一夜暴富留下税收黑洞 拆穿房地产商五大黑招_网易新闻
一夜暴富留下税收黑洞 拆穿房地产商五大黑招
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　　中新网12月9日电据《人民日报》报道，济南国税局稽查分局近日公布了房地产企业偷税漏税的五大“黑招”，提出要通过加强征收管理、税务检查等措施来防止房地产企业偷税漏税。
　　这五大黑招分别为：虚开虚列成本费用；不按期结算项目成本；通过虚开发票，加大成本；价外费用不计算在收入内；利用关联关系转移利润。
　　据悉，去年以来，济南市国家税务局稽查分局有重点地选取了25家房地产企业，进行了突击检查，共计查补税款1579.56万元。该局经过分析，发现在企业所得税方面有五大偷税手段。
　　一是虚开虚列成本费用。房产建造周期一般都要跨年度，有的甚至长达数年，加上许多项目都是滚动开发，一些企业采取不分项目的方法，将完工项目成本与未完工项目成本混在一起，导致账面长期亏损或隐瞒巨额利润，而税务部门难以确认其实际完工成本。在项目完工后，还涉及到项目的一些配套设施建设，如铺设道路，小区绿化等。对这些支出，一般要先预估，待全部工程完工后再行决算，企业为达到少缴税的目的，往往高估配套建设成本，且不按期结算；在通电、通水、通气等项目的核算上，也存在着高估成本的做法，这些都影响着计税所得额的真实性。
　　二是不按期结算项目成本。有的企业滚动开发，虽然房屋已全部售完，但迟迟不进行工程结算，销售商品房收入一直挂在“应收账款”上，不结转收入，导致其成本也无法结转，账面出现亏损，无法真实反映企业的盈亏，影响了企业所得税的征收。
　　三是不法企业之间相互勾结、相互利用，通过虚开、多开发票，加大建筑工程成本，减少应税所得额，偷逃企业所得税。
　　四是价外费用和代收费用不计算在收入内。在房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计上不计或少计收入，导致收入减少，偷逃所得税。
　　五是利用关联关系转移利润。房地产开发企业采用集团战略，利用关联关系承包或分包工程，如建设、装饰、建材、绿化和物业等，加大建筑安装成本，虚加工作量减少或转移利润。（何勇）
本文来源：中国新闻网
责任编辑：王晓易_NE0011
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[摘要]英国来彻斯特大学的研究人员发现，位于银河系中心的黑洞，能暴增至太阳的500亿倍
英国来彻斯特大学的研究人员发现，位于银河系中心的黑洞，能暴增至太阳的500亿倍，1916年，德国天文学家卡尔·史瓦西（Karl Schwarzschild，年）通过计算得到了爱因斯坦引力场方程的一个真空解，这个解表明，如果将大量物质集中于空间一点，其周围会产生奇异的现象，即在质点周围存在一个界面——“视界”一旦进入这个界面，即使光也无法逃脱。这种“不可思议的天体”被美国物理学家约翰·阿奇巴德·惠勒（John Archibald Wheeler）命名为“黑洞”。“黑洞是时空曲率大到光都无法从其视界逃脱的天体”。黑洞是由质量足够大的恒星在核聚变反应的燃料耗尽而死亡后，发生引力坍缩产生的。黑洞的质量极其巨大，而体积却十分微小，它产生的引力场极为强劲，以至于任何物质和辐射在进入到黑洞的一个事件视界（临界点）内，便再无法逃脱，甚至目前已知的传播速度最快的光（电磁波）也逃逸不出。黑洞无法直接观测，但可以借由间接方式得知其存在与质量，并且观测到它对其他事物的影响。借由物体被吸入之前的因高热而放出和y射线的“边缘讯息”，可以获取黑洞存在的讯息。推测出黑洞的存在也可借由间接观测恒星或星际云气团绕行轨迹取得位置以及质量。科学家最新研究理论显示，当黑洞死亡时可能会变成一个“白洞”，它不像黑洞吞噬邻近所有物质，而是喷射之前黑洞捕获的所有物质。科学家猜测穿过黑洞可能会到达另一个空间，甚至是时空。那么，黑洞到底能长到多大呢？英国来彻斯特大学物理系的的安德鲁·金教授对银河系里的特大质量黑洞进行了探索，这次研究被命名为“黑洞到底能长到多大呢？”他发现黑洞及其其周围空间区域的大气呈现出一种轨道盘的形状。这种大气会失去能量，向内部坠落，填充黑洞。但是，这些盘不稳定，可能会破碎成为星星。多大的黑洞为了维持一个盘，得拥有多大的外沿呢？金教授对此做了计算，发现它必须有500亿个太阳那么大才行。该研究认为，没有这个盘，黑洞就会停止成长。这意味着500亿个太阳就是黑洞成长的上限。黑洞要再长大的方法只有两个，一是某个星星恰恰垂直落在盘上，一是另一个黑洞跟它融合。金教授说：“这个发现的意义在于，天文学家们通过观测这个大气盘向内坠落时的辐射，已经发现了黑洞的最大面积。这个最大面积意味着它不会变得更大。较大的黑洞面积，从原则上来说——”他打了个比方，“例如，靠近最大面积的洞能融合另一个黑洞，结果就会变得更大。但是在这个融合里，不会产生光，较大的融合的黑洞不会有大气盘，不会产生光。”【“为你解疑释惑”由中国科协、腾讯公司联合主办，旨在及时、准确、便捷为公众解答科学、科技疑问，破解谣言，扩大科普覆盖面，提升科普影响力，最终提高公民科学素养。】
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房产暴利下税收黑洞 北京两天出一个亿万富翁
房产暴利下税收黑洞&北京两天出一个亿万富翁
　　去年，不少地区的税务部门在检查中都发现，大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题　　内资房地产企业多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业运用“转让定价”的手法避税　　按照有关部门设计的税改思路，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向　　几天前，“中国纳税百强排行榜”公布。在此次公布的&#年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。不仅如此，上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税占了欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称，有分析人士指房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。　　不久前，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，引起社会广泛关注。经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。　　当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。面对如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。　　对开发商的房地产税征收一直以来就存在不少“盲点”。据上海海德税务师事务所所长陈志荣介绍，房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。　　一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。　　对于外资房地产企业来说，本身就享受着15%优惠税率，再加上通过“转移定价”的方式避税，就使得这部分税源严重流失。据介绍，外资房企多以国外采购、高进低出、两头在外的方式来完成“转移定价”，把绝大部分利润留在国外。这样就产生了一个极其有趣的现象：一方面，许多房地产外企声称公司亏损（公司亏损就可理所当然地不纳税了）；另一方面，又削尖脑袋寻找新的开发项目。在这种财富效应下，就有更多的外企想挤进这个“亏损”行业。　　业界人士分析，不少房地产企业都是跨时间、跨地域滚动开发，它们同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，房地产企业就是亏本的。　　业界还流传着这样一个关于开发商避税的“经典”版本：广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。　　据一位曾在广东某大型房地产公司工作的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有3个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移。因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。　　去年，不少地区的税务部门在检查中都发现，大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题。杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为；山东近日在一次专项税收检查中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为……陈志荣告诉记者，房地产企业费用构成不规范、夸大成本、票据缺乏真实性、公司资产不合理摊销……种种现象都可使开发商得以避税。这里面既有开发商的原因，也有税务部门稽查不到位和税法中存在一些“盲点”的原因。如除了专项税务检查外，一般税务部门只根据开发商的财务报表来确定纳税额，这就有可能使一些不良开发商有机可乘。&&&&短评：房地产税制改革迫在眉睫　　客观地说，在房地产开发中，税费的确占据开发成本的不小比例。北京一位知名开发商在阳光卫视的一次人物访谈中说，目前房地产的开发成本中税费约占65%，建安成本（房屋的建造成本）为35%。　　对开发商而言，主要的税种有两个，一是营业税，一是企业所得税。营业税在许多大城市为5.5%，其构成为营业税5%以及在此基础上附加的城市建设税和教育附加税。由于这块税是根据开发商销售实现额征收的，因此避税的空间不大。　　按照房地产征税发生的环节区分，为房地产取得、保有和流转三个环节的税收。如果仅从现在所征收的房地产税来看，由于有避税因素，总的税负并不十分重。　　那么开发商为何说在开发成本构成中，税负因素占有很大比重呢？这是因为其中包含了三块内容，即租、税、费。租，主要是土地出让金；税，主要有房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税；至于“费”，可以说与房地产相关的收费名目繁多，虽各地差异较大，但一般而言，收费项目大都有数十种之多，有的地方甚至超过百种。　　房地产收费的本质是政府有关部门向土地使用者和房屋所有者因提供服务收取的直接性补偿，不具有房地产税收强制、无偿、固定的特征。由于收费是进入地方财政的预算外资金，因此也成为政府各部门着力拼抢和争食的蛋糕，收费种类越来越多就不足为奇了。　　北京一位开发商告诉记者，实际上税在开发成本中没有多少，主要是费。你不交费，项目就根本进行不下去。　　从广义上讲，无论我们对行政事业收费作何解释，但对于购房人来说，已含在房价中的税费都是一种负担。说穿了，费与税并没有什么本质的区别，费与税的不同仅在于各自立法级别的高低不同。由于“费”关乎政府各相关部门的切身利益，因而开发商要想逃“费”会有一定难度。　　按照有关部门设计的税改思路，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。明租，就是将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；正税，就是统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢；清费，就是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其他收费或取消或合并为某一固定税种。
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TA的最新馆藏黑洞能有多大？
来源：天之文
据科学家计算，像银河系中央那样的超级黑洞的质量顶多能达到太阳的500亿倍。一旦黑洞超过了上述体积上限，它们就会扰乱周围的气体环，从而失去“食物供应”。
科学家认为所有星系中央都存在一个像银河系中心那样的超大质量黑洞。但这一体积上限并非是绝对的，黑洞也许能通过与其它黑洞融合来实现继续生长。
　　新浪科技讯 在我们的星系中央，存在一处密度极大的区域，就连光也无法逃脱它那贪婪的魔爪。
　　科学家认为所有星系中央都存在一个像银河系中心那样的超大质量黑洞。但现在看来，这些黑洞能大到什么程度，是存在一个物理限制的。
　　据莱斯特大学的研究人员称，这些巨大的黑洞在能量耗尽之前，顶多能达到太阳的500亿倍那么大。
　　黑洞是宇宙中密度极大的区域，被认为是恒星坍塌后的产物。它们的密度大得足以使空间扭曲。它会对周围的一切事物施加巨大的引力，能够将所有附近的物体都拉入其中。
　　该研究结果被发布在英国皇家天文学会的期刊《Monthly Notices Letters》上。莱斯特大学的一名天文学家、安德鲁?金教授(Andrew King)在其中解释道，一旦黑洞超过了上述体积上限，它们就会扰乱周围的气体环。
　　这些气体环为黑洞“提供给养”，因此它们一旦变得不稳定，就会“碎裂”变成恒星。
　　天文学家的计算显示，一旦黑洞质量达到了太阳的500亿倍，它的外边缘就会阻止气体环继续形成，也就是切断了自己的食物供应，使自己无法继续生长。
　　据估计，银河系的总质量约为太阳的1千亿倍，这意味着，这个横亘在星系中央的巨人的质量约占了我们星系总质量的一半。
　　研究人员解释称：“这一发现的重要性在于，通过观察黑洞边气体环落入黑洞时释放出的大量辐射，天文学家已经发现了差不多到达最大质量的黑洞。”
　　“这一质量上限意味着，这一过程不可能使我们已知的黑洞质量大幅度增加，否则黑洞边上就不会存在发亮的气体环了。”
　　到达体积上限之后，超大质量黑洞就会变暗，我们也就无法观察到黑洞赖以为生的气体环发出的光线了。
　　然而，事情并不是非黑即白的。
　　金教授补充道，这一体积上限并非绝对，虽然这些黑洞也许无法继续以周围气体“为食”，但它们还可以通过其它途径来生长。
　　“从原则上来说，超过这一上限的黑洞质量是可能存在的，例如，一个接近最大质量的黑洞可以和另一个黑洞融合在一起，而它们合并后产生的黑洞还能进一步增大。”
　　“但在融合过程中，光线无法产生，融合后的、更大的黑洞可能也不具备可发光的气体环。”
　　“尽管如此，我们或许还能用其它方法检测到这些黑洞的存在。例如，黑洞会弯折从附近经过的光线(引力透镜效应)，我们可以利用这一现象发现黑 洞。又例如，未来我们也许能通过引力波发现黑洞的存在。根据爱因斯坦广义相对论的预言，黑洞的融合过程中会释放引力波。”（叶子）播放列表加载中...
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