楼市调控进行一年多，效果正在显现。5月18日至21日，中国（杭州）第十二届人居展如期举行，但与往届相比，本届人居展参展商共41家，包括35家房企和6家中介，更是创下近几年参展数量的新低。结合今年上半年杭州楼市形势和此次人居展的情况，透露着怎样的讯息？房交会后杭州楼市还将面临怎样难题，该“走向何方”？诚邀杭州日报资深房产记者陈卿和新浪乐居浙江区域总经理斯海洲做客乐居微访谈，与网友畅聊楼市。
访谈内容(共37个问题,53个回复)
提问: 有目共睹的，其实这次房交会已经像春晚和鸡肋一样食之无味了。但房交会是楼市风向标的说法仍然没错。短短的一年多时间，楼市已经彻底地转为买方市场，而且是一部分人的买方市场。那我想问，这种市场形态能维持多久？
中国房地产经过了黄金十年的发展，目前确实已经到了深度调整的阶段，应该说现在已经全面进入到了“政策市”的一个市场，对于这种市场形态，我想在未来很长时间内，都将随着政策的反复调整而周期性出现。
：我在微访谈向
提问：请问滨江凯旋门什么时候开盘？
听说是9月份。
我刚刚人居展看了凯旋门，哎呀，这个楼盘因为涉及采光因素，规划难度超大啊。不错中间的多层大户型是应该是稀缺。凯旋门预计会在今年9月份开盘。
提问: 温总理在湖北视察的表态，对楼市是不是利好？
可能会有影响，等着看咯。
亲，这个问题我可以不回答吗？嘿嘿
可能会有影响，等着看哦。
提问: 你们好，买房对我们家来说是件大事，因为我们勉强是刚需，而又是进入社会不久，所以想请问两位房产人士。我该什么时候买房时最合适的？怎样才能最大限度的避免成为可怜的老业主？
首先建议这位姑娘，要求别太高，毕竟是刚开始工作。条件放低点，你可以去关注一下现在的丁桥板块，比如中豪四季公馆等项目，但是，我担心这个楼盘太热销，估计很难买到。其次你也可以关注一些地铁沿线楼盘的小户型。
根据自己的能力及实际需求，如果现在买，就选择已经有合理回落的项目，然后考虑一下开发商的实际情况、品牌等因数。
：我在微访谈向
提问：最近好像又有消息，有关宏观调控方面的，如果真有，会是那方面的，对房价走势影响有多大？发不出？
行到水穷处、坐看云起时
提问: 楼市到底会走向何方？专家们有的说就这样会慢慢平稳，不会再大涨了，但是有的又说，3年后还会暴涨。。对于我们这些80后，潜在的购房者，压力很大啊，真想哪个专家出来吼一声，确切的吼一声，到底会涨还是会跌？
房子总还是要买的，80后亚历山大，但是有压力才有动力啊。别听专家的，要相信自己的判断。判断涨跌都木用，遇到觉得真正适合自己，价格也能承受的，还是可以出手的。
谁也不知道，买房最好根据自己需求，不要跟风。但目前明显是价格回落了，可以选择了，这就是机会。
提问: 后楼市风云如何，你我说了算吗？市场说了算吗？政府说了算吗？民心所向，不可忽视啊？高房价和大批炒房客让中国的发展失去了方向，一味追求利益，人与人变得越来越冷淡，以至于找不到向往！是该下来了！
合理回归，应该的。
提问: 现在的刚需很多，碰到降价幅度较大并惨遭老业主围攻的楼盘，前去购买的刚需客户多的都身怕买不到心仪的房子，在这样的局势下面，不知道今年的楼市会不会回暖？价格会不会涨起来？
从人气及需求来分析，首先人气还可以，比预期的要好些，另外现在来看展的人还基本都市有购房或未来有购房需求的，往年那些来了解市场、想投资的人少了很多，现在买房子已经不是老百姓时时挂念的事了。开发商需要把情况弄清楚，正确应对。
本次人居展透露出几个现象，一、投资客已经极少出现在人居展上。二、目前成交量上升是部分开发商降价造成。三、我不能准确说今年楼市是否回暖，但是个别之前热销的楼盘确实已经出现了小幅上涨的现象。
提问: 萧山区170平米左右的楼盘在下半年有什么推荐的吗？
上我们新浪乐居，肯定能找到。
提问: 最近楼市都显现出没有降价就没有成交的状况，是不是今后一段时间的走势仍旧如此？
今年的所谓红五月成交记录，确实是一些促销项目降价所推动。而且降价确实取得了一个非常明显的效果。而部分企业确实已经很扎实的回笼了自身的现金流。以价换量整体趋势，在今年我想都将得到持续。
有较大存量的前提下，消费者有得选择，当然谁的价格合理就买谁的。
提问: 人居展虽然参展的房企不多，但是听说人气并不差。可能很多人都想去看看最近楼市到底如何。因为楼市调控这么久了。很多人潜在的购买力被压抑着。有没有可能一个时期爆发出这种潜在购买力。下半年是否适合买房。
本次人居展确实出现压抑许久的刚需群体，爆发出强烈购房意愿，我发现总价在200万以内的楼盘是这部分刚需群体关注的，此前一些价格调整到位的楼盘也是不少刚需群体非常关注的。如果下半年陆续出现一些价格调整到位的楼盘，我个人认为可以选择购买。
改善型需求有被压抑着，刚需已经出来了，1到4月杭州已经去化1万多套，不小的量。
提问: 此次人居展人气不差，可见需求量不小，下半年楼市是否会出现逐渐回暖的现象？对于购房者来说适不适合继续观望？
对于一些价格已经调整到位的楼盘，可以不用观望了。
根据自己需求、选择价格合理回归的合适项目，该买就买。
：我在微访谈向
提问：最近好像又有消息，有关宏观调控方面的，如果真有，会是那方面的，对房价走势影响有多大？
等着看咯。
提问: 需求决定市场，市场取决于需求。虽然先前和当前楼市的需求都是畸形的，但这也是一种特色的市场，一种经济形式。不能否认他的存在，更不能否认他的作用。我想问调控将何去何从？刚需的量有没有科学统计？房价何时是底？
调控会有退出的时候，只是目前各种因数交杂在一起，不是普通老百姓能考虑的；刚需的量当然是实实在在的就在那里；房价现在已经降下来的就是底，没动挺在那里的就没到底，但它会不会到底谁也不知道。
调控何去何从？不是我们说了算，是政府说了算。我也不知道刚需的量到底有多少，但是这次人居展我们在为购房者咨询的时候，确实遇到了绝大多数都是刚需群体。这个是一个事实，至于房价何时到底，我只能说，遇到合适的楼盘，价格合理的就可以购买，
提问: 下半年的房价，是否还会大幅走低？？？？是否可以这样理解，购房，还可以再等等，还可以等到低价再抄底？
谁也不知道。需要就买吧。
：我在微访谈向
：金色黎明跟曙光之城价格那么便宜，拉低了三里亭板块的价格，那请问，我三里亭的二手房什么时候卖比较合适啊？
这个区块现在这个价格就是合适的，所以就会被接受，未来随着这个区块的开发建设，就会有好的空间。你的房子什么时候卖这在于你需要卖的时候，还在于你卖了的钱干什么用。
提问: 今年前五个月，随着一手房市场的不断降温，折扣力度不断攀升，杭州二手房市场遭遇了前所未有的寒潮，不少中介纷纷闭门歇业，请问两位房交会后是买二手房的好时机吗？如何能淘到好房源？
实际上中介行业最困难的时间已经差不多过去了，在现在的市场环境中大部分中介公司都找到了生存的方法，比如说一手房的电商联动、分销联动等。二手房的成交量也有一定的数量。只是目前限购的政策没有变，这个大环境没有变。
我不认为现在是购买二手房的时机，除非确实是自己非常需要马上入住或者是因为学区房的客观因素。现在二手房的价格普遍高于一手房，为什么要去买呢？买二手房不如买新房，虽然是期房。如果要赶紧入住，可以关注一些准现房的项目
提问:近期某项目开盘，盆友从现场回来感叹说，购买力一点都不低啊。轮到他时，都差不多没得选了。该项目价格就目前来说不算低，为何还能达到较好的效果？我们能对下半年楼市乐观吗？
说明这个项目价格合理、适合购买的需求者刚好较多。
购房者在购买房子的时候，其从重心理是非常明显的，有时候，买房子是一种典型的冲动行为。对于下半年的楼市，由于受到政策的影响，对于一些高端项目，尤其是别墅排屋项目，其困境在短时间之内难以改观。而整体楼市，仍然将是降价打价格战的刚需楼盘的天下
提问: 请问下半年有没回暖的趋势？现在不知道高不该出手，爬不出手就错过时机，但是也怕买了还会跌。下半年政府换届等等因素，请教专家意见，现在能否出手购买。
“该出手时就出手！”需要你需要又有购房资格，选合适的项目就行。
最近国内各大城市确实出现了首套房政策的一些调整，从目前的行情观察，如果没有包括诸如调控政策的变化等外部因素的影响，纯粹依靠行业自身的调整，那么个人以为，本轮的房地产行业调控的复苏期或将出现于明年。
提问: 房交会期间，楼市每日成交量都颇高。接下去房交会后杭州楼市价格会应着成交量而上升么？
我们应该注意到，本轮成交量上来是不少企业通过牺牲价格，以价换量的结果，目前对于一些热门板块的热销楼盘，确实出现了小幅微涨的现象，比如此前热销的包括名城公馆、金色黎明等。但是如果说引发全面楼市价格上涨还很难说。
不要太考虑涨的问题，现在存量还大着，有行情就赶紧出。
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业内专家畅谈房博会后杭州楼市动态。
乐居房博会#微访谈#之媒体篇
媒体领袖眼中的第十八届省房博会。
专题摘要：浙江省第十八届房地产博览会于10月21日――10月24日在世贸会展中心、和平会展中心举行，本次共计有100家开发商参展，新浪乐居对本次房博会进行了全面报道！
房博会首日人气较为冷清，而业内人士和各大媒体则成为逛展的主角。与开发商的积极宣传形成鲜明对比的，是购房者只看不买，光打酱油的观望心态。在第一天的展会现场，小编明显感觉到，人气不如往年。虽然有工作日的硬性条件做阻，但是“买涨不买跌”、“现在买只怕以后价格还要降”的心态确实大大抵消了购房人群的购买冲动。
楼市整体成交惨淡，而在房博会当场成交的案例更是少之又少。房博会首日当场成交两套的消息传的风风火火，当事楼盘甚是风光。而小编在采访中也发现，开发商都以有现场成交为荣，哪怕只有一套两套。也难怪有网友在微博上调侃：“看房的人比买房的人多，卖房的人比看房的人多，迎宾小姐比卖房的人多，发传单广告的人比迎宾小姐多。”
去过房博会现场的购房者肯定会有一个感觉，只要你接近展会， 立马就有各种中介“扑面而来”，热情似火，“沿街商铺感不感兴趣？”“现房要不要？”“城西的房子去看一下吧，有专车接送，马上走！”以前买房是“一对多”，一个置业顾问接待多个购房者，而现在是“多对一”，房博会上抢客户的现象，未走进会场你就能感受到。
杭州楼市成交低迷的同时，房博会也是惨淡收场。同比上半年的人居展，无论是看客还是真实购房者没有最少，只有更少。据房博会综合情况通报，为期四天的房博会上，总成交129套，成交面积12073平方米。其中，商品房成交113套，成交面积10688平方米；二手房成交16套，成交面积1385平方米。至此，本届房博会上的成交量依旧创了11年来新低。
"我们希望借助房博会的契机，向广大市民全面的展示绿城的24个项目。此外，在每个项目的现场，均有样板间的展示，欢迎大家前往参观。对于老业主的再度置业，我们一直以来都有比较合适的优惠。今年，在杭州推出的22宗保障房地块中，绿城已经参与了12宗。2012年，绿城会更多的参与到城市建设当中，让更多的市民能够享受到绿城优美而舒适的园区生活环境。"
"在宏观调控背景下，金都正在探索特色复合型开发方式，比如与科技、旅游行业进行嫁接。同时，在许多项目的推盘节奏上，也会优先考虑刚需。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp我们希望通过本次参展，使购房者对于金都项目的品质、物业管理，以及绿色生活理念有更好的了解。从而在宏观调控的背景下，选到更适合自己的好房子。"
"万科没有参展是因为，在今年年初制定全年营销计划的时候，就根据推盘节奏决定只参加一次房交会，也就是上半年的。
虽然没有参展，但是房博会也给相关项目带来了不少人气。白鹭郡南有很多意向客户到现场参观，人流有所增加。
2012年万科还是侧重住宅产品的打造。"
"之前大家预期房博会人气会冷淡，但德信展位的来访量还是比较大的，一天之内可以有十几趟看房车。现在的客户跟以前的客户不太一样，以前的客户看到好的可能就马上下单，现在他们的观望期比较长。
每一轮的宏观调控也是契机，今年德信在外地有拿地，但是在杭州没有。今年四季度或明年会有新的拿地机会出现，公司会有这方面的考虑。"
"在目前调控比较严厉、市场比较低迷、成交比较萎缩的行情下，我认为房博会期间要交出一份交易成交量比较亮丽的成绩单我估计不太现实的。但作为企业来说，想要可持续发展，那么，房博会作为这样一个丰富的界面来展示企业形象、项目相互之间学习的平台，所以滨江集团还是一如既往地参与这场楼市盛会。"
"建工地产在本届房博会上就带来一个项目――丽晶湾。现在这个形势下，希望房博会有很高的成交是不现实，同 时相信所有的开发商也都已经作好了充分的心理准备。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp另外，在淡市之下，作为开发商应该要主动地去研究和市场，根据对政策对市场的研究，制定出符合项目符合公司的政策。"
对于本次房博会，更多希望展示，了解市场。对购房者而言，更多是在观察比较。
明年传统住宅仍是郡原的重点，此外还有三方面考虑。首先是重资产即持有型物业，目前正在长沙进行一个主题商街的开发，如果成功会向其他城市推广；另外是轻资产即代建，目前在长沙尝试政府代建项目。还有就是对传统住宅的延伸研究，对特殊品类像休闲度假、老年公寓等产品的探索。
今年在限购限贷背景下，中高端物业成交低迷，市场的主力军是刚性需求购房者。这批客户看中价格和配套以及产品品质，因此今年成交的主力也是刚性需求产品。
金成一直做复合型项目，最小的项目也有5、600亩地。接下来会在此基础上进行提升和优化。
新浪乐居对话中天、中豪、中大
中天房产营销管理部副总 顾清
中豪房产副总经理 高银华
中大地产品牌营销部总经理 楼莹
“明年会重点打造滨江25号地块项目，方案已经初步做出，将打造成滨河、排屋、城市高层公寓。房博会第二天一个上午看房团发车7次，因为是新开盘，来看的人还比较多。”
“现场部分没有参加，但是有做了针对性宣传。相对往届，案场的客户来访量增加了很多，我发现其他楼盘也有这样的现象。这说明虽然整个楼市成交量短期不会上去，但是很多客户对市场还是很关注。”
“中大在长江沿线重大城市都已经有布局，调控下已经体现出这一战略的优势，三四线城市带来了很多机会,贡献比较多。针对国家信贷的收紧，我们会调整一些首付的优惠。”
本届房博会第3天，相对来说人气还在，但释放出来了四季度房价仍将低迷不前的信息。于此，10月23日，新浪乐居特邀华坤董事长孟宪坤，双赢置业总经理章惠芳以及汉嘉地产顾问副总经理陈焕春，做客新浪乐居直播间，与您畅聊杭州楼市接下来怎么走。
华坤道威董事长孟宪坤：关于依靠降价促进营销的这一说法，降价肯定不是唯一的选择。 最近热销的几个项目既不是价格超低也不是清仓大甩卖。而是刚好切合客户的需求，具备较高 的性价比。
双赢机构总经理章惠芳：对大多数没有很多投资经验和风险意识的老百姓而言，房地产仍将是第一选择。
汉嘉地产机构副总经理陈焕春：因为买房的时机永远没有最好，但在淡市行情下买房相对来讲还是有一定优势的。
答网友问：对于刚需人群，现在就是购房好时机。开发商为争夺刚需，加大促销力度，提高产品性价比。刚需人群从未像今天这样受到重视，很多开发商努力拥抱那些在热销市场下被漠视的刚需人群。[]
答网友问：需求！把握真实的需求！激发潜在的需求！除了有套房的居住需求，还有房子带给他的隐性需求。另外，要做好购房者的“置业顾问”，真正为他选择适合的房源，让购房者心动。[]
答网友问：本届房博会一方面由于开发商尽力搞活动，聚人气，所以展会人气还是会不错；另一方面，可以看到，房博会释放出的可能是更多趋冷的信号，没有看到市场转热的任何迹象。[]
微访谈：房博会后杭城楼市动态
华坤道威整合营销机构董事长 孟宪坤
房地产资深策划人&双赢置业营销机构总经理 章惠芳
汉嘉地产顾问副总经理 陈焕春
房博会第4天，阴雨蒙蒙，整个展会于商务就进入收尾阶段。当天上午（10月24日），新浪乐居特邀浙江之声《维维说房》主持人维维、杭州日报房产工作室副主任刘德科、杭州新浪乐居总经理斯海洲三位地产媒体人，做客新浪乐居直播间，与网友畅聊本次房博会。
浙江之声《维维说房》主持人维维：今年金九银十大家的购房关注度部分提高，开发商的推盘力度大大提高，理性定价的案例略有增加，但是成交量不会像以往一样大幅提高。
杭州日报房产工作室副主任刘德科：作为一个媒体人，我认为本届房交会的毒气太重。与往届相比，区别就是甲醛特别浓。
杭州新浪乐居总经理斯海洲：接下来杭州楼市降价幅度不会太大，地段不同也不一样，如果周边供应量大，楼盘间竞争大，挑价格优势明显的就是了。
答网友问：货币调控政策更多的是跟经济大环境有关系。非常时期非常调控，我相信等调控成果有所巩固市场稳定后会有新的政策来代替限购这样的行政手段，从流通环节来征税会更合理。[]
答网友问：(15平米的房子)值得买。中国还有那么多大学生，哪一天你不住了总会有人接手的。造15平方米的房子，是开发商社会责任感的体现方式之一。15平方米，也应该成为保障房的一种趋势。[]
答网友问：今年第4季度对大部分开发商都是前所未遇的考验。但大部分开发商目前的资金还能挺住，接下去年底的工程款要付、年报的数字有要求，对部分资金有压力的开发商，降价是一个选择。[]
微访谈：媒体人眼中的房博会
浙江之声《维维说房》主持人 维维
杭州日报房产工作室副主任 刘德科
杭州新浪乐居总经理 斯海洲
新浪乐居直击现场
本届房博会已经收尾，总体来看，在宏观调控和依然居高的房价双重影响下房博会热情已然不再，但是在房博会上还是有少许展位人气火爆，那么有哪些楼盘在房博会上奇招迭出吸引人气呢？【】
这里有业内的声音
目前开发商大规模的降价，大多情况下并不是因为本身的资金链原因，而是为了能够在第四季度取得更好的业绩，给股东和管理层一份好看的业绩单。之所以选择以低价位产品入市吸引客户，目的是迅速抢占市场，从而更有机会赢得局部先机。价格战还仅仅处于热身赛阶段，真正大规模的降价或许还没有开始。
每个展台购房者最感兴趣也最愿意花时间看的的是沙盘和户型模型，而花了大价钱制作的宣传片根本没购房者看，只有我一个人看了半天。为何？购房者理性了，需要的是交互式的体验，而不是单向的灌输式的宣传。
本次房博会无亮点，适合会后买房，酝酿降价的狂风暴雨。全城热降。
房博会论坛热帖
　　浙江省第十八届房地产博览会于10月21日――10月24日在世贸会展中心、和平会展中心举行，本次共计有100家开发商参展，新浪乐居对本次房博会进行了全面报道！ 论坛小编全程追踪报道，第一时间将精彩内容呈现至各位乐居网友。【】
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房博会现场展位图
图说房交会
<font face=微软雅黑 color=#月23日，2011摄影大展杭州赛区十强颁奖典礼在和平会展中心成功举办。浙江省房地产业协会副秘书长高尔昌、新浪乐居杭州公司总经理斯海洲，分别为获奖网友颁发了大赛组委会特别制作的获奖证书、以及精心准备的摄影大礼包。
朱中一：中国房地产业协会副会长
唐世定：浙江省房地产业协会会长贾生华：浙江大学房地产研究中心主任曹舟南：绿城集团执行总经理黄永华：宝龙地产副总裁陆晓亮：杭州旅游集团有限公司总经理包荣：金瑞集团副总经理邱宝根：浙江东冠置业集团董事长赵银锋：嘉兴佳源集团商业地产公司总经理高贤林：浙江建工房产集团副总经理
浙江省第十八届房博会商业地产开发论坛
人民消费观念和消费水平正在发生重大变化，商业地产正在进入快速发展的机遇期。
如果一个企业没有资金的能力，或者没有融资的能力，要想进入商业地产难度很大。
文化地产、旅游地产、养老、青年公寓、廉租房等等都可能成为商业地产考虑的一个内容。
在商业地产领域，特别是宏观调控期，绿城始终把商业项目作为另外一个延伸品打造。
商业地产的打造包括建筑外形、功能配套、里面的公建布置等等就决定了将来你营运的基础。
改革开放30年积累了大量的财富资金，这些资金财富需要有地方投资，综合体就是现实的需求，该有30年。
城市商业综合体和城市商业综合区最大的区别在于前者只是个体，而后者由各种城市商业综合体构成的区域。
社区商业综合体是要围绕提升城市形象、完善城市功能，以便民利民、满足周边居民综合消费为主要目标规划开发的。
在商业比较好的政策前提下，选择在城镇做商业地产应该会有更好的政策支持，应该具有天时地利人和。
商业地产最终是为了运营，因此在前期设计的时候就要参与设计，只有这样才能更好地做好后期运营块。}