万宁市万城建筑公司与赖义云等房屋买卖合同纠纷上诉案
　　被上诉人{赖2X}答辩称：温文飞虽然在收据上只签他自己的名字，但在《房屋销售协议书》上盖有万城建筑公司的公章。温文飞的行为是公司行为。因为合同是以公司的名义来签订的，他代表公司与我签订合同。原审判决正确，应予维持。
　　被上诉人{吴4X}以原审认定事实清楚，判决正确为由予以答辩，并要求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
　　经审理查明：日，时任万城建筑公司法定代表人的温文飞与{赖2X}签订的《房屋销售协议书》第二条第二项约定：签订协议之日{赖2X}交付5万元给万城建筑公司作为定金。温文飞当日收取{赖2X}的5万元后给{赖2X}出具的收据内容为：今收到{赖2X}交来购房款押金人民币伍万元整。日，温文飞与万城镇乡镇企业办公室签订的承包经营合同书约定，承包期为三年，自日至日止，承包经营期间，万城建筑公司的债权债务与万城镇乡镇企业办公室无关。在二审庭审中，万城建筑公司举出（2010）万刑初字第33号刑事判决书、该公司的营业执照和购房定金收据，拟证明温文飞签订《房屋销售协议书》及收款的行为属其个人行为。在质证中，{赖2X}和{吴4X}对上述三份证据的客观性、合法性没有异议，但对该三份证据与万城建筑公司拟证明的案件事实之间的关联性予以否定。本院经审核，上述三份证据所记载的内容与万城建筑公司拟证明的案件事实之间缺乏关联性，依法不能作为认定温文飞以个人名义与{赖2X}签订合同及收款事实的根据。本院查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。各方当事人在二审庭审中均没有新证据提交。
　　本院认为：本案双方当事人争议的主要焦点集中在温文飞与{赖2X}签订《房屋销售协议书》及收取购房定金的行为是其自然人个人行为还是履行法人职务行为，以及温文飞被判犯有合同诈骗罪后对其担任万城建筑公司的法定代表人期间签订的合同应由谁承担民事责任这两个方面。一、关于自然人个人行为与法人职务行为的问题。首先，从温文飞实施行为的形式上看，《房屋销售协议书》明确写明协议的甲乙双方分别为万城建筑公司、{赖2X}，并且在该协议书的签署处除了甲方的代表温文飞签有自己的名字外，还加盖了万城建筑公司的公章。其次，从温文飞实施行为的内容看，他利用其担任万城建筑公司经理（法定代表人）这一职务与{赖2X}协商协议书的具体条款，协议书中销售房屋方通篇都是万城建筑公司。第三，从相对方{赖2X}的真实意思看，他正是看中温文飞担任万城建筑公司法定代表人这一身份和持有法人的公章，才对协议内容深信不疑。虽然温文飞与{赖2X}订立协议书时具有自然人和法人的法定代表人的双重身份，但其订立该协议书是以法人的法定代表人的身份出现的，其履行的也是法定代表人的职务行为。温文飞收取{赖2X}购房定金（收据上虽然书写为押金，但依协议约定该5万元实为定金）出具的收据尽管未加盖公司公章，但履行公司法定代表人签约行为和收取购房定金几乎是同时进行的行为，收据不加盖公司公章不影响对温文飞履行职务行为的认定。万城建筑公司认为温文飞超越公司经营范围实施的行为不是履行法定代表人职务的行为的上诉主张，不能成立。二、关于行为人被追究刑事责任后，行为人以单位名义对外签订的合同，其民事责任由谁承担的问题。最高人民法院法释[1998]7号《关于》第规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为已有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”温文飞一开始便以非法占有公私财产为目的，通过虚构事实的手段骗取财物，签订的合同仅仅是犯罪的手段，符合《》第第一款第（三）项无效合同中的“以合法形式掩盖非法目的”的构成要件；温文飞的行为也符合合同诈骗罪的构成要件，受到了刑事责任处罚。法定代表人履行职务的行为就是法人的行为，其行为所产生的法律后果应由法人承担。对温文飞签订的《房屋销售协议书》被确认无效后的后果，应由万城建筑公司承担民事责任。万城建筑公司认为其在温文飞所犯的合同诈骗罪中没有负有刑事责任，相应也不应承担民事责任的上诉主张，于法无据。《》第第一款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”由于温文飞代表万城建筑公司与{赖2X}签订协议时，温文飞以合法形式掩盖其非法目的，导致合同无效。合同被确认无效后，合同中约定的权利义务对合同当事人已没有约束力，但合同的当事人仍应对无效合同的后果承担法律责任。《》第规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”万城建筑公司不能以温文飞所收取的售房定金未缴纳公司入账来对抗合同相对人的合法诉求。万城建筑公司的“无效合同对我公司没有拘束力。所以我公司不应承担任何（合同）责任”的上诉理由违反了法律规定，不能成立。原判确认该《房屋销售协议书》无效，是正确的，但没有审查经温文飞之手订立的合同已符合“以合法形式掩盖非法目的”的构成要件，略显欠缺。原审判决由万城建筑公司承担合同无效产生的相应民事责任，符合最高人民法院法释[1998]7号司法解释的相关规定。综上所述，原审认定事实基本清楚，适用《》第和《》调整本案，符合法律的适用原则，判决结果正确。万城建筑公司上诉理由不当，应予驳回。依照《》第第一款第（三）项、《》第第一款第（一）项之规定，判决如下：
第&&&&[4]&页&共[5]页
上面法规内容为部分内容，如果要查看全文请点击此处:只有法定代表人签字没盖单位公章的合同如何认定？
我的图书馆
只有法定代表人签字没盖单位公章的合同如何认定？
【案例】甲某与北京某家具公司（以下简称：家具公司）签署协议书，约定甲方向家具公司注入100万，用于购置原材料、工厂木工设备、人员成本开支。甲方派驻人员参与乙方财务工作。财务管理由甲乙双方共同参与此资金财务使用情况商讨，共同决定投入资金使用的用途流向。双方还约定了利益共享等其他内容。协议签订后甲某注入了部分资金也派驻了财务人员。因双方合作过程中产生纠纷，最终甲某将家具公司法定表人告上了法庭。家具公司法定代表人抗辩本案被告应该是公司而不是其个人。然而，法院没有采纳他的意见。【焦点】法定代表人签署协议后没有盖单位公章，协议该如何认定？【解析】公司的法定代表人在法律意义上是指依法代表法人行使民事权利、履行民事义务的主要负责人，法定代表人有权在法律规定的职权范围内，直接代表法人对外行使职权，其行为属于职务行为，视为法人行为。一、法定代表人的资格是法定的，自登记时产生。根据《民法通则》第三十八条规定，依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。《公司法》 第十三条规定，公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。《企业法人法定代表人登记管理规定》第三条规定，企业法人的法定代表人经企业登记机关核准登记，取得企业法定代表人的资格。二、只有法定代表人签字没有盖章的协议也可以认定为法人行为。根据《合同法》第三十二条规定，”当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。'第四十四条规定:' 依法成立的合同，自成立时生效。”本案中的协议，虽然家具公司方只是由其法定代表人签字而未盖公章，但根据上述条款的规定，签字或者盖章是可以选择的，而不是签字并盖章同时具备。家具公司法定代表人只有签字没有加盖单位公章合同依然成立。合同成立并非一定生效，当事人可以约定生效条件，也可能因为合同违反法律、法规的强制性规定而无效。但是，就本案来说，均不符合上述条件。本案的合同签字后成立并生效。家具公司虽未盖章，但是其法定代表人已经签署同意，应视为法人行为。本案中家具公司也按照合同约定实际履行了协议，更加证明了法人对法定代表人签署协议内容的认可。三、只有法定代表人签字没有盖章的协议，也可能效力待定或无效。对于合同生效所要满足的要件，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定包括：“（一）行为人具有相应的民事行为能力。（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。本案中法定代表人作为代表在合同上签字而不盖章并没有违反上述规定。《民法通则》第五十八条规定民事行为无效的情形包括：“（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的”；《合同法》第五十二条规定，合同无效的情形包括：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律行政法规的强制性规定”。本案中家具公司法定代表人作为代表在合同上签宇而不盖章不是其中规定的任何一种情况，故合同有效。另据《合同法》第五十条规定，“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”。在合同一方当事人明知对方的法定代表人超越权限而仍与其签订合同的情况下，只有法定代表人签名而没有盖章的合同对该法人代表的单位没有约束力。法人追认后合同生效，法人对法定代表人超越职权签订协议没有追认的情况下签署的协议应当是效力待定。本案亦不存在协议效力待定的情况。四、法定代表人职务行为的法律后果由法人承担根据《民法通则》第四十三条 企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。法定代表人在法律规定的职权范围内代表法人从事民事法律行为的法律后果应当由法人承担。最高人民法院主编的《公司案件审判指导》一书中曾指出：公司的意思表示并非只能通过公司印鉴形式表征出来，法定代表人也不是只有凭印鉴才能行使代表权，并不能认为欠缺了印鉴，公司就无法做出意思表示。由于法定代表人本身即代表公司，在没有特别约定时，法定代表人以公司名义所作出的意思表示(如签名)，即可视为公司的意思表示。综上：法定代表人代表法人行使职权，以法人名义对外作出的行为应由法人承担责任，盖具公章并非合同有效的必备条件。也就是说，法定代表人的法律地位决定了他行使职权的权利来源，该职权由法律赋予，使其具有法律效力，且盖具公章是合同成立的形式要件。因此，本案法定代表人签署的协议应当认定有效，法律后果应当由法人承担。
TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&
喜欢该文的人也喜欢以他人之名签合同的工程款纠纷如何认定 - 大庆市让胡路区法院网
当前位置：
以他人之名签合同的工程款纠纷如何认定
&&原告范某先后以第三人谭某的名义与被告某江公司签订《挡土墙筑砌施工承包合同》及《贵港市某村基础工程施工合同》，以其本人名义与某山公司项目工程部签订《承包贵港市某农庄基础工程协议书》，并以谭某及其本人名义共向某江公司交纳了保证金100万元。日，原告与某山公司签订《关于某度假区一期工程结算款给付办法协议书》，确认相关工程款并承诺由某山公司分期付清并返还保证金。后某山公司先后支付工程款69.5万元，尚欠原告工程款94.2万元及工程保证金100万元，原告遂诉至本院，请求判令被告某山公司及某山公司与某江公司的原法定代表人姚某共同支付尚欠工程款、保证金及违约金，被告贵港市某江公司承担连带清偿责任。
& 【分歧】
&&1、本案的原告（主体）是否适格？2、原被告双方签订的建设工程施工合同是否合法有效？3、三被告应否承担还款及支付违约金责任？4、被告尚欠原告工程款是多少？
&&【评析】
&&一、本案的原告（主体）是否适格
&&法院经审理查明认为，原告主张其以其本人及第三人谭某的名义与被告某江公司及某山公司签订建设工程施工合同，但合同权利义务均归于其本人，第三人谭某到庭对原告的主张予以认可，被告某山公司在日《关于某度假区一期工程结算款给付办法协议书》中，亦认可了原告范某为本案债务的权利人及原告范某以第三人名义交纳保证金的事实，故法院对原告范某为本案适格原告这一事实予以认定，本案权利义务归于原告。
&&二、原被告双方签订的建设工程施工合同是否合法有效
&&根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条第1款规定：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。”，同时最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第(一)项规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；”本案当中的原告范某在未取得建筑施工企业资质情况下而与被告某江公司、某山公司签订建设工程施工合同、承诺书的行为违反了上述法律规定，所以该合同应认定为无效合同。
&&三、三被告应否承担还款及支付违约金责任
&&根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”且根据本案双方当事人一致认可的安装及建筑工程结算书及工程结算款给付办法协议书，原告范某已对某村市场项目建设用地挡土墙工程及某农庄基础工程实际进行了施工，某山公司已对两工程进行了验收、结算，验收工程合格后同时认可本案两工程债务均由其承担。这充分的显示出了原告要求被告某山公司按照合同约定支付工程款及退回保证金有理有据，符合法律规定。对此法院予以支持。
&&针对违约金问题，因本案当中的建设工程施工合同属于无效合同，所以不存在违约金问题。且法院经审理认为，取得相应立项批准及土地使用权，应是发包单位而非承包人的责任，发包单位不能以此为由拒绝支付工程款及承担相应的违约责任。但是，由于承包人范某没有建筑施工企业资质，属违法承包建设工程，其虽可以参照合同约定取得工程款，却并不能取得与合法建筑工程施工承包人同等的权利。同时，原告以向发包单位支付保证金的形式取得签订合同、承包工程的优先权利，涉嫌不正当竞争，法院对该种行为不予鼓励。故双方在给付办法中约定违约金按月利率3%计算，虽系双方的自愿行为，但为彰显法律仅保护合法行为及合法权益的精神，维护建设工程施工安全与秩序，法院仅保护原告因被告逾期支付工程款及逾期返还保证金造成的资金占用利息损失，并酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，对原告要求按月利率3%计算违约金的主张不予支持。
&&至于被告某江公司及姚某是否应承担还款责任的问题，如前所述，某江公司的债务根据《关于某度假区一期工程结算款给付办法协议书》的约定已转移给某山公司承担，被告姚某则作为签订本案建设施工合同及工程结算款给付办法时某江公司及七星山公司的法定代表人，其签订合同及协议的行为属职务行为，所产生的法律后果由公司承担。故原告要求被告某江公司对本案债务承担连带清偿责任及被告姚某与某山公司承担共同还款责任无法律依据，法院均不予支持。
&&四、被告尚欠原告工程款是多少
&&根据本案现有的证据表明本案本案工程款总价款为2361975元及至日止被告尚欠工程款为163.7万元。需要说明的是日后的还款，原告与被告某江公司、某山公司除对日的53万元款项是否属于本案还款有争议外，对其余已还款总额为69.5万元没有异议。法院认为，该53万元是以某江公司的名义在某江公司的账户进行支付，而在该公司债务已转移给某山公司承担的情况下，某江公司并无支付本案工程款的理由，某江公司主张该笔款项为本案债务的还款，需提出具有说服力的理由及证据，而在该份转账单的摘要栏明确写明该款属拆工棚和填土工程款，且双方当事人签订的建设工程施工合同中，并无单独的拆工棚和填土工程。被告某江公司及某山公司亦未能指出在双方一致确认的建筑及安装工程结算书中，哪些具体的分项工程费用属于该53万元。被告姚某作为原某江公司法定代表人、支付53万元时占某江公司95%股份的最大股东，本案相关合同、协议的实际经手人，其在庭审中确认该款系某江公司与第三人谭某因本案以外的工程发生，与本案及原告无关。结合前述分析，法院对姚某的陈述予以采信，对某江公司、某山公司提供的日53万元的转账单与本案的关联性不予认定，确认日后某山公司的还款总额为69.5万元，尚欠工程款94.2万元及相应利息。
&&法院最终作出了被告贵港市某山公司向原告范某支付尚欠工程款94.2万元、返还工程保证金100万元，及按中国人民银行同期同类贷款利率计算相应利息；同时驳回原告范某的其他诉讼请求的一审判决。
地址：大庆市让胡路区前进村&&
Copyright&2018 版权所有，未经协议授权，禁止下载使用或建立镜像没有公司盖章，签字也只是负责人的签字,我自己也签字了.这样的合同有效吗
全部答案（共3个回答）
规定合同是有效的。 可以向我追问，望给好评！
但是如果仲裁协调不了呢？？
从法律的角度看，该合同显然是无效的。
合同法第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
在你撕毁合同文书的时候，对方还...
哈，你一但违约了，这合同就会马上生效的。你信不？
“假如我们有违反劳动合同中的规定，老板可以马上在劳动合同上签字，这个合同就生效了，如果说公司违反的规定，但是法...
反正我的认证失败了
此合同无效
只要是国家承认的合同，都有效的哦。积极、诚心为你解答，给个好评吧亲，谢谢啦
答: 一胎半年吧,二胎4个月有的单位可以在接着休几个月,开始上班的可以晚点去早点下班,
答: 老兄：第一，女婿和儿媳是不能继承遗产的。第二，无论女婿和儿媳在调解书上签字或者不签字，都不影响调解书效力，调解书只要继承人签字即可。第三，法院搞错的是不该让女婿...
答: 法律是什么？虽然在日常生活中我们都用到法律一词，但是它的用法如此之多，使这个问题没有简单的答案。
法律的定义取决于我们如何看它的目的和功能。
在社会中法律的一个...
大家还关注
确定举报此问题
举报原因(必选)：
广告或垃圾信息
激进时政或意识形态话题
不雅词句或人身攻击
侵犯他人隐私
其它违法和不良信息
报告，这不是个问题
报告原因(必选)：
这不是个问题
这个问题分类似乎错了
这个不是我熟悉的地区公司不得以法定代表人权限受限向不知情的相对人主张不承担责任（最高法院出版物公布的参考性案例中确定的审判规则） - 合同与侵权案件 - 河北大卓律师事务所
公司不得以法定代表人权限受限向不知情的相对人主张不承担责任（最高法院出版物公布的参考性案例中确定的审判规则）
【审判规则】&　&1.买卖双方签订房屋买卖协议，该房屋买卖协议由于卖方过错导致无法履行，给买方造成经济损失。双方为此通过充分协商、反复核对，最终达成由卖方赔偿买方经济损失的合意并签订赔偿协议。法律规定，当事人享有依法自愿订立合同的权利，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行各自义务。因买卖合同造成损失所签订的赔偿协议系独立合同，若无其他违法事由，赔偿协议的效力不因买卖合同的效力受影响。卖方虽然主张协议系买方采用欺诈、胁迫、乘人之危等手段迫使其法定代表人签订的，但未提供证据，故应认定赔偿协议有效。&2.卖方公司主张其法定代表人在签署赔偿协议及出具欠条时，权限已经由公司股东大会决议予以限制，此时该法定代表人无权代表公司签署赔偿协议，但并未将此事实告知合同相对人，即买方。此种情形下，合同相对人基于卖方之公司章程及登记事项完全具有合理理由相信被限权的法定代表人有权代表公司对外签订合同，卖方公司未将其法定代表人授权受限之内部决议告知合同相对人，故该决议对公司之外的合同相对人不发生效力，赔偿协议对卖方公司具有约束力，买方有权要求卖方公司支付赔偿协议所约定的赔偿金。　&&【关键词】&民事　房地产　房屋买卖合同　股东会决议　对外效力　法定代表人　合同约束力　赔偿协议　独立合同&【基本案情】&甘永生、胡金科与明利公司（合肥市明利房地产开发有限公司）于年月日签订房屋买卖协议，约定甘永生、胡金科以元的均价购买明利公司一幢建筑面积平方米的五层商业楼。次年月日，双方变更前述房屋买卖协议及附件为：甘永生、胡金科以元每平方米购买明利公司一幢层、建筑面积平方米的综合楼，并约定双方均不可以任何理由变更该幢楼单位平方米价格。双方均认可该幢房屋尚未开工建设，且国有土地证及其他相关证件亦尚在办理当中。该房屋之所以如此定价的原因在于，一方面，甘永生、胡金科遵照第一份协议之约定及时支付了购房定金万元，但由于明利公司自身的原因，导致房屋年底尚未开工建设，因此明利公司应双倍返还定金，即赔偿甘永生、胡金科万元；另一方面，第二份房屋买卖协议所涉房屋地理位置变更，商业价值明显低于第一幢房屋，且建筑面积增大，楼层增加十层。基于上述原因，明利公司自愿补偿甘永生、胡金科。双方约定于年月日交房。同时，协议约定，若明利公司未及时交房，明利公司将按签订第一份房屋买卖协议，即年月日的一年期商业银行贷款利率的四倍赔偿标准执行。协议签署后，甘永生、胡金科五次分别向明利公司支付了合计万元房款，明利公司亦出具了加盖公司财务专用章的房款收据。&2011年月，明利公司股东会决议除非经全体股东和股权质押权人统一并加盖公章，法定代表人张家明不得再以任何形式签订认可新产生的、超过银行贷款利率四倍的、超过法律其他规定债务的文书。&2011年月日，因明利公司截至当日止，仍未取得房屋建设审批文件等手续，导致合同无法履行，双方商议决定终止房屋买卖协议的履行。对于因明利公司过错给甘永生、胡金科带来的巨大经济损失，由明利公司自愿赔偿。双方签订赔偿协议并达成如下约定：房屋买卖协议终止履行；明利公司于当月日前返还甘永生、胡金科已经支付的万元购房款及资源赔偿的经济损失万元，共计万元；明利公司完成上述条款后，双方再无纠纷；若此前协议与赔偿协议具有冲突，以赔偿协议为准。该协议由明利公司法定代表人张家明代表公司签字。赔偿协议由张家明以个人名义担保，自愿对明利公司所负付款义务承担连带担保责任。当日，张家明再次代表公司并以个人名义担保，向甘永生、胡金科出具欠条，内容为欠甘永生、胡金科购房款及未履行协议的赔偿款共计万元整。&甘永生、胡金科以明利公司及其原法定代表人张家明未及时履行赔偿协议及担保协议为由，提起诉讼，请求判令明利公司履行赔偿协议，支付甘永生、胡金科已支付购房款及主要经济损失共计万元；并由张家明对明利公司的债务承担连带担保责任。&【争议焦点】&买卖双方签订房屋买卖协议后，因卖方过错导致协议无法履行，给买方造成经济损失，双方为此签订赔偿协议，该赔偿协议的效力是否受房屋买卖协议效力影响。卖方公司主张其法定代表人在签署赔偿协议时，权限已经由公司股东大会决议予以限制，但买方对此不知情的，其是否有权要求卖方公司支付赔偿协议所约定的赔偿金。&【审判结果】&一审法院认定：原告甘永生、原告胡金科就综合楼与被告明利公司签订房屋买卖协议之事实成立；原告甘永生、原告胡金科依照协议履行了万元的购房款支付义务；万元的赔偿数额系双方充分协商所定，既不违法，亦不损害他人合法利益，赔偿协议有效；被告张家明作为被告明利公司法定代表人，其在签订赔偿协议及出具欠条时，股东权益虽因股东会决议而受限，但该股东决议并无对抗外部的效力；赔偿协议与房屋买卖协议系两份协议，赔偿协议的效力不受房屋买卖协议之效力的影响。被告张家明作为被告明利公司法定代表人所签署的赔偿协议及欠条系公司职务行为，即使被告张家明具有越权可能性，其作为公司法定代表人的身份及此前曾代表公司与原告签署房屋买卖协议的行为亦足以构成表见代理，被告明利公司应承担被告张家明行为造成的法律后果；被告张家明应对自己的行为负责，对被告明利公司的债务承担连带担保责任。但赔偿协议中由明利公司另行给付原告甘永生、原告胡金科万元作为损失之赔偿，数额明显过分高于被告明利公司造成的损失，故应酌情减少。&一审法院判决：被告明利公司一次性偿还原告甘永生、原告胡金科购房款万元，并自年月日起至判决确定之日止按一年期银行贷款利率的四倍赔偿利息损失；被告张家明对上述债务承担连带清偿责任。&原告甘永生、原告胡金科不服一审判决，提起上诉称：万元的赔偿数额具有事实基础，公平合理，系双方充分协商之结果，若双方房屋买卖合同按约履行，当事人将获得远超赔偿协议约定之赔偿数额的利益；万元并非违约金，不适用《中华人民共和国合同法》关于违约金的规定，法院无权调整合同当事人就合同终止履行及赔偿损失达成的赔偿协议中确定的赔偿损失数额；一审法院在审定赔偿协议有效前提下，擅自变更赔偿标准及数额，与事实及法律规定相违背。据此，请求二审法院撤销一审中关于赔偿利息损失的判决，改判赔偿损失万元。&被告明利公司辩称：赔偿协议及欠条系基于上诉人甘永生、上诉人胡金科之欺诈、胁迫、乘人之危方签订，赔偿协议无效；被上诉人张家明作为公司法定代表人在与上诉人甘永生、胡金科签订赔偿协议时，股东权益已受限，无权签订赔偿协议，故其行为不属职务行为；上诉人甘永生、胡金科在明知房屋买卖协议无效的情况下，仍与本公司签订房屋买卖协议，此种情况下，数倍补偿款无理无据，本公司只应承担返还购房款及相应利息的责任。&二审法院判决：撤销一审判决；被上诉人明利公司一次性返还上诉人甘永生、上诉人胡金科购房款万元并赔偿损失万元，共计万元；被上诉人张家明对前述债务负连带清偿责任。&被上诉人明利公司不服二审判决，申请再审称：《赔偿协议》系基于《房屋买卖协议书》产生的，系对《房屋买卖协议书》内容及履行方式作出的变更和补充，系关于违约责任的约定，而非独立之债，判决将《赔偿协议》认定为独立存在的合同，有违事实且于法无据；被申请人甘永生、上诉人胡金科以拟购房屋临近商品房的价格作为参考所主张的万元购房损失实际上是指合同履行后的预期利益，即取得拟购房屋产权后可以获得的利益，但《房屋买卖协议书》属无效协议，在此前提下，被申请人甘永生、上诉人胡金科所遭受的实际损失，在无其他证据证明的情况下，仅应被认定为购房款的同期银行贷款利息，而非《赔偿协议》所列明的万元赔偿金；被申请人甘永生、胡金科对《房屋买卖协议书》属无效合同自始知情，《赔偿协议》系原审被上诉人张家明被公司股东会限权后越权签署的协议，且协议上仅具有其本人签名，而无公司公章，《赔偿协议》存在双方串通损害本公司利益的情形，应当属无效协议；二审判决对《赔偿协议》存在的诸多疑点不作审查，直接认可其效力，有违民法公平原则，属于适用法律错误，故本公司对《房屋买卖协议书》无效无过错，不应承担协议无效情形下的赔偿责任；原审被上诉人张家明系基于欺诈、胁迫等不不正常因素而签订《赔偿协议》，判决显失公平。&被申请人甘永生、胡金科辩称：申请再审人明利公司的再审申请缺乏事实与法律依据，应予以驳回。&再审法院判决：驳回申请再审人明利公司的再审申请。&&【审判规则评析】&1.《中华人民共和国合同法》规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。据此，合同作为一种民事法律行为，系当事人协商一致的产物，系两个以上主体意思表示相一致的结果。依法设立的合同在其成立生效后具有法律约束力，合同双方均应依照合同约定履行己方义务，同时有权依照合同约定要求对方履行义务。一方以欺诈手段使对方违背真实意思与其订立合同的，被欺诈人有权撤销该合同。欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。当事人由于他人的故意的错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示，即构成因受欺诈而为的民事行为。欺诈的构成要素如下：欺诈人存在欺诈故意并实施了欺诈行为；被欺诈人因欺诈而产生错误认识并为意思表示；欺诈违反法律、违反诚实信用原则。若被欺诈人主张存在欺诈情形，导致合同无效或瑕疵，则负有举证此违法事由存在的义务。若无法证明存在违法事由，则合同合法有效。&本案中，房屋买卖协议的双方当事人一致决定不再履行房屋买卖协议，并就协议终止后的赔偿问题在赔偿协议中进行明确约定，因卖方过错造成买方的巨大经济损失，经双方充分协商、反复核算，由卖方自愿对买方进行赔偿，并约定了赔偿数额。卖方虽主张赔偿协议系卖方原法定代表人迫于买方欺诈、胁迫、乘人之危等非正常手段之下而签订，有违卖方真实意思表示，但并未提供任何证据，故不能适用《合同法》关于欺诈、胁迫、乘人之危之规定认可赔偿协议存在效力瑕疵。另外，赔偿协议系独立于房屋买卖协议的合同，房屋买卖协议的效力不会对赔偿协议的效力造成影响，此时，若不存在其他违法事由，赔偿协议有效。&2.法定代表人是指依法代表法人行使民事权利，履行民事义务的主要负责人，其在国家法律法规以及企业章程规定的职权范围内行使职权、履行义务，代表企业法人参加民事活动。《中华人民共和国公司法》第十三条规定：“公司法定代表人依照章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记”。《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”据此，公司法定代表人的代表权受限之事实若欲对抗第三人，除应依法办理公司法定代表人变更登记之外，还应将此变更结果及时告知合同相对人。公司未履行告知义务且合同相对人善意不知情的情况下，法定代表人代表权受限事宜仅在公司内部发生效力，无外部对抗效力。因此，公司未及时告知合同相对人法定代表人权利受限之事实的，无权以此主张其权利受限的法定代表人所签署的协议无效。&本案中，双方当事人对终止履行房屋买卖协议达成一致意见并签订赔偿协议。嗣后，卖方公司主张其法定代表人签署赔偿协议及出具欠条时，公司已经由股东会决议对该法定代表人的股东权限予以限制，禁止其再以任何形式签订认可新产生的、超过银行贷款利率四倍的、超过法律其他规定债务的文书。但卖方公司并未将该股东决议及时告知买方，未尽告知义务，买方不知道，亦不应知道与其签订协议的法定代表人权利受限，故该股东决议并无外部对抗效力，卖方公司无权据此主张赔偿协议对其不产生效力。另外，有证据证明与涉案商品房相近位置的商品房成交价格远高于房屋买卖协议所约定的均价，由此可知，由于房屋买卖协议未能履行所造成的经济损失客观真实存在，卖方公司应根据赔偿协议赔偿买方损失。&&【适用法律】&《中华人民共和国公司法》第十三条&公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。《中华人民共和国合同法》第四条&当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条&依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十条&法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。第六十条&当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条&当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条&当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条&当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代表人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条&人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。&【法律修订】&《中华人民共和国公司法》于年月日修订，自年月日起施行。本案例适用的第十三条内容没有变更。&【法律文书】&民事起诉状&民事答辩状&民事上诉状&民事上诉答辩状&律师代理意见书&民事申诉状&民事一审判决书&民事二审判决书&民事再审判决书&&【效力与冲突规避】&参考性案例　有效　参考适用&&甘永生、胡金科诉合肥市明利房地产开发有限公司、张家明房屋买卖合同纠纷案&【案例信息】&【中&法&码】公司法·公司的治理结构·股东（大）会·股东会决议·决议效力·效力确认&【案&&&&号】&(2013)民申字第号&【案&&&&由】&房屋买卖合同纠纷&【判决日期】&2013年月日&【权威公布】&被最高人民法院《人民司法·案例》年第期总第期收录&【检&索&码】&B0304+82++++++++0513C&【审理法院】&最高人民法院&【审级程序】&再审程序&【审理法官】&张国蓉&尚争&李玉林&【申请再审人】&合肥市明利房地产开发有限公司（原审被告、二审被上诉人）&&【被申请再审人】&甘永生&胡金科（原审原告、二审上诉人）&【申请再审人代理人】&储亚洲&赵崇民（北京市时代九和律师事务所）&【被申请再审人代理人】&安超&黄亚美（安徽睿正律师事务所）&&【裁判文书原文】&如使用请核对裁判文书原件内容《民事裁定书》&再审申请人（原审被告、二审被上诉人）：合肥市明利房地产开发有限公司。法定代表人：许威，该公司董事长。委托代理人：储亚洲，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人：赵崇民，北京市时代九和律师事务所律师。被申请人（原审原告、二审上诉人）：甘永生。委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。委托代理人：黄亚美，安徽睿正律师事务所律师。被申请人（原审原告、二审上诉人）：胡金科。委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。委托代理人：黄亚美，安徽睿正律师事务所律师。原审被告、二审被上诉人：张家明。再审申请人合肥市明利房地产开发有限公司（以下简称明利公司）因与被申请人甘永生、胡金科及一审被告、二审被上诉人张家明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院皖民四终字第号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。明利公司申请再审称：（一）《赔偿协议》并非独立之债，而是关于违约责任的约定，二审判决认定《赔偿协议》是独立存在的合同，与本案事实及法律规定不符。《赔偿协议》基于《房屋买卖协议书》而产生，是甘永生、胡金科按照其预设的“明利公司应当承担违约责任”的思路，强加给明利公司的“违约责任”，是对《房屋买卖协议书》内容及履行方式作出的变更和补充，与《房屋买卖协议书》形成有机整体，并非双方新设的债权债务，也非独立之债。二审判决割裂《赔偿协议》与《房屋买卖协议书》之间的联系，认定其为单独存在的合同，没有事实和法律依据。（二）甘永生、胡金科的实际损失应当为“购房款”的同期银行贷款利息，而非《赔偿协议》所列明的万元赔偿金。《赔偿协议》中约定的违约金过分高于甘永生、胡金科的实际经济损失。《房屋买卖协议书》属无效协议，甘永生、胡金科不能依据该协议取得拟购房屋的所有权。甘永生、胡金科以拟购房屋临近商品房的价格作为参考，主张万元的购房损失，实际上是指“合同履行后可以获得的利益”，也就是取得拟购房屋产权后可以获得的利益。在《房屋买卖协议书》无效的前提下，甘永生、胡金科所遭受的实际损失，在没有其他证据证明的情况下，仅应被认定为购房款的同期银行贷款利息。（三）明利公司对《房屋买卖协议书》无效没有过错，不应承担协议无效情形下的赔偿责任。甘永生、胡金科对《房屋买卖协议书》属无效合同自始知情。（）甘永生、胡金科控制的合肥昌兴房地产代理服务有限公司负责安徽五金机电商贸城项目的全部代理销售工作，在签订《房屋买卖协议书》时，五奎区幢楼未满足销售条件，甘永生、胡金科对此应当知情；（）甘永生、胡金科当庭也认为《房屋买卖协议书》无效。甘永生、胡金科签订《房屋买卖协议书》的目的是边履行协议边完善手续，使其由无效转化为有效，从而以极低的价格获取高额价值的房产。《房屋买卖协议书》明确指出，购买房屋的土地、规划、建设手续尚未完善，双方均对此知情并且认可。明利公司与甘永生、胡金科在《赔偿协议》中也明确：“因甲方（明利公司）至今尚未取得该房屋的建设批准文件等手续，导致合同无效”，因此“双方协商决定终止该合同履行”。可见，甘永生、胡金科一直期待完善相关手续，使协议的效力得到补正。另外，甘永生、胡金科购买的房屋价格仅为元／㎡，而此时周边的房价已达元／㎡，其明知合同无效而签订合同，正是为了低价获取房屋。因此，明利公司在签订《房屋买卖协议》时不存在过错，不应承担甘永生、胡金科购房损失的赔偿责任。（四）本案存在诸多不正常因素，二审判决显失公平。甘永生、胡金科于年月日对明利公司提起诉讼，诉讼请求为返还已付购房款万元，并支付利息损失万元。起诉后，甘永生、胡金科又以欺诈、胁迫的方式逼迫明利公司原法定代表人张家明签订《赔偿协议》，数额为其诉讼请求金额的三倍多。也就是说，若不签订《赔偿协议》，在明利公司完全败诉的情况下，仅需向甘永生、胡金科支付万元。如不是存在欺诈、胁迫的情形，张家明不可能同意签订《赔偿协议》。《赔偿协议》上并无明利公司的公章，仅有张家明本人签名，而张家明当时已被公司股东会限制对外签署协议。《赔偿协议》的内容严重损害公司利益，无论是从公平的角度来说，还是从《赔偿协议》的成因来说，都存在双方串通损害明利公司利益的情形，应当属无效协议。二审判决对《赔偿协议》存在的诸多疑点不作审查，直接认可其效力，违背了民法的公平原则，属于适用法律错误。明利公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。甘永生、胡金科提交意见称：明利公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院认为，本案再审审查主要涉及以下问题：明利公司法定代表人的代表权受限能否对抗第三人；《赔偿协议》的效力；应否调整《赔偿协议》中约定的赔偿金的数额。（一）关于明利公司法定代表人的代表权受限能否对抗第三人的问题。《中华人民共和国公司法》第十三条规定：“公司法定代表人依照章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。”《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”本案中，《赔偿协议》签订时，张家明系明利公司的法定代表人，其代表明利公司对外签订协议的行为系履行职务行为，由此产生的法律后果应由明利公司承担。虽然明利公司举证称，在张家明签订《赔偿协议》之前，公司股东会已对张家明的授权作出限制。但是，明利公司未将该股东会决议内容告知合同相对人。甘永生、胡金科基于明利公司的公司章程及登记事项，有合理理由相信张家明有权代表明利公司对外签订合同。因此，明利公司股东会内部决议对其法定代表人张家明所作的授权限制，对公司之外的第三人并不产生法律效力。明利公司申请再审称，其原法定代表人张家明的代表权已受限制及《赔偿协议》上没有加盖单位公章，《赔偿协议》对明利公司不应产生法律上的拘束力，理由不能成立。（二）关于《赔偿协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，明利公司与甘永生、胡金科协商一致不再继续履行《房屋买卖协议书》，并就合同终止后的赔偿问题在《赔偿协议》中明确：因明利公司过错造成甘永生、胡金科巨大经济损失，经双方充分反复核算，明利公司自愿赔偿甘永生、胡金科因此遭受的主要经济损失万元。从上述约定来看，内容具体明确，不存在违反法律规定或损害他人合法利益的情形。明利公司虽然主张《赔偿协议》是甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危等手段迫使其法定代表人签订的，但未提交证据证明。此外，明利公司申请再审称《赔偿协议》并非独立协议，是《房屋买卖协议书》解除后双方关于违约条款的相关约定，由于《房屋买卖协议书》属无效协议，《赔偿协议》亦应受此影响而为无效协议。事实上，由于双方对不再继续履行《房屋买卖协议书》均无异议，而该协议是否有效并不影响双方关于合同终止履行后的赔偿条款内容。因此，一、二审判决认定《赔偿协议》合法有效，并无不当。（三）关于应否调整《赔偿协议》中约定的赔偿金的数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，明利公司与甘永生、胡金科在《赔偿协议》中，明确终止履行《房屋买卖协议书》，明利公司赔偿甘永生、胡金科购房损失万元，该赔偿损失数额属于约定的损害赔偿金。在《赔偿协议》不存在无效或可撤销的情形下，明利公司与甘永生、胡金科各方的权利义务应受其约束。而且，在二审审理过程中，经甘永生申请，安徽省合肥市衡正公证处于年月日分别对“网上备案一合肥家园网”中“（包河）玫瑰绅城花园”和“（包河）华中汽配大市场”上载明的信息进行证据保全，网上信息载明：“玫瑰绅城花园”五奎已成交住宅均价为元／㎡；“华中汽配大市场”五奎已成交商业用房均价元／㎡，五奎已成交商业用房均价元／㎡。玫瑰绅城花园、华中汽配大市场与年月日签订的《房屋买卖协议书》所涉商品房位置相近，该协议约定的商品房价格为元／㎡。上述证据证明甘永生、胡金科的购房损失是客观存在的。相反，明利公司也未能提交证据证明《赔偿协议》约定的赔偿金过分高于甘永生、胡金科的购房损失。因此，二审判决根据《赔偿协议》的约定，判决明利公司承担相应的赔偿责任，有合同依据。明利公司申请再审称《赔偿协议》是关于违约金的相关约定，甘永生、胡金科的损失仅限于购房款的同期银行贷款利息，法院应依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定调整《赔偿协议》中约定的损失赔偿金数额，没有事实和法律依据。综上，明利公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回合肥市明利房地产开发有限公司的再审申请。&&附：二审民事判决书安徽省高级人民法院民事判决书(2012)皖民四终字第号上诉人（原审原告）：甘永生。上诉人（原审原告）：胡金科。两上诉人共同委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥市明利房地产开发有限公司。住所地：安徽省合肥市包河区骆岗镇老官塘村，组织机构代码。法定代表人：许威，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：张家明。两被上诉人共同委托代理：王，安徽天禾律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理：高，安徽天禾律师事务所律师。上诉人甘永生、胡金科因与被上诉人合肥市明利房地产开发有限公司（简称明利公司）、张家明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院合民一初字第号民事判决，向本院提出起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于年月日公开开庭进行了审理。上诉人甘永生、胡金科的委托代理人安某，被上诉人明利公司、张家明的共同委托代理王某、高某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：年月日，甘永生、胡金科（乙方）与明利公司（甲方）签订《房屋买卖协议书》，双方约定：乙方购买甲方开发的位于合肥市南二环路与淝河路交叉口东北侧一幢单体五层综合商业楼，总建筑面积约平方米（最终面积以房产局测绘为准）；出售房屋均价为元。双方另就其他事项进行了约定。2008年月日，甘永生、胡金科（乙方）与明利公司（甲方）再行签订《房屋买卖协议书》，约定如下：就双方年月日签订的购房协议及附件，作出如下变更：乙方购买甲方开发的合肥市沿南二环路与南淝河支路交叉口左侧的安徽五金机电商贸城区幢（综合楼）。该幢楼总层数为层，建筑面积约平方米（最终面积以房产局测绘为准）；甲乙双方均对该幢房屋未开工建设、国有土地证及相关证件正在办理中表示认可；该商品房用途为商业用房，属框架结构。乙方所购该幢楼的价格最终确定为每平方米元，此价格双方不得以任何理由变更。此价格主要基于以下原因，经双方协商一致最终确定：甲乙双方在年月日签订的房屋买卖协议约定，乙方及时支付购房定金万元，但因甲方原因致房屋年底尚未开工，故甲方应按约定赔偿乙方万元；由于甲方原因致乙方所购房屋位置发生了变化，进而致使乙方所购房屋的商业价值明显低于原购房屋。同时，原购五层房屋的占地面积现增至十五层。鉴于以上原因，甲方同意给予乙方相应的补偿。双方商定交房日期为年月日。第八条：甲方在确定的交房日期未能按约定条件交付的，甲方应按双方年月日签订房屋买卖协议当日的一年期商业银行贷款利率的四倍赔偿标准执行。此外，双方另就其他事项进行了约定。上述协议签订后，甘永生、胡金科分五次向明利公司支付房款万元、万元、万元、万元、万元，合计万元，明利公司均向甘永生、胡金科出具了区幢购房款收据，并加盖了公司财务专用章。因无法履行双方签订的房屋买卖协议，甘永生、胡金科与明利公司年月日签订了《赔偿协议》，约定：甲乙双方于年月日签订了房屋买卖协议书，现因甲方明利公司至今尚未取得该房屋的建设批准文件等手续，导致合同无效，经双方协商决定终止该合同履行。又因甲方过错造成乙方甘永生、胡金科巨大经济损失，经双方充分反复核算，甲方自愿赔偿乙方因此遭受的主要经济损失。为此达成如下条款：双方协商一致决定房屋买卖协议自年月日终止履行；甲方于年月日前返还乙方已经支付的购房款万元，并自愿赔偿乙方主要经济损失万元。两项合计万元；甲方按期支付上述款项后，双方再无纠纷；双方此前签订的协议与本协议有冲突的，以本协议为准；本协议一式二份，双方各执一份，签字或盖章生效。明利公司法定代表人张家明代表公司签字，甘永生、胡金科在乙方落款处签名。张家明个人作为担保人签字：自愿对上述甲方付款义务承担连带担保责任。同日，张家明又代表明利公司并以个人担保人身份向甘永生、胡金科出具欠条，内容为：今欠到甘永生、胡金科购买五金机电商贸城区栋购房款及未履行协议的赔偿款共计万元整。原审另查明：甘永生系明利公司房屋销售代理方合肥昌兴房地产代理服务有限公司法定代表人。明利公司辩称赔偿协议及欠条系在甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危手段下出具，未提供相应证据证实。明利公司提交了年月日公司股东会决定，其中第二条内容：法定代表人张家明不得再以任何形式，签署认可任何新产生的、超过银行贷款利率四倍的、超过法律其他规定债务的文书，除非经过全体股东和股权质押权人同意并加盖公章。原审法院认为：甘永生、胡金科与明利公司就购买明利公司开发的安徽五金机电商贸城区幢（综合楼）房屋所立协议，事实成立，甘永生、胡金科为此亦履行了支付万元购房款的义务。双方间该购房协议的效力认定，不影响双方对终止该协议履行后相关赔偿事项签订协议的效力。甘永生、胡金科与明利公司年月日签订的《赔偿协议》，系双方基于明利公司过错造成甘永生、胡金科经济损失的事实，并经双方充分协商、反复核算，自愿达成的协议条款，该赔偿协议双方意思表示真实。明利公司辩称赔偿协议及欠条系在甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危手段下出具，未提供相应证据证实。明利公司法定代表人张家明代表公司签署赔偿协议和欠条，系履行公司的职务行为，明利公司内部股东会如何决定不能对抗公司外部债务。此外，即便张家明行为涉嫌越权，其公司法定代表人的身份及此前代表公司签署房屋买卖合同的行为，也足构成表见代理，其法律后果仍应由明利公司承担。张家明个人作为担保人签字，其亦应对明利公司的付款义务承担连带担保责任。甘永生、胡金科就涉案合同支付购房款金额为万元，自年月日房屋买卖合同签订至年月日解除并签订赔偿协议不到三年时间，明利公司法定代表人张家明承诺同意另行支付甘永生、胡金科损失万元，显然过分高于给甘永生、胡金科造成的损失，故应酌情减少。双方约定明利公司未能按约定条件交付房屋，其应自年月日起按一年期银行贷款利率的四倍赔偿，符合相关法律规定。据此，在甘永生、胡金科实际损失发生基础上，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定由明利公司按同期银行贷款利率的四倍支付甘永生、胡金科相应损失。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、明利公司于判决生效之日起十日内一次性偿还甘永生、胡金科购房款万元，并自年月日起至判决确定之日止按一年期银行贷款利率的四倍赔偿利息损失；二、张家明对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回甘永生、胡金科的其他诉讼请求。案件受理费元，甘永生、胡金科负担元，明利公司负担万元；财产保全费元，由明利公司负担。甘永生、胡金科不服上述判决，上诉称：原审法院在认定赔偿协议有效的前提下，擅自改变赔偿标准和数额，显然有违事实和法律规定。赔偿协议中确定的数额万元，具有事实基础，公平合理。如双方房屋买卖合同得到履行，根据同地段商业用房市场价格，当事人获得的利益远远高于双方确定的赔偿数额。法院无权调整合同当事人就合同终止履行及赔偿损失达成的赔偿协议中确定的赔偿损失数额。该万元赔偿数额是经双方充分协商并考虑预期利益、现实损失、过错程度等多种因素后，综合核定的实际损失，原审主观认定过高而予以调整，应属不当。赔偿协议中的经济损失万元不属于违约金性质，不适用合同法关于违约金调整的规定。故请求二审法院：撤销原审中关于赔偿利息损失的判决，改判赔偿损失万元；由明利公司承担本案一、二审诉讼费用。明利公司未提交书面答辩状，其当庭辩称：年月日甘永生、胡金科与张家明签订的赔偿协议属无效合同。甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危手段，迫使张家明与其签订了该协议和写下欠条。张家明股东权益受到限制，无权签订赔偿协议。年月日赔偿协议属于新产生的债务，此时张家明已不能代表明利公司行使职权，其行为不属于职务行为。明利公司与甘永生、胡金科签订的房屋买卖协议属无效合同，甘永生、胡金科明知合同无效，在此情况下主张数倍的补偿款没有事实和法律依据，其只能主张返还购房款和相应的利息损失。综上，原审判决在赔偿协议基础上，适用相关法律规定对赔偿数额进行调整有事实和法律依据，依法应予维持。二审中双方均未提交新的证据。所举证据及证明目的与原审相同，相对方质证意见也同于原审。本院二审查明：经甘永生申请，安徽省合肥市衡正公证处于年月日分别对“网上备案合肥家园网”中“（包河）玫瑰绅城花园”和“（包河）华中汽配大市场”上载明的信息进行证据保全，网上信息载明：“玫瑰绅城花园”已成交住宅均价为每平米元；“华中汽配大市场”已成交商业均价每平米元，已成交商业均价每平米元。本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为：根据双方当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：原审法院对双方达成的赔偿协议所确定的赔偿数额进行调整有无依据，赔偿数额应如何确定。甘永生、胡金科上诉认为双方签订的涉案赔偿协议已被原审判决认定为有效协议，但原审法院未支持其合法诉求，却对当事人在协议中约定的赔偿数额进行调整，该调整没有任何事实和法律依据。经查，双方在赔偿协议中载明：因明利公司过错造成甘永生、胡金科巨大经济损失，经双方充分反复核算，明利公司自愿赔偿甘永生、胡金科因此遭受的主要经济损失万元。从该约定来看，内容具体明确，不违反法律规定，也未损害他人合法利益，应为有效。《中华人民共和国合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原审法院以明利公司承诺的赔偿数额明显过分高于给甘永生、胡金科造成的损失为由，酌定按照一年期银行贷款利率的四倍作为损失赔偿标准，该认定没有事实依据，也违反法律规定，本院予以纠正。明利公司虽提出该赔偿协议是在甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危手段迫使张家明签订的，但其在一、二审中均未举证证明，对明利公司的该辩解理由不予采信。明利公司还提出张家明无权签订赔偿协议，以及该赔偿协议是基于无效的房屋买卖协议，因此该赔偿协议无效的观点。首先，该赔偿协议签订时，张家明系明利公司法定代表人，其签订该赔偿协议的行为是职务行为，虽然按照明利公司的举证，此时股东会已对张家明的授权作出限制，但其内部股东会决定不得对抗公司对外债务；其次，明利公司未将该股东会决定告知合同相对人，甘永生、胡金科完全有理由相信张家明是代表明利公司签订赔偿协议；第三，明利公司与甘永生、胡金科之间签订的两份房屋买卖协议的效力，并不影响为终止履行该房屋买卖协议而签订的赔偿协议效力。故明利公司关于赔偿协议无效的观点不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当。甘永生、胡金科的上诉理由本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百五十八条的规定，判决如下：一、撤销合肥市中级人民法院合民一初字第号民事判决；二、合肥市明利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还甘永生、胡金科购房款万元，并赔偿损失万元，合计万元；三、张家明对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费元，财产保全费元，由合肥市明利房地产开发有限公司负担；二审案件受理费元，由合肥市明利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。&
微信公众号}