驳那些流行的中国房价崩盘谬论：房价到底何时会下跌_凤凰财经
驳那些流行的中国房价崩盘谬论：房价到底何时会下跌
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来源： 天诚地产会，作者：陈天诚、毛雨琼、杨臻再诗意的人生也逃不了住所的问题，两年前的2014年初，经历了13年火爆的市场之后，房价传言的大跌（德信&北海公园和天鸿&香榭里两个楼盘）曾引发市场恐慌及全国房价崩盘的预期，当时我相继写了房价和白银时代的两篇深度报告，论述房价不会崩盘（全国供需比119%，供需比在80-120%的基本均衡范畴）并预计以深圳为代表（供需比33%）的供严重不应求的城市将在适当宽松下再迎上涨，而以营口为代表（供需比476%）的供严重超过求的城市很难再有房价上涨的空间，该文章后来获得央行货政司领导电话探讨，而最后放开的顺序几乎和我们供需比的排序一致，同时提出白银时代是2010年开始而不是市场普遍预计的2013年，销售、投资及开工大周期见顶或许在2020年前后，房价则难言见顶，当然也别把标题简单的理解为永远上涨。时隔两年，房价的暴涨在超乎很多人预料之余，又使得崩盘论甚嚣尘上，虽然关于房价的观点在14年我们就有了结论，但我们这次又做了大量的、深度的研究，总共研究了23个国家近60年的房价趋势），本文主要想解决四个问题，但研究的过程包含房价的方方面面，值得细读之：1）探讨那些非常流行但又有明显错误的房价观点；2）构建基于供需原理的计量模型论证当前的房价到底有没有泡沫；3）从国际比较的角度分析中国房价的趋势如何，我们到底是日本模式or俄罗斯模式or美国模式；4）解决大家最关心的中国房价在什么情况下会下跌的问题。一、那些误导众人且非常流行但又有明显错误的房价观点1、错把房地产产业到顶等同于房价到顶：犯这种错误的很多，不乏诸多知名的经济学家和研究人士，一个产业的黄金期过去，销售投资热潮消退，并不代表行业产品价格的到顶，这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同，这种太过直接的联想容易得到很多人的认可，但却迷惑了很多需要买房的人，甚至错过了财富积累最好的时候。2、错把人口作为衡量房价周期的核心因素：中国的购房人口在2017年是个明显的，我们认为人口作为判断产业周期的长期趋势是最重要的变量，但对价格周期而言，有些时候与人口并不是那么严密正相关。以美国为例，人口增长率（气泡大小表示）远高过底特律，但房价表现（横轴）却并没有比底特律好很多，也仅与增速倒数的亚特兰大相差无几，主要原因在人均收入（纵轴）差异上（这个是我们后文重点阐述内容）。此外，人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关，典型如旧金山的房价表现。3、错把房价收入比当做判断房价过高的依据：市场普遍认为房价有很大的泡沫，其中最常提到的一点观点是，&房价严重偏离收入，不吃不喝都要50年才能买房！&，这个观点有很强的迷惑性，因为房价收入比的确是判断房价的估值标准之一，但并不能因为房价收入比过高就断定房价过高，关于这个问题我有三个反问：1）为什么这个问题在10年前、20年前、30年都这样？比如人民日报89年2月20日报道北京大学生不吃不喝需要100年才买得起房；2）为什么国外很多城市也存在这个问题？国际上普遍的房价收入比较高，最高的分别是香港19、悉尼12.2、温哥华10.8、圣何塞（硅谷）9.7等，中国最高的是北京16.6、深圳11.2、上海10.8、广州10.4；3）为什么有些人不提这个问题？因为他们收入高或者增值快，关注房价收入比的群体和买房群体是有区分的，中国的房价收入比可以通过收入的增长来拉近和国际都市的距离，目前看是有机会的，房价收入比除了上海，京广深都有下降趋势，也就是估值靠业绩增长来消化。4、错把房价下跌当做一种严重且不可逆的趋势：由于受日本失落二十年影响较深，很大一部分人把房价下跌视为就会出现日本那样的趋势，暂且不论我们会不会重蹈覆辙，但其实，以计价的东京首都圈房价在年三年都超过了1991年的高点；此外，我们并不认为房价下跌就是灾难性的结果，虽然结果并不好受，但我们的房价08年和12年都曾下跌过，美国房价在06年也大跌过但在次贷危机的08年已经开始筑底回升了（真正只是下跌了两年）。5、错把没有上涨空间等同于有很大下跌空间：我们认为广大的三四线城市由于广义库存面积太大（详见深度报告《库存：习大大的54万亿去库存任务&&房地产量价系列研究之一）不存在房价大幅上涨的可能，上涨空间也相对有限，且很多城市已经连续同比近17个月的下跌了，但并不表示三四线房价就必定暴跌，因为最简单的，很多三四线城市房价并没有比建筑成本高多少。6、错把房价当做唯一大幅上涨的生产生活用品：由于房价在家庭支出中是最重大的一块，大家对房价的涨幅记忆深刻，但却忽视了在房价上涨的同时，我们的工资以及其余生产生活资料涨幅并不比房价低，既然人民日报89年就感叹买不起房，我们以上海地方志办公室记录的上海89年以来的数据，可以看到，房价并不是涨幅最大的那个，工资涨幅也并没有小很多多：房价涨幅2455%，工资涨幅2129%，带鱼涨了1355%，萝卜涨了3863%，青菜涨了6267%，油菜籽更是涨了8750%。二、一般均衡模型结论：中国房价并无全国性泡沫而是局部泡沫关于这一部分，考虑到微信的篇幅，我们省略了不少内容，有兴趣可以重点阅读本文对应的正式报告第三部分。简单点，我们构建了一个供需模型（参考：邹至庄、牛霖琳，2010），来考察年的全国以及以上海为代表的一线房价，其中需求曲线取决于人均收入和房价，供给曲线取决于建安成本和房价，由此联立方程求解一般均衡和局部均衡价格，再用实际价格与均衡价格进行对比，衡量泡沫的显著性，模型主要有以下几个重要结论：1、人均收入可以很好的用来解释全国房价均价的上涨，解释程度R-squared超97%，说明：人均收入是判断房价趋势的核心指标，因为她是人口、货币以及整体经济的综合性指标。2、全国均价来看，截止到2015年的房价上涨都可由收入上涨作为解释，而且分段回归显示，截止2013年模型更显著且解释性更强，无需泡沫因素来解释，说明：目前并没有全国性的房价泡沫的存在，尤其是2013年之前。3、以上海为代表的一线房价，在13年之前亦可以由收入很好的解释，只是残差波动明显强过全国均价，且14年之后的房价解释程度下降，说明：一线房价偏离收入更多且波动性更大，且存在局部泡沫的可能。4、全国来看，加入土地购置成本的建安成本是很好的解释供给的变量，制约了房价下跌的空间；但对一线城市房价解释不显著，对一线城市房价的均衡打破更加显著，说明：建安成本并没有推动全国房价泡沫，但一线城市地王频现导致对均衡价格扰动明显加大，使得真实房价偏离均衡房价的机会越来越多。三、23国60年经验：房价上涨是常态、下跌多半被修复，我们不会重蹈日俄覆辙，有希望走出美国模式1、23国60年房价趋势&&上涨是长趋势：通过简单的描述性统计分析，我们对比了全球23个主要国家的以本币计价的房价趋势，其中大部分是发达国家，他们都面临人口增长乏力、老龄化和高城镇化率的环境，但房价依旧持续保持增长并持续创出新高，仅有日本、意大利、爱尔兰和西班牙4个国家在08年海啸之后还未完全恢复。从人的生命周期来看，房价始终是持续振荡上涨的，尤其是核心城市，振荡上涨是说房价在受到如97、08等全球金融危机或者其余利率、冲击的影响下，会有调整，但在每次危机之后各国政府都开动了印钞机器，绝大多数国家房价都慢慢回升，且都超过了历史高点，少数国家因回调幅度和救市幅度不同而有所放缓。2、中国不会重蹈日俄覆辙：中国不像日本的没有汇率自主性亦不像俄罗斯的单元经济体，我们通过对比，如果调控得当中国会走向美国的慢牛模式。1）日本路径&&汇率上升、房价下跌，中国最大不同是汇率自主性更强：日本房价伴随着人口红利和经济腾飞而快速增长，在1985年后货币宽松和汇率急升（美国贸易逆差下要求升值的呼声）的情况下堆积泡沫，而在1990年开始货币快速紧缩及增加持有税之后刺破泡沫，房价下跌，但在房价泡沫的破裂过程中，日本并没有选择汇率贬值路径，而是通过加息保持了汇率的稳定甚至持续升值超过历史最高点，居民手中的货币购买力反而受伤不大甚至提升，但资产价格以及日本房企和银行资产负债表受损，有种类似藏富于民的结局。2）俄罗斯路径&&汇率下跌、房价上涨，中国最大不同是经济结构多元：在承接了苏联解体前就有高工业化水平、高城市化率、低人口增长率经济之后，俄罗斯经历阵痛，经济发展停滞近10年，直至98年之后受益于油价的持续上涨，俄罗斯&油价-汇率-&三元互动明显，经济增长快速，名义房价也在1998年-2008年间以大约年均20%的增速增长，而在全球金融危机之后的09年，俄罗斯房价首次出现负增长，随后政府持续降息，在这过程中叠加12年开始的价格下跌以及西方制裁，俄罗斯经济过度依赖能源价格的问题爆发，政府从稳汇率转向控的政策目标，不断加息并大幅放任货币贬值，这种路径能稳住银行以及房企的资产负债表，但对居民的购买力确是严重损伤。但这种模式显然有种自欺欺人的意味，因为如果换算成美元，俄罗斯最近的房价跌幅则超过30%。3）美国路径&&汇率稳健、房价分化，中国最大的不同是收入增长空间：经历大萧条之后，美国受益二战及随后的婴儿潮，人口红利爆发且随着经济规模的大幅增长（每30年翻10倍，从1940的千亿美元再到1970年的万亿美元再到2000年的十万亿美元），房地产需求持续释放并带动房价近70年的慢牛市，特别是80年代之后兴起的资产证券化浪潮，带动房价快速上升，直至2006年中房价到历史高点，随后由于基准利率持续提升（从2003年的1%提升至2006年6月的5.25%）带来的紧缩效应显现，引爆次贷危机加速房价下跌。在此之后，美国维持汇率的相对稳健，并尽量保持低利率的环境，促房地产价格在08年底就开始为长期复苏筑底，2012年3月后触底反转逐步恢复景气，目前很多城市房价超过之前高点，美国模式主要是大国模式，有政策自主权而且居民收入保持持续增长，实际上房价是一个长期的慢牛模式。4）总结：从国际对比来看，在大部分周期里（尤其是人的生命周期内），房价都保持了上涨的趋势，在特定环境下（利率和汇率冲击），房价会出现振荡，振荡周期取决于经济的韧性和政府应对措施，比较完美日俄房地产的发展路径，我们从政策自主性、经济多元性、城镇化进展、人均收入增长空间、杠杆程度等角度综合考虑，如果利率和汇率政策得当，收入持续增长，中国大概率可以走出美国的房地产模式：汇率稳健、利率趋零、价格分化、全国慢牛，而不是日俄那种在汇率和房价中只能取其一的模式。四、房价何时下跌：08和12年担心利率冲击，未来更需要担心汇率冲击房价下跌历史经验很多，从过去中外经验来看最直接的就是利率上升货币紧缩，目前在看不到利率上升趋势的情况下，在四部门杠杆比率相对合理的情况下，汇率的变化是最大不确定性，同时仍要关注微观供需比的变化。1、利率提升是过去刺激房价下跌最最直接和共性的因素：理论上房价作为一种资产价格，其与利率呈负相关关系是较基础的判断，什么时候房价会下跌，很多城市有泡沫，偏离一般均衡，但是迟迟不回归是因为什么？往往是因为宽松的货币环境和低利率环境。一旦利率开始抬升，货币开始紧缩，房价泡沫将快速得到挤压，几乎无一例外：日本1990年、美国2006年、俄罗斯2009年，中国年。但目前来看，我们短期看不到中国进入一个加息周期，利率风险不大。俄罗斯、中国、日本几次房价下跌前的利率调整，连续的加息是刺破泡沫的关键。2、汇率是中国房价走势最不确定的因素：汇率对房价的影响，涉及到宏观经济道路的选择，日本和美国选择稳住汇率而让房价调整，俄罗斯选择放弃汇率而稳住房价，目前来看，稳住汇率是一个相对更高明的选择，可以有效的保持居民的货币购买力，为未来经济恢复提供动能。但政府在货币自由流动、汇率稳定和货币政策独立的不可能三角下如何抉择，我们仍旧不得而知。在2014年6月-2016年月底两年时间内，中国从3.99万亿跌至3.19万亿美元，消失近万亿规模，显示维持汇率的成本在加剧，如果未来能如政府预期&&做到&没有长期贬值的基础&，那么更有利于维持资产价格，虽然依旧需要去泡沫过程，但是居民未来依旧有购买力，但如果汇率出现长期贬值趋势，房价预期将产生绝大变化。从理论上看，汇率升值在开放经济体将导致货币量上行，利率下行，投资意愿上行，有利于房价的上涨，反之则导致房价下跌。从实证角度看，正负相关都出现过，需要看两个方面，一是总产出的趋势，如果经济增长较为明确，短期的汇率波动将不影响整体趋势；二是看国内流动性对冲，如果国内流动性对冲了国际资本的流动，则可能出现不同趋势；三是看趋势的形成是短暂的还是长期的，如果趋势较为长期则将偏向理论情况。综合来看，过去多年处于单边升值状态，房价和汇率正相关关系明晰，目前进行的汇改加大了双向波动的风险，短期有贬值压力，但由于国内流动性对冲比较明显，因此房价依旧保持上涨动能，但如果国内流动性紧缩且贬值趋势形成，房价将承受较大的下行压力，我们需要密切关注政府维持汇率稳定的决心。3、杠杆是促进行业发展的主动力也是堆积泡沫的主力军：我们考察了政府、银行、企业和居民四部门的杠杆水平，目前来看仅有企业的杠杆水平高过国际水平，其余三个部门的杠杆水平都在合理区间：1）政府：2015年中央政府性债务负债率41.5%，地方政府债务率为89.2%，两项指标均低于国际警戒线。2）银行：2015年底，除了房地产开发贷款占比4.88%之外，全国个人购房贷款余额约14.2万亿（2016年一季度为15.2万亿），个人购房贷款余额占总贷款的比例约15.4%，占GDP的比重为23.5%，离国际普遍的40%以上水平仍有较大提升空间，其中美国42%，日本32%。3）企业：我国房地产上市企业16年第一季度的整体负债率约77%，略高于美国（59.5%）和日本（59.7%）的水平，整体而言全球的房地产企业都有高杠杆的特性，这和行业属性高度相关，也是行业风险的重要来源之一，尽量维持房地产企业杠杆的安全性是防止系统性风险的关键。4）居民：个人住房贷款余额占总住户贷款的比重约53.6%，占总贷款比重为15.4%，占GDP比重为14.3%，该水平仅与日本房破裂后的最低值相近，也低于美国历年水平,但美日杠杆都在持续下降，我们依旧还在上升通道中。居民的购房杠杆率与利率有着较强的负相关性，随着利率走低且社会信用体系的提升，居民购房杠杆空间极大可能会进一步提升。4、供需比是绝对不可忽视的微观指标：为什么在同一货币环境下，有些城市涨得多，有的涨得少，微观结构的研究其实才是真正做房产实物投资的关键，当一个城市库存急剧下降时，房价的上涨或不随全国而变，从我们对比13年和15年底供需比的变化可知，城市之间分化很严重，供不应求的城市仍将继续等待时机上涨，严重供过于求的城市或许将面临失落的三十年。我们在14年曾经做过一次统计，当时营口是476%的供需比，严重过剩，而深圳仅有33%，严重供给不足，因此我们判断，深圳房价上涨是必然事件，目前两年过去了，虽然营口供需比也下来了，但仍旧超过300%，而深圳仅有26.6%，深圳房价在适当刺激条件下必定还要上涨。六、最终结论：有一种长期振荡上涨的房价，或许在你生命周期内她永远上涨，下跌与否看利率和汇率趋势本文内容较多，推荐阅读本文之后细读我们房价国际比较的深度报告系列一。我们主要做了以下重要研究：1、更正了几个常见的害人不浅的流行的房价观点；2、构建宏观计量模型对中国过去的房价泡沫进行判断；3、提出人均收入指标是判断房价周期的关键；4、横向比较了全球23国60年房价的历史；5、全面研究了美、日、俄三国房地产市场的发展历程；6、分析了房价和利率、汇率、杠杆率、利润率、率和供需比率的关系；7、寻找房价下跌的根源和房价上涨的动能。研究成果方面，和市场普遍的观点不同：1、全国房价均价并不存在明显泡沫，上海等一线城市在14年之后房价有泡沫迹象；2、人均收入指标能很好的解释房价上涨，她是人口、货币和经济的综合指标代表；3、全球房价历史来看，上涨是常态，下跌后多修复，时间长短看经济潜力；4、我们不会重蹈日俄在汇率和房价中二选一的模式，有望走出美国式的房地产长牛慢牛；5、在保持收入合理增长的时间内，房价将振荡上涨，在你生命周期内则可能永远上涨；6、房价下跌最最直接的因素是加息和货币紧缩，同时汇率冲击成为越来越大的不确定性，目前来看上述条件都不具备，房价依旧不会大跌。
[责任编辑：李愿 PF015]
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播放数：5808920[独家]聂梅生：奥运后房价不会大跌_网易财经
[独家]聂梅生：奥运后房价不会大跌
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网易财经专访全国工商联房地产商会会长聂梅生女士
网易财经：各位网友，大家好！在博鳌.21世纪房地产论坛2008届年会上，网易财经很荣幸地请到了全国工商联房地产商会会长、精锐（中国）不动产研究院院长、清华大学客座教授聂梅生女士，聂会长您好。
聂梅生：你好。
网易财经：刚才听到您的讲话，提到了今年的一些趋势。前两天提出到了，房地产企业资金链的问题是一个“百日巨变”，时间也快到了您认同他的观点吗？
聂梅生：我不想去评价潘总的观点，他有他的研究，我有我的研究，所以我不回答这个问题。
网易财经：目前房地产企业出现了资金链的问题？
聂梅生：房地产现在资金链是偏紧的，偏紧的原因主要是由于交易量的下降。因为房地产的资金链，一般来说，银行开发贷这一部分要占到15%—20%。自有资金现在已经超过了35%，大概是38%左右。其它的融资渠道，比如说融资渠道这些也在增加。应该是从销售，就是预售款和个人抵押贷款是这部分是比较多的，应该占到40%—50%。当交易量下降的时候，这40%—50%受到了威胁。银行的开发贷不增加，这样算起来，如果我们每年的开发总量，大概是两万七千亿到两万八千亿，去年是这个数字。
如果交易量下挫的话，下挫40%，是有七八千亿，甚至到一万亿的资金缺口。如果交易量能恢复，或者晚一些恢复，那么这个缺口都能补上。大概的情况就是这样，就是资金链比较紧张，每个企业紧张的程度是不一样的，有的企业自己能够调整过来，甚至交易量也没有下降这么多。但是全国由于交易量下滑了40%—50%，所以就造成了资金缺口。
反算下来，像钟伟、潘石屹他们为什么说，可能有七千亿、八千亿甚至一万亿，主要是从总的房地产每年的投资，然后再渐趋现在预售款回不来这部分的量，就有30%—40%这样算出来，资金量就有七千亿—八千亿这么一个数，这个还是取决于市场，如果市场回暖的话，那么这部分资金也就能逐渐的补上。
全国房价同比不会跌到负值
网易财经：刚才您也提到交易量在下滑，我们也看到数据，五月份整个交易量是在下滑。刚好前几天出台了一个报告，说今年的房价会跌15%，昨天晚上我们采访了徐滇庆教授，他认为今年夏天房价还会有暴涨的时期，那您认为今年房价的走势是怎么样的？
聂梅生：现在这条路继续的进行，为什么呢？因为现在宏观层面没有太大的变化，政策上没有太大变化的话，交易量继续下降或者缩紧的局面还会有一段时间。由于去年的房价，年底的时候涨幅是很高的，高达两数位，它的翘尾一直都会带到今年。我们去年的房价是5月份才开始涨的，越到三季度、四季度去年的房价就越高，如果今年的房价涨不了这么高的话，跟去年同比就会下降。5月份已经下降了9%多，估计这个数字还会继续下去。因为他们说下挫15%，那就是说同比下挫，回到去年年底的数字再往下降，这个我觉得看不出来会一直到负值。但是我觉得个别城市，不排除已经开始下降了，像深圳已经出现了跟去年同比回零，或者到负值。但是全国的房价来讲，回到负值这个期限放到今年的话，我没有那么悲观。
全国工商联房地产商会会长聂梅生接受网易财经专访
奥运后房价不会大跌
网易财经：北京市场据我了解，很多人都在观望，大家都在等待奥运会，以奥运会作为一个拐点，你认为在奥运会前后，北京的房地产走势会有一个不同吗？
聂梅生：不见得，因为从去年11月到现在已经半年了，半年以后北京的房价是交易量的下降，交易量下降就是说我在观望，有很多楼盘在促销，其实促销就相当于牺牲了一部分利润，比如说去年的毛利是20%—30%，今年可能就是10%，甚至更低。其实现在应该说大家比较理性购房，如果是自住性不是投机性的话，那么就是购房的最好的时期。因为利润率已经开始下降的情况下，是有利于购房者买房的。
如果再往后走，在奥运会以后，房价还在下降，如果出现这个事情，那么就说明房价现在应该在涨，那么奥运会以后可能会有一个降，现在房价已经开始促销了，怎么会预期奥运会以后还有更大的降呢？因为6月并没有涨，虽然也在涨，那是个别地段、平均以后形成的。因为有一些物业和房价的涨落关系不是太大，比如说高档别墅、高档公寓、二环以内的黄金地带，一个亿一套的四合院，和整个市场并没有太大的关系，并不代表市场的风向。而比较多的普通住宅代表市场的风向。
房地产融资渠道很窄
网易财经：在从紧时期，房地产企业的核心竞争力是什么？企业下一步又需要打造什么样的竞争力呢？您有什么建议呢？
聂梅生：在从紧时期，从紧的竞争力还是自己资金链的稳健，这是非常重要的。这个资金链的稳健，取决于对未来发展的稳健。如果说资金链膨胀很快，销售额是需要飞快的上升，如果这种情况下，那么很可能你的资金链就会设置得比较紧。那么在从紧的情况下，就倒不过来。这是在资金上的风险不够。
第二，我认为比较稳健的就是做产业升级、练内功、做品牌、做产品。不管怎么说，好东西一定是有一个好买主，这个是颠覆不破的真理。所以在金融方面，房地产商一定要把信念做稳。另外就是要把产品做得要经得起推敲，我想就是这些。
网易财经：对于房地产企业来说，最近资金链比较紧缺，能够开辟的新的融资渠道有哪些呢？房地产企业是不是还有一些创新的渠道？
聂梅生：因为中国现在在金融市场上还是取决于政府，比如说原来上市是一种渠道，但是上市现在也是有各种各样的困难和制约。比如说上市回来的钱，不能够马上把土地作为资产转进去，这都是新的。还取决于政策，我认为房地产直接融资这一块，那就造成银行的压力比较大。现在一来就是银行的风险，一调就是银行的准备金。新资金、债券应该是资本市场当中的手段，我们这一方面是存在不太完全发育。而且股市现在面临这样的情况，所以房地产开发企业融资的渠道是比较窄。
网易财经：现在有一种说法目前对于房地产企业来说，是一个寒冬，在这种时候，行业就会发生哪些变化呢？在未来的一段时期会形成什么样的格局？
聂梅生：现在发生的变化就是资金链比较宽松的企业，怎么能够利用现在这个局面，把目前的资金链憧憬的难关过去，使自己资金链能够更加稳健。同时也可以适当的买一些土地和并购一些项目。因为土地流拍以后，土地价格在下降，有钱的话，可以去买地。
去年或者前年买的地，现在面临着被收回没有开发资金的这一部分，如果项目合资的话，可以进行项目并购。这都是现在非常活跃的趋势。也就是说强者更强，可能弱者保护性出去，这也是行业一件行业自我保护的态势。所以今年显得更加清楚。
从银行的角度来讲，肯定是选择优秀的企业和优秀的客户。优秀的企业当然就是资金链比较稳健的，产品做得好的，因为它的的抗震能力做得比较好。优秀的客户就是避免美国次贷，对买房的能够、还贷的能力，保证它的金融安全。所以将来肯定是更大的、更强的、更好的企业，应该是在这一次调控之后，我们这次房地产迷局之后，会胜出的。
网易财经：我们可以看到6月13日中央和国务院各部门和各省的主要负责人参与了一次会议，明确提出要进一步加强金融监管和处在资本市场的健康发展，还有保持市场来防范金融风险。这个会议以及颁的一些政策，有一些什么信号？
聂梅生：我听了以后，实际上一直是这样讲的，比如说中国经济又好又快的发展，一直再讲，又好还要快还要发展，并不是要经济硬着陆，把中国经济搞垮台，这是最基本的一点。对房地产这一块，也一直是稳定房价，防止房价过快上升。并没有说中国的房价现在已经是高估了，下降30%，是不是应该形成一种拐点了，这是一种解读，社会上和传媒的一种看法。从政府层面来讲，一直是稳定。
现在比较清楚的稳定房价，防止房价过快上升，已经连续三年的调控，我认为应该是很有成效，今年的房价会过快上升吗？显然是不会。但是会不会过快的下降呢？应该出现这个危险。所以现在稳定房价，稳定市场这一点就说明了。如果是房价出现了掉头向下，过快的下滑，那么我想政策的实施、灵活、弹性，这是这次讲的那就会有。
现在是不是出现了这个迹象，比如说深圳出现了下滑，但是它的下滑无非是会到去年的原点，那去年的房价也不低的，应该是局部地区的一种理性回归，恰恰挤出了去年的泡沫，今年完全了，解决了去年的透支，这也是一种稳定。所以我认为房价是否下跌，真的是不能说这个月比上个月低了，就是下跌了，不是的。比如说2007年和2008年加在一起14个月来看，和2006年来比，房价到底是涨还是降？比如说深圳，可能还是涨的。因为老百姓的存款可不是一个月就增加，一个月就减少，可能十年八年才积累这一部分的钱。所以房价是应该看长期，从长期来看，为什么各个国家都说长期房地产增长是很快的，长期是上升的，并不排除在一个月之间或者一年之间同比下降了。这就不叫深度下跌，什么叫深度下跌？那就是像日本这样，或者是像香港那样，十年缓不过来，如果十年一周期，在十年当中，我七年涨、两年平、一年降，这是美国的局面，从十年平均的还是整个市场，资产不会变。如果我掉头向下以后，趴在那十年都不动，那就是属于房地产硬着陆。中国现在出现这种情况，我认为还远远不到这个时期。
中国房地产不会重蹈越南覆辙
网易财经：前段时间美国发生次贷危机，最近我们邻国越南也出现了房地产市场的泡沫，我们的经济形态，很多情况是跟越南是比较相似的。我们中国是否会出现越南房地产市场所面临的一些问题吗？这些问题会爆发出来吗？
聂梅生：我认为不会出现越南这个问题，为什么？因为中国的市场，基本上是三个指标是不是平衡的，一个是P、一个是房价、一个是可支配收入，这三个数字去年都在两位数。去年是11%多，房价去年年底也差不多11%，去年平均才7%左右，人均可知支配收入也高于房价，而不像越南那样。我这个房价两位数的增长，增长20%多，人均可支配收入并没有涨这么高，完全是属于畸形的发展，中国并不是，就算是去年房价涨得很高，有一种说法是分享了起来的GDP，因为去年股市、流动性各方面都在涨，那房价怎么可能降，大家有钱肯定抢房子。
今年我们国家及时的把GDP调回的7%还是8%，现在一进度是10.5%，房价也理性的从去年年末的11%多，降到一位数，降到9.3%，所以我认为他是同步的，在这个情况下，就不会出现越南畸形的泡沫，我认为不会的。中国经济要担心的就是硬着陆，就是投资也疲软，消费也疲软，那就是受国际通货膨胀，油价、次贷、利率这些事情搞不好，中国经济一下子掉头向下，这个时候楼市一定会和经济一样跌下去。
网易财经：我们看到前几天停顿了5年的券商IPO重新启动，现在很多机构预计央行加息在加大，如果央行加息这些信息对房地产市场来说是不是雪上加霜？
聂梅生：我不这么认为，比如说油价上涨，其实这是一种好事，不必要中国把全世界的通胀都给担进来，因为中国的通胀并不是由于中国供需矛盾产生，而是国际的数字性的通胀，如果明白这一条的话，那么就该怎么调就怎么调。而且中国的房地产和通货膨胀之间的关系，还受政策影响是相当大的。并不是说通货膨胀率上升了，央行就加息了，央行加息是不是对中国的通货膨胀起到那么关键性的作用，从一个市场经济来讲，是，加息治理通胀。但是在中国不见得，因为中国的通胀恰恰不是供需产生的，那你加息的话，国外的通胀受中国加息的影响，到底是多少？我只认为银行的这一套政策，是在中国宏观经济当中，是一张牌而不是全部的牌。
中国的房地产是受四方面的制约：经济的发展、金融、国民收入、地方财政收入，四方面造成房地产，不是一张牌，就可以成为调控中国整个房地产全局的一张王牌。（文/晓青）
本文来源：网易财经
责任编辑：王晓易_NE0011
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