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细思极恐！8个段子揭开济南房价暴涨背后的残酷真相！
摘自公众号：发布时间： 20:32:35
楼市真相5月以来济南楼市在地王激发下，量价齐飞，不断创下历史成交新高，而房价一路激昂，众多楼盘纷纷上调价格，一轮轮房价涨幅刷新冲击着购房者的最后底线。 11月1日，济南限购后首次大规模土拍，尘埃落地，那么多房企争得“头破血流”。成功者，弹冠相庆，失败者，铩羽而归。从土拍过程和结果看，济南楼市，至少是土地市场依然火热，不断攀高的楼面地价，似乎在预示着，新一轮的涨幅或许已经在来济南的路上。
与此同时，市场上两大对立的声音争论加剧。有人看空有人看涨，纷纷扰扰，众说纷纭，无人敢肯定，但楼市走势又好像走在那条熟悉的道路上。
到底济南楼市的真相如何？抛开粉饰，不谈情怀，真理往往出现在闲聊当中，内参君搜罗了业内流传的8个楼市段子，揭秘济南楼市背后真相。1 真相一以地价成本来推算未来房价，房价=成本+利润/O是开发商的强盗逻辑。 济南彩石土拍楼面地价1.3万元/O，未来房价就真得卖到2-3万元/O吗? 南北康楼面价最高达1.265万元/O，周围的房子就要涨到所谓的“合理”价位？南北康就要到2万元/O？就不会有地王死在沙滩上吗？诚然，房价是由成本、需求和市场导向三大因素决定，成本只是其中一个因素。开发商拿地的价格高，将来房价也就要跟着高涨吗？这是什么逻辑？？？这TM是强盗逻辑！！！做生意本来就是有赚有赔，开发商也是做生意的，凭什么只能赚不能赔？？？这个问题，看看政府在土拍前的表态，就知道了！“请各位竞买人深刻体会已经出台的房地产调控政策，理性分析，冷静预判，注意防范市场风险，避免出现重大经济损失。” 刘小浪理解为，你可以高价拿地，但是要看到调控政策，承担高价拿地的风险！房地产并不是稳赚不赔的买卖！济南曾经和现在的地王，今何在？是否都顺利的缴纳了出让金，是否都稳稳地赚到了？ 2 真相二一套房子决定一个圈层。 房子不再是房子，而是人们身份和财富的标签。很多人在济南买不起房，但房价并不会停下来等他们，一轮又一轮上涨过后，已经被这座城市远远甩在身后；还有很多人，及时买上了房，滚雪球效应下，第二套、第三套、甚至第六套???胆大的成为了千万富翁、亿万富翁，反倒是很多理性人士最后欲哭无泪。 因为一套房子，因为买和没买的差别，人与人之间拉开巨大的鸿沟，友谊的小船也说翻就翻。新兴富人区聚居着城市宠儿，而另外一边则是蜗居的过客。
3 真相三刚需被赶到远郊， 甚至出走长清、章丘、黄河北 在济南楼市内参的购房群（QQ群：）里，很多朋友都在问，西客站的房子怎么样，黄河北及二环北的房子怎么样，还有很多咨询长清、章丘房产的?……在一个个问题之下，我们不得不面对残酷的事实，刚需在济南已经买不起房了！
高企的房价，把很多人从市区挤到唐冶、长清，二环北，从唐冶挤到更远的远郊，又从远郊直接扫出济南版图。 四下环顾，济南各个片区，房价势如破竹，CBD涨完，高新涨，高新涨完，雪山涨，雪山还没涨完，唐冶涨，昨天彩石、南北康、徐庄、文庄拍完地之后，又有哪里会涨呢？有人分析，全市市区房价全线齐刷刷冲击2万。真相总是让人难以承受，但你我都不得不承认，刚需在济南已经难有立锥之地了。4 真相四普通人只能跟着趋势走 个人无法改变大势，房价不是因为任一个人的大声疾呼就大涨或暴跌。即使是调控，也是稳定房地产市场平稳健康发展，而不是调控让房价暴跌。大幅降价，也被现实证明只是镜花水月的美好理想。 既然房价不听你的，那最好的就是顺应大势。普通人无法分清房价上涨背后的理性或疯狂，追涨杀跌倒是时下最合理的选择。自住的，房价涨跌是账面上的浮盈；投资的，只需祈祷自己不是最后一棒。 那些所谓的买房暴富神话，一定要听仔细了：在房子没有卖出去之前，所谓的一天净赚30万都是浮盈。 5 真相五有钱还不一定买得到房 买房有两宝，一靠关系，二靠抢。济南今年的地王炸出了一群购房者，他们多是原本没准备好买房，但地价带来的房价上涨压力，全盘打乱了自己的计划，只能匆匆入场。一时间售楼处、中介、登记中心全都挤满了买房人，人一多，房子就不再是想买就能买。 人多房少，买晚了根本买不上。于是，滋生了很多不健康的市场行为。很多楼盘，置业顾问倒腾房子，暴富者济南有不少吧。不是想买房子吗？加钱，我这里有一套房主，着急往外转。 还有一种现象，一贯热情的售楼员，都可能因为手头客户多对你爱理不理，手握首付款却无处买房，真是天大的讽刺。
6 真相六济南房子已成金融产品 “你不要再把济南的房子当房子，就把它当做金融产品”，这句话听着惊悚，但也不失道理。 就在今年年初，20%首付刚出现时，朋友曾跟内参考建议，济南好地段的房子比如CBD周边、高新区的房子，闭着眼睛买，因为房价很快就要起飞了……虽有事后诸葛亮之嫌，但不可否认事实真的应验了。听进去的人，不管买到济南哪，现在身价都涨了不少，尤其是买到CBD周边的，简直就像是开到了涨价的高速路上。 据了解CBD附近的楼盘，从去年到现在，房价涨幅高的接近1万元/O，换算成一整套房的钱，相当于普通人工作大半辈子。
7 真相七彩石楼面地价1.3万元的商业逻辑 11月1日，4历城区彩石地块（G102-106地块）的竞拍结束，经过13家房企多轮报价，地块最终被中铁联合体以927813万元的价格收入囊中，溢价率为199.48%；彩石地块地上楼面地价为13064元/平米！不少人惊呼，地价都超过房价，这笔账怎么算的，是拿地房企疯了，还是市场疯了？
其实不用替开发商操心，大家都没疯。 彩石地块总占地面积58.81万O，地上最大容积率1.49，预计主要建设低密度产品。最大容积率只有1.49，未来的产品很可能是别墅和洋房！！像别墅洋房这种高端产品，售价将来只高不低，土豪们不差钱。这样的地块在济南本来就不多，属于稀缺资源中的战斗机，开发商拿地的积极性肯定要高。 拿地的是谁？中铁联合体，中铁有好久没拿地了吧？现有的粮食快吃完了！家中没粮，整天发慌！自己吃不下，联合起来也吃下！ 8 真相八楼市成赌场，大胆赌徒胜 大家心理或多或少都有感觉，济南楼市已沦为资本游戏。最近外来购房者比例越来越多。问一问东边，特别是唐冶片区的楼盘，有多少购房者是投资客？内参君从唐冶一家楼盘了解到的数据是30%左右！作为省会城市，济南前几年房价跟同级别的城市相比，算是价值洼地，近几年群雄逐鹿追逐土地和房子，造成地价和房价大幅上涨。理性早已不在，济南房子已不能再用传统的房价收入比，租售比来衡量。 好好看看吧，济南市场上出现越来越多的房企大牌，越来越多的房企挤破头的要进入济南市场；济南购房压力指数高居山东第一，根据2015年城镇居民可支配收入统计显示，济南为39889元，以购买一套90O刚需户型为例，普通工薪族需要不吃不喝21年才能买上房子。 即使是这样，房价上涨的脚步也没停下来。“济南楼市已经是海量资金坐庄的赌场，狭路相逢，取胜的，不是理性分析的专家君子，而是敢用杠杆的大胆赌徒。”看似是戏言，实际是不是，每个人心中都有答案！ 客观楼盘测评，专业买房推荐，楼盘业主维权爆料，通通都可以找我们！请关注“济南楼市内参”，下面有二维码！或者微信搜索：zhaofang365欢迎加入济南楼市QQ群，群号：
微信号：jinanchutang一列列车行驶在北京居庸关长城附近盛开的山桃花海中。
上了年纪的大爷大妈准点前来，早出晚归，堪比上下班。
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　　2015年，中国经历了跌宕起伏的经济之年，工资与房价始终是老百姓普遍关心的两大问题。其中，房地产这一年经历了近些年最频繁的刺激调控，在新来的2016年，房地产会有怎样的变化呢？而房价的涨跌与国家的经济有什么关联，对于人们的生活又会产生怎样的影响呢？
　　最近，网络上出现了一个比较人们的关于房价的词汇：房价收入比。这是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，通过这个指标可以大致描述一个国家的家庭收入与房价之间的关系。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。
　　根据2014年易居房地产研究院《全国35个大城中城市房价收入比排行榜》显示，深圳、厦门、北京这三个城市的房价收入比为前三名，而35个大中小城市的房价收入比平均为8.7。一般来说，在发达的国家，如果房价收入比超过6则视为泡沫区。以上信息说明了我国的房价与人们的收入之间存在着比较紧张的矛盾。通过房价收入比来看，一个城市要达到合适的居住条件，那么在这个城市打拼的一对夫妻必须要用至少是6年储下来的钱才能买到一套大约70平米的房子。
　　对此，应该很多人都有一个疑问，既然房地产库存那么大，房价为什么一直居高不下？这么高的房价确实让很多深感大力之大，让很多为了房子打拼大半辈子的“房奴”难以释怀。
　　但是，从深一层来看，很多人似乎模糊了库存与高房价的概念，现在大量库存的情况是一般只是出现在三四线城市，而城市级别越高的城市房价则会越高。很多人都觉得现在的房价涨得过于离谱，贵得不合情理。那么，从另外一个角度分析，如果房价下跌了又会怎样呢？这个仅仅是普惠大众的举措那么简单吗？从底特律的房价下跌的实例来看，利用国家的政策压低房价并不是一件皆大欢喜的事情啊。
　　房子，似乎把每一个中国人在潜意识里都捆绑成一个利益体。没有房子的人天天期盼着房价下跌，一旦人买了房子就会想着房价越高越好。在网上流传着这样的一个说法：你有一套价值100万的房子，手里有150万的现金，你想买一套200万的房子，因为钱不够买不起，所以你盼着房价下跌，直到跌到了150万，你拥有了足够的钱购买了，但是你要知道，你原来固有的房子也会慢慢地下跌，这个时候你还会买房吗？
　　在中国，有房子的人多还是没有房子的人多呢？有时候你等待的一个机遇有可能也是一种风险。房价跌了，也意味着整个经济环境恶化了，城市缺少了投资的价值，看不到发展的前景，个人也就失去了很多生存的条件，这样的话又从何而谈住房问题呢？房地产及其带动的相关行业作为我国的经济支柱之一，我国的经济发展状况同时也会牵涉到每一个人的经济收入情况。
　　作为个人永远都无法掌控整个社会的经济发展方向，消费的支出终究要以自身的收入为前提。至于在2016这一年里房地产的发展如何，我们还不知道，但是从国家这些年的经济发展脉络来看应该不会出现暴涨暴跌的情况。笔者更认同一些分析者的分析，房价将进入一个稳步升值的状态。
　　其实还要考虑另外一个因素会导致房价上涨。随着国家的经济逐渐进入发达阶段，房贷利率会逐渐降低。在过去一年连续五次降息，市民的月供已经下降了近10%，以100万20年贷款计算，采用等额本息法，月供从7251.12元降低到6544.44元，降低了706.68元，而未来的贷款利率必然会继续下降。
　　总之，国家的方向不是为了房价的涨或跌，而是为了让土地经济平稳发展。
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