无证二手房 购买须谨慎
○合肥市瑶海区法院行政庭一级法官
方劼案情介绍合肥的张女士在某小区有一套尚未取得房产证的房屋，因急于用钱，2008年9月张女士通过某房地产中介公司与王先生签订了房屋买卖合同，约定将该房屋作价26万元卖给王先生，并于日前为其办理房产过户手续。在收了王先生10万元购房款后，张女士将该房屋交付给王先生居住使用至今。张女士在取得房屋产权证后又于日以30万元的价格将上述房屋卖给了赵先生，双方还到房屋登记机关办理了产权过户手续，将上述房屋所有权登记在赵先生名下。王先生得知真相后，认为房屋登记机关登记的房屋属于权属有争议的房屋，颁证行为违反法律规定，侵犯了其合法权益，为此向合肥市瑶海区人民法院提起行政诉讼，请求法院依法判决撤销房屋登记机关颁发给赵先生的房地产权证。法院经审理认为，不动产物权的设立经依法登记发生效力，王先生虽然与张女士签订房屋买卖合同在先，但由于王先生未在房屋登记机关办理房屋转移登记手续，王先生享有的仅是基于房屋买卖合同形成的债权请求权。因其并非该房屋的所有权人，房屋登记机关办理房屋转移登记的行为并未侵犯王先生的物权，王先生与房屋登记机关的房屋登记行为无利害关系，不具有提起行政诉讼的原告主体资格，故裁定驳回了王先生的起诉。法官释法《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”购房人和出卖人签订房屋买卖合同后，发生的是债权效力，只有办理房屋过户登记手续，才能最终产生物权效力。而根据《房屋登记办法》第一条的规定，房屋登记制度的设立旨在规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。未办理房屋过户登记手续的买受人未依法取得物权，仅能依据与出卖人签订的房屋买卖合同主张权利，这种权利是一种典型的债权请求权。债权人能否起诉房屋登记机关的登记行为，根据最高人民法院日颁布的《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》， “房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”此规定明确债权人可以就房屋转移登记提起诉讼的情形中前三种是由于债权人享有的是受到特别保护的债权，第四种情形则是房屋登记机构故意侵害债权超出了登记规则所能容许的底线。因此，如果房屋买受人未依法办理房屋过户登记手续，其对出卖人享有的债权又不符合以上四种情形，则其无权对房屋登记机关的登记行为提起行政诉讼。法官提醒近年来，随着房地产市场的火爆，未取得房产证的明显增多。由于交易的房屋未取得房产证，出卖方在交付房屋时不能同时办理产权更名过户手续，买受人虽然实际上占有了房屋，但是要真正取得房屋的所有权，还存在诸多风险。要么办理产权证时出卖方不配合，要么出卖方受到更高价格的诱惑，又将房屋再次出卖，并登记过户到他人名下。这都将导致买受人花费毕生财力购买、装修甚至居住数年的房屋，却并不属于自己所有，甚至被他人以返还原物为由诉请从房屋内搬出。为此，法官提醒，市民购买未取得房产证的房屋时要千万慎重，尽量不要因价格便宜而购买此类房屋，确需购买时要注意从以下几个方面防范和减少风险：第一，尽量从相熟识的人处购买，并明确约定先支付小部分购房款，待办理房产证时再付清尾款。第二，明确约定卖方在取得房产证之后要立刻协助办理过户手续,如果因为卖方原因致使买方不能最终得到该房屋所有权,卖方要赔偿实际损失。第三，如果申请房屋产权证需要原先的拆迁协议或者购房协议,可以要求卖方将此协议交由买方保管,并委托买方代为办理房产证领取手续。这样买方可以第一时间掌握卖方取得房产证的时间，及时办理房屋过户登记手续，防止一房二卖。
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有个问题想我买私人无证的房子付了首付，现在房子质量出现问题可以退款吗？
你好，有个问题想咨询一下，我买私人无证的房子付了首付，现在房子质量出现问题，可以退款吗
律师回答地区：湖北-武汉咨询电话：帮助网友：26030 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_1 人你好，需根据合同约定。具体是怎样的质量问题？可协商要求修理的。欢迎通过一对一或来电方式做进一步沟通。 22:07地区：湖北-武汉咨询电话：帮助网友：3642 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人无证的房子办不了证，可以解除的。 22:13地区：湖北-武汉咨询电话：帮助网友：4983 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人你好，具体是什么问题？如果质量问题很严重，可以以对方违约为由，要求解除购房合同 23:43地区：湖北-武汉咨询电话：帮助网友：6006 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_6 人您好，如果房子质量问题很严重的话，可以要求解除合同退款，具体来电咨询，右上角有我的联系方式。谢谢。 11:41购买房子房产证办理费用！无证房子能不能买呢？
[导读]购买房子房产证办理费用，无证房子能买吗？购买房子房产证办理费用，无证房子能买吗？购买房子后一定会涉及到产证的办理，而且办理一定要及时不然在这期间房子出现问题很难用法律维护自己？买房过程中又会遇到无产证的房子？不管出卖人说的再好，一定要慎重，或者是遇到法院处置的房子那我们要买的话应该注意什么？办理房产证所需费用一、契税。目前契税的税率为购房价格的3％，个人购买自用普通住房(140平米以下)，可减半征收契税，即按1.5％的税率征收，二、印花税。个人向房地产开发企业购买商品房，按合同记载总价的0.05％税率缴纳印花税。需支付的有关费用有以下几种：一、交易费 ，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由开发商交，购房者不用交）二、个人购买商品房，需支付每件100元登记费（含《房地产权证》工本费）。三、个人买房抵押登记，申请公积金贷款的，按每件100元收费；申请组合贷款的，按每件200元支付房地产其他权利登记的费用。四、签定商品房预售合同应到房地产交易管理部门登记备案，并按每件100元支付房地产权利的文件登记备案费用。五、个人购买新建住宅，在办理个人产权证时需附地籍图（蓝晒图）的，无论是一幅或多幅粘贴，均按每证25元支付地籍图复制费。六.物业维修基金,房价的2%-3%(各地不同,一般按2%)无产证房子能买吗？无房产证的房屋最好不要买。因为出卖人在与你交易时，在法律上，他还不是房屋的所有权人，无权进行处分。无房产证的房屋有可能是违章建筑，而违章建筑是不受法律保护的。遇到政府要求拆除或强制拆除，政府是可以不进行补偿的。 如果一定要买，就把钱款搞清楚。看你是从什么渠道购买这所房屋的. 如果是购买法院处置的相关房屋的话,应当保存好相关法律文书.并及时依据相关文书到管理部门办理相关证件.先签订合同、公证后付款，剩下些尾款待对方拿到房产证后付清，如此操作存在一定的风险，况且该房买卖是有限制的，若业主拿到房产证后反悔，买房子所付的钱能否收回要看具体情况，你这种情况不适用通过法院的判决来进行合法的房产转让。不过就算你公证了也不一定就算数的。只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买房不是一件小事，动辄就是十几万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。如果咨询更多关于房产信息问题请点击：腾讯房产力争打造购房者互动导购最大平台，请加入漯河腾讯房产网【漯河腾讯房产置业群】群号，畅聊漯河楼市最新动态、热点分析、房产评论等。
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有给你送书面的处罚决定吗？有可能是以拆违章建筑替代拆迁，若拆迁即使为违章建筑仍需给予补偿，请致电律师详细告知具体怦情况才好帮您进一步分析并给您做出专业解答<
没有这个法律，需要看当地政策<
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