一位地产中介高管眼里的楼市怪象：房租回报还不如存银行，为什么没人在乎租售比？
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一位地产中介高管眼里的楼市怪象：房租回报还不如存银行，为什么没人在乎租售比？
如果规律在别人身上都发生，在我们身上就不会发生，那还叫规律吗？房地产市场屡调控屡失控的症结在哪里？一线城市的房价真的只涨不跌吗？去库存的真相是什么？抛开观点不谈，这里有些数据你不妨了解一下。胡景晖，伟业我爱我家集团副总裁。本文是他在中信证券北京分公司信·沙龙交流会上的演讲整理。仅代表私人观点，欢迎讨论。文字整理内容未与胡景晖本人确认上周，上海颁布“最严”房产新政，二套房首付上调到7成，然后外地人购房年限又从两年调回五年了。关于“去库存”&首先去库存怎么理解？可能在最初设计这个政策的时候，有些考量并不是今天这样一种结果。本来去库存是要消化掉三四线城市大量剩余的房产，有些比较极端的城市，按现在这种消化速度，存量可以卖20年。&所以本来是要解决这些库存，结果三四线城市库存问题没解决，一线城市房价暴涨，包括武汉、南京这些代表性的二线城市。&&中国房地产很多问题其实由来已久，真正造成房地产问题的，实际是产业布局、人口布局、以教育、医疗为主的公共资源布局严重不合理，很多地方不能创造优质的就业机会，就没有人去，也就没有教育医疗这些配套设施，没有人去，房子卖给谁？&&解决房地产这些问题，是要解决经济布局不均衡的问题，大量产业、教育医疗这些公共服务需要重新布局，人口才能重新布局。&开句玩笑说，振兴东北经济，开发西部这么多年，假如现在国家出个政策，北京户口外迁一个，给500万元现金，然后只要你去沈阳、西安这些城市，当地免费给你提供一套三居室，你看会是什么效果？所以当年美国西部大开发，也不是喊口号，谁往西边走，你就可以圈一块地，交5美分注册费，地就是你的了，大家还不呼呼啦啦的去了。&其实不管是货币还是财政，在新的环境下很多政策边际效应已经在递减，时间周期很短，一个政策的影响能维持两三个月，就打回原形了。所以根本上还是调整产业布局，教育、医疗这些配套。&“我们的市场已经让很多人没法理解了”&我两周前刚从达拉斯回来，达拉斯目前是美国每年人口净流入最大的城市。咱们北京到达拉斯也有直航，为什么有直航呢？因为美国航空公司的总部搬到达拉斯了，它成了美航的基地，国际航线都会以达拉斯为原点，向各地延伸。包括丰田的总部、华为的总部，都设在了达拉斯。亚马逊、facebook等等这种企业，都把第二中心设在了达拉斯。&旧金山的房价在美国是最高的，但旧金山只能容纳美国最顶尖、最原创的人才。大量的向下的技术开发人员，工程师，我们称为“码农”，需要大量这种人才的时候，他就把中心迁移到了达拉斯。&这种情况下，达拉斯的房子多少钱一套？18万美金起。（请自行换算）&这种房子什么样？不到3000平方英尺（差不多合250多平米），两个卫生间，三个卧室。这是刚需和标配。大量地在做这种房子。人家（当地商人）还问我说，怎么样这房子？18万20万美金。我说，这在北京只能买一个厨房。我们的市场已经让很多人没办法理解了。我们造了很多的车和房子，产值是很好看的，但是都卖给私人了。而当这些私人持有这些的时候，实际上它并没有被很好地利用起来。北京现在很多家庭都有两辆车、三辆车，但很多车都能开。北京的空置房有多少呢？也不知道该怎么统计，是按水电费算，还是派人去数？我想了一个方法，就是统计二手房市场挂牌的，没有装修的毛坯房的数量，因为既然是毛坯房就在二手房市场出售了，那原来的业主肯定也没住过。&这样算下来大概有11%，11%已经是很惊人的数字了。现在没有正式的官方数据，我们已建成的存量房到底有多少，我了解到的保守数据是600-700万套，实际至少应该有1000万套，因为北京官方统计的人口都有2100万人。&&关于北京究竟有多少常住人口，这个其实也没有准确的数字。有一个口径是，三大运营商统计在北京开通手机号码，且每月都缴费的，根据小道消息，这个数字是3300万。当然，我有两个手机，很多人也有两个手机，但很多小朋友也没有手机。所以说，有时一个数算不准，经济学上推导的结果不仅是有偏差，有可能会是截然相反。&&关于去库存这个事，我有个香港同行写了一篇文章，意思就是把房子都卖掉，也不叫去库存。实际上从社会资源的角度来讲，重要的是这些资源能不能被利用起来，创造价值，如果车都停在地库里，房子黑着灯，最终没有转化成效益，就会发生问题。&政策轨迹&我们把这两年的政策梳理一下。针对房地产的货币政策，最重要的是去年“330”政策。到今年正好一周年，“330”政策的核心就是二套房的首付比例从七成降到四成。到了去年9月，非限购城市（北上广深之外）降到25%，很快又降到20%。公积金也做了相应调整。货币政策的演进速度是很快的，历史少有。&北京今年有件比较尴尬的事情：一批豪宅今年会集中入市，因为去年拍的地都很贵。但是大家现在看一些文章也很有意思，有一个说法是，花一万块钱足够炒热一个楼盘。5000块钱雇十个人披着棉被去排队，找记者来报道一下这个事，给两三千的红包，再找几个自媒体转载一下，一万块钱就可以把这事搞定。所以大家有时不要被一些数据迷惑。有人说，2015年北京豪宅的销售量是2014年的十倍，听着很惊悚吧？其实是什么呢？实际上是北京2014年，所谓的豪宅买了240套，2015年买了2400套，就是这么回事。北京一年新房加二手房将近30万套，在这个大背景下，这点数基本可以忽略不计。&为什么深圳的房子突然涨这么快？&武汉去年创造了中国单一城市新房销售的记录。深圳从去年夏天开始房价就在暴涨，后来蔓延到上海，北京其实是从近期才开始。上海出了“加强版”，倒逼深圳出加强版。&深圳其实有它的特殊性，深圳本身的库存量就是偏低的，其次从“互联网+”的浪潮，一直到去年股灾前，深圳的造富效应是最显著的。很多人都是一次性致富。而且深圳这个城市，在房地产方面，在中国一直是风向标。深圳毗邻香港，投机炒房的热情也是很高的，甚至出现众筹炒房这种。所以说深圳历史上一直是市场化程度最高，投机因素很强、政策很敏感的城市。&历史上我们一直在调控房价，真正有效的一次政策，是2007年有个“927新政”，第一次提出来，以家庭为单位，根据购房套数，进行首付比例和利率的差别化对待。&这是9月27号提出来的，大家知道，6124点就是在10月份出现的，股票市场还是非常敏感的。而在2007年10月份，深圳房价率先见顶下探。半年以后，到2008年3月，上海房价开始下降。北京则是一直挺到了我们举办完2008年奥运会，残奥会都开完了，才开始到顶。基本上从南到北一路走过来就是半年-半年的传导。&但是现在不一样了，互联互通、微信这么发达，传导时间缩短了，仍然是深圳发端，两三个月就传递到上海，上海再两三个月传给北京。时间缩短了很多。还有件事，我们有深圳的朋友跟我讲，大概三周以前，深圳实际的成交量已经在往下走了。也出现了以低于市场价100万元卖掉豪宅的情况。上海马上就出了加强版，我觉得还是很有杀伤力的。北京还是有一定惯性，但从我们掌握的一些业务数据来看，因为我们是以周为单位监测市场变化的，比如新增房源量、新增客户量，供需比，愿意出来看房的人数，成交周期等等，按这些数据来看，已经能发现北京市场的变化。出来看房的人在减少，成交周期在拉长，供需比没有像前一段时间那么紧张了。当然昨天也有人跟我抱怨，说好的850万，下楼就变成900万了。我说你跟他说，不买了，留着交房产税吧。&实际上很多媒体解读，包括大家看到的信息，一般都是滞后的，政策就会更滞后。时间是错位的。&&我们看去化周期，按月算，威海就很吓人，需要20多年，但是前几年在北京的房产会上，威海的房产还是很火的。第二就是呼和浩特，需要六年的时间。&&其实北上广深都是在正常的范围之内，政常的去化周期应该是在10个月左右，北京还要多一些，11个月。当然这些数据也是会发生变化的，不会特别准确。&从新房和二手房的变化来看，“330”之后二手房的变化要更大。因为我们现在主流在买卖房子的人，主要是改善型需求的人，他的角色很复杂，又是业主，又是买方。所以他又希望房价涨又不希望涨。所以这些政策刺激了大量改善型需求。所以二手房交易量会猛增。北上广深都是在2008年，二手房交易量超过了新房。然后这个差距越来越大。未来一定是以存量房为主的时代。美国现在一年卖掉的新房和二手房比例是1：7以上，中国也会很快进入这种时代。&2015年3月北京新房成交量是6323套，二手房9000多套，“330”之后新房到了8500多套，二手房就翻番了。&&房地产跟股票很多道理是相同的，“量”先行，“价”会有一定的滞后性。我们可以看到，“330”政策时市场处于低潮，之后4月到7月上涨了一阵，到8月又开始下降了。为什么呢？其实“330”政策力度已经很大了，如果放在以前，一个政策会导致市场出现反转，但是在“新常态”经济之下，一个政策连续影响四个月，已经是很有力度了。有些政策市场已经麻木了，或者一两个月就打回原形。像“330”政策这么大的力度，也只维持了四个月的影响。↓↓↓&我们也可以看到，交易量见顶的时候，房价还是在往上走的，所以量和价还是有一两个月滞后期的。再看北京，8月以后，9月就不太好、10月也不太好，到年底又好起来了，为什么？几个原因，第一，受上海、深圳房价的传导，有恐慌性的原因。第二，有股市的原因，从股市上撤出的资金需要避险。&&近五周，二手房的供求比，房客源量之比，已经呈现出下降趋势了，从5.2变成3.3了。就是一套房子，原来有5个人要买，现在只有3个人要买了。这个统计数据是到20号，这周可能还更低，这中间还有一些数据，看房量新增客源量、成交周期，还有议价率（价格可以谈判的空间）。因为一般来说，70%的实际成交量会低于报牌价，因为你可以跟他砍价。但是到今年元旦以后，情况倒过来了，70%以上的成交价高于报牌价。中国目前大部分人是没有契约精神的，房价一涨，业主就觉得卖便宜了，房价一跌（房价也不是没有跌过），就出现买方毁约。谁都不愿意承担毁约责任。&为什么衡量房地产市场的重要指标“租售比”一直没发挥作用？&我们手里掌握的一些数据，六年间，北京房租的整体涨幅是在8%，其实并不高。这里就出现一个问题，看北京的租售比，简单的说，就是北京目前租金的年化投资回报率，如果你每年，用房租作为你的投资回报，这个回报是多少呢？1.57%。就是你辛辛苦苦买套房，拿出去出租，收到的回报只有这么高。还没有定期存款多。（上图蓝线为租售比，最下面的红线是活期存款利率，蓝线上面的绿线是定期存款利率，最上面的紫色线是银行理财产品收益率）&现在银行的理财产品，普遍收益都在4%以上，所以谁会买了房子出租挣钱呢？还不如存银行对不对？&问题就在这，所以为什么说我们房地产市场和资本市场的问题是一样的？现在没有人关心房租收多少，大家都在想着，今年我买了房，明年卖掉，能赚多少，股票也是一样，大家都不关心这个股票基本面怎么样，业绩怎么样，这公司到底做的好不好，完全不在意，我只在意我现在买了下礼拜卖掉，能不能挣个10%。所谓租售比，就相当于市盈率，是一回事。没有人关心，大家都是“炒”的心态，问题就出在这。&所以我们说要资本市场长期健康发展，其实是很难的，因为所有人都是赌博心态。&再看发达国家的房地产市场，我们在美国也有一些项目，美国平均房租年投资回报率在5%-6%是很普遍的，高的有到8%。但他的贷款利率又很低，我们基本是倒过来，利率相对比较高，租金回报率很低。&所以房地产如果是一个健康的市场，大部分国家的人会把它看成一个中长期的稳健投资，房租收益一定是收益当中很重要的一部分，而不是忽略不计，甚至房子空着放在那。这就是我们现在面临的一个问题。&我虽然做房地产，我也不希望房地产变成今天这个样子，历史上，其实大的经济体都在房地产问题是吃过大亏，美国的次贷危机不用说了，日本、香港也是经过漫长的时间才恢复。如果规律在别人身上都发生，在我们身上就不会发生，那还叫规律吗？&我们必须尊重规律。&问题会在什么场景下发生？&在这一轮的很多购买中，实际上很多是需求的提前释放，不管是首付比例下降、朝亲戚朋友借的钱，还是首付贷，还是被吓的买了房，都是需求的提前释放。为什么强调这个呢？因为这个需求一旦提前释放，它不像电商，双十一，有人原来没想买个化妆品，这会就买了。但是有谁会因为电商节，本来没想买套房子，现在就去买了？不可能的。所以这种刺激，一旦需求被提前释放了，就意味着未来至少有10个月到一年的空窗期，就是瞬间会发现：没人买了。&这也会是发生危机的一个场景。&今天大家都在讨论，中国房地产一定有泡沫，至于会不会重蹈日本的覆辙，那是另一个版本的问题。&历史为什么惊人相似，就是因为规律最终会起作用。只是每次故事上演的版本都会发生变化。就像甄嬛传变成芈月传，其实还是宫斗。我们都知道人是会死的，但不知道什么时候会死。&&我们不能回避房地产它本身确实有投资属性，但怎么跟老百姓的民生区隔开来，怎么防御不必要的风险，合理的进入和退出机制，需要更好的制度设计，如果有投资的需求，可以考虑一些未来有可能成为明星城市，能够替代北上广深的区域，以及海外。除了投资实体房地产外，还可以了解REITs等投资品种。&
TA的最新馆藏物业公司能取代房屋中介吗？业内怎么看
连日来，北京青年报记者调查发现，许多高端都有自己的租售中心，一些业主不愿意受中介打扰，更愿意通过开发商的物业公司打理房子。不仅如此，许多投资客买入的(
)，因为地段好，户型小，导致交易频繁，收费不菲的中介服务费让利润微薄的物管眼红不已，不愿肥水外流，一些小区物管开始争相廉价“兼职”做起了中介业务，收费仅相当于正规中介的一半甚至更低。不过业内人士也提醒，对于从事地产中介业务的物业要报市国土房管局备案，并具备相应的资质，否则即是超范围违法经营了。早在几年前，就有人预言“终结地产中介的必是物业管理公司”，如今一语成谶。那么物管真能取代中介在地产交易中的作用吗？物业 “兼职”做起了中介在不断抵抗互联网公司涉足中介业务的同时，中介公司又面临着一些物业公司的挑战。家住朝阳区的秦女士，近日卖掉了一套投资的房产，与以往挂在中介卖房不同的是，这次帮她卖掉房子的是小区的物业。据秦女士介绍，她在2009年买下了一套60平方米的小户型做投资，因为在收房时周边比较荒芜，连正规的中介公司也没有，因此就将房子交给了中介打理，中介帮忙出租，每月按时给她卡里打租金。直到今年，准备换套大房子的秦女士打算卖掉这套小户型，本来想在中介挂牌，但物业表示也能帮忙卖房，抱着试试看态度的秦女士最后将房子交给了物业。没想到，仅两个礼拜房子就按秦女士的价格卖了出去，物业人员告诉秦女士，因为他们只收了总房款一个点的中介费，因此不少人都通过他们找房。无独有偶，实际上北京许多高端楼盘的物业，为了体现自身“管家”服务的无微不至，主动涉足租售领域，而相比中介门店的参差不齐和信息泛滥，许多注意保密个人信息的业主更愿意将房屋租售交给物业打理。位于五道口学区的龙湖·唐宁ONE就设立了专门的租售中心。作为区域内少有的次高端项目，二手住宅售价普遍在6-7万元/平方米，而学区的属性又让该项目的租售生意一直十分火爆。不过，有的业主就因为将房屋信息提供给中介公司后，屡遭骚扰不胜其烦，开始主动将房屋和钥匙一并交给物业公司打理租售。唐宁ONE 租售中心的一位负责人告诉北青报记者，龙湖物业早就在家政、社区服务、租售、绿化、精装等五个方面成立专门的服务中心，为业主提供全维度的生活服务。在北京许多高端楼盘，开发商物业做二手房租售业务的优势是显著的。即便是二手房中介行业内的人士，都不免消极感叹，“虽然从目前情况看，开发商物业做二手房租售业务，主要是针对自身旗下的项目，只是一笔近水楼台顺势而为的生意，对整体中介行业影响不大，但是这门生意，已经有越来越多开发商正在跟进，本就熟稔于自身房源和客户，如果能从管理和营销上做足工夫，未来3~5年，中介行业将会发生形态上的巨变，这种巨变甚至是颠覆性的。”物业专家舒可心表示，除了资源优势，开发商物业令客户有天然的信任感，大部分都是业主亲自找上门的，传统中介头疼的门店和布点问题也几乎不存在，可直接在物业中心设点，人员也多半为原来的班底，甚至有物业提出了“全员计划”，每个员工都可以介绍获得一定收益。他们的这种成本付出，也令佣金可以低于传统中介。物管做中介也很专业“物业做中介并不专业，有主动找上门的房源就挂出去，能卖一套是一套。”在记者的走访中，许多中介门店对于物业公司插手中介生意，并不以为然。但随后记者调查发现，在一些投资客集中的项目，因为租售交易频发，物业兼职做中介的积极性更高，而且很多物业公司都十分专业。朝阳北路一个大型楼盘共有1000多套房，多是高层的商住楼，由于邻近地铁6号线，近年来一直备受投资客青睐。据小区物管一位工作人员介绍，在2009年小区刚刚入住时，最初是受业主之托做一些租赁业务，“事实上多数只是熟络的物管与业主私下交易”，“成交后双方都会给个几百上千块钱茶水费，大家已经很开心了”。到了2010年后炒楼风盛，小区楼价开始“步步高”，一些小户型频频转手，“50多平方米的一房一厅放盘价都在百万元左右”，“按照总房款2.5%的中介收费标准，成交一套小户型就得交两万多元”，于是，业主联系方式齐全，更得业主信任的小区物管就开始兼职做起中介，正式接受业主放盘。类似的物业公司跨界中介的模式，在南方省市更加普遍。福建三盛伯恩物业是三盛地产的旗下公司，管理着三盛地产在福州、成都、武汉、扬州等地的多个项目。早在四年前，便开始涉足房产中介领域。三盛伯恩物业公司总经理助理林强告诉北青报记者，最初涉足房屋中介服务，是因为当时楼市调控下，楼盘销售低迷，为了提供增值服务，物业公司才办理了中介服务资质，开始为小区业主提供租售服务。不同于中介公司开设门店，招揽经纪人的方式，伯恩物业将所有的保安、保洁、业主管家甚至电工、园林维护工人都发展为经纪人，在平时帮助业主搬家、打扫房屋等与业主的接触中，就能轻松获得房源租售信息。“不同于中介大面积设立门店的做法，我们只设立了一个信息汇总中心，十几名员工会将各个小区收集上来的房源租售信息汇总编辑，最后将这租售房源的户型、价格等张贴在进入小区必经的门岗、便利店、社区食堂、洗车中心等地，这样就节省了大量的门店费用。”林强表示，一旦有人对租售信息感兴趣，就可以和租售中心的专业经纪联系，提供包括按揭、过户在内的一切手续。林强透露，没有门店成本，不需要大量的经纪人，使得物业租赁服务成本大幅降低。通过物业成交的房源，中介费只有总房款的1.5%，远低于2.5%的市场价格。相比一般中介，业主也更愿意相信物业公司，并且把钥匙交给物业，方便租售。就连他自己也没想到，短短几年时间，租售中介服务就获得了业主的普遍认可，每个星期都会有几套房源通过物业自身租赁中心成交，社区周围的中介门店都明显减少了。一位地产中介业内人士分析，物管兼职做中介业务确实更具优势，一是相对而言，业主们对日夜相处的物业管理处信任度更高；其次，物管更容易掌握本小区内业主的放盘信息及业主资料；第三，即便没有中介服务资质，许多物业也会将交易手续、按揭手续外包，目前市场上已有专门从事相关业务的中介机构，物管完全可以委托其办理，而且服务费用都不高。物业当“中介”更要看资质除了自身优势多多，物业公司还能通过自己的优势给中介公司设置“门槛”。林强透露，他会要求伯恩物业的保安，管理好小区的出入，既能提高小区的安全，让业主满意，又能有效拦截中介公司的房源信息。“每次中介带客户去业主家看房，保安都会要求登记看房时间和房号，这样物业公司就能轻易地掌握房屋信息。并且物业公司都有房主的电话，他们联系到房主后，便以低佣金甚至免佣金吸引房主，兼职做起中介生意。”也有业内人士表示，即便有的物业公司不懂房屋售卖的流程，也能通过暗中寻找中介公司员工代办过户、贷款等达成交易。越来越多的物业机构提供中介租售业务，对于有租售需求的人士，自然是锦上添花，多了一种便捷经济的选择。不过，买房无小事，选择经济实惠的方式的同时，更要紧的还是看专业度，看从业资质。从目前来看，专业的二手房中介还是有着不可替代的作用。物业专家舒可心表示，“很多老小区的物管中心都没有资质，不能代理过户。最关键的是，不能提供按揭等核心服务，以及对交易安全缺乏保障等，相当多购房者还是愿意选择二手房中介。即便是达成了买卖意向的自主交易客户，最终也还是选择中介来办理按揭和过户手续。”据记者了解，并非所有的物业公司都能够办理到营业执照，只有大型的物业公司才具备申请营业执照的资质，因为要取得工商营业执照，必须要有大量的注册资金以及承担相关风险的能力，还要上缴大量的税费。因此，如果有物业公司非法代理中介业务，会使购房者遭受潜在的风险。北京京师律师事务所王律师认为，如果有物业公司非法代理中介业务，那就扰乱了社会经济秩序，让原本公平有序的中介市场蒙上了一层阴影，需要由国土和工商等部门联合执法予以取缔。他同时认为，中介公司对楼市行情、片区楼源以及房屋性价比有整体的把握和认识，这样才能针对不同客户的需求推荐适合的房子；而物业公司只推荐本楼盘的房产，这样很难提供最优质最适合的物业，因此，市民也应该谨慎选择“中介”。物业公司取代中介业内怎么看？虽然物业公司利用自身优势，除专职于物业管理工作外，还顺便“兼职”从事了二手房中介。但在业内人士看来，物业公司虽然有着近水楼台，成本较低等优势，但由于房源有限，专业程度上不如传统中介，始终无法取代中介的作用。一线房企也抢中介饭碗二手房的成交近年来连续超过新房，不仅是互联网公司盯上了传统的二手房居间中介市场，就连物业公司也对巨大的二手房市场蛋糕 “动了心”。在北京，不少知名开发商的旗下物业公司都有代理租售服务的资质，但多位于个别高端项目，并未形成规模。而在南方，一些一线房企的物业公司则已经开始大举抢夺二手房中介市场。7月31日，佳兆业物业、万科物业、中海物业、招商局物业、中信物业、中航物业、长城物业等7家物业公司共同推出“物业公司二手房”和“物业公司租房”专区，宣布正式进入深圳二手房经纪市场，这在全国尚属首次。据了解，这7家物业公司均有自己的专业团队和门店，这种“物网联盟”的交易模式是：物业管理公司将其管理的小区租售盘源在线下实体店和网上交易平台，同时挂单。也是一线房企旗下的物业公司第一次高调进入二手房居间服务。“社区O2O具有巨大的市场空间，而传统的物业管理公司目前看起来最有可能撬动这块巨大的市场。”中信建投证券房地产行业分析师苏雪晶认为，首先，物业公司的优势是手中握有大量的社区资源和业主资源，如今的互联网技术给了物业管理企业新的思路，物业管理企业可以通过社区增值服务创造新的赢利点；其次，传统物业企业的发展规模虽然很快，但随着劳动力价格的上涨以及人员的流失，传统的盈利模式已经受到了威胁，物业盈利模式的变革对于物业公司来讲势在必行。尚不足以影响传统地产中介实际上，近几年来各大物业公司一直在布局和拓展租赁业务。万科于2003年成立物业租售中心，华润置业也成立了名为“乐易居房屋托管中心”的中介机构，长城物业也成立房产中介平台尚邻不动产，此外各大物业公司都在搭建自己的租赁平台。从业务范畴来看，物业租赁业务包括了房屋、车位租赁，二手房交易，车位买卖，过户手续代办，新房产权证代办，新盘团购服务等。但是，不可否认物业租赁的独立业务运营尚面临诸多壁垒。“不少品牌物业公司具备了物业租售经验，却仍然竞争不过市面上专业的中介公司，物业公司有资源优势也有天然劣势。”佳兆业物业深圳区域总监张大伟表示，客户选购二手房时，一定经过多方面了解和对比后才理性做决定购买最合适的房产，但这对物业租售却是一个难题。“传统中介有几十家甚至上百家连锁店，可以提供非常丰足的资源。而我们业务开展最大的瓶颈则是出不了自己的社区。”“目前二手房业主绝大多数不会采用代理形式，一般都是多家中介委托，所谓的‘300小区业务分流’并不成立。”一位不愿具名的地产中介资深人士表示，“业主委托租售业务，要的是‘卖的速度快、卖的价格高’，传统中介有数十年积淀的地铺和网络资源，这一点，物业公司无法做到。此举尚不足以影响传统地产中介。”伟业我爱我家副总裁胡景辉也表示，“据我所知，近几年来物业公司的租售业务有一部分是通过和中介合作来完成的，我们职员也有跳槽去物业租赁公司以后又回来的。”他表示，物业租赁不是专业做二手房业务出身，容易存在经营管理不专业等问题。“物业租售与传统中介最本质的区别在于：对传统中介而言，成交是一个结束；对于物业租售而言，成交只是社区服务的开始。这一点，导致服务产生了本质的差异。过去，物业租售的各自为战，导致了这些优势无法发挥，单个物业与开展人海战术的中介公司进行无差异竞争，肯定是落于下风的。”物业租售联盟发起人陈皓认为，但是现在物业租售已经开始形成体系、形成平台，这样一来，服务保障的优势才能得以发挥。通过有保障的优质服务，我相信更多的人会选择物业公司而非传统中介公司。再加上内部的房源一一对应，完全有可能形成中国的“MLS”平台，从而替代掉现在的传统中介体系。物业公司并不能取代中介对于物业公司提供中介服务的做法，虽然物业有许多天然优势，但并不能取代中介公司。易居中国执行总裁丁祖昱就认为，首先，物业管理公司和专业中介公司差距很大，不可替代。中介的目标是促成买卖双方或租赁双方的成交，目标决定了他所有的专业都是围绕这方面进行相关服务的。而物业管理公司的核心是维护物业，保证建筑品质，确保物业管理服务的质量，而相对来说要求更高的中介业务肯定不是物业管理公司所擅长，因此两者不可同日而语。其次，物业管理公司只是守住了大门，但这扇大门是不能垄断中介业务的。对所有业主来说，不管是买卖还是租赁，都是希望以市场价快速成交，不管是物业管理公司还是专业中介公司来做并不重要，供需信息更多的平台才是真正更好。所以物业管理公司即使守住了这扇大门，也无法管住业主或是需求方的腿，中介公司的作用没有办法被物业公司取代。第三，互联网平台也只能起到信息发布的作用，真正交易还是需要线下买卖或租赁双方的直接洽谈，而某网站只是众多线上平台的一家，想要和物业管理公司形成所谓的垄断只是天方夜谭。业主也好，需求方也好，最终还是会用脚投票，并不会如你所愿。不仅如此，三盛伯恩物业总经理助理林强也表示，虽然自身的物业公司在中介服务方面取得了不错的业绩，但他并不认为物业能够取代中介公司办理居间业务。林强表示，伯恩物业取得中介资质并开展租售业务的初衷是为了提高自身的服务范围，提高形象，并不是一定要靠租赁服务赢利。另外，物业公司虽然准确掌握房源、收费低，但是由于工作人员有限，而且中介不是其主营业务，所以物管兼职中介只能“守株待兔”，只对自家小区的情况熟悉，掌握的房源单一，中介公司的大量房源和大量经纪人相比，依靠物业成交的二手房毕竟还是少数，双方各有优势劣势，并不会相互取代。
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