律师解读购买二手房时如何交付首付款和解押
&&&&二手房：是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
按照2013年新国五条，坚决抑制投机投资性购房,继续严格执行商品住房限购措施。充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
解押：也叫赎楼，就是说卖方现在的房子在做按揭，房产证还在银行做抵押，需要把房产证从银行赎出来才能继续交易。有些地方是用买方的钱帮你把楼赎回来，但这对于买方是有很大风险的。比较成熟的城市一般都不这样做。还有就是通过担保公司赎楼，这些一般会有中介帮你搞定。
二手房转按揭：是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖，该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。
二、如何交付首付款
支付首付款的时候需要先签订购房协议书，然后在约定的日期交付首付，一般交付首付的当天同时办理银行的解押手续，这个时候银行会出具一张解押单，用于到时领取解押出来的房产证，正常这张解押单是由卖方委托买方而放在买方手中，因为这个时候买方已经支付了购房首付款，相对来说买方取得这张解押单会比较安全，只有这张解押单可以领取房产证原件！（如果解压单遗失貌似要办理登报申明的）然后在解押出房产证后（从银行办理解押到房产证出来可以过户一般需要两个礼拜时间），买方到房管局领取房管证，和卖方（配偶）一起到二手房交易中心办理过户送件手续，这个时候交易就算基本安全了！等新的房产证出来，再办理按揭手续，将剩余款项支付给卖方就好了！
二手房的首付款的支付时间一般双方约定，中介在代理操作中，有他们自己的操作方法，但是应当先向银行信贷部门咨询按揭贷款事宜，确保能够贷款，避免日后不必要的纠纷。
一般二手房交易有按揭的都需要买方支付按揭款去还清银行的贷款，然后解押出产权证原件，再签订正式的购房合同办理房屋产权过户，最后用过户完的产权证去办理银行按揭将剩余款项交付给卖方，交易就完成了，买方开始还贷！
首先，了解房主身份，确认房主身份证上的名字和产权证上的名字一致，且产权证必须是原件。其次，买主可在原房主陪同下到产权登记发证中心档案室查询产权证的原始档案，确保产权证的真实性。调查中，如果房屋因债务问题被查封、遇拆迁暂时被冻结，或者房屋存在抵押等情况，则应对该类房屋放弃购买。另外，在交付房款之前，可先签订一个购房协议，然后在公证处对该协议进行公证。即在公证员的主持下，起草和修改房屋买卖合同。根据合同中的约定，将房款存入公证处提存账户。在房屋办理完更名过户手续之后，公证处根据约定条件，将提存的房款支付给卖方，这样就完全避免了房屋交易过程中的风险。
&购房者在购房前应首先要求出售人出示房产证，以便核实出售人是否为房屋的所有权人，同时查验所购房屋是否已设定抵押，如果系设定抵押的房屋，结合多年实践经验笔者建议，购房人可约定与出售人及中介三方共同去指定银行办理还款解押手续，以保证专款专用，防止出售人将首付款挪作他用，迟迟不解押。
买房人垫付解押款的最主要风险，在于买家帮卖家还清贷款后出现，一种情况是卖家反悔不卖，另一种情况是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷，另外就是卖家恶意诈骗。当然，第三种情况较为少见，而第二种情况的风险最大。
同时要注意几点，一是买家垫资还贷时，要让卖家写一张首期款收据（垫资款），而后最好陪同卖家到银行办理还贷手续，以防止垫资款被卖家转走。
房屋解押之后，买家可以申请贷款时，如果因为卖家的原因导致贷款不成，那么可以追究卖家责任。不过，这一点要在合同中进行责任约定。同时在合同中还要约定，办理过户时，卖家应配合买家办理相关手续。
三、如何解押房贷
1、先还清贷款,并开出还清证明,一式三份,拿到房产证。(材料贷款合同、身份证、银行卡&)
注:到银行房贷部门。
2、取一份还清证明给银行取他项权证(蓝本),银行开具授权委托书。
3、到房产交易中心解押。（带还清证明、房产证等相关材料到交易中心。）
注:&提前还房贷需要什么手续提前还贷流程与方式如下步骤:
&&&&1、先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
2、向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
3、按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
4、借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。
5、提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。&
各银行提前还贷申请条件中国银行：提前30个工作日书面申请。工商银行：要求贷款者提前30个工作日书面申请银行，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。农业银行：要求提前7个工作日书面申请，并且在贷款发放满一年后才可提出申请，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。交通银行：提前还款额度不得少于6个月的还款金额。民生银行：自发放个人贷款第二个还款月起借款人可以书面提出提前还款申请。N北京行：在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，方可书面申请提前归还部分或全部贷款，具体也可以到当地银行了解,以当地银行有关存贷款条例更为准确。(&你原本是采用等额本息的还款方式，建议你跟银行协商，看能不能改为等额本金的还款方式，能改后再提前部分还款。)
解押有几种方式，一是卖方自己有能力一次性还清银行欠款，多数人难以做到；二是中介公司为卖方垫款解押，这类似于民间的借贷行为，一旦该房产出现诸如资产冻结等无法上市交易的情况，垫款方将蒙受极大的损失；第三是中介公司通过买家的首付款操作解押，但由于这种方式买方不易控制交易风险，因此买方很难接受。第四是担保公司与卖方签署担保协议，由担保公司提供担保，银行出资“赎”楼，担保公司只收取担保费。
1、目前我国的商业银行并没有开展真正意义上的转按揭业务，所以转按揭成为了一个难题；
2、提前还款的时间有时候还要看银行的办事效率，有些银行从预约还款到解除抵押需要个把月时间。买方没有什么办法能够完全规避风险，只能是详细的了解一下业主的身份是否属实、了解一下元贷款银行还款到出具解除抵押文件需要多久，如果可以做到当天还款、当天解押、当天过户，风险还可以小一点点。
3、如果对于风险的顾虑比较大，可以考虑采用由第三方（一般都是由担保公司操作）垫资还款的方式，将风险转移到第三方身上。当然，第三方在承担风险的同时也肯定是要收取费用的。
4、如果对于资金安全顾虑比较大的话，可以考虑采用“第三方垫资还款+资金监管”的方式。
二手房解押交易常规流程：
签定买卖协议→买方付首付款→卖方解押→房管局交易（同时买方申请按揭贷款）→出件再抵押→银行取他项权证后放款
在房产买卖交易中，经常会遇到卖方出售时房产还处在抵押状态，许多房东都无法自行筹款解押，如果买方借款替其解押，则会存在较大风险。
因此在交易过程中，如遇卖方尚有银行贷款的情况，应该向房产中介公司或担保公司咨询相关的手续。一般比较安全的操作方式为：卖方向担保公司借款解押，并在公证处办理委托公证，买方的房款在解押前在银行冻结，担保公司在解押前会到房产交易中心查询房产是否冻结，最后由担保公司出款解押，待解押完毕及交易过户完成后，担保公司再从买方的冻结款中收回借款。如在交易过程中出现风险，则买方的房款可先行退出，这样买房人就可最大限度地规避风险。
四、“意向金”不要轻易交
&&&&一般说来房源抢手，提前交定金的情况在一些正规中介交易中也会发生。但是这种情况，定金并不是由中介来收取，而是由卖房人与购房人商定，中介只是第三方。
　　我国法律上并没有“意向金”这一说。实际情况是，房屋中介通常在开给购房人的收据中，暗地将收取的购房“意向金”以某种方式“过渡”为购房定金。例如，中介往往会在相关单据上注明“意向金自动转定金”之类的条款，且不将该条款主动提示或告知购房人。购房人如不购买有关房屋，就很难再要回钱款。
　　“吃差价”，也成了潜规则
　　按理说，房屋中介的收入来源主要是依靠中介费，但是相比较高额的“房屋差价”来说，个别黑中介还是不惜铤而走险，囤积房源，在买卖二手房的过程，获取房屋差价和中介费两项收入。
　　早在2006年，“吃差价”做法就已被国家有关部门明令禁止。房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。
　　但是有业内人士透露，目前房产中介私自抬高房屋销售价格“吃差价”行为，成了一种“潜规则”，这笔差价最终会流入个别房产中介的腰包。
五、关于购房定金
在购房之初，买方均会向卖方支付一部分定金，以保证合同的履行，如果买方无故解除合同，那么卖方所收定金则不予返还；如果卖方无故解除合同那么定金应双倍返还，这就是“定金罚则”的规定。但是，实践中，往往会出现一些情况，并非买卖双方违约，比如说笔者就遇到过非因买方原因贷款办不下来，买方要求返还定金，卖方拒不返还，无期限拖延,或者是双方在签订房屋买卖合同时，买卖双方针对合同的条款未达成一致，最终双方未签订房屋买卖合同，而卖方拒绝返还定金。笔者建议类似情况，买卖双方最好在补充协议中约定明确，何种情况下卖方应全额退还定金，进而有效防止在交易过程中因定金退还约定不明而发生纠纷。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。　　在bj蜗居40一居室5年后，在成家立业3年后，在娃儿2岁后，为了生存的能有些希望和阳光，在踌躇了很久以后，我们两口子终于决定换房了。换房地址选在了单位附近，四环内没有新房的年月，在历时几个月走了数十套二手房后，终于定下了一套区区65平的90年老房高层，即使要背负上很高额的贷款。　　谈条件，签合同，定金，中介费，网签，评估，准备申请贷款的材料，筹措不菲的首付款，一切烦心的烦神的烦人的程序按部就班的走着，终于到了银行面签的一天。　　我们按时按点不缺人不缺材料的到了中介约定的面签地点，坐到了申请贷款银行的面签小隔间门口，耐心的等待，诚惶诚恐，怀着“敬畏”之情的我们对卖房的业主自然是毕恭毕敬。　　原来以为今天只是时间的问题了，原以为等排队轮到我们后花不了多长时间，只要提交了妥善准备的材料和办理完问询后，今天就算圆满了，只要回去等待银行贷款的审批情况了。。。而且我们下午还要满怀喜悦的赶回单位上班班滴！　　原以为我们的问题是：银行批贷的额度和贷款利息的折扣（P民的卑微）。。。　　可是当中介向卖房的业主提出：让他们把应该准备的房屋及个人材料提供给中介去复印时，真正的问题却“嘭”的一声爆发了。。。　　卖房业主突然提出：合同约定的“首付托管——申请贷款——贷款批复通知下达后，办理过户——凭着过户凭证办理首付解冻+贷款放款到卖方”的流程中，先过户——让他们觉得资金很不安全（大抵就是担心过户了，我们赖她钱吧）。　　当时也只有耐心的反复解释：过户是在银行贷款批复通知下达后才去的，银行不会无故反悔，并且买房的我们从头到尾根本碰不到贷款半毛钱啊，碰不到。。。首付也在资金监管（托管）里，我们拿不走滴。。　　但是不管用啊，不管用。。。　　在蹉跎了2个小时后，办理面签的银行工作人员终于也午休饭饭去了，卖房的业主最终也不听中介专业解释而离开了（或者不愿听，或者也听不懂吧。。。）　　于是，我们迈着承重的步伐挤上了返程的地铁。。。　　“首付托管——申请贷款——贷款批复通知下达后，办理过户——凭着过户凭证办理首付解冻+贷款放款到卖方”的规范流程，保障二手房买卖双方的利益，我们占不了一毛钱的便宜，您也亏不了半两肉。。。怎么就。。不安全了呢！！！　　想不通啊。。。想不通。。。　　而且您这“见钱才过户”的想法，倒是只能搭配全款的买家了（如果买家能愿意全款不监管而直接支付的话——这很容易吗？叹气~~~原谅我等P民，别说我没有全款，即使我有全款肯定一定也是要去监管的，您的利益是利益，我们P民的小利益也是利益啊，何况法律保护的。。。）　　只是您这“见钱才过户”的想法，倒是一开始谈条件签合同的时候就说出来啊，当时说能有什么问题呢？这样我们这等没有能力的P民一定不会继续耽误您宝贵的时间了呀。毕竟您的房子本来就不是要非我不卖，我们也大可去再找别家谈谈。。。　　何苦要到这个时候了，才将我们一军？消遣P民玩耍吗？老实巴交的我们真心。。一点不觉得欢乐。。。　　而且签合同的时候，连贷款买房的流程都不弄明白啊？那也居然签了合同，知道“违约”这个词吗？合同上是有规定的啊，而且还有违约责任呀。。。。呀~　　叹气~~~~　　无限的憧憬，变成了，无比的担忧：才只是申贷面签罢了，倘若跌跌绊绊走下去了，接着那些：过户、交房、户口、物业交割等等手续。。。会是哪样光景？林林总总，纷繁复杂，无数可能的问题，就像鬼影一样在我心头。。。游荡。。。　　向天呐喊：买房，买的不是房，是人品啊！　　倘若走不下去买卖了，又会如何？定金、中介费、违约金？不想也知道。。。样样是麻烦啊！　　再次向天呐喊：如果还有下次的话，我不挑房，我只挑你——一个知情懂理的业主。
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　　估计是对交易流程不理解，不信任。其实这个标准流程保护了买卖双方，更多地保护了买方的资金安全。买二手房，业主确实太重要了，感同身受。　　
　　@Laplace_Demon
20:27:18　　估计是对交易流程不理解，不信任。其实这个标准流程保护了买卖双方，更多地保护了买方的资金安全。买二手房，业主确实太重要了，感同身受。　　-----------------------------　　谢谢您啊！主要是郁闷，无处宣泄，中介电我：说业主家全家人都情绪激动，暂时听不进劝告，通知我耐心等待。。。　　哎~~~她们这一郁闷，难不成是怨我们诓骗了她？　　这是为了什么呦~
　　那就再另外找。我买二手房时，先过户，因为这里银行是凭房产证批款的。房产证都不是你的名，对银行来说抵押物不是你的，为啥要给钱你?　　
　　只能说房东无知，好好说服吧!　　
　　@阿绣萝
08:39:08　　那就再另外找。我买二手房时，先过户，因为这里银行是凭房产证批款的。房产证都不是你的名，对银行来说抵押物不是你的，为啥要给钱你?　　-----------------------------　　谢谢！　　bj买房是：先审核贷款申请——如果批贷，拿到批贷通知，才能去办理过户——凭过户凭证，卖方：解冻首付款+拿到银行放款；买方：拿新房本去银行继续贷款抵押。。。　　总觉得这样双方都有保证，奈何。。。没有遇上好卖方业主。
　　@那山那云那水
08:44:13　　只能说房东无知，好好说服吧!　　-----------------------------　　谢谢！　　我们奔着解决问题的目标，一直试图耐心的解释说明，无奈人家压根不听或是听不懂。　　对方的诉求极其直白：不见钱，过户就不行；甚至告诉我：钱不急，你有多少先给多少，一直钱给够了，就去过户。。。。（神啊！您怕过户不安全，我们的钱就是白来的了？就不怕不安全了吗？）　　其实业主不懂法规流程，我们也不笑话她，只是您大可以一开始谈就说清楚啊！还是那句话，如果她不情我不愿，我们又不是非买她的房子不可。。。　　可是，如今合同也签了，网签也完了，问题井喷。。。　　真心无语。。　　她违约。。。何苦拖着我们，后面事情也不知道都是几座大山压顶。。。　　而且她们拒绝了解流程事实是啥样。。一味的强调自己的诉求。。　　到了中介电我，说：卖方全家情绪激动。。。暂时谈不下去了，让我耐心等待的时候。。。　　真的希望她们干脆直接说：不要把房子卖给我了，何必作出我们诓骗她的模样来？
　　楼主小心，一般这种房主是骗子的可能性很大。也许有抵押，债权方面的问题无法先过户　　
　　@andy-01-06 09:12:29　　楼主小心，一般这种房主是骗子的可能性很大。也许有抵押，债权方面的问题无法先过户　　-----------------------------　　抵押的可能性不太大，过不了房源审核，如果是高利贷什么的楼主也算善意第三人。这种业主不能惯着，可能坐地户没什么文化也不愿意学习什么都不懂。直接跟他说爱卖不卖，按合同来，违约赔双倍定金，否则上法院，按照造成损失的额度主张赔偿（一般不会支持，吓唬他）。如果合同中约定了过户时间和因他造成拖延的责任之类的条款就更好了，教他做人
　　替死鬼呢，接盘侠呢，都在哪里？快来买房救我们开发商炒房者和中介吧，哦，对了，还有那些我们雇佣的房托们，这样就不容易失业了。虽然我们开发商以前贪得无厌剥削你们 ，1000+成本的房子卖10000+，还谎言说自己赚得少，我们是以前雇佣中介房托在网络上和现实中造成房价大涨的氛围和忽悠大家买房，这些我们都知道错了，那不都是以前房价上涨的时候了嘛。现在我们的房子都卖不出去了没人要了，大家看看是不是房托中介们都少了好多了？那些炒房客现在的托市言论和房价上涨理论就和我们没有多大关系了，他们那是想把自己的破二手房忽悠傻子给卖出去，大家别仇恨我们啊，真不关我的事了，大家看在都是中国人的份上救救我们开发商吧，我们虽然之前未能同享福，但是现在能共患难啊，大家能买房的就买吧，也不要观望了，这样说不定就能挽救我们的败局了，等我们缓过来了我们一定把房子便宜卖给大家不赚黑心钱了好不好？　　
　　@andy-01-06 09:12:29　　楼主小心，一般这种房主是骗子的可能性很大。也许有抵押，债权方面的问题无法先过户　　-----------------------------　　有道理
　　@andy-01-06 09:12:29　　楼主小心，一般这种房主是骗子的可能性很大。也许有抵押，债权方面的问题无法先过户　　-----------------------------　　谢谢！　　我们一定会小心这种情况的，也一定不会直接把钱给卖方的，资金监管合法合理，更何况。。。合同白纸黑字，受法律保护滴。。。　　昨天我也情绪激动...无处宣泄的，购买初体验。。。　　写出来，与大家共勉，　　二手房买卖：房源50%，业主50%啊~~~~~`
　　@andy66808
09:12:29　　楼主小心，一般这种房主是骗子的可能性很大。也许有抵押，债权方面的问题无法先过户　　-----------------------------　　@sw5-01-06 09:23:51　　抵押的可能性不太大，过不了房源审核，如果是高利贷什么的楼主也算善意第三人。这种业主不能惯着，可能坐地户没什么文化也不愿意学习什么都不懂。直接跟他说爱卖不卖，按合同来，违约赔双倍定金，否则上法院，按照造成损失的额度主张赔偿（一般不会支持，吓唬他）。如果合同中约定了过户时间和因他造成拖延的责任之类的条款就更好了，教他做人　　-----------------------------　　谢谢！　　您说的真好，这次，我们也算学会买二手房了。。。
　　@房托中介炒房猪
09:24:51　　替死鬼呢，接盘侠呢，都在哪里？快来买房救我们开发商炒房者和中介吧，哦，对了，还有那些我们雇佣的房托们，这样就不容易失业了。虽然我们开发商以前贪得无厌剥削你们 ，1000+成本的房子卖10000+，还谎言说自己赚得少，我们是以前雇佣中介房托在网络上和现实中造成房价大涨的氛围和忽悠大家买房，这些我们都知道错了，那不都是以前房价上涨的时候了嘛。现在我们的房子都卖不出去了没人要了，大家看看是不是房托中介们都少了......　　-----------------------------　　还是谢谢您的关注！　　只是请不用说的这么刻薄。。。买房是要住的，又不是投资，生活已经百般为难，大家何苦还要互相为难？
　　@andy66808
09:12:29　　楼主小心，一般这种房主是骗子的可能性很大。也许有抵押，债权方面的问题无法先过户　　-----------------------------　　@陈啊嘟
09:25:49　　有道理　　-----------------------------　　谢谢！本来面签前倒是咨询过中介，是说前期核过房源没有问题。。。　　不得不说：买二手房还得有个合格的中介。。。额外的20%　　房源50%，业主50%，中介20%——合格的中介可能是120%的顺利，不合格的中介过程可能就要打8折。。。。
　　世界什么人都有，算了，再看其他房吧
　　@广州中心
09:54:48　　世界什么人都有，算了，再看其他房吧　　-----------------------------　　合同早就签过了，只有等到了约定的时间。。。　　不至于。。。我主动违约，去成全她们。。。　　耗时间。。。叹气~
　　@广州中心
09:54:48　　世界什么人都有，算了，再看其他房吧　　-----------------------------　　@元宝房奴
10:00:42　　合同早就签过了，只有等到了约定的时间。。。　　不至于。。。我主动违约，去成全她们。。。　　耗时间。。。叹气~　　-----------------------------　　拖自己也不是办法。
　　@广州中心
10:06:45　　拖自己也不是办法。　　-----------------------------　　谢谢！　　我先退出合同交易，不会反而变成我违约吗？
　　@元宝房奴 18楼
11:07　　@广州中心
10:06:45　　拖自己也不是办法。　　-----------------------------　　谢谢！　　我先退出合同交易，不会反而变成我违约吗？　　-----------------------------　　真是遇到思维撞思维的。先协商按照贷款走，协商不成，走法院，法院不走就协商解约，如果协商解约对方不愿意，就走法院。前进困难，后退还不容易么。脑子不清啊　　
　　最怕遇到脑子不清又固执的，最最怕遇到两方都脑子不清又固执的。完毕。　　
　　@元宝房奴
11:07　　@广州中心
10:06:45　　拖自己也不是办法。　　-----------------------------　　谢谢！　　我先退出合同交易，不会反而变成我违约吗？　　-----------------------------　　@广州中心
11:36:07　　真是遇到思维撞思维的。先协商按照贷款走，协商不成，走法院，法院不走就协商解约，如果协商解约对方不愿意，就走法院。前进困难，后退还不容易么。脑子不清啊　　-----------------------------　　额，首先谢谢您的耐心和热心！　　再给您捧上一杯茶，不要为了我而捉急上火！　　再再：您说的思路是极好的，我们和您不谋而合！　　再再再，我们也在向着解决问题的方向去努力，去解释，去沟通。。。　　卖方配合，可能会继续交易；　　卖方不配合，可能会诉之fl程序或是再协商。。。　　不是我们不想买别家的房，您看我的发言也该知道，我的苦恼我的忧伤。。。大半就是为了这时间的损耗。。。　　只是。。　　现在没到合同预定的时间，卖方还只是不配合。。。又没有直接告诉我她们不卖给我房了。。。她要违约了。。。　　所以我们还是在耐心的协商去解决问题嘛。。。　　怎么就我也成了脑子不清又固执的。。。　　委屈啊~~~~~
　　楼主，你碰到的业主很可能不想交易了。你千万不可有任何违约的行为，把你该做的事情完成，剩下的就是房东违约，一般走到你这一步，违约金应该在房屋全款的20%以上，中介应该会帮你把违约金拿到手的，因为对他也有好处。
　　@萍水西路
13:56:21　　楼主，你碰到的业主很可能不想交易了。你千万不可有任何违约的行为，把你该做的事情完成，剩下的就是房东违约，一般走到你这一步，违约金应该在房屋全款的20%以上，中介应该会帮你把违约金拿到手的，因为对他也有好处。　　-----------------------------　　谢谢您！您的建议，对我们很有帮助！
　　@元宝房奴 13楼
09:40　　@房托中介炒房猪
09:24:51　　替死鬼呢，接盘侠呢，都在哪里？快来买房救我们开发商炒房者和中介吧，哦，对了，还有那些我们雇佣的房托们，这样就不容易失业了。虽然我们开发商以前贪得无厌剥削你们 ，1000+成本的房子卖10000+，还谎言说自己赚得少，我们是以前雇佣中介房托在网络上和现实中造成房价大涨的氛围和忽悠大家买房，这些我们都知道错了，那不都是以前房价上涨的时候了嘛。现在我们的房子都卖不出去了没人要了，大家看看是不是房托中介们都少了......　　-----……　　-----------------------------　　恭喜楼主，一年后你回感谢那个卖房的，为你省了几十万块钱！　　
　　@元宝房奴
09:40　　@房托中介炒房猪
09:24:51　　替死鬼呢，接盘侠呢，都在哪里？快来买房救我们开发商炒房者和中介吧，哦，对了，还有那些我们雇佣的房托们，这样就不容易失业了。虽然我们开发商以前贪得无厌剥削你们 ，1000+成本的房子卖10000+，还谎言说自己赚得少，我们是以前雇佣中介房托在网络上和现实中造成房价大涨的氛围和忽悠大家买房，这些我们都知道错了，那不都是以前房价上涨的时候了嘛。现在我们的房子都卖不出去了没人要了，大家看看是不是房托中介们都少了......　　-----……　　-----------------------------　　@吕德安
14:06:51　　恭喜楼主，一年后你回感谢那个卖房的，为你省了几十万块钱！　　-----------------------------　　那真是。。。上天垂怜。。　　谢谢您教我苦中作乐。。
　　@元宝房奴 18楼
11:07　　@广州中心
10:06:45　　拖自己也不是办法。　　-----------------------------　　谢谢！　　我先退出合同交易，不会反而变成我违约吗？　　-----------------------------　　合同一般会约定银行批贷，首付款监管后几个工作日内应当过户，逾期卖方不予配合的，算卖方违约。　　
　　我是专打火鸡（覆石）、（不炒不热闹）的马甲，我最爱挖坟忽悠别人买房！　　楼主，房托中介是这样的，什么傻多啊，傻多的存在这个论坛就不合理，别听他们找些所谓借口（大力鼓吹房价还要上涨和不希望房价下跌的都是些什么人楼主应该懂，自住房不会卖跌了没影响的，这只是他们的借口而已），也别直接回复他们，这样他们会少很多五毛了，这会教育他们好好做人的，以下是房托介绍 　　首先声明，我所讲的都是我的亲身体验，之所以要在这里讲出来，只是因为良心发现，不再当房托，也不想再违背作为一个人最基本的良知！我现在是专业揭露房托中介！ 　　我是去年10月的时候来到北京打工的，在一个偶然的机会，看到网上一则广告，说是要招网络文员，主要负责网站新闻的更新工作，由于我就去了，面试很简单，主要要求就是会发贴，懂基本的经济常识，当时给我定的工资是1200，如果绩效好，还可以有提成。 　　但真正工作时，我才发现，我所做的工作根本不是什么新闻更新，而是专门针对房地产的顶贴，说白了，就是”网络房托“，我们所做的工作主要如下： 　　1.在各大论坛里大肆渲染房价上涨论，制造楼市多么火爆、房价还要上涨的气氛。 　　2.工作时，3-5个人一小组，互相打场。当出现质疑声音时，其他人就开始声援，甚至是围攻“唱空”的人，以达到一种，”房价暴涨“是合理的结局。 　　3.为了获取更多的收益（提成），我们公司的发贴人大都已经没有了基本的是非观，很容易让人迷失，因为如果没有提成，每个月1200元，根本就没法生活。所以只要是干这行，很容易让人不分清红皂白，不管基本伦理是非，经常捏造事实，有时，为了使捏造的事实看起来更逼真，我们其中一个人发表“房价上涨，群众抢购“的贴子，小组内的其他人就开始顶贴，造成房价上涨合理，房源少的假象。但显然，所有这一切，只是一场骗局。 　　4.提成的原则是，平均每天发布10贴（包括顶贴），可获取每月500-2000元的提成，提成的多少，一是取决于发贴的数量，另一方面，要看贴子的”质量“，谁发的贴子看起来真实，谁发的贴子更有煽动性，谁就会获取更多的提成。但实际的情况是，为了获取更多的提成，发贴人已经是丧失了作为一个人最起码的良知，经常恶意攻击、辱骂看空的贴子，即使是正常的言论，也会被谩骂和人身攻击，比如，”穷鬼活该买不起房“、”白菜都涨价了1000倍，房价现在是多么便宜“、”现在不买，将来想买都买不起“等，这里就不再一一列举了。 　　5.公司这部分的收入主要来源于各大开发商，开发商也有专人来监督和检验我们的工作效果，根据各大房产论坛的新闻的覆盖率和跟帖数来付钱。从这里你就可以明白，为了获取更多的黑钱，发贴人会以什么样的状态去欺骗和谩骂了。 　　6.网络本来应该是方便人生活的，但现在房产论坛基本上已经伦为各大发贴公司牟利的工具，内容不仅起不到应有的指导作用，反而是干扰了购房人正常的判断。我为什么要退出来呢？一个很重要的原因就是不愿意看到那么多无辜的人受害，有些人确实不知道这样一种发贴公司，这些论坛中对房价”唱多“的内容，很容易误导一个人，实在不愿意看到那么多无辜的人把一辈子的血汗被骗来买房，因为他们是无辜的。在某种程度上说，是发贴公司在帮着骗钱，甚至是没有人性的抢夺老百姓的血汗钱，甚至是一辈子的血汗钱。 　　7.发贴公司的发贴人，很容易自我迷失，真是害人又害己。公司发贴的人，整天就是琢磨如何让更多的人相信”高房价不高“，公司的发贴人，大都是无限放大导致房价上涨的因素，比如，刚需的强劲、国家的保护、通胀等等，但从来不关注高房价对整个家庭的危害，也从来不考虑中国畸形的高房价对中国未来经济的影响。 　　我不方便说出我公司的具体信息，只是想让更多的人注意，以后不要上当受骗；同时也由衷希望曾经的同行，要谨言慎行，同时也为自己求一份心安！　　谁说没房托,我就是房托,全名叫注册网络房产评论员,受雇于某房产机构,专门在网络上鼓吹房价上涨,我从今年六月初开始到天涯房产论坛工作,到上个月刚刚告一段落,不知害了多少人了,幸好一些目光如炬的空军把我揪了出来,要不然还得害人,楼主你太善良了,今后要提高警惕了.　　至于你们想不通的盈利方式,其实也是有的,网评工作虽然不能产生直接的经济效益,但可以通过网友对我们的回贴取得一些有参考价值的数据,俗话说"嫌货才是买货人",那些是坚定的空军其实是最有价值的潜在客户,通过对他们的观察我们可以对各项政策进行一定程度的调整.　　
　　@元宝房奴 18楼
11:07　　@广州中心
10:06:45　　拖自己也不是办法。　　-----------------------------　　谢谢！　　我先退出合同交易，不会反而变成我违约吗？　　-----------------------------　　@Laplace_Demon 26楼
19:33　　合同一般会约定银行批贷，首付款监管后几个工作日内应当过户，逾期卖方不予配合的，算卖方违约。　　------------------------------　　谢谢！正是在等这约定的时间！　　卖方业主如果连银行面签的材料都不配合，批贷是遥远的！
　　这个。。。是什么？谢谢您关注，您辛苦了！
　　@房托中介炒房猪 27楼
22:31　　我是专打火鸡（覆石）、（不炒不热闹）的马甲，我最爱挖坟忽悠别人买房！　　楼主，房托中介是这样的，什么傻多啊，傻多的存在这个论坛就不合理，别听他们找些所谓借口（大力鼓吹房价还要上涨和不希望房价下跌的都是些什么人楼主应该懂，自住房不会卖跌了没影响的，这只是他们的借口而已），也别直接回复他们，这样他们会少很多五毛了，这会教育他们好好做人的，以下是房托介绍　　首先声明，我所讲的都是我的亲身体验，之........　　------------------------------　　这个。。。是什么？谢谢您关注，您辛苦了！
　　会不会业主觉得房价要涨,要反悔了,成心找茬?
　　@apm2001ty 31楼
22:53　　会不会业主觉得房价要涨,要反悔了,成心找茬?　　------------------------------　　可能吧，　　私心揣度着bj房子半载一年可能还不至于明显涨价，房地产税是块试金石，我说不上来它对房价是促是压？经济货币，行业市场，大时代里P民的随波逐流罢了。。。只是直觉的房地产税不落地，短期内还是能试出一些心虚心急吧？　　到底还是那经济大环境才是要紧，要是遇上不得不自嗨式的膨胀。。。
　　@彭彭找丁板 33楼
23:19　　减了⒛多公斤.我用了不到俩月的时间.过程我拍成了视频.看视频到我店里。看看哥是怎么减的.抠抠.壹６1７壹三５４九４．抠抠资料里有店址。　　------------------------------　　嗨～大兄弟，你辛苦了，谢谢关注！
　　人家上家也是没这么卖过房，朴素地希望一手钱一手货的原始公平交易。　　楼主下次挑个有钱的炒房客房东吧，肯定配合你面签。　　
　　楼主这文章口气，十足的酸酸小知识分子气息，　　我要是房东，也不愿意和你打交道。　　
　　@righft2013 35楼
23:27　　人家上家也是没这么卖过房，朴素地希望一手钱一手货的原始公平交易。　　楼主下次挑个有钱的炒房客房东吧，肯定配合你面签。　　------------------------------　　谢谢您的关注，　　其实说的挺明白了，卖方的顾虑，我们也不是不通情达理，这些大可一开始谈就说明白，何苦签了合同到面签再反复？我们苦的不是她们原始的交易诉求，而是无奈的等待，和在她们的反复和不配合下沦为苦逼。。　　再次感谢你关注！
　　@righft2013 36楼
23:30　　楼主这文章口气，十足的酸酸小知识分子气息，　　我要是房东，也不愿意和你打交道。　　------------------------------　　酸可能是酸了些！您要是遇上这种情况，未必不酸！　　呵呵，胡乱说一句。　　其实业主早些说出这些诉求，我们大可去找其它房子，也不用在这里做个酸小文人不是！　　再次感谢你关注！
　　回复第37楼，@元宝房奴　　@righft2013 35楼
23:27 　　人家上家也是没这么卖过房，朴素地希望一手钱一手货的原始公平交易。 　　楼主下次挑个有钱的炒房客房东吧，肯定配合你面签。 　　------------------------------ 　　谢谢您的关注， 　　其实说的挺明白了，卖方的顾虑，我们也不是不通情达理，这些大可一开始谈就说明白，何苦签了合同到面签再反复？我们苦的不是她们原始的交易诉求，而是无奈的等待，和在她们的反复和不配合下沦为苦逼。。 　　再次感谢你关注！　　--------------------------　　虽然流程是那样，我也明白，　　不过换我，我也不愿意，或者不爽这样的流程。　　银行只是出一纸文书，同意放款，这时候就要上家把房子完全过户给你，然后在家等银行放款，你觉得程序没问题，但是真的万无一失吗?　　你拿到产证，银行放款之前，假设，银行突然发现你的贷款文件有造假，你没有还款能力，然后银行拒绝放款，这时候上家的权益谁来保护？　　房子已经是你的了，银行放款又没戏了?　　找你吗?　　呵呵，还有许多下家希望过户之后立马交房，上家不允，结果来天涯发的抱怨帖子，比你楼主还酸。　　
　　回复第39楼，@righft2013　　回复第37楼，@元宝房奴 　　@righft2013 35楼
23:27 　　人家上家也是没这么卖过房，朴素地希望一手钱一手货的原始公平交易。 　　楼主下次挑个有钱的炒房客房东吧，肯定配合你面签。 　　------------------------------ 　　谢谢您的关注， 　　其实说的挺明白了，卖方的顾虑，我们也不是不通情达理，这些大可一开始谈就说明白，何苦签了合同到面签再反复？我们苦的不是她们原始的交易诉求，而是无奈的等待，和在她们的反复和不配合下沦为苦逼。。 　　再次感谢你关注！ 　　-------------------------- 　　虽然流程是那样，我也明白， 　　不过换我，我也不愿意，或者不爽这样的流程。 　　银行只是出一纸文书，同意放款，这时候就要上家把房子完全过户给你，然后在家等银行放款，你觉得程序没问题，但是真的万无...　　--------------------------　　其实完全可以这样，银行面签同意放款，，当天就递件过户，当时就放款。　　银行不愿意这样，不仅是因为流程要领导批哦。　　原来，递件到房管局，到拿到房产证，中间还是要一周工作日，这中间还可以出叉子。　　我今天递件进去，当场拿到全款，明天就有法院来宣布查封冻结，下家就完蛋啦!　　所以银行一定要等下家拿到产证，鸭子飞不了，才会放款，银行会规避掉一切风险。　　
　　回复第37楼，
@元宝房奴　　@righft2013
23:27　　人家上家也是没这么卖过房，朴素地希望一手钱一手货的原始公平交易。　　楼主下次挑个有钱的炒房客房东吧，肯定配合你面签。　　------------------------------　　谢谢您的关注，　　其实说的挺明白了，卖方的顾虑，我们也不是不通情达理，这些大可一开始谈就说明白，何苦签了合同到面签再反复？我们苦的不是她们原始的交易诉求，而是无奈的等待，和在她们的反复和不配合下沦为苦逼。。　　再次感谢你关注！　　--------------------------　　@righft-06 23:42:59　　虽然流程是那样，我也明白，　　不过换我，我也不愿意，或者不爽这样的流程。　　银行只是出一纸文书，同意放款，这时候就要上家把房子完全过户给你，然后在家等银行放款，你觉得程序没问题，但是真的万无一失吗?　　你拿到产证，银行放款之前，假设，银行突然发现你的贷款文件有造假，你没有还款能力，然后银行拒绝放款，这时候上家的权益谁来保护？　　房子已经是你的了，银行放款又没戏了?　　找你吗?　　......　　-----------------------------　　一看您就不懂房贷业务。　　贷款买房，拿到批贷函了，就形成有法律效力文件了，房屋过户以后，银行是必须放款的，不存在您说的假设。事实上，过户手续完成以后，买家还是拿不到房产证的，先是银行做抵押手续，房产证书会盖抵押章，同时也会在房管部门备案，好像是叫他项权利证什么的，最后才是买家拿到盖好抵押章的房产证。
　　再补充一下，房屋产权是买家和银行共有
　　贷款交易二手房，手续麻烦跑断腿的是下家，提心吊胆心里不爽的是上家。　　我要是上家，便宜三个点也卖给全款的。　　
　　回复第37楼， @元宝房奴 　　@righft2013 35楼
23:27 　　人家上家也是没这么卖过房，朴素地希望一手钱一手货的原始公平交易。 　　楼主下次挑个有钱的炒房客房东吧，肯定配合你面签。 　　------------------------------ 　　谢谢您的关注， 　　其实说的挺明白了，卖方的顾虑，我们也不是不通情达理，这些大可一开始谈就说明白，何苦签了合同到面签再反复？我们苦的不是她们原始的交易诉求，而是无奈的等待，和在她们的反复和不配合下沦为苦逼。。 　　再次感谢你关注！ 　　-------------------------- 　　@righft-06 23:42:59 　　虽然流程是那样，我也明白， 　　不过换我，我也不愿意，或者不爽这样的流程。 　　银行只是出一纸文书，同意放款，这时候就要上家把房子完全过户给你，然后在家等银行放款，你觉得程序没问题，但是真的万无一失吗? 　　你拿到产证，银行放款之前，假设，银行突然发现你的贷款文件有造假，你没有还款能力，然后银行拒绝放款，这时候上家的权益谁来保护？ 　　房子已经是你的了，银行放款又没戏了? 　　找你吗? 　　...... 　　----------------------------- 　　一看您就不懂房贷业务。 　　贷款买房，拿到批贷函了，就形成有法律效力文件了，房屋过户以后，银行是必须放款的，不存在您说的假设。事实上，过户手续完成以后，买家还是拿不到房产证的，先是银行做抵押手续，房产证书会盖抵押章，同时也会在房管部门备案，好像是叫他项权利证什么的，最后才是买家拿到盖好抵押章的房产证。　　…………………………　　呵呵，你只懂表皮，过户了，怎么样也不是原房东的了。　　至于假设，呵呵，大千世界哦。　　
　　回复第42楼，@francescoy　　再补充一下，房屋产权是买家和银行共有　　--------------------------　　那叫他相权利，有什么用？　　产权反正不是原房东的了，银行就是拖着不放款又怎么样？　　没有额度啊!拖你半年，你不度日如年？　　
　　回复第37楼，@元宝房奴　　@righft2013 35楼
23:27　　人家上家也是没这么卖过房，朴素地希望一手钱一手货的原始公平交易。　　楼主下次挑个有钱的炒房客房东吧，肯定配合你面签。　　------------------------------　　谢谢您的关注，　　其实说的挺明白了，卖方的顾虑，我们也不是不通情达理，这些大可一开始谈就说明白，何苦签了合同到面签再反复？我们苦的不是她们原始的交易诉求，而是无奈的等待，和在她们的反复和不配合下沦为苦逼。。　　再次感谢你关注！　　--------------------------　　@righft2013 39楼
23:42　　虽然流程是那样，我也明白，　　不过换我，我也不愿意，或者不爽这样的流程。　　银行只是出一纸文书，同意放款，这时候就要上家把房子完全过户给你，然后在家等银行放款，你觉得程序没问题，但是真的万无一失吗?　　你拿到产证，银行放款之前，假设，银行突然发现你的贷款文件有造假，你没有还款能力，然后银行拒绝放款，这时候上家的权益谁来保护？　　房子已经是你的了，银行放款又没戏了?　　找你吗?　　呵呵，还........　　------------------------------　　呵呵，真有你说的情况，大可诉之法律，判断交易不成立，追回房产。　　合同如果有约定交付期限，不到期你说的那些人就是无理取闹，到期原业主不交付就是他们不占理。。。　　不相信法理的人，也不能逃脱法理的制约。　　按正规的合同执行，难道是不对的吗？　　违背契约的行为不被指责，无奈下的小小酸腐啰嗦反被指责？难道伤人吗？究竟是谁受伤害？　　无知不是人人都会过去鄙夷嘲弄一番，但耽误别人总是不对的！　　自重为好，多珍惜！
　　回复第42楼，
@francescoy　　再补充一下，房屋产权是买家和银行共有　　--------------------------　　@righft-06 23:57:07　　那叫他相权利，有什么用？　　产权反正不是原房东的了，银行就是拖着不放款又怎么样？　　没有额度啊!拖你半年，你不度日如年？　　-----------------------------　　您这就是抬杠了，楼主帖子里的卖家是担心安全问题，而不是拿到钱时间长短的问题。 如果担心拿到钱的时间问题，那签订卖房合同的时候，就应该注明只接受全款了。
　　回复第37楼，@元宝房奴 　　@righft2013 35楼
23:27 　　人家上家也是没这么卖过房，朴素地希望一手钱一手货的原始公平交易。 　　楼主下次挑个有钱的炒房客房东吧，肯定配合你面签。 　　------------------------------ 　　谢谢您的关注， 　　其实说的挺明白了，卖方的顾虑，我们也不是不通情达理，这些大可一开始谈就说明白，何苦签了合同到面签再反复？我们苦的不是她们原始的交易诉求，而是无奈的等待，和在她们的反复和不配合下沦为苦逼。。 　　再次感谢你关注！ 　　-------------------------- 　　@righft2013 39楼
23:42 　　虽然流程是那样，我也明白， 　　不过换我，我也不愿意，或者不爽这样的流程。 　　银行只是出一纸文书，同意放款，这时候就要上家把房子完全过户给你，然后在家等银行放款，你觉得程序没问题，但是真的万无一失吗? 　　你拿到产证，银行放款之前，假设，银行突然发现你的贷款文件有造假，你没有还款能力，然后银行拒绝放款，这时候上家的权益谁来保护？ 　　房子已经是你的了，银行放款又没戏了? 　　找你吗? 　　呵呵，还........ 　　------------------------------ 　　呵呵，真有你说的情况，大可诉之法律，判断交易不成立，追回房产。 　　合同如果有约定交付期限，不到期你说的那些人就是无理取闹，到期原业主不交付就是他们不占理。。。 　　不相信法理的人，也不能逃脱法理的制约。 　　按正规的合同执行，难道是不对的吗？ 　　违背契约的行为不被指责，无奈下的小小酸腐啰嗦反被指责？难道伤人吗？究竟是谁受伤害？ 　　无知不是人人都会过去鄙夷嘲弄一番，但耽误别人总是不对的！ 　　自重为好，多珍惜！　　……………………　　呵呵，你息怒。　　我是不买不卖，闲得在这磨牙花子。你受苦受难，我自然不会有感触。　　合同契约法理的，哪有那么容易理清楚，从派出所到法院还是以和事佬和稀泥为原则的。你想明白这个，就舒坦了。　　劝你一句，看着不行就换个房子买吧。你也是为了买个房子，不是为了改变社会风气吧?你犯得着给他启这个蒙去吗?　　
　　@righft2013 43楼
23:50　　贷款交易二手房，手续麻烦跑断腿的是下家，提心吊胆心里不爽的是上家。　　我要是上家，便宜三个点也卖给全款的。　　------------------------------　　您说到点子上了，卖家想要全款，一开始说明就好，我们也不会耽误她们时间，　　问题是合同都签了，合同约定的就是贷款流程，白纸黑字写明了所有程序，几时首付，几时申请贷款，几时过户并资金解冻和放款，几时交付。。。　　现在您还觉得，我无可奈何的心酸，连写篇小文酸酸自己也不行吗？
　　回复第47楼，@francescoy　　回复第42楼， @francescoy 　　再补充一下，房屋产权是买家和银行共有 　　-------------------------- 　　@righft-06 23:57:07 　　那叫他相权利，有什么用？ 　　产权反正不是原房东的了，银行就是拖着不放款又怎么样？ 　　没有额度啊!拖你半年，你不度日如年？ 　　----------------------------- 　　您这就是抬杠了，楼主帖子里的卖家是担心安全问题，而不是拿到钱时间长短的问题。 如果担心拿到钱的时间问题，那签订卖房合同的时候，就应该注明只接受全款了。　　--------------------------　　一天拿不到钱，这就是安全问题。　　你试着换双鞋站站。　　
　　回复第49楼，@元宝房奴　　@righft2013 43楼
23:50 　　贷款交易二手房，手续麻烦跑断腿的是下家，提心吊胆心里不爽的是上家。 　　我要是上家，便宜三个点也卖给全款的。 　　------------------------------ 　　您说到点子上了，卖家想要全款，一开始说明就好，我们也不会耽误她们时间， 　　问题是合同都签了，合同约定的就是贷款流程，白纸黑字写明了所有程序，几时首付，几时申请贷款，几时过户并资金解冻和放款，几时交付。。。 　　现在您还觉得，我无可奈何的心酸，连写篇小文酸酸自己也不行吗？　　--------------------------　　是辛酸，我看你，还要再来一遍，早点开始去看房吧。　　
　　回复第42楼，
@francescoy　　再补充一下，房屋产权是买家和银行共有　　--------------------------　　@righft-06 23:57:07　　那叫他相权利，有什么用？　　产权反正不是原房东的了，银行就是拖着不放款又怎么样？　　没有额度啊!拖你半年，你不度日如年？　　-----------------------------　　@francescoy 47楼
00:01　　您这就是抬杠了，楼主帖子里的卖家是担心安全问题，而不是拿到钱时间长短的问题。 如果担心拿到钱的时间问题，那签订卖房合同的时候，就应该注明只接受全款了。　　------------------------------　　谢谢您！劳驾您帮我解释！谢谢！　　没事的，那楼上的大哥，大概只是没看全我的小酸文，误会了我的心酸是胃酸。。。
　　回复第52楼，@元宝房奴　　回复第42楼， @francescoy 　　再补充一下，房屋产权是买家和银行共有 　　-------------------------- 　　@righft-06 23:57:07 　　那叫他相权利，有什么用？ 　　产权反正不是原房东的了，银行就是拖着不放款又怎么样？ 　　没有额度啊!拖你半年，你不度日如年？ 　　----------------------------- 　　@francescoy 47楼
00:01 　　您这就是抬杠了，楼主帖子里的卖家是担心安全问题，而不是拿到钱时间长短的问题。 如果担心拿到钱的时间问题，那签订卖房合同的时候，就应该注明只接受全款了。 　　------------------------------ 　　谢谢您！劳驾您帮我解释！谢谢！ 　　没事的，那楼上的大哥，大概只是没看全我的小...　　--------------------------　　我替那个房东杜撰下吧，行情不好，别说全款啦，好不容易楼主这么个要买的，还不感觉抓住了。　　再说，房东也是个本地破落户，自己名字也不会写呢，哪分得清楚首付按揭怎么回事。　　
　　回复第49楼，@元宝房奴　　@righft2013 43楼
23:50　　贷款交易二手房，手续麻烦跑断腿的是下家，提心吊胆心里不爽的是上家。　　我要是上家，便宜三个点也卖给全款的。　　------------------------------　　您说到点子上了，卖家想要全款，一开始说明就好，我们也不会耽误她们时间，　　问题是合同都签了，合同约定的就是贷款流程，白纸黑字写明了所有程序，几时首付，几时申请贷款，几时过户并资金解冻和放款，几时交付。。。　　现在您还觉得，我无可奈何的心酸，连写篇小文酸酸自己也不行吗？　　--------------------------　　@righft2013 51楼
00:11　　是辛酸，我看你，还要再来一遍，早点开始去看房吧。　　------------------------------　　谢谢！　　您看～其实懂理讲理的人，大家有事总能说明白。可这恰是我们的难题！　　再次感谢您的关注！
　　回复第47楼，
@francescoy　　回复第42楼，
@francescoy　　再补充一下，房屋产权是买家和银行共有　　--------------------------　　@righft2013
23:57:07　　那叫他相权利，有什么用？　　产权反正不是原房东的了，银行就是拖着不放款又怎么样？　　没有额度啊!拖你半年，你不度日如年？　　-----------------------------　　您这就是抬杠了，楼主帖子里的卖家是担心安全问题，而不是拿到钱时间长短的问题。 如果担心拿到钱的时间问题，那签订卖房合同的时候，就应该注明只接受全款了。　　--------------------------　　@righft-07 00:10:06　　一天拿不到钱，这就是安全问题。　　你试着换双鞋站站。　　-----------------------------　　到目前为止，卖过2套买家是贷款买我房子的，一套商贷的，我记得过户以后，1周钱到账，商贷的，去年卖过一套公积金贷款的，从过户到收到房款，好像也没多长时间，耽误时间长的是批贷。
　　说不定能省一大比钱　　
　　回复第47楼，
@francescoy　　回复第42楼，
@francescoy　　再补充一下，房屋产权是买家和银行共有　　--------------------------　　@righft2013
23:57:07　　那叫他相权利，有什么用？　　产权反正不是原房东的了，银行就是拖着不放款又怎么样？　　没有额度啊!拖你半年，你不度日如年？　　-----------------------------　　您这就是抬杠了，楼主帖子里的卖家是担心安全问题，而不是拿到钱时间长短的问题。 如果担心拿到钱的时间问题，那签订卖房合同的时候，就应该注明只接受全款了。　　--------------------------　　@righft-07 00:10:06　　一天拿不到钱，这就是安全问题。　　你试着换双鞋站站。　　-----------------------------　　@francescoy 55楼
00:36　　到目前为止，卖过2套买家是贷款买我房子的，一套商贷的，我记得过户以后，1周钱到账，商贷的，去年卖过一套公积金贷款的，从过户到收到房款，好像也没多长时间，耽误时间长的是批贷。　　------------------------------　　谢谢您的帮助！误会已解开，耽误您休息了！
　　@榨菜脑袋 56楼
00:37　　说不定能省一大比钱　　------------------------------　　谢谢您的关注，教我苦中作乐！　　各自休息去吧！谢谢！
　　@元宝房奴 　　同情并安慰楼主. 卖家估计是第一次卖房非常谨慎的,生怕鸡飞蛋打.如果是在北京, 链家\\麦田等中介操作还是非常规范的,银行要求的程序就是这样,先过户然后抵押放款.卖家需要冷静下来慢慢说服.贷款买房的多了,全款买房的比例很少的.楼主遇到了谨慎而且敏感的卖家了. 呵呵,好事多磨,楼主也不用那么烦躁,这一关过去和卖家也就没有啥要打交道的了.最后一哆嗦这是.
　　回复第42楼，
@francescoy　　再补充一下，房屋产权是买家和银行共有　　--------------------------　　@righft-06 23:57:07　　那叫他相权利，有什么用？　　产权反正不是原房东的了，银行就是拖着不放款又怎么样？　　没有额度啊!拖你半年，你不度日如年？　　-----------------------------　　拖着就拖着好了，卖家不交房怕什么，打官司也不怕。
　　这是房屋买卖的标准流程啊，为什么房主不同意，不同意的话怎么都卖不掉。除非有人肯全款买，就算全款买也需要监管资金的。只能说，你遇到的房主是极品。
　　他明显就是违约啊，让他赔违约金，不赔起诉他！有合同在纠结个啥！
　　事出异常必有妖 别总是为对方考虑 一切按正规手续来 别有什么漏洞 好好想想 然后坐等赔付吧 耐心 。
　　@元宝房奴 这是中介沟通不佳造成的。
　　像我们这边之前要在中介签订一份定金合同。像他这样中途反悔的要赔付全房款的20%　　
　　@Laplace_Demon
20:27:18　　估计是对交易流程不理解，不信任。其实这个标准流程保护了买卖双方，更多地保护了买方的资金安全。买二手房，业主确实太重要了，感同身受。　　-----------------------------　　@元宝房奴
20:40:01　　谢谢您啊！主要是郁闷，无处宣泄，中介电我：说业主家全家人都情绪激动，暂时听不进劝告，通知我耐心等待。。。　　哎~~~她们这一郁闷，难不成是怨我们诓骗了她？　　这是为了什么呦~　　-----------------------------　　等待啥等待，等房价涨吗？一句话问他，卖还是不卖，不卖趁早结束，然后告他违约，卖得话现在就按程序办该办的事。
　　过户，放款，解冻首付是谁来做？我在外国银行工作，在我们这里以上三个步骤都是由第三方的律师行做的；即银行把钱转给律师，律师保证过款的同时过户完成。而至于银行的复批则说明不了什么，客户随时可以反悔。
　　现在买卖双方都是四方监管，应该i问题的……
　　@元宝房奴 我觉得房屋买卖这种人生大事真有点讲缘分。前段时间也看了不少二手房，也有差点就成交的。感觉如果整个过程中各种意料之外的磕磕碰碰接踵而来的时候，那就说明这套房子和自己没有缘分，不合适，就算强行买了，住进去了，估计也会带来很多烦恼，比如疲于应付交易过程中的各种突如其来的新要求，花了这么多钱心里还不舒服，气不顺。遇到楼主这种情况的话，我选择直接放弃，要么让卖家自己早点解约，要么告他违约，自己同时去找找别的房子。
　　按常理业主的担心也是有道理的。如果过户了，你的按揭批不下来，他的尾款就拿不到，如果房子已经移交给你使用，那他就麻烦了。建议折衷处理此事：　　1、先让中介约好业主和你到银行，找银行工作人员说明下你的材料是齐的、好的；　　2、送件后首付款不要托管，先付给业主。房管局能收件，基本问题不大；　　3、跟原业主讲好，取件单由中介拿着。银行放款后再交房给你，房子在他手上他也不要担心。合同协议里有说明，因为买方原因无法放款，违约责任是买方承担。　　这事情怕的是有担保公司在里面使坏，让你要先跟高利贷借钱给业主。银行放款后再还给高利贷，这其实完全没必要。
　　很多老房子的业主都是老人家，有疑虑是可以理解的。他们背后子女对他们处理财产的意见有的时候也是个问题。。。
　　@元宝房奴 　　都交中介费了就让中介去处理，你们不要多说话，你们说的越多越显得你们多么想买这套房。占下风。　　我们买房也遇到过同样的情况，因为年底批贷慢了，房东想要涨价。　　但是这个房子他们卖给谁都是一样的，只要对方是贷款的都要走这个流程。　　能拿的出全款的人，也不会买这个房，肯定买更好的。　　所以不要被他牵着走，类似的房子多的是。这事中介要是解决不了，你也吃不着亏。大不了不买他们家的了，将他一局。
　　只能说你找的中介实力不够强吧...　　我在南昌...2014年初出手了一套房...总价70万...　　买家首付之后...我也担心银行如果不批贷怎么办...当时的中介就跟我签了一个合同...如果过户之后一个月内银行不放贷...尾款由中介代垫...　　当然..银行很顺利的在一个月内就放贷了....
　　嗯，这个卖家还是不理解吧。好好解释一下咯。
　　@元宝房奴　　看了楼主的帖子，我觉得我该回一下帖子了。为嘛呢，我早就遇到这样的业主了啊，给你说说我是怎么办这个业主的。仅供参考。　　明确目标：过户收房或者业主退款陪违约金。二者选其一。　　交代下背景啊：你们是签了网签合同的，现在的网签合同或者补充协议都有规定网签了大概啥时候面签，啥时候过户。违反时间点都属于违约。这期间对方提出了什么要求，你都要求提供书面意见，一式三份，不接受任何口头约定。　　手段：1、通过中介好好劝劝他们，争取按合同执行。　　2、告诉他们，最好按照合同来，你要做出强硬姿态要准备向法院申请强制执行合同，或者申请法院查封（好像是这个词吧，不合适的话咨询律师啊），这过程中你请中介委婉提醒他们最好咨询下律师，这些都是合法的。　　3、留够证据了的话，你要是不急着住进去，就慢慢磨。等到过户完了，你立马把房本拿着，不给中介。然后不配合他解除首付监管，好好报复一下他，回馈一下你现在郁闷的心情。　　4、解除首付监管前，让他付违约金，付完才解除首付监管。　　写下感受。最讨厌这些不尊重合同，没有契约精神的人了。你妹，照他们这么弄，人与人之间的信任都没有了。我们上次是下定决心和业主斗，最后也只得赔我们违约金，不过中间确实比较虐心，得做好准备。唉，对付流氓你得有流氓的心理准备啊。
　　作者：萍水西路 时间： 13:56:21 　　楼主，你碰到的业主很可能不想交易了。你千万不可有任何违约的行为，把你该做的事情完成，剩下的就是房东违约，一般走到你这一步，违约金应该在房屋全款的20%以上，中介应该会帮你把违约金拿到手的，因为对他也有好处。
　　这事我就遇到过，还好给中介摆平了。
　　回复第37楼，
@元宝房奴　　@righft2013
23:27　　人家上家也是没这么卖过房，朴素地希望一手钱一手货的原始公平交易。　　楼主下次挑个有钱的炒房客房东吧，肯定配合你面签。　　------------------------------　　谢谢您的关注，　　其实说的挺明白了，卖方的顾虑，我们也不是不通情达理，这些大可一开始谈就说明白，何苦签了合同到面签再反复？我们苦的不是她们原始的交易诉求，而是无奈的等待，和在她们的反复和不配合下沦为苦逼。。　　再次感谢你关注！　　--------------------------　　@righft-06 23:42:59　　虽然流程是那样，我也明白，　　不过换我，我也不愿意，或者不爽这样的流程。　　银行只是出一纸文书，同意放款，这时候就要上家把房子完全过户给你，然后在家等银行放款，你觉得程序没问题，但是真的万无一失吗?　　你拿到产证，银行放款之前，假设，银行突然发现你的贷款文件有造假，你没有还款能力，然后银行拒绝放款，这时候上家的权益谁来保护？　　房子已经是你的了，银行放款又没戏了?　　找你吗?　　......　　-----------------------------　　能写出这样的文字的人，要么是对二手房买卖流程不了解，要么智商有问题。
　　@Laplace_Demon
20:27:18　　估计是对交易流程不理解，不信任。其实这个标准流程保护了买卖双方，更多地保护了买方的资金安全。买二手房，业主确实太重要了，感同身受。　　-----------------------------　　@元宝房奴
20:40:01　　谢谢您啊！主要是郁闷，无处宣泄，中介电我：说业主家全家人都情绪激动，暂时听不进劝告，通知我耐心等待。。。　　哎~~~她们这一郁闷，难不成是怨我们诓骗了她？　　这是为了什么呦~　　-----------------------------我们算是幸运的，双方都比较讲信用
　　可能还是业主没有理解得透，当时银行批贷下来是直接打到业主卡里的，房本是在银行的
　　我当时也碰到了同样的问题，卖家根本不承认签合同时的流程，就是拒绝过户，无法与其理论。他们的想法是他们不能承担一点风险，只能你理解他们，而且你应该理解他们。非常无耻。但是搞笑的是，因为他们太无耻，太不讲道理了，结果中介帮了我，和卖家说按照他们说的办，但实际上让他们先签了过户的文件，然后让我假装下午再来办过户。你和中介好好沟通一下，争取他们能站在你这边。
　　@流浪的民工 78楼
16:50　　回复第37楼，
@元宝房奴　　@righft2013
23:27　　人家上家也是没这么卖过房，朴素地希望一手钱一手货的原始公平交易。　　楼主下次挑个有钱的炒房客房东吧，肯定配合你面签。　　------------------------------　　谢谢您的关注，　　其实说的挺明白了，卖方的顾虑，我们也不是不通情达理，这些大可一开始谈就说明白，何苦签了合同到面签再反复？我们苦的不是她们原始的交易诉求，而是无奈的等待，和在她们的反复和不配……　　-----------------------------　　同意。写出这种东西的人。　　根本就没有买过二手房或者卖过二手房。就在那里一顿瞎批。　　楼主，现在合同已经签了，如果我是你，我就等着他们违约的那一天。不卖就不卖了。算我倒霉。　　定金双倍。　　中介自己去交涉，要不然连中介一块告。　　
　　@alatingting 75楼
11:30　　@元宝房奴　　看了楼主的帖子，我觉得我该回一下帖子了。为嘛呢，我早就遇到这样的业主了啊，给你说说我是怎么办这个业主的。仅供参考。　　明确目标：过户收房或者业主退款陪违约金。二者选其一。　　交代下背景啊：你们是签了网签合同的，现在的网签合同或者补充协议都有规定网签了大概啥时候面签，啥时候过户。违反时间点都属于违约。这期间对方提出了什么要求，你都要求提供书面意见，一式三份，不接受任何口头约定。　　手段：1、通过中介好好劝劝他们，争取按合同执行。　　2、告诉他们，最好按照合同来，你要做出……　　-----------------------------　　顶一下，支持。　　不过如果是我，尽量也不会特别的撕破脸。通过中介把问题解决，解决不了，自己的意见也会毫不保留的拿出来。大城市有这个好，我无所谓。虽然买二手房那么多的亏都吃了。最后再费点功夫。也要争取。　　
　　@Laplace_Demon
20:27:18　　估计是对交易流程不理解，不信任。其实这个标准流程保护了买卖双方，更多地保护了买方的资金安全。买二手房，业主确实太重要了，感同身受。　　-----------------------------　　@元宝房奴
20:40:01　　谢谢您啊！主要是郁闷，无处宣泄，中介电我：说业主家全家人都情绪激动，暂时听不进劝告，通知我耐心等待。。。　　哎~~~她们这一郁闷，难不成是怨我们诓骗了她？　　这是为了什么呦~　　-----------------------------　　那这个是对方违约，要赔你们钱的吧？
　　回老家买别野
　　我是银行审贷通过后，就把首付给了卖方，然后再过户，然后银行放款给卖方，整个过程相互谅解，愉快成交了。
　　同情楼主，卖家不爽流程，怕拿不到钱，那么刚开始就不应该答应卖给贷款买家，应该像某层主说的那样，低点也要找全款买的。先头答应了，后面又不爽流程，担心拿不到钱，注定只会爽约赔钱，自找麻烦。不过人教人不精，事教人才精，交交学费也好，就当上了中介当吧！
　　同情楼主，卖家不信流程，是因为中介骗人的太多，把信用环境都搞坏了。十多年前我买第一套二手房时也这样，后来是拿了股市流水证明，补写了一份保证书，保证在银行半个月不放款的情况下全款购买，才摆平了。最终托了人，银行三天内就把款放了，和卖家最后还成了朋友。祝楼主好运！
　　90年的房子，楼主不嫌旧的吗？？？我也想买94年的房子。。不过我在想21年啦。。。能给些建议吗？》？？
　　其实批贷通知确实不可靠。。。有很多放不下款的。。我卖过差点买家没放贷，追加首付减少贷款额又跑了n趟另拖了2个月才在邮政银行下的款，整个人都操碎了心，我就是换房卖，另买坚决买的新房。楼主试想你40的房子卖的感觉？？真不是那么容易的二手房交易　　
　　@righft-06 23:50:44　　贷款交易二手房，手续麻烦跑断腿的是下家，提心吊胆心里不爽的是上家。　　我要是上家，便宜三个点也卖给全款的。　　-----------------------------　　弱弱问下，全款卖房，钱怎么交割最保险？双方都不用害怕？在交易大厅一手交钱一手交房证吗？这也存在风险啊。求解答。
　　@元宝房奴
09:40:00　　@房托中介炒房猪9:24:51　　替死鬼呢，接盘侠呢，都在哪里？快来买房救我们开发商炒房者和中介吧，哦，对了，还有那些我们雇佣的房托们，这样就不容易失业了。虽然我们开发商以前贪得无厌剥削你们，1000+成本的房子卖10000+，还谎言说自己赚得少，我们是以前雇佣中介房托在网络上和现实中造成房价大涨的氛围和忽悠大家买房，这些我们都知道错了，那不都是以前房价上涨的时候了嘛。现在我　　—————————————————　　那是个垃圾，很同情你的遭遇，相信你会迎来好运，祝福你朋友　　
　　顶楼主，到处看二手房的飘过····
　　@元宝房奴 0首付，你买房，我买单，一切从0开始，无需预先支出首付，尽可享受一切，让梦的开始，没有负担，拥有它，只需您同意，就足够了， 从现在起奔向幸福，要求要求年龄24以上，半年的流水，征信良好，西安市三环的房子可以自由挑选，过户后15个工作日可以拿到20万现金，半年之内可以拿到40-80万的银行和其他贷款。缺房的，缺钱的，我们都可以帮你解决，需要的速度来电，同行合作，返点代收，欢迎同行甩单。电话：-
　　@Laplace_Demon
20:27:18　　估计是对交易流程不理解，不信任。其实这个标准流程保护了买卖双方，更多地保护了买方的资金安全。买二手房，业主确实太重要了，感同身受。　　-----------------------------　　@元宝房奴
20:40:01　　谢谢您啊！主要是郁闷，无处宣泄，中介电我：说业主家全家人都情绪激动，暂时听不进劝告，通知我耐心等待。。。　　哎~~~她们这一郁闷，难不成是怨我们诓骗了她？　　这是为了什么呦~　　-----------------------------　　卖主的要求绝对正确,这是美国的流程,中国不可靠
　　楼主，我们在郑州买房都是银行放款到资金监管账户后，再过户，过户完，再从资金监管账户打款给卖方。这样不过是晚过户几个礼拜而已，对你没有什么影响呀。
　　@andy-01-06 09:12:29　　楼主小心，一般这种房主是骗子的可能性很大。也许有抵押，债权方面的问题无法先过户　　-----------------------------　　这是最有用的一个回复了，行家啊。
　　@元宝房奴 我按揭买房贷20万， 和房主交易时候，由中介垫付贷款部分，实现全款和房主交易。一个半月后，银行放款。我利息给了 20万每个月利息3750元。
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