签订房屋买卖合同之后卖方死亡，合同是否应当继续履行？
来源：未知&&作者：靳双权&&时间： 14:24
北京房地产专业律师靳双权（），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告万全向本院提出诉讼请求，希望判令第三人某平安公司立即办理顺义区某小区4号楼2单元2201号房屋（以下简称2201号房屋）的解押登记手续，两位被告予以协助；两位被告协助原告办理顺义区某小区4号楼2单元2201号房屋的过户登记手续，将该房屋过户至原告名下。事实和理由：原告与被告谷齐之母、被告皮红之女李雪琪于日签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定原告全款购买该房，因该房被设定抵押，李雪琪须于日前向贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，待契税票满五年时李雪琪配合原告办理过户手续；若李雪琪不配合须赔偿原告已付房款30%违约金；原告须先付150万元首付，余款30万元待房屋过户时结清。合同签订后，原告按约支付了150万元的首付款，李雪琪将房屋产权证交给原告，原告入住该房。日，原告得知李雪琪重病，并借给被告谷齐25万元，之后得知李雪琪去世。日，被告谷齐告诉原告因欠付银行贷款，原告所购之房屋面临被查封的情况。双方对还款、解押及过户等事宜无法达成一致。原告于日代李雪琪清偿了其对涉诉房屋设定的抵押借款但抵押权人平安公司并未解除抵押，故原告将某平安公司列为本案第三人。因被告谷齐、皮红系李雪琪的法定继承人，所以将其起诉至法院。
二、被告辩称
被告皮红辩称，我不同意原告的诉讼请求。李雪琪卖房我不知道，我现在不同意。涉诉房屋是回迁安置房，被拆迁的宅院是我出的18000元给李雪琪买的，写的是李雪琪的名，以李雪琪的名义购买的。
被告谷齐经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为谷齐放弃了答辩和质证的权利。
三、第三人辩称
第三人某平安公司未参加本院庭审，但提交书面陈述意见：日本案原告代替我公司借款人李雪琪清偿了剩余借款元，李雪琪在我司的借款已结清。但因借款人（抵押房屋的产权所有者）李雪琪已经过世，其继承人及抵押房产的继承情况尚不确定。根据不动产登记部门的规定，撤押手续需要有确定的抵押权利义务人才可办理。因此在李雪琪的继承人以及抵押房产继承情况确定以前，我公司无法自行办理解押手续。我公司同意在收到本案判决书，且判决书已确定李雪琪的继承人及抵押房产继承情况以后，配合办理解押手续，在此之前，我公司不同意办理抵押房产的解押。
四、法院查明
李雪琪与谷冬原系夫妻关系，谷齐系二人之女。李雪琪与谷冬于日离婚，离婚时二人约定：婚后共同财产归李雪琪所有的是2201号房屋，同日该房屋由谷冬名下变更登记至李雪琪名下。李雪琪于日去世，未留有遗嘱。皮桂珍系李雪琪之母，李雪琪之父李满于1989年去世。
2016年1月28日，李雪琪（出卖人）与万全（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将2201号房屋出售给买受人。该合同第二条房屋权属情况约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为李雪琪，抵押登记日期为日，出卖人应于日前办理抵押注销手续。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为102万元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为78万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；（四）买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议。第六条房屋的交付约定：出卖人应当在日前将该房屋交付给买受人。同日，李雪琪（甲方、出卖方）与万全（乙方、买受方）及北京某房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计180万元，此价格为甲方净得价，不含税。
《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定如下：1.定金：乙方于日向甲方支付定金10万元，《北京市存量房屋买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。2.还款解押：甲方应在日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。4.首付款：乙方于日将首付款150万元（该金额包含乙方已支付的全部定金10万元）以自行直接支付的方式支付甲方。7.物业交割：甲乙双方应当在日自行办理物业交割手续，丙方陪同。第三条税费的承担约定：1.甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。2.甲乙双方同意，在《北京市存量房屋买卖合同》履行过程中，因政策调整导致的新增税费按本条约定处理，并由承担方直接向主管机关缴纳：由甲方承担0%，由乙方承担100%。第五条其他约定：1.甲方承诺该房屋为家庭名下唯一住房且满五年。2.甲方承诺该房屋名下无任何户口。3.契税票满五年时甲方必须配合乙方办理过户手续，若甲方不配合乙方办理过户，须赔偿乙方已付房款的30%。4.办理过户手续时乙方将剩余叁拾万元房款给甲方结清。
万全于日给付李雪琪定金10万元，于日转账支付李雪琪首付款140万元。为担保债务履行，李雪琪将2201号房屋抵押给某平安公司，某平安公司于日作为抵押权人进行了登记。万全于日代李雪琪清偿了其对平安公司的全部债务元。
诉讼中，万全同意将剩余购房款30万元在抵扣其代李雪琪清偿对某平安公司的债务后给付谷齐和皮红，并同意在本案中一并解决。万全表示虽然《补充协议》中约定契税票满五年时办理过户手续，现契税票并不满五年，但因李雪琪去世，其要求立即过户，增加的税费由其自行承担。
法院于日对谷齐进行了询问，谷齐答复：谷齐对李雪琪与谷冬离婚时约定2201号房屋归李雪琪所有同意；对李雪琪与万全签订的前述《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》知情且认可；对于万全诉请某平安公司办理2201号房屋的解押登记手续，谷齐同意，但谷齐因自身身体原因，不能亲自协助；谷齐同意协助万全办理2201号房屋的过户登记手续，但要求万全按照2201号房屋的现市场价将剩余购房款付清，不同意万全仅给付欠付30万元购房款扣除代为清偿的元后的剩余购房款28066.82元。
经法院询问，如法院判令涉诉买卖合同继续履行，谷齐、皮红要求万全给付剩余购房款，并要求在本案中一并解决。
五、法院判决
1、第三人某平安公司在判决生效后七日内办理诉争房屋的解押手续，被告谷齐、皮红应予以协助。
2、被告谷齐、皮红在诉争房屋办理完毕解押手续之日起七日内协助原告万全办理诉争房屋的过户手续，将该房屋登记至万全名下。
3、原告万全在办理诉争房屋过户登记手续当日给付谷齐、皮红剩余购房款2.8万元。
五、北京房产律师靳双权认为
北京房产律师靳双权认为： 依法成立的合同，受法律保护。李雪琪与万全签订的《北京市存量房屋买卖合同》，李雪琪与万全及北京某房地产经纪有限公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。本案中，李雪琪已经于日去世，谷齐、皮红作为其第一顺序法定继承人，应在继承遗产范围内继续履行合同债务。第三人某平安公司认可万全代李雪琪清偿了以2201号房屋作为抵押所涉及的债务，且同意法院判决确定李雪琪的继承人及抵押房产继承情况以后，配合办理解押手续，对此不持异议。
万全诉请某平安公司办理2201号房屋的解除抵押登记手续，谷齐、皮红予以协助，于法有据，予以支持。皮红以李雪琪出卖2201号房屋其不知情等为由不同意万全的诉讼请求，依据不足，应不予采信。虽然《补充协议》中约定契税票满五年时李雪琪配合万全办理过户手续，现该条件并不成就，但买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同，万全自愿承担该条件不成就时过户增加的税费，并不违反法律的规定，故万全所提谷齐、皮红协助办理2201号房屋过户登记手续，将该房屋过户至其名下的诉讼请求，应该予以支持。在万全已经代李雪琪清偿了其对某平安公司的全部债务元的情况下，万全主张从其尚欠的购房款30万元中抵扣该部分代为清偿的债务后再行给付谷齐和皮红剩余购房款，并无不当。谷齐要求万全按照2201号房屋的现市场价将剩余购房款付清并无依据，应不予采信。
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该房屋买卖合同是予以解除，还是继续履行
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当法定的解除条件具备时,在买卖双方均没有开始履行合同中固定的内容之前,双方当事人是可以通过协商解除该合同的以下情况可以解除合同。这里所说的由买卖双方协议解除合同的意思是当买卖双方签订合同之后。2。指的是合同有效成立之后.法定解除合同。这里所说的法定解除合同,指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,享有解除权一方如想要解除合同是可以解除合同的。3.在具备约定解除条件时可以解除合同.由买卖双方协议解除合同：1,没有履行或者没有完全履行之前,当约定的解除条件具备时,因享有解除权一方的意思表示,使合同关系溯及既往地消灭
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该房屋买卖合同是予以解除，还是继续履行?
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该房屋买卖合同是予以解除，还是继续履行? 一、一审认定事实与处理结果 原告何继明、李珈、吴志良、黎明辉与被告海南泰信实业有限公司(下称泰信公司)分别于日、日、8日签订《商品房购销合同》和《委托经营协议》。合同约定，何继明购买泰信公司“南海传说”之阿波罗中心酒店第3层第33号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4595元，总购房款为165，880元；，李珈购买第5层第33号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4，422.25元，总购房款为168，045元；吴志良购买第6层第5号房，暂测建筑面积为61平方米，每平方米价款4，317.5元，总购房款为263，383元；黎明辉购买第3层第32号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4，365.25元，总购房款为165，880元。合同签订后，各原告即向被告泰信公司支付了首期购房款：何继明支付55，880元，李珈支付58，045元，吴志良支付83，383元，黎明辉支付55，880元。同时，4原告还与被告泰信公司签订了《银行按揭贷款办理的补充协议》，并提供了办理购房余款按揭手续所需的资料，同时各将1000元按揭费用存入被告泰信公司指定的银行帐户。合同还约定：泰信公司在琼山市东营滨海旅游区建设“南海传说”温泉疗养度假中心，主体建筑为酒店式公寓，交房时间为日前，交付房屋时，如房屋实际面积与暂测面积差别不超过正负2％(不包括2％)，则房价款不变，如超过，则每平方米价格不变，房价款按实际面积计算，同时还约定泰信公司逾期交房应向原告支付违约金，合同继续履行；合同生效后任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按合同及补充协议有关条款规定承担违约责任，并按实际已付款的10％赔偿对方损失。同时，原、被告双方又签订《委托经营协议》，约定：原告将购买的“南海传说”之阿波罗中心酒店的套房委托给泰信公司委托给国内外酒店管理公司经营管理。日起视为正式移交公寓交给泰信公司管理后，自酒店开业之日起，房屋所有权人可获得酒店客房部分每年度的利润分红，每年在旅游淡季期间，享用18天同等级别公寓的免费入住权。此外，《商品房购销合同》对价格与费用调整、交接商品房时的付款额、泰信公司关于装修、设备承诺的违约责任、质量争议的处理、物业管理、《委托经营协议》对受托进行经营管理期间的权限、质询与建议权、税费等均作了约定。泰信公司“南海传说”项目原名为“华源疗养保健中心”，1999年泰信公司将其更名为“南海传说温泉疗养度假中心”，在建设过程中，又将其更名为“海南皇冠滨海温泉酒店”。该项目主要由阿波罗中心酒店、古罗马温泉浴场、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑组成。在酒店建设过程中，泰信公司对“南海传说”的设计方案进行修改，将阿波罗中心酒店四原告购买的期房房间的内部设计加以改变、建筑面积缩小，但是，泰信公司没有通知四原告对购房合同进行修订、重订。在本案诉讼过程中，一审法院依据四原告的申请，依职权在琼山市房产局查实，泰信公司的阿波罗中心酒店尚有部分房间没有销售，一审法院司法技术人员根据四原告的指认，对相应的四套房间进行建筑面积测算，结果发现被测算的四套房间的建筑面积均比四原告与泰信公司订立的购房合同中约定的建筑面积小，但四原告均表示愿意继续履行合同，接受重新测算过建筑面积比合同面积小的房间。但“南海传说”的变更，被告泰信公司并未在日合同履行期限届满前告知原告，也没有为四原告办理购房按揭手续。直至日、2月6日，被告泰信公司才向包括四原告在内的购房者发出《致客户函》，称其已将原来“一般的疗养度假中心”发展为“五星级产权式度假酒店”，并委托国际著名的酒店管理集团负责经营和管理，项目名称和内容以及原来的户型发生变更，投入加大，成本增加，原双方所签订的《商品房购销合同》的标的在性质上已发生了根本的变化，加之由于银行操作上的原因，致使按揭手续不能如期办理，再之由于工程进度受阻，不能如期交房，因此要求调整原合同所定价格，按“现在定价”购买，并愿意按原合同有关条款进行处理。该函发出后，大部分购房者退房，但原告何继明等4人一致要求被告承担违约责任并继续履行合同。日，被告泰信公司向原告发出《知会》，明确表示“初步结算酒店造价每平方米已超过人民币8000元，公司无力按原签订的《商品房购销合同》中确定的购房价格履行合同，愿意承担合同不能履行的责任，共同协商终止履行合同。”对于被告的意见，4原告均未同意。日，“皇冠滨海温泉酒店”开业之后，被告泰信公司将阿波罗中心酒店产权转卖给第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司，同年10月18日，“房屋所有权证”办至该公司名下。 根据上述事实，一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《委托经营协议》是在平等互利的基础上签订，是当事人真实意思表示，合同实质要件与形式要件均符合法律规定，应确认有效。合同签订后，原告依约履行付款义务，并交纳办理购房按揭手续费用，但被告泰信公司并未在合同约定期限内向原告
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提供的案例给我们很多启示,感觉这个案例本身比较复杂.财产本身转移,应该连带债务(房屋产权转移),这样海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司应该继续履行合同.个人感觉这个判决不太合理.
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本人感觉这个判决也不合理。1、“因被告在建设过程中，修改了设计方案，致使“阿波罗酒店”的房间结构，空间尺寸、酒店名称发生变化，从而导致合同约定的房间不复存在。”不对。原因：合同中有明确的约定：“交付房屋时，如房屋实际面积与暂测面积差别不超过正负2％(不包括2％)，则房价款不变，如超过，则每平方米价格不变，房价款按实际面积计算，”因此，换个名称，修改设计不构成影响。如果换个名称，修改设计然后再悔约，个人认为有合同欺诈嫌疑。合同约定的房间主体还是存在。2、“阿波罗中心酒店的产权已转移给第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司，被告泰信公司对阿波罗酒店已不拥有产权，被告泰信公司已丧失了履行合同的可能性，在这种情况下强制被告履行义务是不可能的。”根据genghtzyq001 版主所说财产本身转移,应该连带债务(房屋产权转移），并且应征得债权人同意。因此本案例可以将海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司作为“第三被告”（用词不一定准确，但意思是如果泰信公司无法履行合同或承担债务，应由海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司承担继续履行合同的职责）。
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他一定是哪里做的不够好，别替他瞒着了，告诉我们吧~
:&400-900-8066当前位置：&&&&&&因限购致房屋买卖合同无法履行
买方可要求退还定金因限购致房屋买卖合同无法履行
买方可要求退还定金　
15:02:53　 来源：法制网&&法制网见习记者苏明龙
&&&&国庆节，变限购节！国庆期间，南京、北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州等城市先后发布楼市调控政策，重启或升级限购限贷政策，同时，各地的限购政策直接影响产生了一批已经签署合同但并未履行完合同的房屋买卖纠纷。限购限贷政策的出台，让一些最近购买了商品房的购房者纷纷打起了退房的主意，有的放弃定金以达到解约的目的，有的则以“不可抗力”为由提出解约，并要求开发商退还定金和首付款。
&&&&尽管各地的限购文件给出了指导性的意见，但在限购限贷的城市中并不能完全解决房屋买卖双方的争议问题，导致大量房屋纠纷的出现。法制网记者就由于限购限贷城市而产生的房屋买卖纠纷问题采访了律师给大家解答疑惑。
&&&&&&1. 限购前后的房屋买卖合同都合法有效？地方性政府文件可以影响合同的履行吗？
&&&&德和衡律师事务所戎燕茹律师认为，只要系双方真实意思的表示，限购前或后，买受人与出卖人签订的房屋买卖合同有效。只是因限购政策的出台，可能导致合同无法继续履行，但合同本身有效。在合同无法继续履行的情况下，视具体情况，进行具体处理。
&&&&地方政府的文件不影响合同的效力，但会影响合同的履行。主要是该地方文件属于行政管理规范的出台，其属于抽象行政行为，会影响房屋的过户、以及买受人是否具备购买资格的认定。这样即使合同有效，也因限购政策可能导致合同无法履行。
&&&&盈科律师事务所王贝贝律师认为，城市限购政策的出台，不能否定合同本身的合法性，但因限购限贷政策的影响，导致合同无法继续履行，不管是地方政府还是买房卖房都是没有错误的，这个时候就会让法院进行处理。
&&&&2. 限购限贷政策是否属于“不可抗力”？交纳定金后，买受人被限购，能否主张解除合同并要回定金？
&&&& 戎燕茹认为，限购限贷政策不属于“不可抗力”。国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购再到限购限贷逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。
&&&&戎燕茹说，住房限购限贷政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于公共政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。
&&&&盈科律师事务所柴敏律师认为，住房限购限贷政策在性质上具有公共政策的性质，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般法院会予以支持。因此，对于买卖双方均没有违约的情形下，因买受人被限购，买受人可以主张解除合同并要回定金，并无需承担违约责任。
&&&&柴敏说，如果房屋买卖合同依照约定期限可以履行，但因一方违约等原因致合同处于迟延履行的状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方可以要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任。也就是说，如果买受人违约导致合同迟延履行，并最终因限购而无法继续履行，买受人应按照合同约定向出卖方承担违约责任。
&&&&&3. 买受方因限购政策依法解除合同，导致出卖方受到损失的，出卖方可否要求补偿？
&&&&柴敏律师指出，如果在合同签订后，限购政策出台，导致买受人不具备购房资格，要求解除合同的，应解除合同。司法实践中，合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，法院可酌情予以支持。
&&&&&&4. 因限购政策导致合同无法继续履行，买受人不行使合同解除权，出卖方可否行使合同解除权？
&&&&柴敏律师认为，因限购政策导致合同无法继续履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。在此情况下，即使买受人不行使合同解除权，出卖方也可享有法定解除权，可以单方通知买受人解除合同。 日期： 15:02:53 |}