签订房屋厂房租赁合同后发现消防设施不合格，如何认定合同效力
关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十三条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。根据2008年修定的《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院一般不以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。对15条的理解不应有误，开设、经营歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场从事商业经营活动，申报安全检查的是针对上述公众聚集场所的开设、经营者提出的，而不是针对房屋出租人的要求。公安消防机构对商业聚集场所未经消防安全检查或者检查不合同进行处罚的对象也是开业者、经营者，而不是房屋出租人。
另一种情况，如果房屋的设计建筑应满足《消防法》第10条的规定而未满足，即依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的而投入使用的，房屋（厂房）出租人径行出租，而租赁人用于开办歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场等商业经营活动，也未进行消防检查或检查不合格。这种情况，房屋租赁人是否可以主张租赁合同无效？我认为，租赁合同违反了法律的强制性规定，不符合《消防法》的规定，应该认定合同无效。至于引起无效的责任也应该是在房屋的出租方，而租赁人虽然用于特许用途经营，提高了消防安全要求的水平，并不能免除出租方保证房屋满足《消防法》规定基本消防要求的责任。
再另一种情况，若房屋租赁合同双方当事人若在合同中明确约定了租赁合同的消防验收检查或验收责任的，一般应该从其约定，但这仅限于民事责任。比如，依消防法第13条应当进行消防验收的房屋，约定由承租方自行安装设置相应的消防设施，此后若不能通过消防验收或抽查，按照《消防法》的规定，对外的行政法律责任甚至刑事法律责任应仍是由出租方承担，但对于其经济损失和人身损失，自然可以依据合同要求承租方赔付。同样，我认为，租赁合同双方对《消防法》第15条的责任在合同中进行约定，也是如此。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。消防验收不合格 房屋租赁合同是否归于无效
来源：中国法院网
作者：郝岩 王晓
　　【案情】
　　日，原告武某与被告山东省日照市某家电公司签订房屋租赁合同一份，合同约定，日照市某家电公司将自己有权对外转租的位于日照某路段沿街楼房B座一层的房屋租赁给原告武某，用于开电玩城，租期10年，租金每年30万元，第二年至第十年每年租金递增比例为上一年度的5%，合同还约定了其他条款。合同签订后，被告即将该涉案房屋交付给原告。次日，原告即开始对涉案租赁房屋进行装修。此后原告多次要求被告提供该涉案房屋的整体消防验收合格手续，被告一直未能提供。同年8月6日，被告法定代表人张某给原告出具承诺书一份，内容为：承诺于日前将消防备案手续到位，过期承担一切损失。到期后，被告仍未提供涉案房屋的消防验收合格手续。日，原告武某与被告法定代表人张某签订终止房屋租赁合同，合同约定，因出租方到约定期间（日前）未给承租方提供消防备案书（消防验收合格证），造成承租方无法正常经营，给承租方造成损失，承租方现要求终止租赁合同。给承租方造成的一切经济损失由出租方承担，自日起出租方不向承租方计算房租。后被告迟迟不返还原告预交的租金并拒绝赔偿原告的损失。原告遂诉至法院要求被告返还租金并赔偿损失100余万元。
　　【分歧】
　　案件审理过程中，存在两种不同意见：
　　第一种意见是：本案所涉房屋未经消防验收合格即对外出租，违反法律的强制性规定，且不能实现合同目的，该房屋租赁合同应为无效合同，因合同无效而给原告造成的损失应由被告承担赔偿责任。
　　第二种意见是：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中原被告在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同应合法有效。因被告无法提供涉案房屋的消防验收手续直接导致原告不能实现合同目的，双方自愿达成解除合同的意思表示，应当尊重当事人的意愿，但导致合同解除过错在被告，被告应当返还原告租金及押金并赔偿原告损失。
　　【评析】
　　笔者同意第二种意见。
　　根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院&关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复&》第二条 “租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，原告所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故原被告签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。
　　虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防验收是原告开办电玩城不可或缺的前提条件之一，因被告家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致原告无法办理电玩城开业前所需手续，致使原告签订合同的目的不能实现。原告提出解除合同，被告家电公司亦同意解除，经原被告双方协商一致达成的解除房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示。因此，导致双方签订的租赁合同解除的责任在被告，被告应当返还原告所交租金及押金并赔偿原告的各项经济损失。
　　最终，法院依法判决被告返还原告租金及押金165 068元并赔偿原告损失268 865元。判决后原被告均未上诉，该判决已发生法律效力。
责任编辑：孙剑岚
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产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的效力
作者：北京市第一中级人民法院民一庭 牛旭云 冀东&&发布时间： 18:41:18
　　一、案 情
　　原告（反诉被告）建设公司诉称：日，建设公司与子木公司签订了“房屋租赁协议书”，约定，建设公司（甲方）出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自日起至日止，子木公司（乙方）可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自日起计算租期，租赁期为 5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为113.5万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间, 甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。
　　协议签订后，建设公司全面履行了协议，如期将房屋交付子木公司，子木公司装修后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。但子木公司仅在日向建设公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金794.5万元。建设公司提出以下诉讼请求:
　　l、判令解除建设公司与子木公司于日签订的《房屋租赁协议书》，子木公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给建设公司。
　　2、判令子木公司给付建设公司租金人民币794.5万元。
　　3、判令子木公司给付建设公司滞纳金人民币1966387元 (滞纳金暂计至日，自逾期之日起至实际给付之日止)。
　　4、判令子木公司给付建设公司违约金人民币454万元。
　　5、判令子木公司承担本案诉讼费。
　　被告（反诉原告）子木公司辩称：建设公司未及时取得房屋产权证，同时不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，应由建设公司承担全部责任。建设公司没有按照合同约定提供相应的法律文件，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约和对子木公司权利的侵犯。子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。同时，子木公司提出如下反诉请求：
　　1、请求人民法院确认建设公司与子木公司之间签订的《房屋租赁协议书》无效。
　　2、请求人民法院驳回建设公司的诉讼请求。　　　　　　　　　
　　3、请求人民法院判令建设公司补偿子木公司经济损失人民币17 404 972.11元 (实际投入6 204 972.11元，双倍租金454万元,三年预期利润666万元)。
　　4、请求人民法院判令由建设公司负担本案诉讼费。
　　二、判 决
　　一审法院认为，本案的争议焦点在于：
　　1、建设公司未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力；
　　2、不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。
　　一审法院认为，原告建设公司与被告子木公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响；建设公司应当承担相应的责任。子木公司自日至日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的公司注册手续，子木公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。
　　其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。
原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。
　　依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。子木公司接收租赁的房屋后，对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。但子木公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。
　　因此，子木公司认为建设公司不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，并由建设公司承担全部责任的理由不能成立。子木公司作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序，本案的事实说明，关于租赁物的消防验收问题，子木公司的过错是主要的，但建设公司作为出租方，也要承担一定的责任。
　　此外，子木公司作为租赁物的承租方，其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，建设公司有违约行为而给其造成损失时，子木公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。子木公司在办理公司登记的过程中，就应当知晓上述事实，但是子木公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。
　　依照《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，建设公司于2002年3月向子木公司主张自日起的房屋租金，但是没有提供其自日起就向子木公司主张租金的证据材料，因此，本院只支持建设公司向本院起诉之日起前一年至今的租金及相应的滞纳金。
　　对于子木公司对租赁物进行的装饰装修，经评估，装饰装修工程的价格在日的市场价格为351.28万元。《房屋租赁协议书》约定，租赁期满或其他原因终止本协议时，除乙方购置的家具、电器以外其他设施及设备应完整、无偿移交给甲方。根据本案的事实及双方的过错责任程度，就子木公司对租赁物的装饰装修工程，酌定为建设公司应当给付子木公司100万元补偿。
　　一审法院判决：
　　1、解除建设公司与子木公司签订的《房屋租赁协议书》；
　　2、子木公司将其承租并已经装修的房屋于本判决生效后三十日内腾空并移交给建设公司;
　　3、子木公司于本判决生效后十日内给付建设公司房屋租金三百五十九万四千一百六十六元六角七分（其中五十万元已经执行）及滞纳金（以拖欠租金为基数,按照拖欠日期每日万分之五分别计算至实际给付之日）;　　　　　　　　
　　4、建设公司于本判决生效后十日内给付子木公司房屋装修补偿一百万元；
　　5、驳回建设公司的其他诉讼请求。
　　6、驳回子木公司的其他反诉请求。
　　子木公司不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
　　三、分析
　　本案的审理，在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面，具有借鉴意义。
　　（一）、出租方没有房屋产权证，是否影响房屋租赁合同的效力。
　　按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
　　在很多案例中，房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。《合同法》对于合同无效规定的比较严格，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。但是对于违章建筑的出租等情况，应当另论。
　　（二）、消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。
　　经营性商业用房的消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，涉及到公共安全和社会利益，消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关，因此，经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。
　　《中华人民共和国消防法》于日正式实施。该法第十规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。
　　上述规定，应当是法律的强制性规定。如果房屋租赁合同的内容违反了上述规定，应当认定合同的相应内容为无效。
　　联体建筑或者整栋大楼一般情况下是全部竣工后进行整体验收，如果上述整体建筑的竣工时间较长或其他原因，而只对其中部分房屋进行出租时，可以进行局部验收。依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收，但局部验收必须具备相应的附加条件。（如整幢建筑物的消防水泵、管道等基础消防设施已经具备等）。
　　另外，如果对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业使用。因此，租赁物的消防验收，有时是租赁双方的共同义务。在“消防法”实施之后，对租赁合同内容的效力问题，应当考虑租赁房屋的消防验收问题。
　　四、本案中需要说明的问题
　　（一）有效的房屋租赁合同处于非法履行状态时双方责任的承担问题。
　　由于本案中房屋租赁合同在先，《消防法》实施在后，因此一审法院认定房屋租赁合同有效，但是因为消防验收问题，承租方所开办酒楼的营业执照无法办理，并因擅自营业被处罚，租赁合同处于非法履行状态。
　　本案中出租房屋所在的整栋建筑物需要竣工后进行整体验收，但是已经具备了进行局部验收的附加条件，承租方承租的房屋又进行了局部改造和装修，所以一审法院认为需要进行局部验收，同时也具备了局部验收的条件，所以承租方应当承担没有取得营业执照的主要责任。所以，对于双方的损失应当根据双方在履行合同过程中的过错责任程度确定各自应当负担的份额。对于实际损失，应当注意确定损失的范围。依据合同法的规定，合同当事人有义务采取措施防止损失的扩大。没有采取补救措施，放任损失扩大的部分不应支持。
　　（二）本案中子木公司是否享有不交付房屋租金的抗辩权的问题。
　　子木公司认为，建设公司未及时取得房屋产权证、消防验收合格证，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约，子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。
　　依照租赁协议的约定，建设公司要提供相应的法律文件。但是，子木公司对租赁房屋进行改造和装修，应当进行消防验收，从而可以取得进行营业登记所需要的租赁房屋的消防验收合格证，因此，子木公司认为酒楼不能取得营业执照的责任应当全部由建设公司承担并且可以不交付租金的抗辩不能成立。
责任编辑：郭京霞
友情链接：最高人民法院&& 中国法院网&& 北京法院网&& 北京法院审判信息网消防验收不合格房屋租赁合同是否归于无效
消防验收不合格 房屋租赁合同是否归于无效
中国法院网 | 作者：郝岩 王晓
2012年7月15日，原告武某与被告山东省日照市某家电公司签订房屋租赁合同一份，合同约定，日照市某家电公司将自己有权对外转租的位于日照某路段沿街楼房B座一层的房屋租赁给原告武某，用于开电玩城，租期10年，租金每年30万元，第二年至第十年每年租金递增比例为上一年度的5%，合同还约定了其他条款。合同签订后，被告即将该涉案房屋交付给原告。次日，原告即开始对涉案租赁房屋进行装修。此后原告多次要求被告提供该涉案房屋的整体消防验收合格手续，被告一直未能提供。同年8月6日，被告法定代表人张某给原告出具承诺书一份，内容为：承诺于2012年8月31日前将消防备案手续到位，过期承担一切损失。到期后，被告仍未提供涉案房屋的消防验收合格手续。2012年9月3日，原告武某与被告法定代表人张某签订终止房屋租赁合同，合同约定，因出租方到约定期间（2012年8月31日前）未给承租方提供消防备案书（消防验收合格证），造成承租方无法正常经营，给承租方造成损失，承租方现要求终止租赁合同。给承租方造成的一切经济损失由出租方承担，自2012年9月3日起出租方不向承租方计算房租。后被告迟迟不返还原告预交的租金并拒绝赔偿原告的损失。原告遂诉至法院要求被告返还租金并赔偿损失100余万元。
　　【分歧】
　　案件审理过程中，存在两种不同意见：
　　第一种意见是：本案所涉房屋未经消防验收合格即对外出租，违反法律的强制性规定，且不能实现合同目的，该房屋租赁合同应为无效合同，因合同无效而给原告造成的损失应由被告承担赔偿责任。
　　第二种意见是：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中原被告在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同应合法有效。因被告无法提供涉案房屋的消防验收手续直接导致原告不能实现合同目的，双方自愿达成解除合同的意思表示，应当尊重当事人的意愿，但导致合同解除过错在被告，被告应当返还原告租金及押金并赔偿原告损失。
　　【评析】
　　笔者同意第二种意见。
　　根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院&&/SPAN&关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复&》第二条
“租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，原告所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故原被告签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。
　　虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防验收是原告开办电玩城不可或缺的前提条件之一，因被告家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致原告无法办理电玩城开业前所需手续，致使原告签订合同的目的不能实现。原告提出解除合同，被告家电公司亦同意解除，经原被告双方协商一致达成的解除房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示。因此，导致双方签订的租赁合同解除的责任在被告，被告应当返还原告所交租金及押金并赔偿原告的各项经济损失。
　　最终，法院依法判决被告返还原告租金及押金165 068元并赔偿原告损失268 865元。判决后原被告均未上诉，该判决已发生法律效力。
　　（作者单位：山东省日照市东港区人民法院）
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