朋友想买一套不满五年的158平米的二手房，房主还没拿到房产证，但当时房主是全款付的，我可以办理贷款吗?_百度知道
朋友想买一套不满五年的158平米的二手房，房主还没拿到房产证，但当时房主是全款付的，我可以办理贷款吗?
其中要交哪些税？房主说可以再房产没下来之前改名字，请问好改吗？我还要注意什么？
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
第二，进行过户更名、最主要的，你要去查清楚，房产证没有办下来，但是是用他的名字办理的，第一，这个不太清楚，要看房主的意思。不过首先要进行公证，至于房主是全款，你们是否可以按揭，进行公证，你们也需要签购房协议
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。我看了一套二手房，属于回迁房，但是还没有办产权证，并且房主要求我付全款，本想让房主到该房的开发商处修改购房合同的姓名，并且连同其他与该房相关的手续都改成我的姓名，但是房主说开发商说不给改，我想问一下这种情况是不是我与房主签订买卖和同然后到同志开发商就可以？还是需要其他手续？
这种情况，能改底单当（购房合同）当然最好。这样风险相对较小。甭管是通关系还是花钱办下来后一切手续都是自己的名子，等开发商通知办本，直接下自己名字的房本。塌实
要是改不了，你是打算和房主以个人身份签署购房购合同吗？我国的房屋产权归属的认定，是以到房管所登记备案为原则的，即办理产权过户手续。个人之间签定的购房合同绝对不可取。再有一种方式就是到市公证处做公证。公证处是司法局的分支机构，按说具有一定的相关信息效力。但是实际上购房人仍存在不小风险。
首先，向你这种情况一般买卖双方到公证处做的是委托公证，少数情况下再做一份协议公证。（委托公证大概内容是：原房主甲方因为某种原因无法对其某某地房产办理其正常过户手续，所以委托乙方全权代理此房产的过户、抵押、出租等的一系列处置权利。此公证意义在于产权本下来以后（下的是原房主名字），乙方不用原房主到场的情况下可自行办理产权过户手续。）（协议公证大概内容是：原房主甲方将坐落与某某地的房产转让给乙方，乙方已将房宽支付给甲方，假如有一方反悔，需向对方赔偿房款的多少%。此公证的意义在于不得反悔及赔偿责任。你在这里是乙方。
一部分购房者认为，拿着这两份公证书便万事...
这种情况，能改底单当（购房合同）当然最好。这样风险相对较小。甭管是通关系还是花钱办下来后一切手续都是自己的名子，等开发商通知办本，直接下自己名字的房本。塌实
要是改不了，你是打算和房主以个人身份签署购房购合同吗？我国的房屋产权归属的认定，是以到房管所登记备案为原则的，即办理产权过户手续。个人之间签定的购房合同绝对不可取。再有一种方式就是到市公证处做公证。公证处是司法局的分支机构，按说具有一定的相关信息效力。但是实际上购房人仍存在不小风险。
首先，向你这种情况一般买卖双方到公证处做的是委托公证，少数情况下再做一份协议公证。（委托公证大概内容是：原房主甲方因为某种原因无法对其某某地房产办理其正常过户手续，所以委托乙方全权代理此房产的过户、抵押、出租等的一系列处置权利。此公证意义在于产权本下来以后（下的是原房主名字），乙方不用原房主到场的情况下可自行办理产权过户手续。）（协议公证大概内容是：原房主甲方将坐落与某某地的房产转让给乙方，乙方已将房宽支付给甲方，假如有一方反悔，需向对方赔偿房款的多少%。此公证的意义在于不得反悔及赔偿责任。你在这里是乙方。
一部分购房者认为，拿着这两份公证书便万事大吉，其实不然，隐患还是挺多的。
1、来自开发商的风险，是否能履行责任，五证齐全，验收合格，按时下本。
2、公证书的有效期是两年，两年以后若还没下本，你到那里去找原房主补办？
3、在委托公证执行期内，委托人有主动权提前撤消公证。如房价长的多，反悔了。
4、等下本时你拿着他的购房合同和购房发票办下来的产权证是原房主的名、你还需过到自己头上，这时你会发现营业税5。5%（新本两年内需交），契税1。5%，印花税0。1%，土地出让金等。繁重不堪。
5、在此周期中，国家政策给房产市场带来的风险，如个人所得税有可能在几大城市相继出台。
6、此手续无法办理贷款。
综上所述，公证都不保险，更别说签定私下交易合同了，要是改不了底单就放弃吧，好房子有的是，干嘛偏选择这个。
其他答案（共2个回答）
的，并且做完买卖公证和全权委托后，原房东对该房子已经没有任何权力。办过户和其他手续都不用挡心，问题只有一个，那就是那个产权不好办理。
对于售房人在尚未取得房屋产权证时与购房人签订的房屋买卖合同究竟是否有效，在法学理论上有一些争议，但在司法实践中，通常认定为无效。理由是：我国《城市房地产管理法》...
这个房子原则上是没法买的。合同法规定不动产交易必须经过相关部门登记，房产证权属没有经过登记肯定是所有权人不是你，没有办法进行过户手续。从以往历史来讲，很多房屋在...
公证只是证明存在该交易行为，而且公证处是不是给无产权证房产办理公证还不一定呢。除非认可其中风险（包括无法办理产权证的风险、增加新税费的风险等等），否则还是慎重
造成房子没有双证的原因有多种：1、没有经过城市规划设计部门批准；2、没有土地使用证；3、农村自行建房。
由于没有履行正规的审批程序，建筑就是违法的，因此，只要国...
回迁房根本就不受经济适用房政策限制，只是按经济适房房管理。也就是说不满五年房子也可以正常上市，为什么要等满五年时再过户呢？就为了避点税要等两年的风险有必要吗？
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相关问答：123456789101112131415我想买房子，但房子还没办房产证，房主说要全款，怎么办？_百度知道
我想买房子，但房子还没办房产证，房主说要全款，怎么办？
房子是期房，房主想在房产证办下来之前就卖掉，就是去改成我的名字，到时候房本下来的时候是我的名字。
但是房主要全款，我当时没有那么多钱，我该如何申请银行贷款，用什么手续去银行办理贷款,我自己去申请贷款的利息是不是比买开发商的房子的贷款利息高呢？...
谢谢了，下边大侠们的回答，我会作为参考一手房主属于回迁户（开发前居住此地，开发后开发商下分房子），所以根本不用花钱买房子，房子是分的，不知道他们有没有所谓的“底单”，只是将房本改为我的名字，一手房主和开发商之间的合同能否为我去银行贷款而生效？好麻烦，开发商再跟我签购房合同么，会跟我签合同么？请大家再帮下我，去问下一手房主跟开发商之间的合同能不能转到我名下去银行贷款。。。谢谢各位了？他们根本不挣钱
我有更好的答案
这样的方法也是最保险的如果房主能把房本直接做成你的名字，那就必须由你和开发商重新签定购房合同，注销原房主对该房屋的备案预售，由你作为新房主重新备案，原房主赚取的就是卖出价和他当时和开发商的买入价之间的差价。你可以先凑足钱给房主，然后以该房屋房主的名义向银行申请贷款。虽然在操作上存在一定的风险，但只要能重新签定合同，就是你和开发商之间的正常买卖交易了
采纳率：43%
这种情形之下的房产交易存在很大风险性。国家不保护次新房的房产买卖行为。关于利息的问题，不用担心，银行政策是固定的，你符合什么标准就给什么样的贷款政策，和操作人无关。所以无论是你去贷款还是开发商协助贷款结果都是一样的。关于给银行抵押问题，如果现在能改底单，就是直接到开发商那里签合同，就可以直接用此房做抵押，你只需把差价部分给房主就可以首先必须声明
搞房产的！什么样的房子能贷，一，房子是市证，房产证下来了。二，房子是期房。期房能贷款也分两种，一是开发商帮买户贷款，那么这个房子就能贷款，二，如果当时有人买这个房子的时候付的是全款，那么这个房子就不能在贷款了！楼主明白了吗？不明白可以在问我。
这种情形之下的房产交易存在很大风险性。国家不保护次新房的房产买卖行为。关于利息的问题，不用担心，银行政策是固定的，你符合什么标准就给什么样的贷款政策，和操作人无关。所以无论是你去贷款还是开发商协助贷款结果都是一样的。建议楼主不要买这种房屋。
没有房产证的房子都建议你不要买。因为风险大。除非价钱便宜的不得了！一般这种房子手续比较麻烦。你要先去做公正，要说清楚房子已经是你的。第二 房产证办下来后，还是上手业主的名字，你要拿房产证、公证书、身份证，到房管局做更名手续~没办房产证的房子是不能马上转名的（广州一手都是这样）关于银行利息，你首套利率可以打折~二套做基准利率，都是这样，国家规定，除非你要贷款的银行是外资银行。没房产证的房子很难贷款~
绝不能全额付款，等到购房合同转成你的名字或房产证转成你的名字再付清。贷款利息是一样的，如果原房主对该套住房贷了款，你贷款的几率就很小了。这种贷款叫转按揭，国家明令禁止的，自己小心一点，祝你好运。
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二手房交易只公证不过户行吗？
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近日，省城市民刘先生在一家房屋中介机构买了套，“半年以后才能过户，我就先交了10000元的定金，随后准备到处公证。”刘先生说，但后来听说房屋公证在交易中不管用，房子最后可能因为种种原因过不了户，“难道做了公证，房子也不一定是自己的？”
二手房过户之前是否办理公证就可以呢？公证后就能确保过户吗？就此，记者进行了走访调查。
　【购房者疑虑】
　　房子公证后就属于自己了吗？
8月10日，刘先生到省城五一路的一家中介机构，想买一套二手房。“我看好房子后，中介工作人员说这套房子还有半年房产证才满5年，那时才能办理房产过户。”刘先生说，他当时有些担心，怕买房中出现问题，“当时中介工作人员说可以进行房产公证，说公证完后房子就是我的了。我觉得既然是国家公证，应该没问题，就同意了。”
刘先生交了10000元的定金和8000元中介费，并与这家中介机构签了一份协议，上面写了订金10000元，并于8月24日一起去公证处做公证。
回家后，刘先生发觉合同上没有写具体过户时间，又对房屋公证心存疑虑，“我找了位律师朋友咨询了一下，谁知道他说这种和中介办理的房屋公证是委托公证，对房屋能否安全过户没有保障。”
记者联系到刘先生说的这家中介机构。负责二手房交易的一名工作人员说，他们那里的二手房有的可以直接过户，有的因为房产证还没办下来或没到5年期限所以要过段时间才能过户房产证，如果要买的是还不能过户的房子，可以先办房屋公证，等房产证到期后就能过户。“是直接过户还是先办房屋公证由顾客选择，都没有问题。”
随后，记者又联系了太原市几家房屋中介，对方的说法大同小异，都说如果房屋不能立即过户，做个房屋公证就行了。一家房屋中介销售员说，“每个月，我们都会接待几个来买二手房的，其中不少都是做的公证。”这名销售员说，选择做公证主要可以少交税，有的是因为房产证暂时没有办下来，“如果买房者不放心，可以把房屋交易公证和委托公证都办了，这样更保险。”
　【公证处】
　　委托公证不对产权转移进行公证
房屋公证是什么？9月4日上午，记者来到太原市城北公证处，张主任告诉记者，房屋公证有很多种，比如继承、租赁、买卖等，“二手房屋交易公证即房屋买卖公证，是证明买卖双方有买卖关系事实，合同体现了双方的真实意愿。”张主任说，经由中介来办理二手房公证其实是一个委托公证，是公证委托方授权给受委托方代办某些手续，比如卖房者委托中介帮助他卖房，并就此签订了协议，公证处对这个协议进行公证，“但这两种公证都不是对房屋产权转移进行公证。”
另外，张主任介绍，他们这里二手房公证由中介预约的比较多，也有不少房主与购房者直接来办理房屋公证的。“我们在办理二手房屋公证时，都会先对要交易的房屋进行审查，并要求公证双方都到现场。”
【房地局】
　　房屋公证不保险建议直接过户
记者来到太原市房地局房屋交易大厅，杨晔副科长告诉记者，想通过办理房屋交易公证或委托公证进行二手房交易都不靠谱。“二手房交易时选择房屋公证，而不直接过户的行为，通常是想少交5.675%的营业税，还可能是因为房屋本身还没有办下房产证或有其他问题。”杨晔说，一般希望做公证的多数是房屋中介、炒房者或房屋本身有问题的，如办不下房产证的人，“他们为了让购房者安心，就进行房屋公证，但事实上，这种做法并不保险，对房屋交易也没有保障。”
杨晔说，“我国规定不动产权是登记注册制，没有产权证，就仍没有所有权。所以，做了房屋公证后，房子还是卖房者的。中介很可能在公证之后，撤销委托书或补办房产证。”杨晔建议购房者买二手房时还是直接过户比较保险，“不要一味贪图便宜，办理房屋公证后，房屋产权仍处于不稳定状态，买房者承担着很大的风险。”
　【律师】
　　房屋买卖公证可能存在六种风险
二手房买卖中不直接过户而选择进行公证，购房者可能会承担怎样的风险呢？山西华闻律师事务所段富成律师说，在房屋买卖公证中，可能存在六种风险，要尽量规避：
第一种，为了想要逃避营业税，暂不过户。这样的房子虽然有了产权，看上去很保险，但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势，卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同，也进行了公证，但法院就此类纠纷判决时，不一定会判房子属于购房者。
第二种，房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。
第三种，房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。段律师说：“我曾经见过这么一个例子，当时购房者直接和房东签订了合同，并做了房屋买卖公证，但公证时房东的妻子因有事未在场，结果首付款都付了，房东却说房子不卖了，因为他妻子不同意。”
第四种，卖房者对房屋没有产权，只有使用权。比如一些单位分房后，房子就由职工一直居住，但是单位并没有将房子产权转给职工个人，此时居住者对房子只有使用的权利，而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同，一般公证处不予公证，即使公证了也不具法律效力。
第五种，联建房、拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。
第六种，产权证仍在办理的过渡类型房产。“当房地产公司的相关手续不齐全时，开发商可能会推迟给买受人发放房产证，此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。”段律师说，一手卖房人再卖出后，风险就转嫁给了二手购房者。
如果购买中介介绍的房屋出现问题，中介没有责任吗？“除第一种情况是由于卖房者主观意愿违反合同，其他几种情况中，如果购房者的购房行为出现问题，中介也应负有一定责任。”段律师说，中介在卖房者与购房者中进行信息沟通的作用，为双方有偿提供真实、合法的信息，如果在此过程中，因为信息出现问题导致双方中任何一方受到损失，中介都应负一定责任。
如果购房者买的二手房确实暂时不能过户，有什么办法可以减少风险吗？段富成说，房屋公证的法律效力很有限，但目前来讲，除了直接过户，并没有什么很好的方法可以避免交易风险。(记者 冯戎 实习生 何佳子)
本文来源：山西新闻网-山西晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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