存量房评估系统启用后“一房一价”_网易新闻
存量房评估系统启用后“一房一价”
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继今年7月1日之前全国三十多个地方成功上线存量房评估系统、存量房评估工作逐渐得到认可之后，南昌市有意在近期试行存量房评估系统，依据评估值核定计税价格。
据了解，系统最晚将在明年上半年正式启用，正式启用前还将有一个试运行期，税务部门或有意给市民留有一个过渡期，这些阶段的具体时间有待相关部门最后确定。
最迟明年上半年启用
存量房交易，通俗说就是二手房交易。受众多因素影响，之前南昌市二手房交易中常出现“阴阳合同”，为少缴税费，虚报备案的成交价格。对此，南昌市在日起下发调整城区存量房交易指导价格的通知，交易双方办理房产交易时，成交价格低于指导价格的以政府指导价为准；若成交价格高于指导价格以实际成交价格为准。
据税务部门人士介绍，为促进房地产市场健康发展，国家出台了一系列调控政策；财政部、国家税务总局下发了《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》、《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》，要求于2009年存量房评估工作在全国试点，从日起全国推行应用房地产评估价技术评估存量房交易申报计税价格。
2005年辽宁省丹东市率先开展存量房评估工作后，北京、江苏、上海、深圳等省（市）也纷纷开展试点工作，截至日全国有三十多个地方成功上线。
记者获悉，经过6个月推进，南昌市已完成了数据采集、数据清理录入工作，构建评估模型也将收尾，下一步是专家论证、政府审批阶段，之后便会正式运行。“正式运行时间可能会在明年上半年。”据介绍，还会有试运行阶段。有可能的话，会给市民留出一个过渡期，方便交易。
启用新系统后一房一价
存量房评估系统启用后，最直观的变化是依据评估值核定计税价格，就是依据系统评估的价格征税，不再依据政府指导价格征税。之前，政府指导价格仅考虑地段因素，易造成计税价格“一刀切”的现象。评估系统启用后，将按选定区域内所适用的评估模型确定每栋住宅的基准价格，再根据单套住宅的基本情况，运用地段、楼层、电梯设施、建成年代等因素进行修正，算出每套住宅的计税基准价格。据业内人士介绍：“也就是说，今后将是一房一个价格。”
评估价格将随时调整
此外，评估模型确定的基本价格也将实时调整。比如，市场上的房价出现波动，系统内的基准价格也将调整。记者了解到，这套系统已在全国其他地方运用。南昌在启用新系统时会有软件公司的技术人员及工作人员维护更新。届时，至少有30位工作人员每天在中介、住宅小区等地考察、询价等，实时掌握信息，房价波动会及时反馈，以修改系统参数。
记者了解到，成都二手房评估系统上线后，税费征收按评估价格的8折实行。“考虑到百姓的实际问题，南昌市也可能会有折扣优惠。”据业内人士介绍，折扣范围或在6折至9折，不过最终有待政府部门审批，也可能没有折扣。
无法用阴阳合同避税
“启动新系统后，就会排除人为因素，能堵塞阴阳合同产生的税收漏洞，还能引导居民住房合理消费，抑制投机炒房行为。”业内人士说。一位二手房中介负责人也告诉记者，目前情况下，即使是市场交易价格每平方米1万元的住房，缴纳税费的最高基准价格也就是3000元/平方米，基本上没有人会按实际交易价格缴税。而系统启用后，将不能再用阴阳合同来避税。
100平方米的5楼住房；取得产权有5年；首次购房并为家庭唯一住房；一类区域
政府交易指导价按3000元/平方米计算：需缴契税为100平方米×3000元/平方米×2%=6000元。
启用新系统后：根据地段因素（学区房）、电梯设施、楼层、建成年代等因素，最终核算交易价格可能在9000元左右，那同等条件下买房需要缴纳的契税为100平方米×9000元/平方米×2%=18000元。
评估价6折标准计税：100平方米×5400元/平方米×2%=10800元；按7折标准计税：100平方米×6300元/平方米×2%=12600元；按8折标准计税：100平方米×7200元/平方米×2%=14400元；按9折标准计税：100平方米×8100元/平方米×2%=16200元。
目前执行的指导价格标准
一类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为2400元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为3000元/平方米；
二类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为1900元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为2400元/平方米；
三类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为1600元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为2000元/平方米；
四类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为1400元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为1800元/平方米；
五类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为1200元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为1600元/平方米；
六类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为1100元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为1400元/平方米。
（记者黄培红）
本文来源：人民网
责任编辑：王晓易_NE0011
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房产交易评估价格普遍上调超50%
来源：羊城晚报
作者：李晓旭
此次更新涉及的房源中，住宅类价格普遍上涨较大， 但仍然按照“一房一价”原则执行，因此不同区域调整幅度也大不相同。
&&&&&& 深圳4月1日调整了房产交易评估价格，这是今年首次调整。记者从深圳市房地产评估发展中心了解到，此次更新涉及的房源中，住宅类价格普遍上涨较大，但仍然按照“一房一价”原则执行，因此不同区域调整幅度也大不相同。而根据深圳中原地产、美联物业、家家顺等中介监控数据，主流热点片区房源上调60%至80%不等，最高的甚至上调118%。
数据&&最高评估价上调达118%
3月11日，深圳市房地产经纪行业协会在其网站发布提示，“4月1日，深圳二手房交易评估价格将上调50%左右，导致交易税费大幅增加”。1日，家家顺提供的一份监控数据表明，龙华水榭春天有房源评估价上调了92.57%，该房源4月1日前评估价是20476元/平方米，4月1日的评估价高达39430元/平方米。而家家顺监控的20个样本楼盘中，14个楼盘评估价上调超过50%，其中10个上调超过60%。
20个样本楼盘中，楼盘评估价上调幅度最小的是地处福田的鹏基公寓，评估价从18000元/m2上调至20000元/m2，仅仅上调了11%。而据深圳中原地产负责景田、香蜜湖片区销售的有关人士透露，整个景田片区大约上调了60%，香蜜湖片区则可能接近100%。中介还报出了几个楼盘的评估价上调幅度，其中景发花园上调了60%，民华大厦上调了118%。
分析&&与实际成交价仍有距离
最近3年，深圳评估价的调整时间分别是日、日，日。而此次调整，相距上次仅隔半年时间，这或和深圳房价去年以来的一路飙涨有关。过去12个月深圳一手房均价涨幅超过88%。
记者了解到，在二手房交易中，主要征收的税费包括营业税、契税、个人所得税等，长期以来，深圳二手房过户评估价均低于市场成交价，两者差距一倍以上甚至更多。此次深圳二手评估价大幅调整后，评估价仍离市场实际成交价有点距离。
观点&&对短炒客形成巨大压力
家家顺营销副总裁张国库认为：此次深圳调整评估价，对于满两年的房产税费增加1万至5万，客户购房成本小幅提高，与目前市场上房子降价形成对冲，影响不大。但对于未满两年的房产，交易时税费增加比例较高，评估价调整前后税费差额最高可达上十万，对于短炒客会有一定的压力。
美联物业全国研究中心表示，此次调整增加购房成本，必然影响短期成交量，但由于供需关系没有大的变化，价格不会大幅波动。
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银行评估价和国土局评估价是一回事吗？
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不是。银行评估价作为商贷的依据。比如，买房可按首套条件贷款，首付做到3成，即可以贷7成的款，是按银行的评估价算的。假设房子成交价是100万，银行对该套房的评估价是90万，那么可以跟银行贷款7成，按90万的银行评估价算，而不是成交价100万；国土局的评估价是作为征税价格依据。比方说，契税征收1个点，就用国土局的评估价乘以1%即可。用业主的身份证号和房产证编号，上国土局网站，可以直接查询的到。
不知道下面这条知识能否帮助到您
二手房的评估价是怎么回事呢?评估价是越高越好吗?
二手房评估价怎么回事?评估价越高越好吗?
完全是两码事，前者与贷款有关，后者与税收有关
不一样，一个商贷用，一个收税用
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