楼市“定向加息”真的来了吗？ 房价跌了吗？房子你买了吗？
&&&&来源：中国诸城
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什么是定向加息？所谓“定向加息”，有两重含义。第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：①如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；②如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；③如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。“房子是用来住的，不是炒的“！悄然之间，国家从供给侧（增加土地供应）和需求侧（从资金方面抑制炒房需求）两端，扼住了楼市咽喉。北京13个区8个下跌近七成业主降价。从“处女贷”、“离婚贷”、“学区房新政”，增加土地供应，以及对商办物业的毁灭性打击，到“楼市定向加息”……北京楼市调控不断升级！北京楼市行情也正在发生逆转：据悉，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%；多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。数据显示，4月第二周，降价业主占比上升至66.9%，是自2016年以来的最高水平。学区房不再一天一价11平方米平房过道叫卖150万元，不惜“假离婚”也要挤进北京东、西城倒腾学区房……焦虑的家长们，既是学区房价格节节攀升的受害者，又是重要推手。在今年春节后，北京开始严控学位房。措施主要有两个方面：第一，是搞大学区制，区内抽签获得学位，让更多的小区来摊薄“学位红利”；空挂户、集体户、户口挂靠等情形，不能获得学位。第二，收紧学位房的定义，过道房、车库房，及租住违法建设房屋、办公用房、地下室、多人合租等情形，均不作为入学资格条件。学位房中有一种最诡异的房型——“过道房”。对于“过道房”，今年3月北京的最新规定称：一律不能办理不动产转移登记、不准上户口、不作为入学资格；平房的“过道”应在不动产登记中标注；严控住宅平房一间擅自分割为多间的行为。有媒体报道，上述规定已经在海淀区实施。至于其他区，也肯定不能例外。这种学区房、学位房的调控杀伤力不容小觑。以“过道房”为例，新政全面实施之后，这类“房子”首先失去了学位，其次不能转移登记，不能落户口。如此一来，一平米15万元的单价，或腰斩一半。
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楼市“定向加息”来了，房价下跌预期会否浓郁？
“定向加息”出现在楼市江湖，被认为是一抹可称锋利的刀光，直指房价虚高的根基。控风险，降杠杆。5月之首，央视新闻披露，央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。央视新闻并推断，定向加息极有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。房贷回归基准背后的信号北京与上海的楼市最具指标性，作为热点城市，亦常是调控加码策略的首发地。5月2日起，北京部分商业银行首套房将执行基准利率，即4.9%的年利率；二套房将上浮20%，执行5.88%的年利率。从北京实施的“定向加息”看，针对特定城市，针对楼市加息，以及依据套数不同执行不同利率，成为主要的施策内涵。我们需要注意到北京发生背后的一个重要关键词：回归基准。回归基准利率标志着一个区域的商业银行贷款政策进入一个拐点，这个拐点表明购房的信贷成本开始提高。由此进程可见，中国楼市调控的“因城施策”，不断动用出多种手段。楼市步入冷静状态，应当是当下市场的真实写真 。就一些房价热点城市而言，二季度信贷政策只会从紧。房价下跌预期或进一步强化引起市场关注的是，按揭贷款利率变化，有关媒体已经计算出多种样本的总还款数值，其实这并非最大杀伤力。最大的杀伤力还在于，这时购买住房者的还款成本会进一步上升，而且房价下跌预期会进一步强化，房地产市场的交易对手也会进一步减少。波士财经并不否认，投资楼市的参与者中，也有为数不少的人，是基于资产的保值与保障的需求，毕竟中国的中产阶层，现在比房子更好的资产保值投资手段并不多。但是，从楼市的“定向加息”揭幕可以判定，有两类人会经受风险考验：一类人即是上述的资产保值者，还贷成本提升，必然需要考虑这类投资是否超过承受力，随着房价下跌预期进一步浓郁，想释放还贷压力出手房子时，未必会有合适的接盘侠。另一类则是高杠杆、高周转的住房投资者，当还款负担增加时，二手市场的交易量会放缓，交易对象会进一步减少，高周转的如意算盘会加速失灵。定向加息与房地产税是两大经济杠杆？综合媒体报道，定向加息与房地产税这两大经济杠杆，或会成为楼市调控长效机制的重要手段。只有房价上涨概念，从来没有房价下跌的概念，也或将走入历史。北京楼市的“定向加息”之所以引起广泛关注，其主要原因还是在调控加码之后，提高还贷成本已成减少投机的重要杀器。从眼前看，这种成本上升或许仍能承受，而从趋势看，中国已进入“升息周期”，信贷成本上升或是主流走向。从整个楼市而言，热点城市不断调控加码，投机的虚火不断冰释，高杠杆风险攀升，高周转出路被堵，楼市深刻盘整必然会导致一场产业质变。波士财经认为，这是一个开始审视理智的年份，抬头看路比埋头走路重要！
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简介: 对话商道精彩，预见价值未来
作者最新文章对楼市的“定向加息”来了-出门记得带伞！最好别出门？
（4月28日）晚上8点多，新京报在其官网发布了一条重要新闻：
记者从银行和中介处获悉，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。
这条消息意味着：央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。
所谓“定向加息”，有两重含义：
第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；
第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。
我此前在专栏里提醒大家，19大结束之后（今年11月以后），央行可能正式启动加息周期。而央行在货币市场上收紧流动性，抬升货币市场利率的做法，从2016年末就已经开始。这主要是为了维护人民币汇率稳定，避免跟美国打贸易战。
至于未来在适当的时候结束目前的低利率时代，除了避免打贸易战的逻辑之外，还有两重逻辑：第一，低利率正面作用不多，负面效果巨大，造成了资产价格飙升，金融风险积累，民意也非常反感；第二，19大之后，由于人的问题得到了解决（换届），所以国家将有条件以更大力度推进改革开放，未来对低增长将更有“定力”、“忍耐力”。
但目前CPI不高，一季度平均只有1.4%，所以暂时看不到全面加息的可能性。但你不要忘记，央行有定向加息的选项。此前在逆回购、中期借贷便利上提高利率，就是一种定向加息。这次北京的楼市新政，很显然也是一种定向加息。
而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。
定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：
1、如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；
2、如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；
3、如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。
最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。
可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。
春节以来，北京出台了一系列令人眼花缭乱的调控措施，很多做法颇具杀伤力。比如“处女贷”、“离婚贷”、“学区房新政”，增加土地供应，以及对商办物业的毁灭性打击等。其中最让北京炒房客胆战心惊的，是雄安新区的推出。政府“指东打西，指南打北”，短短几个月，在通州和雄安弄出两个“千年大计、国家大事”，北京楼市的格局发生巨变。
到今天，北京又率先出台了“楼市定向加息”。这是北京楼市调控的全部吗？当然不是，关于北京还有“中央政务区”的传闻。所以，事情还没有完。
北京的狠招叠出，显示了中央政府对抑制资产泡沫、防范金融风险的坚定决心。前两天，中央政治局刚刚就金融问题举行了专题学习，透露了金融治乱的底牌。
在这种情况下，热点城市楼市必须入冬。南京甚至开始动用公安，来对付嚣张的炒房者。所以，未来一两年热点城市楼市将进入成交大幅萎缩，价格高位横盘甚至阴跌的态势。至于北京，则具有更大的不确定性。而北京走势的走向，又将影响到全国。
对于楼市，仍然维持之前看法：长线看好有人口增量的、高级别城市的优质住宅；但短线（2到3年）楼市需要入冬，这将是刚需购房者选房的一段黄金时光，是高杠杆炒房者的难熬岁月。
房价不跌调控不止！暴风雨来临前夜，多头开始投降！
一场暴风雨要来了！
暴风雨前夜，雷光闪闪！
为了防风险，银行开始全面围剿房地产！
最近银监会掀起了金融监管风暴，其中一项，就是重点排查银行理财资金违规进入房地产，今天新闻到处在报道，银行全面收紧房地产开发贷，房企融资业务都在受阻。
我本周三的文章就已经写了（央行缩表的影响来了！个人房贷收紧，房企融资成本明显上升！），算是最前沿的消息，（关注樱桃小房子公号（cherryhouse2017），经常有最新独家哦）。
其实一线城市的贷款利率已经在提高了，资金收紧对市场影响有个从量变到质变的过程，利率回到基准后，购房者观望心态将会加剧。
而北京在接二连三的围追堵截下，多头已经全军覆没。
今天市场传出了北京的房贷利率即将上浮，下面这段是中介收到的通知。
有消息称5月1日以后网签的，商贷利率将有上浮：首套基准利率，二套1.2倍利率。交易中心已于今天下午将所有符合网签条件的合同与经纪人逐一沟通，确认是否网签。鉴于明后两天仍可能有客户备齐网签资料，交易中心特安排值班人员，值班到4月30日晚24点。请大家通知到经纪人，明后两天需要网签的，可以按下表联系网签专员。
新京报也已经报道，可以说权威，确定无误。
据说其它城市五一后也会根据，目前不确定时间，但利率提高的方向是肯定的。
购房者的月供会有多大变化呢？
中原地产首席分析师张大伟给我分析了下，这是2014年来，北京楼市限贷政策3年来利率再次回到基准，按照北京平均购房者200万-300万的贷款额，购房者的月供增加2000多元，信贷收紧的量变逐渐发展到了质变。
历史上，北京信贷最严格的程度就是在2011年及2014年部分时间点，首套房恢复基准，对购房者的心理影响也将非常大。北京各种调控下，房价出现调整的可能性大涨。
北京现在连法拍房都限购了，各个漏洞全部堵上。调控组合拳没有最狠，只有更狠。这对市场影响是立竿见影的。
中原地产研究中心统计数据显示：326后接近一个月时间，北京商办市场彻底冰冻，实际市场成交跌幅99.9%，市场接近0成交。
另外北京一个中介人员告诉我，从上个月底出政策，大部分客户已经观望一个月了，着急卖的已扛不住，目前房价已降5%-8%。
今天深圳都在报道，龙岗区的远洋新天地，打出20套特价房，比原价降了3000元/平米，特价房其实就是变相的降价。原来均价3.8万/平米，现在3.6万。主要是为了试探市场。
这是开发商降价的套路，一般开始不会招摇过市的大喊降价，不止是怕老业主闹事，主要觉得还没到那程度，现在购房者观望多，先试探性的降一点，看看销售效果怎么样，如果好就继续以特价房形式卖，不好下一步再降。
截止到2017年3月，深圳市商品住宅可售面积为369.33万㎡，深圳市商品住宅出清周期上升至17.5个月。78%的成交都是90平米以下的，说明了现在买房的基本都是刚需。
深圳最近两个月比较平静，楼市成交量稳中有升，而价格也稳定，目前成交量的数据有滞后。据中介介绍，华侨城、香蜜湖的豪宅价格有所补涨。前海后海房价稳定，有笋盘出来很快就成交。
这让一部分业内人士开始乐观认为，深圳楼市到底部了。
不过我觉得这个反弹是假的，后面还有更深的坑，市场远未到底部。依然是那个判断，现在利率才开始往上走，怎么可能是底！真正的底部是银行贷款再次放松的迹象出现。
有个资深投资客这两个月趁着市场回暖，又在抛盘，他说拿着现金，准备明年抄底，做波段操作。
深圳因为市长空缺，所以调控也没有什么新动向。不知道后续等市长到位，会不会出台更严厉的政策，那得看市场的走势如何，如果成交量价继续反弹，则很可能加码调控。
一季度关内都没有新盘供应，因为超过深圳均价的楼盘，都不允许预售了。
总之，现阶段要集中一切行政手段，把房价稳下来。
今天长沙的购房者向我反映，她关注的望城区几个比较火爆的楼盘，以及地铁口的楼盘，这个星期都开始小幅度降价，每平米降200-300元，因为流传着一个消息，长沙五一要限卖，所以开发商急于提前开盘。
一场暴风雨即将来临！出门记得带伞！最好别出门！
风暴来了！最危险的历史再度重演！
历史就是一次又一次的轮回，当人们遗忘了伤痛，欲望就会再次发生。
千禧年的美国，经济面对下行压力，国债、财政赤字和贸易赤字不断放大，于是拯救美国经济的历史重任，就落在了房地产上。
年，美国房价飞涨，住房销量连年创新高，在政府的号召和市场的诱惑之下，无数人争相涌入房地产市场。
2004年6月到2005年6月，美国房价上涨程度达到了了13.43%。
可是当时毕竟属于经济下行期，在年，美国的家庭收入不增反降，买得起房子的人毕竟有限。
怎么鼓动穷人去买房呢？
次贷由此发生，无论是银行或是私营金融机构，不约而同地盯上了这块蛋糕。
当时的贷款能有多疯狂？
“30万美元的房子，交3万美元的首付就可以入住。”
“首付款30%也付不起？那就20%，或者10%，实在不行零首付也行！”
“每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！”
“担心两年后还是付不起？哎呀，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人就会大赚！”
在那个年代，美国到处蔓延着燥热和欲望。
银行和金融机构均视风险为无物，为了争取更高的利益，纷纷高负债、高杠杆激进运作。
2002年以来，信用卡大量发行，各个机构为了赢得客户，纷纷抬不顾后果地抬高授信额度。
2007年，每个美国人平均有三张信用卡，平均每人在信用卡上的负债超过了4000美元。而金融的坏账率，从2%激增至8%。
风暴来临之前总有预兆，只不过无人察觉而已。而风暴一旦来临，必然是毁灭性的破坏。
不过转瞬之间。次级房贷证券，突然从高峰跳水，美国房产泡沫，砰然破裂。
美国人每天一醒来，就会发现房价跌了一截；无数金融公司宣布破产，美国第四大投资银行雷曼兄弟公司，宣布破产；5位亿万富豪级企业掌舵人，选择自杀。
经济下行之时，借贷行业总是逆势繁荣，美国如此，中国也逃脱不了这样的宿命。
现在的中国，正如美国早期的信贷扩张一样，只求规模、急速冲量，全民逐利、风控蛮荒。
无数民间借贷机构雨后春笋般涌现，在缺乏监管、门槛低下的环境野蛮生长，整个行业可谓是“泥沙俱下”。
线上，有形形色色的网贷平台，据不完全统计，目前线上的小额现金贷平台，大概有近千家，利率多在600%到100%之间。
线下，有各种各样的民间高利贷，多集中在三四线的小城市及农村，一个镇被几家大头把持，地盘现象很重，而垄断自然也带来了高利率。
很多平台为了吸纳更多投资者的资金，大都喜欢用高回报率来吸引投资者的眼球。
然而不少平台吸纳的资金很多都未流入实体企业，而是进入了房地产、股票等高风险高收益的资本市场。
这一切都让人想起了1990年代末到2007年的美国，各种各样的私营金融机构竞相参与房贷证券化市场，争夺市场份额。
而应以严格风控为生存法则的银行，为了追逐高利，也玩起了高杠杆高负债的游戏。
于是一个个金融衍生品横空出世，表外业务、理财业务、通道业务、资管业务、委外业务......形形色色的名称，玩着击鼓传花的把戏。
一笔钱，从银行流到了表外理财，从表外理财流到了保险，又从保险流到了股市、债市、汇市......
虽然仅仅是在金融机构之间体内循环，但是由于一环套一环、来回加杠杆，所以虽然并没有创造什么实体财富，但内部创造的货币量却失去控制式地增长。
在这股热潮之下，个人也不甘落后，看到房价的上涨，民众们纷纷加杠杆买房。
年我国家庭杠杆率稳定在17%-19%；2017年3月末，这一数字达到了47.3%；大概到年底，家庭杠杆率也就达到50%了。
我们周边国家的杠杆率有多少？
俄罗斯的家庭杠杆率是16%，印度仅为9%。
同时，我们还看到一些蓝领、小企业主、为了维持体面生活的“工薪族”以及大学生，也就是“次贷人群”，由于种种原因，不顾个人承受能力大举借债、提前消费。
借钱的人越来越多，放贷的人越来越多，套利的人越来越多......这就是一个恶性循环。
银行、机构、个人......同样高杠杆高负债的戏码，在不同的时期，不同的国家再度上演。
而中国的风控，也一如美国金融危机之前的蛮荒。
而熟悉金融的人都知道，金融最核心的，就是风控。
首先是制度的缺失，除了在国家顶层设计方面缺乏监管之外，各个机构本身也对风控知之甚少。
据业内人士透露，谈到不良资产的处理和风险的把控，机构的高管们竟不知所云，太过外行，“他们还处在被动风控的阶段”，大家都等到危机爆发之后，再风控。而大部分公司，都寄希望于“催收能力”。
然后是人才的缺口。
目前，中国很多毫无经验的风控人员，只需要跳槽3次，竟然就能升到总监职位，年薪甚至可以达到50万以上。
有业内人士说：“中国目前互联网金融的风控从业者大概是十几万，真正懂风控的，也就一两千人”。
更可怕的是，在这些浑水摸鱼、滥竽充数的人之外，还有诸多监守自盗者，与骗贷者内外勾结，帮助他们绕过层层审核，再从中牟利。
当一切都风平浪静之时，大家把狼放进来养在了屋子里，刚开始的时候相安无事，但狼总有饥肠辘辘的时候。
我们先来看银行。
2016年12月，国海证券曝出“萝卜章”事件。国海证券与20多家金融机构、农业银行河南分行与平安信托、江阴银行与恒丰银行、广发银行等，均卷入其中。
2017年4月，民生银行曝出“30亿理财飞单案”。 银行行长监守自盗，制造出30亿的虚假理财产品。
在种种丑闻的背后，是银行日益走高的坏账率。
数据显示，2016年第一季度末，全国商业银行的不良贷款率达到了1.75%，两年内翻番。如果加上关注类贷款，不良贷款比率已经达到了5.5%。一些地方股份制商业银行的不良率实际已经达到了8%-10%。
前文我们说到，美国金融危机之前的银行坏账率，也是8%。
然后是机构。
近期以来，号称由郎朗代言的“绿能宝”问题连连，不少用户发现自4月起已无法从平台上提现，而其广州线下体验店也在近日关门。当然，平台是否跑路还有待事态跟进。
而大家最为熟知的已跑路公司恐怕是E租宝了，从2014年成立到2015年末跑路，用了一年多的时间，将累计交易发生额做到高达700多亿元。
还有个人。
2016年4月，山东聊城女企业家苏银霞母子二人遭高利贷讨债人员以“极端手段”逼债凌辱，当地民警处警不力，苏银霞之子于欢愤而刀刺讨债人员，致一死三伤。
2016年11月，一个10G的“大学生裸条”照片、视频压缩包在网上流传开，里面包含167名女大学生手持身份证的裸照及视频，甚至包括所谓的“肉偿”视频。
背后反映的，就是日益严重的超贷现象和共债群体。越是缺钱的人，越借不到钱，不得不卷入高利贷中，越还不了钱。
都说每年央行大水漫灌、货币超发，可是我们为什么感觉生活水平没有提高？
因为钱不是流进了你的口袋，没有流向实体经济领域。
而实体经济缺乏资金来源，经济实力就不可能得到提振。
经济下行之下，人们无心实体，更加会将希望寄托于泡沫之上。
为了维持表面的繁荣，为了维持表面的平静，国家就不得不印更多的货币。
又是一个恐怖的恶性循环。
什么是中国最大的风险？
全民加杠杆、全民高负债、全民捧泡沫。
然而，是泡沫总有碎的那一天。
只有经过痛，才知道领悟。金融危机之后，美国人开始存钱了，大家有了危机意识。
那中国呢？
4月25日，中央政治局就维护国家金融安全进行第四十次集体学习。
会上，最高领导人做出了这样的判断：
金融安全是国家安全的重要组成部分，是经济平稳健康发展的重要基础。
维护金融安全，是关系我国经济社会发展全局的一件带有战略性、根本性的大事。
金融活，经济活；金融稳，经济稳。
无论此次的会议，还是之前的一系列政策，都体现了国家已经充分意识到了这种危险，开始以刮骨疗毒的决心、壮士断腕的勇气，坚决推行金融去杠杆、大力挤泡沫。
风口浪尖、釜底抽薪。一切犹未晚矣。
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