二手房买卖做低房价避税案例 房东借口合同无效毁约 法院判决有效继续履行_百度文库
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二手房买卖做低房价避税案例 房东借口合同无效毁约 法院判决有效继续履行
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&&& 记得去年7月份在19楼发帖求助的那个孙女士吗？今天孙女士给女儿买的婚房要回来了！！！该案子去年10月开庭，今天一审判决：租客的20年租约无效。
&&&&斑斑也第一时间致电了微博的主人，在电话采访中，她表示该场官司中，房东一审判决罚款3万8。中介作为过错方，在此案中没有处理，需要另案起诉。
判决书部分截图：
&事件回顾：
杭城新规：
2012年全国最关注的二手房纠纷案昨一审判决房屋转让合同有效租客需在判决生效10日内腾退房屋花198万给女儿买婚房的孙女士听到判决喜极而泣&&■《花了198万现款买了一套婚房 房子却被租掉，而且是20年！》报道追踪&&<font color="#C0年在全国引起强烈关注的孙女士花198万给女儿买婚房一案，昨一审判决：房屋买卖合同生效，租客在判决生效10日内需腾退房屋。&&原房东于本判决生效之日起10日内支付原告延迟交付违约金3.8万元。&&这个春节对于孙女士一家来说，尤其艰难。前些天，78岁的父亲在医院重症监护室写下几行字：孙女的房子拿到没有？好日子什么时候定？我的日子不多了。&&孙女士和女儿女婿答不出来。&&昨天下午，她和丈夫再次到医院，带给父亲好消息：法院刚刚判决了，房子归我们，租客必须腾退！&&父亲睁开眼睛，笑了一下。& 记者 段静 通讯员 滨法&&去年7月底，孙女士（化名）通过卓家房产中介，花198万元从一委托人手中，在滨江锦绣江南小区给女儿买了套114平方米房产，作为女儿婚房。等拿到房产证第二天，发现房子里还有位租客刘某，他跟原房东签了20年房屋租赁合同。 &&租客拒不退房，并说要抗战二十年！找原房东，原房东也声称，你去告好了！找中介，中介要退中介费，孙女士不肯收，担心收了这钱，中介会甩手不管。&&孙女士一家走投无路，找到了快报。&&快报从日开始，连续报道了这一事件，在社会上引起强烈反响。有读者认为，这件事有违“务实、守信、崇学、向善”的浙江精神。 &&而律师和法官均建议孙女士女儿女婿打官司。 &&当年9月5日，孙女士女儿女婿到滨江法院状告原房东和中介，要求立即交付房屋并支付违约金，中介也要共同承担责任。法院快速立案。 &&9月12日，最高人民检察院《法治中国》摄制组来杭采访孙女士买房一事。&&10月26日，滨江法院开庭审理此案，租客作为与案件有利害关系的第三人出庭。&&4
方当事人在法庭激辩7个多小时，这么长的庭审在杭州民事案件中极为罕见。庭上，孙女士一方提出5点诉讼请求：确认房屋转让有效；判令原房东和中介立即交付
房屋，要求租客无条件立即腾退房屋；判令原房东和中介支付延迟交房违约金；判令中介退还居间服务费3万元；原房东和中介共同承担诉讼费。&&今年1月29日，滨江法院组织二次开庭，审理此案。四方再次唇枪舌剑，展开激辩。&&&&判决前一夜 孙女士一夜未眠&&昨天上午，孙女士给女儿女婿买婚房一案定于11：00，在法院7号庭一审宣判。&&年前年后，孙女士和我通过好几次电话，每次都是泣不成声。&&去年7月买房，到如今已经过去半年多。女儿女婿的婚期原本定在今年1月，由于房子的事情一直悬而未定，婚期也变成遥遥无期。&&法庭门口，孙女士提着黑色拎包，黄绿色短羽绒服，一旁站着律师和一众亲友。&&原房东人未见声先到：“我坚决支持原告！如果判决不满意，我会陪着他们一直告下去！”&&孙女士一脸憔悴，但面对媒体的镜头，她语气坚定：“我相信法院会给我一个公正的判决，房子是我的就是我的，一定是我的！”&&孙女士告诉我，其实前一晚她整晚没有合过眼，她说，这半年实在是过得很煎熬，朋友们都说自己一下子老了好几岁。父亲又得了重病，如今只是在重症监护室熬日子，等不到胜诉的消息，老人家闭不了眼。&&&&房屋买卖合同有效&&租赁合同无效&&11：08，法庭门开了，孙女士和女儿女婿、律师在原告席上坐定，4个人都坐得笔直，表情严肃。原房东、卓家房产律师、租客（刘先生）也相继在对面席位上坐好。&&11：15，两位女法官和一个陪审员走进法庭。法官着黑红相间法袍，手里抱一沓文件。原本喧闹的法庭鸦雀无声，人们坐在旁听席上，很多人都眼睛直直盯着法官。&&11：16，法官开始宣读判决书。&&孙女士双手放在腿上，一动不动。租客刘某穿皮夹克，整个身子躺在座椅上，表情也异常严肃。&&原房东、卓家房产中介都目不转睛看着法官。&&法庭静得连一串钥匙掉在地上都听得很清楚。&&女法官声音沉稳有力，她一字一顿语调清晰：“本院认为……王某甲（即原房东的委托人）接受王某某（原房东）的委托，出售涉案房屋，梅某、吴某（即孙女士女儿女婿）通过房产中介，与出卖方达成了购买房屋的合意，并签订房屋转让合同，该房屋买卖合同有效……”&&“刘某（租客）与王某某（原房东）签订租赁合同的民事法律行为，不具有租赁合同的效力，不产生梅某、吴某（即孙女士女儿女婿）负有继续履行租赁合同义务的法律效果。&&“梅某、吴某是涉案房屋的所有权人，依法享有对房屋的占有、使用、收益等权利，故对梅某、吴某要求刘某腾退房屋的诉请，本院予以支持。刘某关于确认其与王某某、胡某某签订的租赁合同有效的请求，本院不予支持。”&&听到这里，孙女士律师露出了笑容，他朝孙女士耳语几句，孙女士掏出面巾纸，抽泣。孙女士女儿女婿笑容满面。&&租客刘先生依旧没有表情。&&法院认为，从租赁合同订立过程上看，2012年6月，租客刘某在得知涉案房屋已被原房东抵押给他人后，要求原房东把租赁合同的租期起始时间由2012年5月改为2012年3月，原房东对此持放任态度。&&从这一点上，法院可认定双方的这种行为是串通后意图损害抵押权人利益。&&法院认为，即便双方于2012年5月签订了租赁合同，从合同签订动机上看，签订租赁合同是因租客刘某得知原房东的其他财产都已进行抵押，为消除向原房东出借款项的顾虑而签订。&&所以，这份租赁合同不是一般意义上，为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力。并且，建立房屋租赁关系也不是双
方签订租赁合同的真实意图，只是租客作为其债权实现的一种担保形式。而这种形式并不是我国法律确定的担保形式，要确定其法律效力缺乏法律依据。&&判决生效后租客10日内需腾退。&&11：25，法官宣布判决如下：&&一、确认房屋转让合同有效；&&二、第三人刘某（租客）于本判决生效之日起10日内腾退房屋；&&三、被告王某某（原房东）于本判决生效之日起10日内向原告交付房屋；&&四、被告王某某（原房东）于本判决生效之日起10日内支付原告延迟交付违约金3.8万元；&&五、驳回原告其他诉讼请求；&&六、驳回第三人刘某的诉讼请求。& 来源：都市快报
租客刘某说：我要上诉！我这辈子都不让你们住进去！
&&& 租了房东房子20年的租客该怎么办？&&& 2012年3月，前房东王某通过他人介绍向刘某借款，刘某提出王某、胡某将涉案房屋长期出租给刘某，双方并就此签订了房屋租赁合同，合同约定该房屋租赁期20年，房屋租金20年内不变，总租金40万元。&& 如今他的租约无效，真金白银却已给了房东，这钱还拿的回来吗？这位租客是不是也会将原房东告上法庭呢？相关新闻：
租客刘某说：我要上诉！我这辈子都不让你们住进去！今年1月29日第二次开庭，租客刘某淡定出庭。昨天，租客刘某（右一）整个身子躺在座椅上，听法官宣读判决书，表情严肃。
&&法官宣读判决结果时，孙女士站着边听边哭，面巾纸擦了一张又一张。旁听席上，家属们听一项叫一声好。
&&宣读完毕，法官问，要不要上诉。
&&孙女士激动得说不出话，轻轻挥挥手，半天才哭着说：“不上诉……”
&&原房东则笑逐颜开，大声说：“不上诉不上诉，我对这个判决很满意！”
&&中介也表示不上诉。
&&“上诉！肯定上诉！”问到租客，他怒气冲冲说，并快步离开法庭，同时撂下一句话：“这事没完，我这辈子都不让你们住进去！”
&&在旁听席上等待已久的人们潮水般涌上法庭。
&&原房东大方接受采访：“我非常满意这次判决！”他说：“这也让我向大家证明，我没有对不起现在的房东，没有对不起广大读者和观众，也证明我们的法律是公正的！我和租客不是一伙的！”
&&昨天中午，孙女士和亲友们在张生记摆了两桌宴席庆祝。
&&孙女士说：“比过年还要高兴！我们在酒桌上把两个孩子的婚事又提了提。亲家说，虽然拿回房子还有段时间，但我们很有信心！两个孩子的婚期可以定一定了，不能再耽搁了。我们准备过两天就来商量日子，下个月还要安排他们去拍婚纱照！”
&&腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣律师：租客上诉胜诉机会不大
&&由于判决尚未生效，滨江法院表示不便对案件再发表任何看法。
&&昨天，就此案的一些疑问，记者采访了省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣律师。
&&判决结果中为什么没有涉及中介？
&&吴方荣：我细读了判决书，应该说法院的说理阐述还是比较清楚的。
&&民事诉讼的基本原则是“一案一法律关系”，所以法院在本案中不处理孙女士对于中介公司的诉请是有依据的。
&&法院在判决书里也明确说到，在本案中对中介服务不予评判，孙女士一方可以另行提起一个新的诉讼，向中介公司主张权利。
&&至于主张的法律途径有两条可供选择：
&&第1条，要求退中介费并赔钱。合同法规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。所以，如果孙女士手头掌握了足够的证据，能够证明中介公司有这些严重故意违反忠实义务的情形的，就可以起诉要求中介公司退费并赔偿。
&&第2条，只要求赔钱不退中介费。孙女士可以主张中介公司在提供中介服务过程中有一定的过错，要求适当的赔偿，但该付的中介费还是要付。因为从居间人主要义务的角度，中介公司已经履行了合同义务。
&&法律诉讼就是证据为王，两条路具体应该选择哪一条、可以选择哪一条，这就需要根据孙女士实际掌握的中介公司的相关情况与证据来作出判断。
&&如果租客坚持不腾退，
&&孙女士方该怎么办？
&&吴方荣：这个案件法院判决还是比较公正的，也能处理问题，租客上诉胜诉的机会不大，执行的问题应该也不会很大。
&&如果租客真的上诉，而法院最终还是判决租客腾退的话，租客必须腾退。
&&如果坚持不腾退，孙女士也可以申请法院强制执行。
&&怎么强制执行？
&&民诉法规定很清楚，强制执行时，法院会通知被执行人或者他的成年家属到场。拒不到场的，不影响执行。
&&被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员把强制执行的情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。之后，法院执行员强制迁出房屋被搬出的财物，并派人运到指定处所，交给被执行人或者他的成年家属。
&&被执行人如果拒绝接收，损失自行承担。
&&拒不执行法院判决，后果可能很严重。法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。
&&情节严重的，甚至要受到刑事处罚。刑法规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金。
&&所以总体来说，只要孙女士在接下去的二审阶段能够继续胜诉，一审判决得到维持，她拿到房子与相应违约金，法律上基本不存在大的障碍。一旦明确腾退，就算租客想采取耍赖手段，也起不了多大作用，法院会将屋内物品强行搬出。
来源：都市快报
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&买卖二手房需要堤防哪些风险：&第一、谨防购买之前房子已被出租。第二、购买之前要调查清楚房屋是否已被查封或抵押。第三、慎选中介，并且一定要在房屋完全交付，水电管煤等全部结清确认没有任何问题之后才同意把房屋尾款打给卖方。第四、需仔细核查房产三证。第五、签订购房意向书和房屋转让合同时必须仔细阅读条款，可以协商添加一些意思自治的条款，保证交易安全。第六、如果还涉及车库的，也一定要在合同中约定清楚。最后，买房切忌急躁冒失，看见价格便宜一大截就迫不及待要把钱交出去。&&&滨江法院发布二手房交易法律风险提示《二手房交易法律风险提示15条》&&为进一步保护二手房买卖双方的合法权益，法院针对交易中容易引发法律纠纷的几个方面，精心制作了《二手房交易法律风险提示15条》，供读者参考。&&一、房屋权属主体资格要审清&&重点要看产权证上权属人姓名和售房者身份信息是否一致，有无其他共有人。共有人不能到场的，应由其出具公证委托书。法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。&&&&二、合同相对人身份要核清&&关键看与你签订合同的人是不是具备完全民事行为能力、是否有权签订房屋买卖合同。如果是代理人受委托的，必须查明其代理权限，是否已有明确授权，千万不能因为代理人与房屋所有权人是夫妻、父母子女、兄弟姐妹等关系就当然相信其代理资格。如果发现代理人越权签订了房屋买卖合同，必须在一个月内向房屋所有权人提出追认。&&此外，对实行房屋限购政策的地方，作为卖方还应该审核清楚买房者是否具备购房资格。&&&&三、与房屋所有权相关的权属证书是否齐全&&房屋所有权证、土地使用权证不仅是证明房屋所有权人对房屋享有所有权的凭证，证书上还载有所有权人、土地性质、使用年限、有无抵押负担的信息。如果出卖人不能出示相关权属证书，这样的二手房就会有猫腻的可能。&&&&四、房屋产权转移是否受到限制&&审查房屋有无被司法机关查封、抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围，是否是农村集体土地。上述几类房屋都存在交易障碍。&&&&五、房屋关联信息必须要搞清楚&&首先要搞清土地的性质，如果是工业用地等非住宅用地，这样的二手房是不能过户的。其次还应注意审查土地的使用年限。还要看房屋现状是否如实描述：房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量等是否理想。&&&&六、交易的房屋是否存在租赁&&房屋是否被第三人承租是买受人必须审查的重要内容。法律上有句话叫做&买卖不破租赁&，就是说房屋买受人必须等到房屋买卖合同签订之前就成立的租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。&&&&七、物管费用是否拖欠&&有些房主在转让房屋时，物业管理费、电费等长期拖欠，买受人买房后就不得不处理这些麻烦事，搞得不好所有费用都要由买受人承担。&&&&八、中介机构的居间服务是否合法&&有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。&&&&九、中介佣金的支付必须要明确&&如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。&&有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的。浙江省的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占一半。&&十、房款支付方式必须表达清楚&&在签订时应尽可能地对付款方式、日期、数额做具体的约定。最好的方式是，购房者把购房款存在银行指示交款的专用账户中，约定只有证办下来，才付给出卖人房款。&&&&十一、交房时间一定要确定&&在签订合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买方将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买方可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖方按时交房。&&&&十二、办理过户登记手续要及时&&&&十三、因避税而导致的过户风险一定要防范&&现行政策规定满两年的普通住房可以免营业税，满五年可以免所得税。有些当事人为节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续。这种做法对买受人来说风险很大，没有过户意味着房屋所有权人还是出卖人，即使买受人入住了，还是有被出卖人利用的空间，不要因小失大。&&&&十四、警惕迟迟领不到房产证的现象&&在极特殊情况下，买卖双方正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方应当立即向发证机关问明情况。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。&&&&十五、妥善保留相关证据 & 来源：都市快报
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学区房达人
此家中介的名号：卓家。签正式合同前，务必要求中介完成核查房产抵押、出租、查封、户口等情况。居间合同中必须约定中介未核查到位的违约责任。大家看清楚哦！（斑斑第一次发帖时没写中介名字哦。。。）
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不要高兴的太早，腾房是相当麻烦的事情，强制执行的不可抗因素很多的
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买房子好辛苦啊
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楼上的被担心腾房强制执行比较容易的，东西不搬走，直接拉走哈哈！如果是要还钱强制执行反而难，钱财容易转移。
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别高兴太早，，，新闻说那个占着房不肯搬的，是个放高利贷的，一看就是流氓样，他不是还要上诉？？？我觉得还有的折腾。
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如果法院说啥就是啥这就是不是天朝了。
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强制执行也很麻烦的~硬来也硬不来的
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到处都存在欺骗！
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实在不行，放高利贷是违法的，一并举报将此等恶人一并叫法院收了进去算了。。。[s2001]
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结果是大快人心的，但是要租客搬出去估计会很困难！
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这个事情真是纠结
不过幸好最后的结果是好的~
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一看这个原房东不是个东西，必须得重罚，判个5年10年的。
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房东无需承担其他责任么？？
这种明显属于合同诈骗的~
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判得好，否则谁还敢买二手房
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不要摊上事情,真是麻烦,要买房就买灵清的房子.
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&租客刘某说：我要上诉！我这辈子都不让你们住进去！&这个租客为什么总和购房者过不去？估计有内情！他房租是支付给原房东的，他应该找原房东麻烦才对啊！感觉这房子是他的，被别人贱卖、强卖了似的。看他这样子，估计是放高利贷的，时间拖长了，利滚利，总数接近当时房子价格了，本想霸占房子，结果被房东给卖了，心有不甘。执行起来可能会麻烦。
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影响这么大的案子，法院一定会公正的。支持吴律师。
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&法院认为，从租赁合同订立过程上看，2012年6月，租客刘某在得知涉案房屋已被原房东抵押给他人后，要求原房东把租赁合同的租期起始时间由2012年5月改为2012年3月，原房东对此持放任态度。&这个他们怎么查到的？
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商品房及二手房买卖合同纠纷法院裁判标准及指导（一）
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商品房及二手房买卖合同纠纷法院裁判标准及指导（一）第一部分&&商品房买卖合同纠纷第一章&&一般规定一、商品房预售与现售1、预售合同（并非认购书）以出卖人具有房地产开发经营资质并取得商品房预售许可证明为生效要件，若未取得预售许可证，则预售合同无效，但一审法庭辩论终结前取得的，可以认定有效，法院对预售许可证只做形式审查。2、预售许可证过期的，不影响其后签订的预售合同的效力。预售许可证被撤销的，不影响其前签订的预售合同效力。3、签订预售合同时：预售许可证被撤销的，预售合同无效；过期的，合同有效。签订预售合同时未取得预售许可证，或者许可证过期或被撤销的，但在合同履行过程中房屋已竣工的，可按现售合同相关规定办理。4、现售合同条件：（1）营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）国有土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）建设工程规划许可证和施工许可证；（4）房屋已竣工。不符合上述条件的，应认定合同无效。5、认定“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证”：（1）故意向买受人提供取得预售许可证的虚假事实；或（2）买受人询问时，故意隐瞒未取得的事实。二、商品房买卖的预约（认购书）与本约（商品房买卖合同）1、判断预约和本约的标准：（1）协议签订时间；（2）双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；（3）对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交付时间等具体交易条件是否写进合同内容，是否有明确约定；（4）出卖人是否已按约定收受购房款。2、判断预约协议效力：根据《合同法》52条，不以出卖人取得预售许可证为要件。3、买受人签订预约协议后，又以出卖人未取得预售许可证为由主张预约协议无效的，不予支持。4、签订认购书后无法签订正式买卖合同的责任承担：（1）因不可归责于双方当事人的事由的（双方均忠实履行预约合同中的诚信谈判义务，双方均无过错），或双方均有过错的，出卖人将定金返还即可；（2）签订预约协议后一方无正当理由拒绝签订本约的，若守约方要求法院强制违约方订立本约，法院不予支持，但守约方有权要求违约方赔偿信赖利益损失。（3）一方以对方违反预约协议导致不能订立本约为由，要求赔偿履行本约的可得利益（即房屋全部差价损失）的，不予支持。若预约协议有定金条款，应适用定金罚则；若无定金条款或定金数额明显低于守约方实际损失的，则违约方应赔偿守约方受到的信赖利益损失。三、管辖商品房买卖合同纠纷不适用不动产专属管辖规定，应以普通合同纠纷来确定管辖。&第二章&&交付、办证及其他履行纠纷一、交付1、交付期限：有约定从约定，无约定或约定不明且房屋符合约定和法定交付条件的，买受人有权随时要求交付。2、交房条件：房屋经设计、施工、建设、监理四单位竣工验收合格，消防专项验收合格。出卖人取得《工程竣工验收备案表》的，视为满足交房条件。3、出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定不具备交房条件，出卖人应承担逾期交房责任，但合同中有相反约定的除外。4、交付的房屋符合合同约定的交房条件，但存在一定质量瑕疵的，若买受人拒绝接受并要求出卖人承担逾期交付责任，不予支持，但出卖人应对质量瑕疵进行修复。5、出卖人要求买受人按照出卖人单方制订的房屋交付流程预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等费用后才交付的，若合同中对此并未约定，则买受人有权拒绝。6、买受人接受了出卖人交付的商品房钥匙，视为房屋已交付使用。7、买受人接受房屋后，又以出卖人未同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交付责任的，不予支持。8、买受人接受房屋后，又要求以通过消防验收合格的时间作为交房时间，进而要求出卖人承担逾期交房责任的，不予支持，但法院应判令出卖人限期办理消防验收手续。9、诉讼时效：合同约定交房期限届满时房屋具备法定交付条件的，诉讼时效期间自交付期满之日计算；房屋尚不具备法定交付条件的，诉讼时效期间自房屋具备法定交付条件之日计算。10、迟延交付：（1）因自然现象导致迟延交付的，若该自然现象为该地区的惯常气候现象，则不视为不可抗力；（2）因政府部门的行政行为导致迟延的，可比照不可抗力延长交房期限；（3）因政府部门以外的第三人原因造成迟延的，出卖人应先向买受人承担违约责任，再向第三人追偿。11、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“房屋交付使用”应理解为“交钥匙”、“房屋转移占有”，并不要求办理产权转移手续。但双方在合同中另有约定的除外。二、办证1、办证义务主体：义务主体为买受人，出卖人仅负协助义务，但双方另有约定的除外。2、出卖人协助义务：完成房屋的初始登记。出卖人在合同约定或法定期限内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料递交给房屋权属登记机关，并告知买受人，即视为出卖人履行了协助办证义务，若由于行政部门或其他非出卖人原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋产权证书的，出卖人不承担责任。3、买受人起诉要求出卖人办理产权证的，若出卖人一时履行不能，法院可判出卖人在符合办证条件后履行协助办证义务；若出卖人永久履行不能，则法院应告知买受人有权要求解除合同并赔偿损失，买受人坚持要求继续办证的，不予支持。4、出卖人履行协助办证义务后，由于买受人原因导致房屋所有权无法转移的，出卖人可起诉要求买受人办证并承担违约责任，若合同另有约定，出卖人还可要求解除合同。5、买受人支付全部或大部分（超出50%）购房款后，建设工程承包人就该房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。6、诉讼时效：出卖人交付房屋后，买受人请求出卖人办证的，属于物权请求权，不适用诉讼时效规定。7、办证纠纷中出卖人举证：（1）房屋初始登记的大产权证（可认定不存在未足额缴纳土地出让金、土地使用权抵押、超规划建设等无法办证的情形）；（2）房屋登记部门出具的收到出卖人递交办理房屋初始登记及分割小产权必要材料的收件单或回执；（3）通知买受人可以自行办理产权证书的证据。三、其他履行纠纷1、销售广告和宣传资料构成要约的条件：（1）所涉内容在商品房开发规划范围内；（2）内容是针对房屋和相关设施的；（3）所作的说明和允诺明确具体，即品质或数量能确定的，有执行的标准可以履行；（4）对合同订立以及房价的确定有重大影响。2、房屋面积误差：出卖人交付的房屋公用分摊建筑面积的差异实行多退少不补的原则，套内建筑面积或建筑面积与合同约定不符的，若合同有约定则按约定处理，若无约定，则按《商品房买卖合同解释》第14条处理。3、商品房销售后，出卖人依据规划部门批准的规划变更及设计单位同意的设计变更建造房屋，使房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或有其他影响商品房质量、使用功能的情形，出卖人应在合理期限内通知买受人。若未通知，或通知后买受人不同意变更，则买受人有权解除合同并要求赔偿，但合同另有约定的除外。4、外墙面使用权：合同约定买受人同意出卖人保留外墙面使用权的，侵害了全体买受人的权益，该条款无效。5、商品房质量问题：（1）小区的公共配套设施、附属设施质量问题引起买受人生活不便的，一般不属于“因房屋质量问题严重影响居住使用的，买受人可要求解除合同并赔偿损失”的情形；（2）房屋毗邻交通干线受噪音污染，买受人以合同目的不能实现为由要求解除合同的，不予支持。6、合同签订后，因国家政策调整致使买受人无法办理按揭贷款的，应视为不可归责于任何一方当事人的原因，当事人要求解除合同的，可予支持，但合同另有约定的除外。7、国家税费调整：合同签订后国家进行税费调整的，若合同对税费支付有约定，则按约定办理；若对调整后的税费支付无约定或约定不明，则应根据国家税费法规确定承担主体。&第三章&&违约责任承担一、商品房买卖合同解除1、一方根本违约，守约方有权解除合同，违约方不享有法定解除权；如因不可抗力、情势变更等原因，致使合同在法律或事实上履行不能，合同目的无法实现的，双方均可要求解除。2、当事人收到合同解除的通知后，虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出并向法院起诉的，不予支持；若未约定异议期间，当事人在解除合同通知到达之日起三个月后才起诉的，不予支持。二、合同无效、被撤销或解除时的房屋涨价损失1、因出卖人违约导致合同无法履行，买受人解除合同的，买受人请求出卖人赔偿其房屋涨价等预期可得利益损失的，应予支持。2、合同无效或被撤销的，一般以赔偿当事人的信赖利益损失为限，一方主张可得利益损失的，不予支持。3、买受人同时要求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍已付购房款的惩罚性赔偿责任的，应当支持两者中较高的请求。三、逾期交房违约金的计算当事人有约定的从约定，无约定的，以逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。四、逾期办证的违约金或损失计算当事人有约定的从约定，若无约定，则按以下标准计算：1、计算起点。从合同约定或法定的办证期限届满之日起算：（1）合同约定的办证期限；（2）合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。2、计算止点：出卖人将办证所需资料报备于房屋登记机关，具备办证条件并向买受人履行告知义务之日止。3、计算标准：合同未约定违约金或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。“逾期贷款利息的标准”一般按人民银行同期基准贷款利率之上加收30%-50%确定逾期贷款利率或按照人民银行同期贷款利率计算。五、出卖人多项违约处理1、出卖人存在逾期交房、逾期办证、小区基础设施和配套设施不符合要求等多项违约行为的，除非当事人另有约定，出卖人在逾期交房期限内承担了逾期交房违约责任后，不再同时承担逾期办证等违约责任。2、合同中既有单项违约责任条款，也有总括性违约责任条款的，总括性违约条款只在重大违约时适用，并不得同时适用单项违约责任条款。六、违约金调整1、违约金条款属于结算和清理条款，合同解除不影响违约金条款。2、违约方主张违约金过高的，应对其主张承担举证责任；非违约方主张违约金合理的，也应提供相应证据。3、请求增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后又要求赔偿损失的，不予支持。七、违约金诉讼时效1、合同中明确约定违约金具体数额的，为一时性债权，从合同约定或法定的交房、办证期限届满之次日起算诉讼时效。2、合同约定以日或月累计计算的，为继续行债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。买受人要求支付违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。八、商品房使用费1、买卖合同生效后，买受人因出卖人不能办理产权证等违约行为解除合同的，若出卖人主张房屋使用费，因买受人是依据合同约定占有使用该房屋，故不予支持。若因买受人未能按期付款等违约行为解除合同，出卖人有权主张商品房使用费。2、合同被确认无效的，应按无效合同的处理原则将房屋使用费作为损失进行处理，应以双方约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，在按买受人实际使用该房的年限得出款项返还给出卖人。九、不可抗力的认定1、自然灾害和社会异常事件属于不可抗力；2、政府抽象行政行为（如颁布新的规定、政策等）属于不可抗力；3、具体行政行为要具体问题具体分析，如果开发商对此能够预见，或者可以采取企业行为或行政、司法途径加以解决，则不属于不可抗力。十、情势变更原则的适用条件1、客观上发生了情势的变更，如价格非正常上涨、国家政策调整、币值大幅度升降等；2、客观情况的变化是提出方无法预见和防止的；3、情势变更系因不可归责于当事人之事由而发生；4、因情势变更导致合同的履行显失公平。&第四章&&商品房买卖与商品房按揭担保一、商品房买卖合同与商品房担保贷款合同以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方起诉要求确认合同无效、被撤销或解除的，法院应告知按揭银行有权作为有独三参加诉讼。1、按揭银行以有独三身份参加并提出独立诉讼请求的：如果法院确认买卖合同无效、被撤销或解除，则应同时解除买受人与银行之间的担保贷款合同，判决出卖人分别将买受人尚欠的银行贷款本息直接偿付给银行，将买受人已付的购房款（首付和已付给银行的按揭款）返还给买受人；如果法院认为当事人要求确认合同无效、被撤销或解除的请求不能得到支持，则银行要求解除贷款合同的要求也得不到支持，但贷款合同自身已经符合合同约定或法定解除条件的除外。2、银行不愿参加诉讼的，法院只处理买卖合同纠纷。若买受人只起诉要求出卖人返还首付及已付按揭款及利息的，应支持；若买受人要求出卖人返还包括贷款在内的全部购房款的，也应支持。二、按揭房屋抵押与保证责任1、买受人与银行之间的担保贷款合同解除的：（1）银行向买受人主张对诉争房屋行使抵押权的，若银行已就诉争房屋办理了抵押预告登记或本登记，则银行有权就抵押房屋拍卖或变卖后所得的价款优先受偿。（2）银行同时向出卖人主张保证责任的，如当事人对银行如何实现债权有约定的，按约定处理；若无约定或约定不明，银行应当优先就买受人提供的房屋抵押权实现债权，未清偿部分由出卖人承担连带保证责任。2、银行与借款人未办理房屋抵押预告登记或本登记的，抵押合同有效，但抵押权不成立。对于因登记部门原因未办理房屋抵押登记，价款人已将购房合同等权利凭证交给银行的，可以认定银行对房屋有优先受偿权，但未办理登记的，不得对抗第三人。三、无法办理按揭贷款的处理买受人支付首付款后以银行按揭贷款形式支付尾款的，贷款义务一般由买受人承担，出卖人仅负协助义务。当买受人办理按揭贷款失败时，若买受人无力以其他方式支付尾款，则购房合同属于事实上不能履行，当事人可请求解除合同。合同解除后的责任承担问题主要取决于银行未批准发放贷款的理由，若纯系出于买受人信用不佳问题，则买受人承担违约责任；若系出卖人未提供担保或未未成备案手续等问题，则出卖人也应承担违约责任；若系不可归责于双方当事人的事由，则合同解除，出卖人应当将收取的购房款及其利息或者定金返还买受人。四、按揭合同中楼宇发生毁损、灭失或停建情形的风险分配不合理《广东省高级人民法院民一庭：审理商品房按揭合同纠纷案件的几个问题》按揭合同通常约定：按揭抵押房产的部分或全部发生毁损，不论何种原因，亦不论何种过失，均有购房者负全责，并向按揭这赔偿由此引起的一切损失。该约定通过牺牲购房者的利益以达到保护按揭银行利益的目的，由于按揭合同是按银行提供的格式合同，对此，购房者可根据《合同法》第40条的规定，以提供格式条款一方加重对方责任为由，主张该条款无效。实践中，法院可参照如下处理方式：1、开发商将房屋交付购买者使用以前，或为购房者办理房地产权属登记之前，按揭房产因开发商的原因而毁损、灭失、停建的，由开发商承担责任，购房者不承担责任；2、开发商将房屋交付购买者使用以前，或为购房者办理房地产权属登记之前，按揭房产因不可抗力而毁损、灭失、停建的，则开发商和购房者均不承担责任。如果按揭房产已经买了保险，按揭银行可以就保险金请求行使物上代位权；3、开发商将房屋交付购买者使用以后，或为购房者办理房地产权属登记之后，按揭房产毁损、灭失的，风险责任由购房者承担。五、按揭合同对购房者使用房屋的不合理限制实践中，许多按揭合同约定购房者不得将按揭抵押房产出租，或者约定出租必须经过按揭银行的同意，或者约定其他限制购房者使用房屋的条款。对于该类约定，只要购房者对房产的使用（如出租等）不会对按揭银行的抵押权造成损害，就是允许的，因为按揭银行就按揭房产仅享有有限受偿权而不具有直接支配的权能，在购房者的行为不妨碍按揭银行之优先受偿权的情况下，按揭银行不应对其进行限制。因此，法院审理时可根据《合同法》第40条的规定认定该类约定无效。&第二部分&&二手房买卖合同纠纷&第一章&&二手房买卖合同的效力一、未取得产权证或将来可能取得产权证的房屋买卖1、未取得产权证的房屋买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应违约责任。2、以将来可能取得所有权的房屋作为标的物的买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应违约责任。二、预售商品房再转让再转让的出卖人与开发商签订商品房预售合同并办理预售合同备案登记后，又将预售房屋再行转让给第三人的：1、若房屋尚未竣工，则合同标的物不存在，视为商品房买卖合同权利义务的概括转让，应当取得开发商的同意。2、房屋竣工后，在交付及取得产权证前转让的，转让合同有效。3、商品房预售合同无效的，预售商品房再转让合同一般也认定为无效。三、特定房屋买卖1、限制交易期间转让经济适用房的，合同无效。2、转让已购按经济适用房管理的房屋的，合同有效。3、当事人转让按房改成本价或标准价购买的共有住房，或转让央产房的，合同有效。但因法律法规规定导致买卖合同无法履行的，按合同法有关规定办理。四、登记共有房屋转让1、共有房屋中的一人或数人，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义将房屋转让的，其他共有人不追认且出卖人转让后未取得处分权的，房屋买卖合同无效。2、共有房屋中的一人或数人，擅自以其他或全体共有人的名义将共有房屋转让的，房屋买卖合同无效。但符合表见代理构成要件的，可视为有效。五、法定共有房屋转让出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋（包括夫妻共有、继承共有等）擅自转让的，出卖人或其他房屋共有人以转让时未经其他共有人同意为由请求确认买卖合同无效的：1、出卖人与买受人存在恶意串通、损害其他共有人利益的情形的，买卖合同无效。2、构成表见代理的，买卖合同有效。3、出卖人擅自以自己名义转让的，若符合善意取得条件，则可认定买卖合同有效。六、被有权国家机关采取强制措施房屋的买卖1、采取强制措施后转让的，属于无权处分行为，买卖合同效力待定。若有权国家机关或者申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施解除的，合同有效。2、房屋买卖合同签订后房屋被采取强制措施的，买卖合同效力不受影响。（1）如果是法院查封的，买受人已支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户，买受人对此无过错的，可向法院申请解封，并有权要求继续履行合同。（2）如不符合法定解除强制措施的条件，该强制措施导致出卖人无法交付或过户给买受人的，构成合同履行不能，买受人有权要求解除合同，但不得要求继续履行合同。七、未办理宣示登记房屋的转让房屋权利人依据生效法律文件、人民政府征收决定、继承或遗赠取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让该房屋的，合同有效。但权利人应当将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。八、共同居住房屋的转让1、出卖人单独享有所有权的房屋，配偶、其他亲属因婚姻或亲属关系形成共同居住的事实，出卖人岁有义务保障其居住权益，但该权益不属于物权，不构成对出卖人处分房屋的限制。2、出卖人依据拆迁取得的房屋，依据拆迁政策拆迁被安置人有权继续居住该房屋，但不构成对房屋的共有，不影响出卖人处置房屋。九、属于违章建筑房屋的转让买卖合同无效，但在一审法庭辩论终结前已补办相关手续的，可认定合同有效。十、设定抵押权房屋的转让1、抵押权人同意房屋转让的，如果同意的同时提交了抵押权注销申请，房屋登记机关在办理房屋所有权过户登记时同时注销了抵押权登记，则抵押权消灭，否则，抵押权继续存在，抵押权人可以就房屋行使抵押权。2、买受人签订房屋买卖合同时不知道房屋设定抵押权的，房屋买卖合同有效。3、出卖人转让房屋，尚未办理产权过户登记前又在房屋上设定抵押权的，不影响之前签订的房屋买卖合同的效力。抵押权人要求行使抵押权的：（1）买受人已经办理了预告登记的，抵押权人主张对房屋行使抵押权优先受偿的，不能对抗买受人。（2）买受人未办理预告登记的，抵押权人有权行使抵押权，买受人有权解除房屋买卖合同并要求出卖人承担违约或赔偿责任。&第二章&&二手房买卖合同的履行与违约责任一、阴阳合同1、通常以后订立的合同为准，但若一方当事人有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等原因而在后签订的合同中约定虚假价格的，则应以此前签订的合同为准。2、当事人以规避税收征管为由请求确认合同无效的，不予支持。二、一房数卖1、已办理过户登记手续的买受人优先。2、均未办理过户登记手续的，已办理预告登记的买受人优先。3、均未办理过户登记和预告登记手续的，已经实际合法占有使用房屋的买受人优先。4、均未办理过户登记和预告登记手续，又未合法占有使用房屋的，已先行支付购房款的买受人优先。5、合同均未履行的，成立在先的合同买受人优先。三、借名登记1、借名人主张房屋所有权应证明：（1）其对房屋存在出资关系；（2）存在保留所有权的意思表示。2、借名人不具备购买经济适用房资格，而以登记人名义购买的并以保留所有权的意思表示将房屋登记在登记人名下的，双方行为属于“损害社会公共利益”的合同无效情形，借名人主张确权或要求登记人为其办理房屋过户登记手续的，不予支持，但借名人有权主张出资债权。3、登记人的债权人请求对登记在登记人名下的房屋查封、强制执行用于偿债，借名人以其对房屋享有实际权利为由提出异议的，一般不予支持。4、登记人擅自处分房屋的，适用善意取得制度。四、定金、违约金、赔偿损失1、定金性质约定不明的，不得视为解约定金。2、同时约定定金和违约金的，如果定金性质为违约定金的，则定金和违约金不可并用；但如果定金和违约金分别指向不同违约行为的，则在约定条件成就时可以并用。如果定金性质为解约定金，当事人已构成违约的，在条件成就时解约定金和违约金可以并用。3、定金数额不足以弥补守约方实际损失，守约方请求赔偿不足部分的，应予支持。五、出卖人死亡房屋买卖合同签订后，买受人已经部分或全部履行了支付房屋价款的义务，出卖人死亡，买受人要求出卖人的继承人继续履行继承债务的，应予支持。继承人应当在办理房屋继续登记后，为出卖人办理房屋所有权转移登记。六、履行利益和信赖利益损害赔偿1、合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同并要求违约方赔偿直接损失和房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。2、违约方以守约方主张的房屋差价损失系其订立合同时不可预见的损失为由提出抗辩的，不予支持。七、阴阳合同的处理1、差价以装修名义且金额较小的，一般认定阴合同有效；差价太大的，一般认定阴合同无效。2、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效，但过户价款条款无效。3、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签署后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效，但过户借个条款无效。4、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价格过户，另一方拒绝的，可调解，调解不成则认定合同不成立。5、未签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。八、户口迁移合同约定出卖人应将户口迁出的，如果出卖人拒不迁出，该类纠纷不属于民事案件的受案范围。九、公有住房转让公有住房在限制交易期间转让，在超过限制交易期间诉至法院的，只要当事人在订立转让协议时的意思表示是真实的，可以确认转让合同有效。转让合同中约定交易期限期满后办理有关手续的，属于附期限的条件，合法有效。&本文主要参考《房屋买卖案件裁判思路与操作》（左峰、陈旻&著）
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