房价暴涨,卖家违约,买家如何应对_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
房价暴涨,卖家违约,买家如何应对
上传于|0|0|文档简介
&&近期,经常接到有关房屋买卖方面的法律咨询。其背景为：上海房价暴涨、一房难求。在利益的驱使下,出现了大量卖方在房屋买卖合同已签订的情况下违约的情形。
对此,在现有的法律体系下,买方如何维权。为了便于理解,现简要整理归纳如下,以供参考。
阅读已结束，如果下载本文需要使用1下载券
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，查找使用更方便
还剩1页未读，继续阅读
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢扫一扫穿越到手机继续浏览当前页面
扫一扫去看“微生活”快乐工作，简单生活房价暴涨，卖方违约，买方应主张可得利益损失-张金龙律师事务所
　|　　|　
咨询热线： 05
传&&& 真： 58
邮&&& 编： 050051
网&&& 址：
邮&&& 箱：
地&&& 址：河北省石家庄市中山西路215号澳佳大厦十层C座
房价暴涨，卖方违约，买方应主张可得利益损失
来源：【本所原创】　作者：【刘志鹏】　时间： 15:11:40　浏览：357次
文/河北张金龙律师事务所& 刘志鹏
日，圳海中介向程某与赵某提供房屋买卖居间服务，签订了《二手房屋买卖三方协议》。协议约定，程某购买赵某名下坐落于石家庄新华区天域嘉园小区房屋一套，建筑面积为100平方米，8000元/平方米，总价800000元。首付款通过房管局资金监管账户最终支付给赵某。程某向赵某支付了30000元定金，若赵某悔约应当双倍返还定金，程某悔约定金不予退还。
程某按照合同约定向圳海中介交付了中介费、贷款服务费和评估费等费用，并于日通过了贷款购房的银行审批。此时赵某违反约定，要求程某不通过房管局资金监管账户而是直接向其支付首付款，程某认为双方坚持按照协议约定履约。赵某随即明确告知程某该房屋将另行出售，并同意双倍返还定金及圳海中介不予退还的费用。程某在赵某不同意赔偿因房屋涨价的可得利益损失200000元后，诉至法院，要求赵某赔偿按照房屋现价每平方米10000元计算的房屋差价损失费200000万。
&&一审法院认为，赵某与程某于日签订《二手房屋买卖三方协议》，此后房屋价格已明显上涨，房屋现价与约定原价之差额，应为程某享有的履行合同后可以获得的利益。因赵某的违约行为导致合同不能继续履行，故该差价应予赔偿。关于差价的具体数额，结合当地房屋评估机构的意见，综合考虑与诉争房屋同地区同地段相同或类似户型房屋现值及双倍返还定金仍不能弥补程某经济损失的情况下确定为170000元。
一、可得利益损失的认定
《合同法》第113条对履行可得利益损失作出了规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……
再结合最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》第9条的规定，如果赵某能够按照该房屋现在的市场价格1000000元出售，那么程某再购买相同或类似的房屋较原来协议约定的价格需多支付200000元，程某的可得利益损失基本可以认定为200000元。
&&二、可得利益损失的计算
最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》第10条规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失造成的损失以及必要的交易成本。
由此得出可得利益损失的计算方法=可得利益损失总额-不可预见的损失-人为扩大的损失-受害方因违约获得的利益-因有过错造成的损失-必要的缔约成本。
结合本案例，程某为购买赵某房屋向赵某支付定金30000元，因赵某违约应双倍返还定金。后程某为避免自身损失进一步扩大在购买赵某房屋无果的情况下转而购买了其他房屋，如果本案的可得利益损失总额为200000元，那么程某可获得赔偿的可利益损失金额为200000元-30000元=1700000元。
近期二手房市场卖方违约不履行合同或是违约加价现象比比皆是，希望上面的案例能够给二手房交易的卖方有所触动或警示，进而维护二手房屋交易的正常市场秩序。
版权所有 & 张金龙律师事务所
联系电话:(6　传真:(58　
：中国&河北省&石家庄市中山西路215号澳佳大厦十层C座　邮　编：050051　技术支持：　河北名企网荣誉企业-已收录
位光临本站的客人　房价暴涨卖方违约 买方如何维权？
今年春节后，全国房价普涨。房价飚升的同时，引发多起二手房买卖中卖家违约，房屋合同纠纷井喷式爆发。天津津博律师事务所黄培律师介绍，如果出现卖方违约，买方应该如何维护自己的权益。首先，要确认买卖双方手否签订了书面的买卖合同。如果双方只是口头约定，而没有书面合同，则院不能认定“口头约定”为有效的房屋买卖合同，因为法律规定房屋买卖合同为要式合同，应当签订书面的转让合同，在未签订书面合同的情况下，双方的权利义务约定均不明确，这样的“合同”不能成立且无效。重点要说明的是房屋买卖合同包括在房地产交易中心网签的合同，也包括买卖双方私底下签订的合同。再就是，固定对己有利的证据。比如：卖方违约的证据、买方遵循合同履约的证据、买方催告卖方履行的证据等。如果经过买方地提醒，卖方仍拒绝履行合同，这时买方可委托律师以律师函的形式催告卖方履约。经律师催告仍无效，买方必须要拿起法律武器，到法院起诉卖方了。通过诉讼，买家可以有两种诉讼请求：第一种要求解除合同并赔偿损失。这时，买方利用定金双倍返还、违约金、损失赔偿等方式来主张权利。违约金一般约定是房价的20%，如果实际损失高于违约金，则可以主张违约金过低，要求法院调高违约金。另外，在计算损失中，既包括实际损失，也包括预期利益损失，即因卖方违约延误导致同样的房子价格上涨，那么上涨的房价仍应算作预期利益的损失。第二种要求卖方继续履行合同。《合同法》规定了三种不能继续履行的合同，即：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。因此，一般情况下法院会支持继续履行合同的诉请。 所以，只要双方签订了有效的房屋买卖合同，任何一方是不能随随便便违约的，一旦违约，必然受到法律的惩罚。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
相关搜索：
热门搜索：
《喜欢你》曝甜蜜炸弹
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved}