A12：北京新闻·警法
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第A12：北京新闻·警法
卖房人以“小产权房禁售”为由诉买房人协议无效；法院认为相关法规未出台，协议为双方真实意思表示
小产权房买卖协议被认定有效
日 星期二 新京报
　　新京报讯&（记者张玉学）3年前，阴女士将一套小产权房出售。今年10月，她以“小产权房不能买卖”为由，起诉买房人，请求法院判令双方合同无效。　　买房者称，阴女士因房价飙升起诉要求“毁约”。　　近日，门头沟法院一审判决，双方房屋买卖协议有效。阴女士提出上诉。　　卖房者　　合同违反国家有关规定　　阴女士称，2010年1月，她与某单位科员朱先生签订了《房屋买卖协议》，将自己在门头沟某村的一套小产权房以45万元出售给朱先生。　　阴女士称，签约后，她得知与朱先生的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，协议属于无效合同。于是，她就开始找朱先生要求退款、确认合同无效，但对方一直不同意，“让我去起诉”。　　诉状中，阴女士请求法院判令她与朱先生的协议无效。　　买房者　　房价飙升卖房人想毁约　　“合同签订之前，我就知道该房屋是小产权房。”庭审中，朱先生说，由于小产权房价格比商品房价格有明显优势，选择购买用于自己使用。他认为阴女士之所以起诉，是因为房价飙升，觉得亏了，萌生毁约的想法。　　“签订协议、支付房款后，我与村委会也签署了入住协议，钥匙也给了我，房屋完成了实际交付，其实际使用人就应该是我。”朱先生提出，阴女士的诉讼已经过了2年诉讼时效，法院应予驳回其起诉。　　法院　　双方未约定产权办理　　法院审理认为，本案中，买卖双方签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋为小产权房的事实均知情。　　近日，法院表示，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台、双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理并无明确约定，法院对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。　　“现在这个房子还在我的名下。小产权房是不可以买卖的，我肯定要提起上诉。”宣判后，阴女士表示。　　■&律师说法　　合同有效&交易不一定安全　　北京隆安律师事务所高级合伙人陈旭认为，虽然合同是买卖双方真实意思的表示，签订合同后双方当事人要按照合同履约，但因为合同的内容涉及明确不能买卖的小产权房，合同是否能继续履行，值得探讨。　　陈旭称，近期，国土部、住建委在联合清理排查、叫停小产权房，明确强调小产权房不存在“转正”的可能性，因此购房人的权益一旦被侵犯就很难得到维护。该案的判决，并不意味着小产权房屋交易就安全，购房者选择这样的房屋，仍然是不可取的。　　北京兰台律师事务所律师包华表示，即使有合同，小产权房也不能买卖的。　　■&另案　　画家购买小产权房被判腾房　　2002年7月，画家李玉兰与农民马海涛签订协议，约定以45000元购买位于通州区宋庄镇一处小产权房。　　后来，宋庄重新规划园区和道路，很多农家院落面临拆迁，房主会得到巨额拆迁补偿。　　2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋。　　李玉兰辩称，双方协议合法有效，且“马海涛是居民户口，无权要求退还房屋，起诉超过了时效”。　　通州法院一审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员住房。故判决双方合同无效，诉讼时效因合同无效属自始无效，李玉兰应腾退房屋，马海涛给付李玉兰补偿款93808元。　　同年12月，二中院终审维持了原判。<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">
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小产权房公开建造及销售 临交房才被告知是违建
16:32:55&&来源：网网易房产深圳站
　　今年7月21日，购房者们收到了市规划土地监察局的一纸《处罚告知书》，限期一月拆除违法建筑物，直到此刻购房者才如梦初醒，而之前却未有任何人告知该建筑物违法。小区的彻底封死引发了业主的恐慌，而4个多月的维权却仍未得到任何部门的正面回应。　　深圳今年以来高涨的房价，在让投资者盆满钵满的同时，也让众多刚需人群的安家梦渐行渐远，高企的房价使得部分“买不起”一族将目光洒向了小产权房。福永鸿福上半年也因此销售火爆，而此刻周边四处散落的钢筋与却显得颇为荒凉。　　福永最大违建楼鸿福花园自今年6月19日被查封以来，4个多月未取得任何实质性的进展，千余名业主无奈踏上了漫长的维权之路。据了解，鸿福花园开发商现已跑路，而鸿福花园的所有出入口包括地下车库，现已被写有“福永执法”的集装箱封锁，并用钢筋水泥进行加固。小区的彻底封死引发了业主的恐慌，而4个多月的维权却仍未得到任何部门的正面回应。　　　　(被集装箱封死的小区地下车库)　　小产权房公开建造及销售，临交房准业主才被告知是违建　　鸿福花园位于深圳宝安福永街道，占地面积约8000平方米，8栋21层，共有住宅1280套，商铺200余套，于2013年11月开工，2014年年底开始销售直至今年6月，以8000多元的均价成交近千套。据了解，鸿福花园的开发商为深圳福华金属有限公司，该地块是政府出让的工业用地，申报时为2栋工业工厂，而在接近一年的建设以及半年大张旗鼓的销售后，今年7月21日购房者却收到了市规划土地监察局的一纸《处罚告知书》，限期一月拆除违法建筑物，直到此刻购房者才如梦初醒，而之前却未有任何人告知该建筑物违法。　　鸿福花园的外墙上，现已张贴了多张市规土委宝安管理局的通告，通告显示该楼盘未取得商品房销售许可证，依法不得进行销售，已经购买的消费者可前去举报，标注时间为今年1月5日。据了解，该告示是在今年6月份才张贴在鸿福花园墙体。事实上，市规划土地监察局于日已对该楼盘涉嫌违法建设进行立案调查，并在报纸刊发信息进行通报。　　　　(市规土委关于鸿福花园违建的通告)　　“政府部门说这个楼早就在去年被列为涉嫌违法建筑进行通报，但是一直到今年6月份，没有任何一个人或者通知告诉我们是违建，为什么卖的差不多了、很多人都交房了就立刻查封了?”鸿福花园业主代表罗先生告诉网易记者。据了解，许多购房者都是通过网站、中介以及传单等了解到购房信息，业主陈女士表示自己是收到传单后前往看房，前后去了好几次售楼处，由于每次销售都非常火爆如商品房一般，而开发商之前也说是村委统建楼，因此才放心决定购买。陈女士告诉网易记者，该楼盘销售人员在6月份查封前曾多次特意打电话催促自己及其他业主前来交款，而自己东拼西凑才交了半款。　　　　(此前鸿福花园售楼人员朋友圈发布的热销图)　　开发商卷款跑路，业主数十次维权上访冲突不断　　据了解，购买鸿福花园的业主大部分聚集在宝安片区，由于在深圳奋斗多年却买房未果，因此拿出了自己的存款铤而走险买了小产权房。开发商表示购房者需支付首付5成，余款可以融资借款方式分6年内付清，但利息极高为9.6%，因此很多购房者都拿出多年积蓄并到处借款，有些业主表示家里老人甚至卖了房来筹款。　　自6月份被查封后，鸿福花园业主自发组成了维权委员会，踏上了漫长的维权之路。在与开发商多次谈判后，其曾承诺若7月31日前未解封，将会退换业主3000万现金，而现在开发商已经彻底失联，卷走房款约2.7亿。然而更艰难的是上访，罗先生表示从八月份开始，业主们多次与福永街道办试图协调沟通，无果后又多次上访宝安区查违支队、宝安区信访办、深圳市信访局、深圳市规土委、宝安区政府等，并曾在九月份上访宝安区政府时发生了激烈的肢体冲突。然而数十次的调解最终只换来市规土委的身份登记通知，目前已经登记的购房者约560户。　　　　(业主维权时曾多次与执法队发生冲突，图为现场)　　“此事已经引起了市政府的高度重视，10月16日深圳市规土委开会讨论了下一步怎么办，不能拖太久，之前几个月完全不知道方向，现在正面面对，这也是个进步，最近也开了专题会研究讨论，但方案还没有定下来。”深圳宝安区福永街道书记林更斌曾对媒体如是表示。此前也有消息称，鸿福花园或不会拆除而是打包出租或出售给企业做员工宿舍，容积率超出部分补交地价款，而受机场限高多余的层数将会拆除，而罗先生及其他业主均表示相关部分并未明确此说法，而网易记者想进一步了解相关信息时，林更斌电话始终无人接听。　　据业主爆料称，已经有一部分业主已经交房拿到钥匙并进行，准备入住，由于该房为许多业主刚需仅此一套，因此现在面临无房可住，生活受到了严重影响。　　深圳房价高昂，刚需转买小产权房恐血本无归　　小产权房由于性质特殊，其购买者们往往对政策动向较为敏感，此次鸿福花园同时也牵动了宝安、龙岗等地的小产权房购买者的心，都在高度关注着鸿福花园的去向问题，更担心会不会拆除更多违建，引起连锁反应。　　深圳是全国唯一一个没有农村的城市，但是却密密麻麻的分布着城中村，聚集着大量的小产权房。数据显示，小产权房约占全市住房总套数的半壁江山，约1200万人居住其中，小产权房的违法交易更是屡禁不止，深圳目前也是全国小产权房问题最突出的城市之一。　　尽管之前政府对小产权房的相关政策一直持“暧昧”态度，民间也因此形成了供求两旺的局面。今年上半年深圳楼市价格迅猛上涨、异常火爆，小产权房的价格也顺势水涨船高，无力购买的刚需人群增多，“买不起”一族开始抛弃商品房市场而转向价格仅其1/4的小产权房。　　鸿福花园被查一事尽管只是个案，大部分小产权房都无人问津，但依旧引发了市场对小产权房命运的担忧，小产权房到底还能不能买，刚需人群该在哪里安身立命?　　律师表示，尽管市民购买小产权房可以拿到律师公证书，从法律上看似乎有法律效益，但小产权房的买卖本身已经违法，因此公证书是没有任何法律效力的。因此建议广大市民在购买之前需要考虑一系列风险，并看开发商及主体相关证件、手续是否齐全，但小产权房极易带来纠纷，最好不要购买这类房产，避免房财两空。　　“我们业主没有别的要求，不管你是改变土地性质，还是改造成企业宿舍，我们这么多人只想要一个明确的说法而不是每次都让我们回去等，况且我们现在连房子都没有也没处回。”罗先生颇无奈的说道。　　鸿福花园将何去何从?千余名业主的生活还能否得到保障?一系列问题仍待“相关部门”进行解决。
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小产权房买卖要谨慎了！法院判决小产权房卖给外村人因违法而无效
发布日期：&&& 作者：
日，临沂市某县村委（甲方）与被告某置业公司（乙方）签订了土地租赁协议书一份，由乙方租赁4.8亩的土地使用，该地无地上附着物，权属明确，产权清楚，土地性质为集体性质。后被告即在该租赁土地上进行了施工建筑楼房。后原告马某与被告某置业公司分别签订房屋认购书，原告认购被告开发的两套楼房。&后原告诉至法院要求解除合同。原告认为其购买被告开发的房屋是小产权房，被告并没有取得商品房预售许可证明，便以商品房出售给他，还签订了合同，被告是故意隐瞒和欺骗的行为，合同应无效，被告应退回其所交的房款及相关损失。被告认可未取得商品房预售许可证，认为双方签订的认购书和购房合同都体现出不是商品房买卖合同，是小产权房，房屋的价格也是按小产权房价格出售的，已履行完毕，合同合法有效，不同意原告的要求。日，原告以其诉求诉至原审法院。因原、被告双方意见不一致，本案未达成调解协议。&法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原、被告签订的《购房合同》中涉及的楼房系在农村村民集体所有的土地上建造的楼房。因该类楼房占土地的特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，而不能转让给城镇居民。原告系城镇居民，原、被告双方诉争的房屋系小产权房，原、被告签订的合同因违反了有关法律的强制性规定，应为无效合同。原、被告均明知该房屋性质仍买卖，双方均存有过错，应当各自承担相应的责任。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告马某与被告某置业公司签订的《购房合同》无效。二、原告马某楼房一套返还给被告某置业公司。三、被告某置业公司返还原告马某购房款282980元。四、驳回原告马某的其他诉讼请求。&本案中，涉案房屋系某置业公司租赁某村委的集体土地所建，因为土地性质为集体土地，并非一般意义上的城镇建设用地，故其地上建造物不能参与市场交易。即使参与市场交易，因其违反法律、行政法规的强制性规定，交易行为应认定为无效。&商品房与小产权房存在诸多不同。第一，商品房的建造须附着于国有建设用地，小产权房则是附着于集体土地，小产权房建造无须经过建设用地征收程序。第二，商品房建造的目的在于参与市场交易，以满足多样化的住房需求，而小产权房则是基于满足本集体经济组织成员使用，既为维护现有土地制度所必需，又兼具保障本集体经济组织成员基本福利的特征。第三，价格明显不同。商品房必然包括征收土地的相应价格，而小产权房的价格并未包括其所附土地的价格。而且，小产权房与商品房在位置、绿化等方面存在较大的差异，进而导致它们在大体同等地段上的价格悬殊。&本判决为终审判决。&
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