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为什么说房价上涨是一场合谋
来源：作者：一见菌今年以来，房价在严格调控中一路上涨，这是一个奇怪的现象，以前不调控房价涨，现在调控这么严，房价还在涨。这说明一个问题，要么是调控的方法不对，没有从源头遏制炒房，要么是地方政府调控决心不大。据一见菌分析，在每一轮的房价上涨“盛宴”中，地方政府、银行以及炒房者都是最大的受益者，这才是房价上涨的本质原因。可以这么说，房价上涨是地方政府、银行和购房者“合谋”的结果，尽管他们没有刻意联合，但共同的利益诉求，让他们走到了一起。更奇怪的是，在中国的房价上涨中，除了没参与进去的人，竟然找不到“受害方”，几乎和房地产有关的人都在发财。01&最近，中原地产公布了一组数据，尽管楼市仍被调控笼罩，热点城市前五月土地出让金同比涨幅却很明显。5月单月，50大热点城市卖地金额创年内最高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%。从1月～5月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。卖地最多的城市分别是杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波、合肥，这些城市的土地出让金成交金额均超过百亿。最高的杭州，5月卖地1391亿，同比上涨246%；其次是苏州，卖地681.8亿元，同比上涨77%。在“房住不炒”的大背景下，为什么地方政府能够“左手调控，右手高价卖地”呢？我们发现，其实地方政府也知道“捂盘惜售”的道理。下面这张图就很好地说明了这个问题，地方政府这几年土地供应量减少了，土地收入却依然在增加。近10年房地产企业土地开发情况（来源：国家统计局）以上是近10年中国房地产企业土地开发情况，用三个指标来反应，分别是房地产企业待开发土地面积、房地产企业购置土地面积和房地产企业土地购置费用。按照国家统计局的统计口径，房地产企业待开发土地面积指的是经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未开工建设的土地面积。单独分析这个数据，可以发现，2008年房地产市场低迷，开发商建房热情不高，这个数据在近10年都是最高的，达到48161.07万平方米。后来，随着2009年房地产市场复苏，待开发土地面积开始下降，但随着房地产企业购置土地面积的上升，待开发面积也相应的增加了。再来单独看看房地产企业购置土地面积，这就是地方政府卖给房地产企业的土地面积。从上图可以看出，购置土地面积最高点出现在2011年，当时是44327.44万平方米，之后一直呈下降趋势，尤其是2013年开始，下降幅度较大。到2015年和2016年，房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%，2016年只有22025.25万平方米。所以，如果要论2016起中国新一轮房价大涨的原因，除了货币供应量增加，很大一个原因就是土地供应已经告急。与房地产企业购置土地面积形成鲜明对比的是，房地产企业土地购置费用近10年一直在增长，2007年为4873.25亿元，2016年已经上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。现在，供地面积依然处于低位，但地方政府的卖地收入却在大幅增长。于是就出现了前文所说的情况，5月单月，50大热点城市卖地金额同比上涨幅度高达111.5%。地价涨了，房价肯定要涨。任志强有个形象的比喻，如果把房子比作面包，土地就是面粉，面粉都涨价了，面包不涨价说不过去。早些年，因为土地财政，地方政府依靠卖地获取利润，一方面拉动地方投资或者说GDP增长，另一方面依靠地产商来打造公共市政配套。这些年，地方政府都在落实“房主不炒”的房地产调控总要求，不管是一线城市还是二线城市，甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。本以为，地方政府要主动革自己的命，摆脱对土地财政的依赖，但从现实情况来看，地方政府在下一盘很大的棋。棋局是这样的：减少土地供应—通过各种手段去库存（棚户区改造、人才计划等）—房价上涨—以更高的价格卖地。&02&如果说地方政府是房价上涨的最大受益者，那么推波助澜的就是银行，这几年，银行资金大量流入房地产领域。表面上，银行为了响应国家房地产调控政策，这两年也在主动限贷或者提高房贷利率，但资金的流向并未改变。一见菌查看了多家大型上市银行近6年的财报，发现两点：1. 房地产相关贷款（房地产业贷款、个人住房贷款）比例都很高，而且呈上升势头。2. 和其他行业贷款相比，房地产相关贷款坏账率明显低于其他贷款，房地产相关贷款是银行的最优质业务。持续多年的房价上涨让银行赚的盆满钵满，中国很少有公司在世界公司排名中进入前几名，但中国的银行业是个例外。上周，《福布斯全球上市公司2000强》发布，中国和美国公司首次在排名前十的数量上打成平手。中国工商银行和中国建设银行连续6年排名第1和第2位。紧随其后的是第3名的摩根大通和第4名的伯克希尔哈撒韦。除了工行和建行，入围前10的中国银行还有中国农业银行、中国银行和平安保险集团。像阿里巴巴、华为、京东、百度、小米这样的科技公司，平时在市场上的声量很大，但连前15名都没有进入。《福布斯全球上市公司2000强》前15名下面我们来详细看看建设银行和工商银行近6个财年的房地产和制造业贷款情况。以上是建设银行近6年个人住房贷款的增长情况，2012年是1.53万亿，到2017年已经上涨至4.2万亿，6年翻了2.75倍。另外，6年来，建设银行个人住房贷款占比也一直在上升，并没有因为房地产调控政策而减少。这说明两个问题：1. 越来越多的购房者通过贷款买房，而且贷款的额度越来越大。2. 银行住房贷款比例不断增加，意味着其他行业的贷款被挤占。以上是建设银行针对房地产企业的贷款，从图上可以看出，2012年～2014年一直在增加，但近三年出现了下降。所以，银行确实收紧了对房地产企业的贷款，导致很多房地产企业这几年开始去海外发债融资。不过，值得注意的是，银行对房地产企业的贷款总额有限，比如最高时候的2014年只有0.52万亿，2017年下降至0.41万亿。从量级上看，银行对房地产企业的贷款和对个人的贷款相比，连个零头都不够，所以减少或增加，对房地产企业的影响并不大。和房地产相关贷款相比，银行给制造业的贷款总额小很多，也就只有前者的三分之一左右，不仅如此，近6年贷款比例一直在下降。在一见菌的印象中，金融支持实体经济已经喊了好多年，但从实际效果来看，支持的力度不是在增强，而是在减弱。以上是建设银行近6年的制造业贷款情况，从图上可以看出，2013年的时候最多，为1.3万亿，2015年最少，为1.2万亿，近两年有所回升，但还是在1.3万亿左右徘徊。最重要的是，从建设银行近6年制造业贷款占比来看，一直呈下降趋势，2012年的制造业贷款比例是16.97%，2017年已经下降至10.22%，如果按照这个趋势，估计再过几年，要下降至10%以下了。所以，和制造业贷款相比，银行还是更“爱”房地产，尽管宣传的口号是“减少房地产贷款”“金融支持实体经济”，但结果却恰恰相反。如果觉得建设银行只是个例，我们再来看看“宇宙银行”工商银行的个人住房贷款、房地产业贷款和制造业贷款。以上是工商银行近6年的个人住房贷款，占比没有建设银行高，贷款规模也比建设银行小，但从趋势来看，额度和比例都在增加，抑制房地产贷款只是一句空话。从上图可以看出，工商银行对房地产企业的贷款规模高于建设银行，从2012年起开始下降，不过2017年又大幅增长了747.7亿。工商银行对制造业贷款总规模整体大于建设银行，但同样，贷款占比也一直呈下降趋势，2012年是23.8%，到2017年就只有18.6%了。更值得注意的是，工商银行近4年对制造业的贷款总额也在连续下降，2017年和2014年相比，已经减少了1237.41亿。简单算一个帐，假设一个企业可以获得500万贷款，那么减少1237.41亿就意味着4年间有24748家企业已经无法从工商银行获得贷款。所以，对于银行支持实体经济，我们不仅要看它说什么，还要看它做什么，至少从近6年的数据中可以发现，银行在用实际行动支持房地产。&03&房价上涨，政府卖地增加财政收入，银行放贷增加利息收入，对于购房者来说，很多人这几年也获得了不菲的投资收益。1998年房改之初，购房者买房的目的真的是“用来住的”，但随着房价持续上涨，房子的投资属性越来越重。所以，购房者被天然的分成了两类，有钱的投资客和钱不太多的刚需客，前一类购房的目的是为了赚钱，后者是为了居住。从购房的动机来看，投资客是主动的，而很多刚需族则是被动的，他们被不断上涨的高房价裹挟，本来可以先攒钱，等能力达到后再买房，但现实并不允许。于是，我们看到，近几年居民负债率不断攀升，这意味着越来越多的人通过银行贷款购房，而且贷款占购房资金的比例在上升。虽然对刚需族来讲，购房过程是痛苦的，但在痛苦过后，上涨的房价让很多人又感觉到自己“赚到了”。正是这种预期，让越来越多人相信，中国的房价不可能暴跌，至少过去20年就是这样。经济学上有一个著名的概念——预期，指的是未来的不确定性对于人们的经济行为的决定性影响作用。现在，在政府、银行和购房者三者的合谋下，房价上涨似乎正在变成一种确定的预期，预期确定，就会有很多利益相关者飞蛾扑火似得进入。一见财经（ID:yijiancaijing）原创，转载须授权
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百闻不如一见年轻人不要再贷款买房了,房价真的会降的
某位地产大佬曾说：年轻人就该买不起房。在他看来，30几岁，完全靠自己能力买房的人，西方发达国家几乎没有。
有开发商近期在网上撰文，婚房成为当下购房的主流。他们经营的几个楼盘，99.99%买房子的人需要按揭，90%的购房者年龄在25-30岁之间。有售楼人员透露，这些买房子的，能有5%完全靠自己买房子的就不错了，大部分购房者需要靠家里资助。除此之外，还有一部分购房者是富二代或者商人官员的情妇。
之前有售楼的朋友说起他负责的一个别墅项目，某局长为儿子和情妇各买了一套别墅，一个作为婚房，一个作为跟情妇的爱巢。朋友问我，你知道局长的孩子多大吗，我原以为没有20也有18，万万没想到，局长的孩子还没断奶！那可是一次性两套啊，全款900万！
后来某局长因为贪污受贿被双规了。贪污受贿的局长，为博情妇一笑，为孩子留条后路，用不是好来的钱，着急毛慌地买了房。
我们这些穷二代，农二代，职二代，没有钱，却借钱也要买房，究竟是为什么呢？
有人说，中国人骨子的思想就是求稳，我们想要安家，想要安心，所谓稳稳当当的过生活，为此不惜借贷做房奴。
有人说，一个根深蒂固的传统问题。谁有房，谁就是有为青年，谁没有房，谁就是坏孩子。
有人说，在北京这样额城市，没有房子，孩子就不能上学，能不着急买房吗？
还有人会说，还不全是因为女人。女人没有房不结婚，丈母娘没有房不让女儿嫁，想不做光棍就得买房。
更有人会说，大多数国民被我们地产商人和媒体洗脑了：现在不买，以后还会涨，房价永远比工资涨的快。现在不买，恐怕以后再也买不起了！
真的是这样吗？
骨子里求稳？中国的年轻人和西方的年轻人没有多少区别，都有梦想，都有追求，都想成为比尔盖茨，都梦想建立自己的苹果帝国？看看社会上，创业的年轻人越来越多，骨子里求稳是急着买房的原因吗？
有房代表有为？日本德国平均42岁买房，中国年轻人平均27岁买房，中国人就比日本德国人更成功吗？豪宅好车成为评判成功与否的标准，我们这个社会不悲哀吗？
买了房子，孩子才有学上？我们承认，在中国的少数城市，确实存在这样的情况，不过中国又有几个北京？在中国山东东营，年轻人自己没有钱，靠父母的钱买房，究竟是因为什么？
因为女人？中国社会，女人似乎成了挡箭牌，各种事都能赖到女人身上，都会给女人贴标签。我们听说过“女司机”“女交警”，从来没听说过男司机，男交警，凭什么？扪心自问，真正为了女人买房的有几个？
工资涨得没有房价快？这一点需要好好说说。
我这里没有所谓的专家数据，先讲几个例子。现在的80后，90后很难了解80前的事情。我在研究改革开放初期的经济现象时，发现一个很有趣的现象，就是媒体舆论引导经济的秘密。
案例一：在70年代，电话刚刚兴起的时候，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。所以，在上海即使安一部电话5000多，也有很多人排队去买。图的啥？身份，面子，潮流！媒体舆论引导之。现在座机5000元？笑话，前不久，移动跑去家去，免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多。丢一边去了。
案例二：结婚三大件。三大件，即自行车、手表和缝纫机。而80年代，结婚时的“三大件”就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代，“三大件”水涨船高了，更新成了电脑、空调和摩托车。 如今，结婚“三大件”被默认成“三大子”，即“房子、车子和票子。每一个时代的商品工业的大发展，都便随着舆论引导。不引导谁去拼命买彩电，洗衣机，不引导这些海量生产的产品卖给谁?这些企业怎么发展，国家怎么增加GDP？大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电，现在说起来是不是不值得一提?这里面深层次的原因是什么的？
举了两个例子，相信你会对想在的局面有一个相对清楚的认识。
现在的中国人都开始争先恐后的买房了。怎么回事？国家大力发展房地产，于是，现在舆论一边倒，结婚怎么能没有房子？媒体一轮接一轮地制造房子稀缺论，制造房子价格又涨了，一个月涨几百上千块。
这里再举一个例子，今年年初的时候，媒体都在报道房价又涨了，楼市火爆，上海有人裹着棉被排队什么的，不过当时就有人说了，自己就在某某楼盘，根本就没见这样的情形，不过，这样的言论很快就被媒体主流报道给淹没了。
从经济学的角度分析：当需求被激发出来的时候，一段时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子。做面粉的，卖鱼的，做鞋的，捣鼓蔬菜的，一个个都像疯了一样涌入地产圈，疯狂买地，疯狂建房。这样就有一个问题，大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样?
列位想过没有，在全国有多少套房子？未来5年会建多少套？
现在社会独生子很多，再过10年。最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口还有1套房。还算平衡，等再过10年，双方父母去世，这样一家就3套房。再过10年，这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家有房子住了，买房子的人少了，房子还在涨?卖给鬼去？
此外，最新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口在2015年已经达到峰值，并从2018年开始急速下降。买房的人在减少，房子还有什么理由再涨价！
所以说：房子永远上涨论，是绝对谬论，照现在的疯狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲剧了。
如果你相信，10年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到。
我们就有理由相信：10年后，房子将不是问题。
先租房吧，不要用最具想象力的黄金10年（25岁-35岁）给银行，政府打工。
年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年。
看完这么精彩的文章
不知道还有什么理由不关注咱的
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