海取得西北物流园的开发权，二是与苏州工业园区的苏州物流园区签订了开发协议，以入股形式进行工业物流园区的开发及建设。终于在2004年拿下了14万平方米的工业物流设施及土地，成功踏实第一步。&在建立了立足之地后，Prologis开始发挥其作为外资国际化企业的绝对性优势——全球性的大企业客户资源（全球财富1000强企业近一半左右是其客户），将其过往十年来积累的客户引入中国并为其提供一整套的现代化物流解决方案。&在当时的中国，物流地产业提供的物流解决方案仍然相当落后，离国际一流大企业的需求仍然相差甚远。Prologis的出现使得外资大厂的订单纷至沓来，仅4个月后苏州工业园的物流设施租用率便从55%猛增至92.8%。其中客户不乏阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅这样的国际顶级企业。&物流园的开发，引来了国际大厂的入驻，最终导致了整个工业园区被整体盘活并拉动了当地政府的GDP与税收。这种显而易见的连锁效用立刻为政府所注意到，并改变了其对于Prologis的态度，提高了信任，最终转化成了公司在今后拿地时的优惠政策。&凭借着苏州园区的示范效应，Prologis在中国的开发得到了更多地方政府的支持，开始了一轮超高速的扩张。无论在环渤海、长三角、珠三角、还是内陆几大城市，全都布满了公司的物流园区。至2008年，仅用了5年时间，公司在全国19个城市建立起了50多个物流园区。4.Prologis“壮士断腕”应对全球股灾，GIC成功接盘亚洲业务，GLP成立2008年，由于全球性的次债危机爆发，在实业界各大企业都选择减速扩张，而资本市场上的流动性也降至低点。Prologis同时面临了出租率下降以及后续资金断裂的前后夹攻，公司股价也跌至历史最低。&同年，来自新加坡的国家政府投资公司（GIC）最终以13亿美金成功收购Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益以及相应的预估债务。交易完成之后，Prologis在中日两国的品牌“普洛斯”、与管理团队保持不变，并同时约定公司三年内不得进入中国日本市场从事相关联业务，即使在三年之后也不能以“普洛斯”的品牌进行运营。&自此普洛斯的亚洲业务正式分拆，中文名“普洛斯”，英文名则改为“Global Logistics Properties”(GLP)。而随后于2011年，Prologis剩余的业务与原来的竞争对手安博置业（AMB Properties）合并，中文名改为“安博”，而英文名仍保留“Prologis”。&自此，两家企业分别成为了全球第一、第二的物流地产公司。（三）公司股权结构：新加坡GIC控股，中国财团占据第三大股东根据公司2016年年报显示，目前公司总股本为47.32亿股，按照最新收盘价2.04新元计算，市值为96.53亿新元，合人民币467.63亿元。在GIC自2010年接手普洛斯至今，其目前通过间接持股方式控制公司，仍然是公司的第一大股东，占总股本的36.57%，高瓴资本（Hillhouse Capital）作为第二大股东持股8.14%，贝莱德集团（BlackRock Group）为第三大股东持股6.99%，而美银美林集团（BoA ML Group）作为第四大股东持股5.31%。另外，从股东所属国家来看，我们发现来自中国（包括香港）的资本持股比例仅次于大股东GIC与美国财团，占据了第三名的位置。这另一方面也体现了普洛斯对于其全球最大市场——“中国”的重视，也表明了其意图借助中国本地资本牢固扎根并持续获得政策及土地资源的意图（关于普洛斯的“本地化组合拳”战略，第三章将会有详细介绍）（四）公司的全球业务布局：中国业务超过半数目前，普洛斯的主要业务集中分布在全球4各国家，按照净资产规模大小分别为：中国、日本、美国、巴西。1.中国区业务简介根据公司2016年年报，公司在中国区总资产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。近三年平均出租率为90%；平均租金为34元人民币/平方米/月；同地仓储运营收入增速为10.7%。公司的大客户普遍集中在物流、电商行业，前五大分别为：百世物流（4.7%）、京东商城（4.6%）、德邦物流（3.2%）、唯品会（2.3%）以及亚马逊（1.9%）。公司目前在中国物流地产是绝对的第一位，市场占有率遥遥领先。2.日本、美国及巴西业务简介另外公司在日本、美国、巴西区总资产分别为91亿、129亿、19亿美元，日本、巴西总开发面积为560、360万平方米，其中建成面积为450、250万平方米，在建面积为100、110万平方米。由于普洛斯去年才进入美国市场，土地的开发面积仍未公布。目前日本、美国、巴西的近三年平均出租率分别为99%、92%、95%；平均租金分别为68、30、44元人民币/平方米/月；同地仓储运营收入增速分别为10.7%、2.7%、7%、8.5%。公司的大客户主要集中在物流、电商、快销商品及现代制造大企业。二、三大核心业务形成战略“闭环”普洛斯之所以能够成为今天的普洛斯，我们认为与其独到的业务模式是完全分不开的。从其经营年报中我们可以看出普洛斯将旗下业务分为三大块，分别为：1.物业开发业务：类似于传统的物流地产开发业务，包括投资拿地、项目建设开发，最终建成可用于物流业务操作的物流产业园区。建成的项目可出售给普洛斯自己管理的地产基金或第三方来赚取利润，亦或者交付给公司的物业管理部门进行出租运营。&2.物业管理运营业务：产生普洛斯目前主要收入来源——租金的业务。物业管理部门从公司开发部门接手过已建成项目后，将对该物流园区进行进一步的招租及销售工作，并对客户提供物业管理以及一系列的相关增值服务。待该物业整体收入趋于稳定后，便再将其打包出售给公司管理的REITs基金，从而快速回笼资金。&3.基金管理业务：基金管理部门的主要工作是负责基金的募集和设立，物流地产项目的投资，以及各支基金的管理工作。其收入主要为基金管理费和产生的超额收益中20%的提成。而其投资的地产项目大都为普洛斯自行开发与少数第三方开发的地产项目，以租金收益作为基金的回报率。（一）物业开发业务：整体业务的基础作为普洛斯其他两项业务的基础，也是最重要的环节，物业开发部门在整个“闭环”当中扮演着“产品生产者”的角色，其生产的质量决定了物流园区项目的质量。公司宣称，“打造现代化物流，提供最优质的定制以及高附加值物业产品，为客户提高效率节约成本”。保证其每个项目都满足现代化物流的最高标准：最优化选址、超大面积楼层、大间距层高、具有强大的载货能力、宽敞的柱间距、方便重型卡车通行、具有可调节式月台搭板。而最终打造完成的物业项目（大多为物业园区的形式）将会被送交物业运营部门进行管理运营，待租金收入稳定之后再行出售；或直接出售给普洛斯物流地产基金或第三方直接赚取收益。&在2016财年中，公司新开工项目价值28亿美元，而同期完成价值21亿美元的项目，实现开发利润2.55亿元，毛利率高达27%，同比增长39%。（二）物业管理运营业务：收入的主要来源目前从普洛斯的业务收入比例来看，由物业管理运营业务所提供的租金收入仍占据收入的主要部分，为6.34亿元，占总收入7.77亿元的81.6%。这一块业务不仅仅为公司自有及自行开发的物流产业提供管理运营服务，同时也为出售给物流产业基金后的物业资产提供运营承租服务，在整个“闭环”当中充当提供“主要利润赚取者”的角色。&目前公司在全球（包括中国、日本、美国和巴西）拥有并管理总价值越360亿元的物业资产，对接的4000个左右客户基本都属于，现代化制造企业、零售业（包括电商零售）、第三方物流企业，这三大行业内。从2016财年的运营业务数据来看，普洛斯的总体出租率达到了92%，总出租面积达到了9800万平方米，为公司历年之最。另外，公司提供的超越同行的高质量物流园区以及优质的物流运营服务使得客户对于企业产品的需求继续增长，由供求关系导致的同地仓储运营收入继续保持高增速：中国为10.7%，日本为2.7%，美国为7.0%，巴西为8.5%。（三）基金管理业务：加杠杆、增速利润周期最后，公司的基金管理业务堪称公司三大业务的点睛之笔，在整个“闭环”中同时起到了“融资者”与“新利润赚取者”这两大角色的作用。基金管理业务使得公司的整个“生态圈”得以在最大效率下运转起来，并为公司的长期高速成长提供了良好的财务环境，同时亦通过引入各大财团的战略投资者提升公司在各个国家的政治地位及政策资源。1.传统物流地产开发模式：周转周期长、现金流紧、融资压力高&普洛斯所开发的新建物流地产物业主要由其麾下物业管理部门自行持有，随着开发量不断提高，公司手中持有的物业规模不断攀升，囤积了大量资产，而现金流则越来越紧张，融资压力也相对走高。&按照之前的计算，物流地产企业的平均资产周转速度约为0.1倍，如果纯依靠租金收入，则需要约10年时间才能收回投资。在那时，除自持物流产业以外，物流地产开发部门每年仍经营少替其他公司开发的项目，最终兑现的销售收入体量较小。当时每年的代开发项目销售面积约为20万平方米，销售收入仅为8000万美元。2.推行地产基金管理后的模式：杠杆高、周期短、规模扩张快&首先，普洛斯以自有资金按照20%-30%的比例投入自己运营管理的基金池中，实现了3-5倍的杠杆比率，之后如果按照1：1的配资结构，则最终可以达到10倍杠杆之多。&之后，普洛斯便将开发部门的新建物业转让给旗下基金，从而将募集来的基金（其中普洛斯的自有资金仅有十分之一）通过物业购置的方式输入了公司体内。从而将物业开发的资产周转速度大大提升。另外，根据普洛斯的战略规划，大部分新建造的物业都将会由普洛斯自身的物业管理部进行一年左右的模式化培育，直到出租率及租金回报比例达到90%及7%以上时才可以被转入基金名下持有。所以加上这1年培育期，总体投资回收期从10 年以上缩短到2-3 年。&这样，普洛斯以远超传统的速度获得了物业销售资金的回笼，随后再将回笼资金再次投入到新项目的开发上去，待项目完成并培育成熟后再置入基金。这种由基金管理模式产生的资金加速循环，大大推动了普洛斯整体资产规模的高速扩张。&量化来看，在实行地产基金管理模式后，从 年，普洛斯的地产基金每年都会从自身的开发部门和物业管理部门购买近数十个物业项目，在2007 年的高峰时期，仅一年便收购了300 多块物业项目。&而普洛斯的地产基金已投资（或收购）的资产规模从最初的2.3亿美元上升到 2016年的236亿美元，累计回笼资金也超百亿规模。从销售状况来看，公司每年的物业销售面积从最初的20万平方米上升了几十倍，而销售收入也从最初的8000万美元上升到目前几十亿美元的量级。3.基金管理业务全球现状：四大区域，11支基金&2016财年，公司总共募集并管理11支物流地产投资基金，其中中国2支、日本4支、美国3支、巴西2支。基金总规模达到了350亿美元，自2012年以来，平均年增长率达到92%。整个基金中已投资产为240亿美元，募投率达到了67%。4.基金管理业务同时带来新的利润点&从收入角度看，公司年度基金管理收入达到1.5亿美金，其中包括了9800万美元的管理费收入以及5200万开发收入。由于管理费收入仅来自于已投出的240亿美元，而现存的110亿美元的基金余量将使得未来的管理费收入有更高的预期。总的来说，基金管理业务主要为普洛斯带来了：&1)财务杠杆效应：普洛斯以平均20%-30%的比例投入自己管理的地产基金，这相当于实现了3-5倍的股权资金杠杆。而在此基础之上，通常会再以基金整体进行配资，最终用以投资自己开发的物流地产项目。假设配资比例为1：1，这意味着普洛斯将能以近10倍的杠杆进行其地产开发，使公司在变“轻”的同时也大大提高了利润率。2)新的利润来源：作为基金的管理者，普洛斯不仅有权利每年根据基金管理规模的大小收取一定比例的管理费，另外在基金产生超额收益时，还可以收取超额收益的20%作为提成。从而在租金之外为公司带来了新的收益增长点。3)快速资金回笼：然而，通过基金业务获取管理费收入并不是普洛斯建立物流地产基金的最主要意义，其关键在于，在基金管理模式下，公司得以提前实现了物业开发部门的收益兑现，最终使得资金回笼速度得以提高。&与住宅地产不同，在传统物流地产开发行业，一般在建造完成后无法立刻进行销售，而是需要依靠每年的租金来回收投资。按照行业平均时间，一般需要10年左右才能完全收回成本，而普洛斯的基金管理业务，将资金的回笼期大幅缩短到2年左右，极高的提高了开发周转率。&4)参股战略投资者的无形资源：公司通过基金投资引入战略投资者，而每一家基本都是各个国家的主权基金，拥有深厚政治及商业资源，促进了业务的开展。例如：加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB）、中投公司（CIC）、中国人寿（China Life）、世邦魏理仕（CBRE）以及普洛斯的大股东新加坡投资公司（GIC）等。（四）各业务部门合力，提供三大服务产品在面向租赁客户端，普洛斯通过三大业务合力推出了其主要三项服务：1.标准设施开发：普洛斯最主要的开发运作模式，由普洛斯的物业开发部门按照现代物流的标准化建设模式自行建造物流相关设施，并于建成后交付物业管理运营部门进行运营操作。客户则根据自身需求，在已建成的仓储设施中选用合适的进行租赁。2.客户定制开发：在物业开发部门进行建造之前，由公司物流咨询人员与客户进行沟通，并最终根据客户需求选择合适的地点，打造贴合客户需求与功能的物流设施。建成后仍交由物业运营部进行管理，管理方式按照客户的需求进行操作。3.物业收购与回租：普洛斯可自行或者通过基金管理业务收购客户目前拥有的物流配送设施，再由物流运营部门负责管理，并将其回租给客户。通过收购与回租这种灵活的解决方案，提高客户的资产回报率和流动性，同时为客户降低债务，将不动产转化为流动资金用于发展其核心业务。三、公司财务分析：中国地区、租金收入为主要来源公司在2016财年实现了7.77亿元的营业收入，同比增长10%，主要原因是由于中国区业务的出租率及租金大幅增长，加上公司进入美国市场所导致。利润方面，公司归母净利润实现了7.19亿元，同比增长48%，涨幅主要归于公司中国区物业价值的增长以及日本区开发收入的增长，加上公司去年进入美国市场产生的效益。&公司收入及利润的整体趋势呈现稳定向上趋势，2015年净利润下滑由于公司物业资产下跌导致。（一）收入及利润分拆公司的整体收入结构从四大区域来看，中国区收入为5.31亿美元，占比68%；日本区收入为1.79亿美元，占比23%；美国区收入为5400万美元，占比8%；巴西区收入为900万美元，占比1%。而在利润方面，中国区产生的利润占比48%，日本区占比39%，美国区占比12%，巴西区占比1%。另外，从利润拆分表中我们发现，普洛斯之所以每年的利润会大于收入，是因为其将每年旗下物业资产的公允价值增值算在收入内。&如果将收入从业务结构进行拆分，可以发现：1）租金仍然是公司的主要收入来源，本财年度仍然占据超过80%的比例；2）其他类收入的比例逐年增加，尤其是基金管理业务的管理费，从去年占比10.1%上升至今年的15.9%。（二）物业升值价值占净利润比重高普洛斯的收入结构中，我们发现由于其名下物业公允价值变动带来的非经营性损益金额巨大，占据了净利润中的很大比例，某些年甚至超过净利润。从图中看出，2010年-2015年，普洛斯的净利润分别为7.06、5.40、6.84、6.85、4.86、7.19亿美元，而房产的公允价值增长分别为4.56、1.97、3.10、4.09、4.88、7.20亿美元，占净利润比分别为64.6%、36.5%、45.3%、59.7%、100.4%、100.1%。&我们看出，房产价值增值金额占净利润的比重越来越高，主要原因是我国工业仓储用地的供应持续收缩，导致了物流地产土地及物业的价格攀升。在可以预见的未来，我们认为这种供给端的收紧仍将会持续，而普洛斯也将继续从中受益，获得超额的房产公允价值收益增长。四、普洛斯在中国（一）普洛斯中国的发展轨迹：从苏州切入，终成中国物流地产龙头正如之前所介绍，普洛斯早在2002年中国加入世贸组织时便对中国市场的未来发展表现出了极大的兴趣，并最终于2004年成功通过上海及苏州的物流资产进入中国市场。自此一发不可收拾。（二）网络布局遍布全国，客户群体以外资企业为主1.普洛斯中国的仓储网络布局公司目前的项目分布于全国38个主要城市，其管理的物业建筑总面积达2740万平方米，其中完工物业面积为1575万平方米，在建物业面积为1160万平方米，另外还拥有1200万平方米的土地储备。目前所拥有的物流地产资源在全中国同业中遥遥领先，其规模约相当于前十位中其他企业所拥有土地资产之和。2.普洛斯中国区客户公司在中国区域拥有800家以上的优质客户，其主要行业分布在第三方物流、制造业以及零售业（包括电商零售）这三个行业间。由于普洛斯遍布全球的仓储网络资源优势，吸引了许多跨国企业客户，占总客户量的60%。而数据显示越来越多的中国本土优秀企业也不断的选择普洛斯。（三）普洛斯中国的本地化战略“组合拳”：IPO+政府资源+基金投资者1.首次通过IPO引入中资战略投资者，中国市场左右逢源如之前在普洛斯的历史轨迹中介绍的，在成功分拆并确定了以亚洲业务为核心后，为了补充新一轮扩张所需的资金，普洛斯于2010年10月开始筹备新加坡资本市场的上市工作，并进行全球范围的招股计划。而其中最重要的一个部分，便是借助此次招股引入来自中国的战略投资者，提升公司在中国市场的资源及影响力。&根据新加坡金融管理局提供的资料，中国国家社保基金委托博时基金总共投资10亿元人民币购买公司IPO总股本的2.2%。另外中投公司、阿里巴巴、周大福、香港南丰集团等中国企业也都参与了IPO的认购。最终，此次IPO融资35亿新元，当时市值为88亿新元（约合人民币440亿元），为当时全球房地产IPO规模之最。2.二次“中国化”，借各方势力持续获取资源仅4年后，普洛斯于2014年再次宣布获得包括中国人寿、中银集团和厚朴基金等来自中国的财团约152亿人民币的投资，并签署了战略合作协议。&协议规定此次投资将分两个阶段，第一阶段的投资总额为16亿美元，其中14.8亿美元用于普洛斯中国的新股增发，其余的1.63亿美元用于普洛斯上市公司的新股配售，约占增资后股本的1.5%。第二阶段，普洛斯中国将以新股增发再获最多为8.75亿美元的投资。交易完成后，整体中资控股普洛斯中国比例将达34%，超过三分之一。在这次投资中，一个不得不提的重要人物便是厚朴投资的董事长，中国证券业的传奇人物——方风雷。作为中国第一代“本土投资银行家”，方风雷参与了中金公司创建的全过程并担任副总裁，并随后担任中银国际总裁、工商东亚执行总裁，有着深厚的政企资源，其曾经参与的投资项目也多涉及央企、中资银行之类的重磅交易。&方风雷在此次战略投资的公告中也提到“普洛斯将有更多机会和中国铁路总公司、中粮集团等国内大型企业展开深入的战略合作。未来我们还希望能借力普洛斯的全球网络，帮助国内资本和企业走向国际市场”。&的确，在2014年同年，普洛斯便先后与中粮集团、中外运、中国银行、粤海控股、金杯汽车以及中储股份等国内超大型企业达成战略同盟协定，在市场占有及产业布局上都使普洛斯再次得到了扩张。3.REITs基金管理业务再次引入中国战略资本，与中国牢牢绑定另外一方面，为了继续吸引没有参股普洛斯公司股权的中资财团和国家主权基金，公司利用自身的基金管理业务优势，在中国发行了两期中国物流投资基金（CLF I和CLF II），并成功将中投公司等其他拥有强大资源的股东拉入统一战线（由于普洛斯并未公布基金合伙人名单，目前仅确定的为中投公司），再一次巩固了其在中国的政府及商业资源。五、普洛斯的成功原因及物流地产的发展机遇（一）成功原因：“高效管理”+“先发优势”+“拿地优势”对于普洛斯在中国乃至全世界取得的巨大商业利润及成就，概括下来，我们认为主要归结于以下几点原因：1.高效合理的闭环战略模式公司的三大业务，物业开发、物业运营、基金管理形成一个内生的、高效的、安全的闭环模式：由物业开发部门开发优质的物流产业园项目，随后交由运营部门进行运营，等利润稳定之后由自行管理并参投的基金收购，一方面相当于加杠杆进行物流地产开发，另一方面则达到了快速回笼资金的作用，使平均10年才能收回的资金周期缩短到了2-3年。2.早期进入市场，拥有资源先发优势早在2002年普洛斯进入中国市场时，国内虽已有“物流地产”这一概念，但整体的运营水平与物流设施质量和国外先进物流设施不可同日而语。大部分仍为老旧的传统物流仓库，只拥有简单的货物储藏功能。&而普洛斯带来的现代化整体物流解决方案快速吸引了企业客户和地方政府的注意，既提高了客户效率，又为地方财政带来了实际的增长。于是作为现代物流地产的先行者，获得了各地政府的扶持，并在最重要的土地资源的获取上得到了许多优势。&相比之下，随后进入中国市场的类似的物流集团，如美国的安博、Goodman、Blogis以及新加坡的凯德置地（CapitaLand）、丰树集团（MapleTree）等，虽然能够提供类似的现代化物流服务，但在土地资源获得上远比不上普洛斯早期的优势，从而无法进行同样高速的发展。3.紧抓战略合作伙伴，保证拿地资源优势虽然早期的进入市场为普洛斯带来了巨大优势，但随着近年来我国土地政策的逐步收紧，尤其是工业仓储用地供给逐年下降，再加上现代化仓储物流的后入者也加大了市场竞争力度，各个省市区域的仓储土地都不再像以前那样唾手可得。这时，是否拥有本地化的，具有政府及商界资源的战略合作伙伴则显得十分重要。根据前文介绍，普洛斯通过出让股权、邀请认购旗下基金份额、甚至投资入股的形式积极与中国各方政企资源有关的资本力量结盟，包括具有影响力的个人如马云（阿里巴巴）、方风雷（厚朴资本）；投资合作的企业包括传化物流、中储股份、中集集团、中国航港、海尔集团等；而在拥有政府背景的资本方，则拉拢了中国人寿、中银国际、以及我国的主权基金中投公司成为战略投资伙伴。&而正是由于如此多重量级的中国本地化集团企业及个人为其背书，普洛斯在当下日益收紧的土地政策下仍频频拿地，展现了其联合各方资源的优势。（二）发展机遇：“巨大发展空间”+“B2C打开市场需求”1.现代化物流仓储“质”和“量”都存在巨大发展空间我们认为，目前我国的物流仓储产业，无论从“数量”、还是“质量”都远远落后于发达国家水平，有巨大发展空间。在数量上，中国日益增长的制造业进出口、零售及电商业务、相关第三方物流产业的巨大规模产生的物流需求与严重不足的社会物流供给相矛盾。根据世邦魏理仕以及中国仓储协会的报告称，目前我国的人均物流面积为0.4平方米，与美国的5.5平方米仍有约13倍的差距；在质量上，中国由整体产业化升级所导致的高端、智能化的现代化物流设施需求与总体上技术处于落后物流设备供给相矛盾。在市场上6亿平方米的物流仓储设施供给中，仅有五分之一为现代化仓储物流设施，大部分仍为传统模式下的物流设施，提供效率低下的物流服务。2.B2C电子商务的高速发展带来机遇众所周知，我国的电子商务正处于一个飞速发展的时期，年的平均增速在50%左右，而电商系统运转的核心便是庞大的物流仓储网络。特别在当下，B2C电商规模正逐渐占据更加主导的地位，其作为更加高端的电商零售平台必然更需要现代化的整套物流设施解决方案，将会是促使整个现代化物流地产行业扩张的主要生力军。来源：兴业证券，物流指闻整理发布中国物流领域更具影响力的新媒体平台精准影响190万物流人群物流指闻每天与你分享更新、更快、更有价值的头条、分析、案例、知识、商情、HR信息、活动资讯等物流与供应链领域信息，欢迎关注微信号：wuliuzhiwen我们愿为大家提供更好的服务，期待各位物流人与我们互动，不要吝啬你的建议与意见。黄刚老师深入交流加微信：huanggang36创业指导、投资交流加微信：huanggang36商务合作加微信：headscm物流行业最新爆料加微信：headscmvip投稿请发送至邮箱：（投稿请注明姓名、公司、职位及联系方式）猎头、跳槽、招聘服务加：headscmhrv汉森商学院学员申请咨询请加微信：scmschool物流商情合作加微信：wuliushangqing物流指闻日本站微信：wuliuzhiwenjp注：加微信请备注“公司+职位”，非诚勿扰↓↓↓更多信息请点击“阅读原文”
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