“住改商”遭遇一票否决 有营业执照也要征得业主同意
&&&&河南位于中国中东部、黄河中下游，界于北纬31°23’一36°22’，东经110°21’一116°39’之间，东接安徽、山东，北界河北、山西，西连陕西，南临湖北，呈望北向南、承东启西之势。因古时为豫州，故简称豫。河南地理位置优越，古时即为驿道、漕运必经之地，商贾云集之所。
“住改商”遭遇一票否决 有营业执照也要征得业主同意
华夏经纬网
　　近日，一则有关“住改商”的消息，牵动了许多沿街商户、“小区公司”老板们的神经。郑州市新出台《关于整治规范郑州城区生产经营场所的意见》（以下简称《意见》），加紧了对“住改商”的审批限制，要求“住改商”商户要征得所有“有利害关系”业主的同意，哪怕有一个业主不同意，申请营业执照时将被“一票否决”。&
　　到底哪些业主算是“有利害关系”？已经取得营业执照的“住改商”商户会不会受到影响？政府为何要求“住改商”一票否决？这是不是在抬高创业门槛？不少商户憋了一肚子的问题要问。昨天，郑州市政府法制办相关负责人结合《意见》解答了市民关心的一系列问题。
　　□东方今报记者&刘长征
　　○业主签字难住“住改商”
　　李先生在郑州市货站北街上开了一家砂锅店，租的就是临街一楼住宅。
　　开了几年店，李先生手头攒了一笔钱，正好附近一家商户要搬走，李先生还打算再“克隆”一家分店。不料，《意见》的出台让李先生放慢了开分店的脚步。
　　“按照《意见》的说法，我要是开分店，还要找邻居签字，有一个反对都不行，这可有点儿难办。”让李先生更担心的是，砂锅店本身也是“住改商”，“将来不会不让我开店了吧？”
　　《意见》要求，住宅改变为商业用途，想到工商部门注册登记，首先需要征求有利害关系的业主同意，并经社区居民委员会或业主委员会出具相关书面证明或情况证明。
　　○谁有“一票否决权”？
　　“谁是‘有利害关系’的业主啊？”李先生一头雾水。
　　郑州市政府法制办副主任李庆伟解释，“有利害关系的业主”概念来自《物权法》第七十七条，而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。”也就是说，李先生砂锅店所在的整栋楼有多少户，李先生就要找多少户签字。
　　除此以外，根据《解释》，在建筑区划内，即使不是本栋楼的业主，如果能自己证明“住改商”和自己有利害关系，也有权要求参与意见。
　　所以“有利害关系”的业主必须全部同意，李先生才能开店，有一个人不同意，李先生的砂锅店分店就要被“一票否决”。
　　○“住改商”遭起诉难豁免
　　李庆伟说，不但李先生新开分店要找相关业主签字，就连现有的砂锅店营业执照年检时，也需要提供业主签字材料。
　　《意见》要求，之前已经取得营业执照的“住改商”商户，工商部门在年检时，要核验其生产经营场所是否合法合规。如果发现商户“住改商”时，未征求业主意见，工商部门会根据情况，给商户一定时间去找业主签字；如果实在提供不出来相关业主的签字，商户就要在半年内另找地方，办理营业执照变更登记。
　　“没有相关业主的签字，不但营业执照年检通不过，碰到诉讼也会相当麻烦。”李庆伟说，即使是在《解释》出台前已经拿到营业执照的“住改商”商户，如果现在业主起诉商户，法院也会使用《解释》的规定进行处理，而不会一概对商户“豁免”。
　　○“住改商”为何要遭“一票否决”
　　李庆伟认为，郑州市政府之所以出台《意见》规范生产经营场所，主要是因为非法“住改商”行为侵害了业主权益，为非法经营、非法生产、非法建设提供了滋生、蔓延、加剧的场所。
　　他说，非法“住改商”私自将临街住宅“破墙开店”，往往造成突出门店经营，城市道路堵塞。而且“住改商”商户往往改变房屋结构，给住户的房屋安全造成影响。更重要的是，很多非法经营、非法生产行为隐藏在住宅内部，难以被发现、查处。
　　“一些住宅里非法开设的饭店、宠物店经常被邻居投诉，这些邻居的权益实际上正在被侵害。”李庆伟说，所以《意见》将“住改商”的第一决定权交给相关的业主，也是为了维护更多人的权益。
　　根据《意见》，对“住改商”私自破墙开店的行为，城乡规划部门将先找到房屋产权人，再进行查处。
　　○“一票否决”是不是创业“拦路虎”？
　　“我砂锅店所在的这栋楼有100多户居民，有的常年不在家，有的房子出租了，如果让我去一一找他们签字，还不如现在让我关门算了。”李先生说，现在生意本来就不好做，如今开店还要找业主签字，就更难了。
　　在采访中，不少“住改商”商户都提出了类似的看法，认为《意见》的出台是抬高了做生意创业的门槛，不利于经济发展、服务市民。
　　对此，李庆伟说，郑州目前存在大量“住改商”行为，过去都顺利领取了营业执照，这是在过去搞活经济的背景下，有关部门放松了对“住改商”行为的审核而导致的。原来不严格执行法律法规规定，是对其他业主物权的侵犯。
　　“对业主物权的保护要高于对经营自主权的保护。”他说，此次出台《意见》，实际上不是抬高门槛，而是将门槛“卡”得更严了，是严格保护物权。
　　不过，李庆伟也表示，在一些生活、商业设施不完善的老旧小区，可以通过“住改商”服务市民，活跃经济，但一定要遵循现有法律法规，无论是政府部门还是个人都不能违反。（东方今报）
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10:57:34 &&来源：云南网
白云路旁的一小区靠近路边的住户窗台上挂着广告牌都市时报记者 郎晓伟居民住宅变成了棋牌室　　“按法规要求，用住宅开公司，必须在登记办理工商营业执照前，征得房屋上下左右邻居签字同意，才能在工商部门办理营业执照。昆明金康园小区里开的这些公司，都没有经过业主签字同意，物管公司也没盖章同意过任何一家公司开办。”金康园小区物管公司负责人说，过去有人开公司前，会来找物管公司要求盖章，物管公司告知过他们，必须先征询左邻右舍的业主签字同意后，物管公司才能签字盖章。这之后，他们再没来过物管公司，公司却在住宅里越开越多。　　猜测　　不排除伪造业主签字的情况　　金康园小区物管公司负责人还说，该小区开办的公司，都有各自办理工商营业执照的渠道。比如，有些公司开办者租用写字楼办到工商营业执照后，再把公司搬到金康园小区的民房家中办公。　　金江社区居委郑先生说，在住宅区内开办公司只有写字楼是正规的。“一般程序是，如需居委会盖章同意，需先经过周边邻居至少3个住户的签字同意，然后再经过业委会的盖章，最后才是居委会盖章。”　　郑先生介绍，经业主同意且居委会盖章的公司，在金江社区大概有200多家。而开办在金康园小区住宅内的公司，有些是经过该居委会签字同意了的，但他没有透露这样的公司的数目。郑先生还说，“这个小区里不排除伪造业主签字的情况”。　　北京路花苑小区业委会一负责人说，他们小区里的公司也是最近今年才有的，有些是注册后搬来的。听物管公司说这些公司有的是直接把房子买下来，不管你同不同意，房子已经是对方的。该小区一名物管人员说，后来开办的公司，都是经过小区邻居业主、业委会和辖区居委会同意后，物管公司才同意在住宅开办公司。　　市场　　代办机构支招“伪造邻居签字”　　在小区开公司，没有邻居的签字同意，公司还能开吗？有没有其它办法？　　在金康园小区，记者咨询了昆明多家不同的工商执照代办机构，谎称已租了一套民房，准备开公司，但无法取得邻居同意的签字。记者表示只要能把公司开起来，愿意出钱。　　一家代办机构负责人不愿多说，只嘱咐记者准备好红包，他们会想办法。　　另外3家代办机构有关人员“支招”：让房东出面与邻居沟通，如果沟通不了，开办者可以考虑伪造其他邻居签字的办法。
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& ( 10:40:41)住宅想变商铺 得问邻居同意不
发布时间： 10:46:44
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　　良品铺子、仟吉西饼、江西汤馆、湖南米粉，甚至还有3层楼的小旅馆……位于香港路228号的九运长福公寓临街一栋的一层，十几家小商铺“破壁而出”，俨然一条微型商业街；但仰头往上看，略显陈旧的阳台，隐约可见挂晒的衣服，显示着这栋楼的身份，本是一栋居民楼。　　　　这不是个例。临街住宅“打洞”变身“黄金门面”，在武汉大街小巷普遍存在。昨日，记者从市法制办获悉，武汉拟就“住改商”出台严管细则，征求意见稿已发至各相关部门。　　　　如何严管？临街“住改商”至少满足3个条件　　　　“按照现有法规，住宅没有变更性质之前作为商业用途，就是不合规的”，市法制办工作人员告诉记者：“因此，这次的细则，只是对现有法规进一步的解释、明确。”　　　　《物权法》第77条、《武汉市物业管理条例》第59条，均规定业主因特殊情况需要将住宅改变为经营用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证；规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。　　　　“遵守法律、法规，住宅要变商用，必须先报规划部门批准，再到房管局完成性质变更手续，并取得整栋建筑物内的其他业主共同签署的‘同意书’。至少符合上述3个条件，并取得相关证明材料，工商部门才能发营业执照”，法制办人士解释。　　　　据悉，适用此次细则的，仅限于新办临街一层门面。对于已取得工商营业执照的、小区内高层“住改商”，暂时未纳入管理范围。　　　　眼下，市工商局对于住宅商用的情况，已暂停办理工商执照，相关负责人称：“需要等待细则出台后，再具体案例具体对待。”　　　　为何要管？部分小区八成住宅“变身”商用居民不堪其扰　　　　昨日，记者走访了九运长福公寓、华氏儒商花园小区、世纪华庭小区等，部分门栋80%住宅都已悄然变身商用。　　　　“住宅当然可以用来办公！”华氏儒商花园小区物业周姓女士称，“不存在工商检查的问题，我们这里80%的住宅都已用来办公，由于房租比写字楼便宜，相当受欢迎”。记者注意到，对于住宅，儒商花园小区收取物业费每月每平方米0.8元，对于办公则收1.5元。　　　　但有些居民却不堪其扰。“自从有了办公的，本来需要输入密码的门栋铁门，就经常大开着，当然觉得不安全”，儒商花园小区居民张女士说；而九运长福公寓居民孔先生也对一层门面有意见：“米粉、汤馆虽然不产生炒菜油烟，但是餐厨垃圾污染环境，小旅馆则常常进出陌生人。”　　　　据市工商局2010年统计，武汉有60%以上的公司开在住宅楼里。而近两年来，“住改商”更是有增无减。乱“打洞”太多，滋长了“大县城”作风。市人大代表、江岸区四唯街党工委书记夏军勇称，辖区内22栋商住楼，餐馆就有约150家，“街道每年都会受理大量的扰民投诉，建议政府尽快出台相关规定，禁止住宅商用”。　　　　有何影响？存量“住改商”或无法变更营业执照　　　　广州、贵阳、郑州、合肥都曾叫停“住改商”，但未达到理想效果。“其实难点仍在于执行”，市法制办人士称：“长期以来，由于‘住改商’涉及到规划、房管、工商、城管等多个部门，反而造成执法主体模糊；再则，由于前有放宽营业场所先例，个体户去办理营业执照时，工商部门一般不看房产证，只看看租赁合同就行了，而租赁合同上根本没有写明房屋属性，造成大量‘住改商’蒙混过关，几乎没有门槛。”　　　　按照初步设想，未来，对于无照经营的“住改商”，工商部门将是主要执法主体。首先清理临街一层门面，再逐步加大规范范围和力度。　　　　市法制办提醒，即便是已取得营业执照的“住改商”，一旦需要变更执照，也将受到新规制约，如不满足条件，可能无法取得新执照。　　　　新建小区需规划商业面积　　　　答疑>>>　　　　严管“住改商”，原有小个体户哪里去？　　　　“现在生意是越来越难做了，房租2年内涨了20%，各式各样的小吃店却越开越多，竞争激烈！”在汉口九运长福公寓一层经营“江西汤馆”的女老板称，“成本什么都在涨，价格却不敢涨”。　　　　事实上，混迹于各式民宅的小商业，多半只能靠低价竞争；而不少有证有照的“正规军”，则饱受“劣币驱逐良币”的困扰。　　　　在武汉颇具口碑的老牌包子店“袁大头”店主叶桂云称：“武汉人习惯了低价买吃的，管理不严的情况下，偷工减料的小店都能生存，导致诚信经营的业主反而活不好。”　　　　　　“大量‘住改商’引起个体户数量暴涨，大家利润水平都很低，导致一些商户只能用投机取巧的方式，恶性竞争”，市法制办主任倪子林分析：“因此规范‘住改商’，可能会引起短期阵痛，但长远来看，对城市商业的利润水平，对商品的质量保证，都有利无害。”　　　　严管“住改商”后，原有的小个体户哪里去？倪子林称，“有堵有疏。未来，在新建小区内，将要求在规划阶段就考虑商业配套面积，也可吸纳不少就业。”　　　　此外，对现有的“住改商”也不会采取“一刀切”。对于居民欢迎的、住宅紧缺的配套性商业，规划、房管部门也会酌情予以考虑。
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