国土资源报数字报：“农家乐”如何才能真正“乐”起来
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国土资源报数字报：“农家乐”如何才能真正“乐”起来
“农家乐”目前已经发展成为农村经济转型升级的重要途径。国土资源管理部门该如何引导项目用地，助力农村经济发展转型升级，本期法制版特邀业内人士，结合相关调研从多个方面分析“农家乐”用地存在的问题和原因，并给出建议。请看——
“农家乐”如何才能真正“乐”起来
　　陈矫健　　现状　　政策不一致造成监管混乱　　传统的“农家乐”刚开始是利用农村住宅，从事餐饮、住宿等商业服务，其面积不过几百平方米；随着农村经济的不断发展，“农家乐”也随之发展壮大，相继出现了规模较大的利用耕地、鱼塘、海涂等各种架空建设的“农家乐”，其面积一般在几亩左右；现在又兴起了规模较大的以“设施农用地”名义备案（批准）的，集农业、旅游观光、休闲娱乐等为一体的综合用地项目，其面积有几十亩，甚至几百亩。　　从笔者参与调研的浙江省有关市县的10个设施农用地项目来看，用地面积都在百亩以上，均不同程度存在从事旅游、休闲、住宿、餐饮、娱乐等带有经营性的用地问题，但基本上没有破坏耕作层，有的利用集装箱拼装成活动房、有的架空后建起小木屋，还有的直接在农业大棚内办起“农家乐”。　　调研发现，当前设施农用地项目大都面临着用地合理，但不合法的尴尬。由于单一的农业经济难以实现村民脱贫致富，各级政府都在努力探索寻求新的农村经济发展模式，2015年的中央农村工作会议和一号文件都提出要把产业链、价值链等现代产业组织方式引入农业。鼓励农户搞多种经营，延长产业链条，不仅种植农作物（第一产业），而且从事农产品加工（第二产业）与流通、销售农产品及其加工产品（第三产业），以获得更多的增值价值，为农业和农村的可持续发展、农民增收开辟光明前景。如今，上述“六次产业”已成为新常态下现代农业发展的方向。　　但目前的情况是，国家的土地政策尚未作出相应的调整，而地方政府和产业主体已经积极响应这一政策，不少地方政府还引进外资发展“六次产业”，主要是以商业为主的“农家乐”项目。因没有相应的用地政策，设施农用地自然成为其应对用地政策的首选，问题是“六次产业”或“农家乐”往往会出现占用和破坏耕作层的情况，按照现行的土地管理法律法规，应当属于改变土地用途的违法行为。这类土地违法行为，特别是不破坏耕作层的“农家乐”，在保持土地原状的情况下，实现土地价值产出的最大化，其合理性是显而易见的，但违法也是事实。　　同时，上述用地还存在管理混乱、执法困难的情况。对合理不合法的设施农业用地项目，如有人举报其在农用地上从事旅游、娱乐等违法行为的，国土资源管理部门就犯难了，因为设施农业用地项目和“农家乐”一般都是连在一起的，其违法事实的认定非常困难，而这样的违法行为因当地政府的支持，有的查处工作便不了了之，极易引发群众不满。　　此外，政策的不一致，让基层执法更加尴尬。以笔者所在的浙江省为例，根据《浙江省实施〈土地管理法〉办法》（以下简称《办法》）第三十三条的规定，从事种植业、养殖业需要搭建临时建筑的应当依法办理临时用地许可。然而《浙江省国土资源厅浙江省农业厅关于进一步支持设施农业发展的通知》（&浙土资发〔2015〕9号）（以下简称9号文件）却将其改为设施农用地备案管理。从严格依法行政的角度上看，从事种植业、养殖业需要搭建临时建筑的应当优先适用《办法》，而不应执行9号文件，因为9号文件的效力明显低于《办法》。但如果按照《办法》进行查处，那么所有已备案的其他设施农用地项目也要查处，因为同样也没有取得相应的临时用地许可，执法者面临是否要执法的尴尬选择。　　分析　　备案制和临时用地都不是最优选项　　从调研的情况看，“农家乐”按照占用的土地性质可分为占用集体建设用地和占用集体农用地两种。因法律没有对占用集体建设用地的“农家乐”进行规制，所以根据“法无禁止皆可为”的原则，在集体建设用地上从事带有经营性性质的“农家乐”，一般不作为土地违法行为来处理。而在集体农用地上从事带有经营性质的“农家乐”，因其项目符合当前农村经济发展的需要，并具有现实的合理性，尤其是以设施农用地名义批准实施的“农家乐”项目更是关注的重点。　　该不该纳入建设用地管理？　　如果将“农家乐”纳入建设用地管理，按照《土地管理法》的规定，一般要将土地征收为国有后，再行办理国有建设用地手续，但由于“农家乐”的用地面积较大，并且占用的大多数土地是农用地，因受土地利用总体规划和用地指标等限制，基本上难以实现审批，所以该方案不具有可操作性。　　一般情况下“农家乐”将会随着设施农用地项目的结束而停止运行，而采用架空技术的“农家乐”用地是很容易恢复土地原状的，所以从这些方面看，“农家乐”用地具有很强的临时用地特性，只是在使用的期限上要更长一些，而这样的项目一旦结束后，只要能够确保土地恢复原状，实现土地利用总体规划的原用途，是符合土地管理目的的，但问题是这些都要在法律制度上加以解决。　　用地性质和属性怎么确定？　　《土地管理法》没有对设施农用地作出相关规定，《土地利用现状分类标准》（GB/T）将设施农用地归类为“其他土地”，从中可以看出设施农用地的特殊性，因此从目前的《土地管理法》上看，设施农用地既没有纳入农用地，也没有作为建设用地进行管理。《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔号）（以下称127号文件）是将设施农用地纳入农用地管理，而浙江省的《办法》将其纳入临时用地管理，两份文件的核心意见都是设施农用地要符合土地利用总体规划。　　另外，设施农用地项目从事农业旅游观光、采摘等活动较为普遍，甚至有的旅游观光项目成为主营收入。根据《土地管理法》的规定，从事旅游经营应属建设用地范畴，但并不能简单地将其纳入建设用地进行管理，因为设施农用地具有农业用地和建设用地的双重属性。现实中，一些设施农用地项目中利用架空技术并没有破坏耕作层，实现了对地表空间的拓展和再利用，并非传统意义上的占用土地或改变土地的用途。　　备案管理行不行得通？　　首先，从部、省两级部门先后出台的文件可以看出对设施农用地项目进行行政管理的必要性。其次，从对备案的程序和条件的设置中可以看出，设施农用地项目的备案就相当于行政审批（或许可）。只要设施农用地项目通过备案就可以建设，反之则不然，但问题是没有备案的设施农用地项目怎么办？所以，加快和完善设施农用地法律制度势在必行。　　按临时用地管理可行吗？　　当前的临时用地许可制度存在以下问题：一是“永久性建筑物”概念模糊。建筑物是否永久只是时间的概念，区别永久性建筑物很难。二是临时用地的法律责任规定不合理。临时用地管理的重点是用途管制和到期后恢复土地原状，但现行的临时用地法律责任是“责令交还土地，处以罚款”，这显然不能实现临时用地到期后恢复土地原状的行政管理目的。三是管理混乱。临时用地到期后，由于土地权利人不想恢复土地原状（因为改为建设用地会带来更大的利益），如果行政机关监管缺失（重审批轻监管），最终就会导致临时用地到期后没有依法及时恢复土地原状。　　综上，笔者认为，“六次产业”是农村经济发展的必然选择，是实现农业现代化，农业工业化的有效途径，而“六次产业”中必然少不了设施农用地和“农家乐”用地，而这样的用地具有现实的合理性，只要耕作层不被破坏，是符合土地管理目的的。出现的设施农用地和“农家乐”合理不合法的现象主要是法律制度不完善所致，应当在法律制度上作出相应的调整，以适应当前社会发展的需要。从以上的分析可以看出，破解设施农用地问题的关键，就是如何合理合法解决其经营性用地的问题。　　建议　　完善法律法规单独设立许可　　首先，要严格依法行政，停止执行设施农用地备案制度，为设施农用地项目办理临时用地手续。其次，要在法律制度上进行改革和完善，为设施农用地单独设立行政许可，以适应社会发展的需要。　　当前，《物权法》已对地上、地表及地下的建设用地使用权作出了明确规定，应根据其制定在地上设立建设用地使用权的实施办法，以解决设施农用地中的“农家乐”项目用地问题，并以协议方式将地上建设用地使用权出让（或租赁）给设施农用地的业主使用，可解决其合法用地的问题。　　同时，各地应当根据土地利用总体规划和农业发展规划科学制定设施农用地发展规划和年度计划，并将合理利用土地、不占或少占耕地作为制定设施农用地发展规划的基本原则。要明确设施农用地的申请条件和期限：一是符合设施农用地项目发展规划；二是用地申请者经土地权利人（所有权人和使用权人）同意，并签订设施农用地使用协议，协议应当包括总用地规模和配套经营性设施用地规模、期限、土地复垦及违约责任等内容。设施农用地项目一般投入较大、周期较长，一般要3～5年，所以，许可期限一般要5年或10年较合适，如果不够还可以再延长。　　此外，必须加强对设施农用地批后监管。要防止设施农用地项目未批先建、改变土地用途。对于违法行为要依法追究当事人的法律责任。　　（作者单位：浙江省温州市国土资源局）
馆藏&23524
TA的最新馆藏[转]&散文吧网站海不择细流，故能成其大。山不拒细壤，方能就其高。农家乐申请报告范文3篇相关话题农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得身心放松、愉悦精神的休闲旅游方式。本文是小编为大家整理的农家乐申请报告范文，仅供参考。
农家乐申请报告范文篇一：
雅安市汉源县人民政府:
汉源县&&有限公司为了打造阳光汉源，配合汉源县人民政
府开发汉源，公司拟投入资金5500万元，在汉源县九襄镇&&&村修建一个五星级农家乐，规划占地约50亩，按五星级农家乐标准打造汉源县第一农家乐品牌，建成集吃、住、游、娱为一体、旅游休闲的园林式农家乐，农家乐建成后可解决近200人就业，上交各种税费200万元。妥否请批示
附：汉源县&&&有限公司立项报告书
汉源县&&&有限公司
20xx年x月x日
农家乐申请报告范文篇二：
为了开发XX城农业资源优势，增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加收入，开辟农业增收新途径，拓出XX新农村建设度假娱乐新模式，特制定本规划。
一、基本情况
XX移民度假乐园位于共青城市金湖镇的一个新农村建设村，北靠德安宝塔，东临博阳河，共安大道中心地段，南临共青城市，距市区仅4公里，与金鸡山遥遥相望。
寨下度假乐园总面积15亩，拥有餐饮、住宿、娱乐、水上垂钓卡拉OK、棋牌、度假、设有健身娱乐(羽毛球、乒乓球、网球等)。游泳等为一体的娱乐场所。电力设施齐备，交通便利。
二、规划依据
1、区位优势。XX农家乐紧靠德安县城和共青城市，交通便利、经济基础较好，而且共青城市有常住人口7万多人，流动人口近2万人，有强大的消费群体做后盾，具有能消售、能带动的优势和消费群体消费层次较高的优势。
2、地理优势。XX农家乐前有数十亩鱼塘，后靠绿树青山，极适合度假休闲。
3、政策优势。XX市刚成立不久，在统筹城乡发展的力度明显加大，且又与新农村建设的要求同步，为加快开发迎来了难得的战略机遇期。
三、建设思路
本规划以具有娱乐休闲价值的农业资源和农产品为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，把新农村建设与体现传统农庄风貌结合起来，讲求&原汁原味&，避免&视角污染&，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型休闲、娱乐新型农庄。
四、建设内容
1、农家乐将建设一栋集休闲娱乐、餐饮、住宿为一体的多功能建筑，力求让顾客满意。
2、农家乐内的数十亩鱼塘将提供给顾客垂钓、水上娱乐。
五、可行性分析
1、适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径，而且把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。
2、可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。
3、可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快新农村建设步伐。积极开发农家乐市场，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题，缓解社会压力，而且扩大了农产品销售市场，实现农业的多项、多次增值，为传统农业向&高效生态农业&与休闲度假完美结合拓出新路子、找到农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。
4、可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。
5、可以加强生态环境保护与建设，有利于农村经济社会可持续发展。开发农业休闲度假的生产素材是当地人与自然和谐共生的乡村环境，因此对加快生态建设、农地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。
6、可以缓解假日高峰旅游压力，促进城乡消费。不但可以有效地对部分旅游者进行分流，就近带动消费者，同时也提高了度假休闲的质量，不需要旅途劳累，丰富城乡人民的消费及文化生活。
七、投资估算及效益分析
本规划建设设计建设年限为2年，投资约合人民币150&200万元。项目建成后，年可创纯收入30万元，5&7年可收回成本。如在建设期间逐渐投放运营，收回成本年限可缩短。预期最佳高峰期年收入可达到50万元。因此本项目市场前景广阔，具有经济、社会、生态三大效益，不失为一条促进分工、统筹城乡、 推动发展的有效增收途径。
八、实施措施
1、创新开发。建议经营者忠实目标消费人群，采取分期实施、逐步完善、适度规模发展。采取对服务内容进行细分，量身定制不同的消费价格，以获得更多的消费群体。并坚持生态优先、方便经济原则，使环境优美、服务体贴到位、提高品味，吸引留住客商及消费者。
2、强化管理。一是要转变观念，统一思想，正确认识农家乐的休闲度假效应。二是要合理规划，科学、规范开发。三是要精心设计农家乐的特色，突出高品位。四是要强化开发中的安全卫生工作。五是要搞好促销。六是要培养休闲度假管理服务。
综上所述，开发寨下农家乐切实可行，迎合了共青城市所提出的加大开发力度，有助于城乡结合开发，缩小城乡经济差距，体现了共青城市和谐理念，使社会健康稳步发展。特申请寨下农家乐开发，恳请各级主管部门给予批准为感!
农家乐筹备组
20xx年x月x日
农家乐申请报告范文篇三：
市旅游局：
黄土岗镇乐阳餐厅位于黄土岗镇镇区，本餐厅于xx年9月1日正式开始营业，占地面积1.6亩，靠近黄土岗镇镇政府，具有交通便利的优势。餐厅前有高山相伴，左有农田相依，具有天然的农家气息和得天独厚的自然景观。
服务接待方面，本餐厅配有专门的厨师和服务员，并能保证服务人员每天24小时在岗，能够提供接待、问询和结账服务。
就餐服务方面，本餐厅有照明充足的就餐大厅和包房，并配有风扇和空调，桌椅、餐具配套齐全。餐厅拥有专门的菜品单和饮品单，提供就餐预定服务，并能达到出菜率80%。本餐厅餐具严格实行一冲、二洗、三清、四消毒的程序，保证餐具的卫生健康;就餐区域执行严格的除虫、除尘 消毒等措施，保证就餐的安全健康。为保证就餐客人的饮食需求，本餐厅还力争每个月出一个新的菜品，供顾客品尝。
厨房方面，本餐厅同时拥有传统的农家土灶和煤气灶，保证作出的菜品具有浓厚的农家风味。地面铺有防滑瓷砖，并有吊顶。有消毒柜及专门存放餐、饮具的橱柜，餐、饮具分类存放。有冰柜，并且生熟食分开存放。冷热菜分开制作，并且砧板、道具分开使用。有专门放置临时垃圾的垃圾桶，并做到及时清理。厨房与餐厅之间做到隔热、隔音、隔油烟。有专门的防火灭火器。
公共区域方面，有供客人使用的水冲式公共卫生间，室内通道整洁，并在出口处有紧急出口标示。庭院有供客人使用的专门停车棚，并且清洁卫生。有供客人娱乐的篮球场、羽毛球场。
经过自查，我认为本餐厅已经具有二星级农家乐标准，因此，特申请本餐厅评定为二星级农家乐。
专此申请，请审批!
黄土岗镇乐阳餐厅
20xx年x月x日
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&热门其他范文农家乐开发与新农村建设协同发展模式--《浙江大学》2010年硕士论文
农家乐开发与新农村建设协同发展模式
【摘要】：
我国是一个农业大国,目前很多地方都存在着农村和农民贫穷落后的情况,农村和城市的贫富差距相当严重,消除贫困实现农村的可持续发展、解决“三农”问题一直以来都是人们关注的焦点。2006年中央“一号文件”提出了建设“社会主义新农村”的具体要求和措施,为我国农村建设指明了方向和道路。很多地区在社会主义新农村建设的大前提下充分发挥各自的旅游资源优势,积极开展农家乐等农业旅游形式,并取得了较好的成绩。比如一些地区在新农村建设过程中,利用当地特色自然资源开发旅游业不仅增加了当地农民的收入,提高了他们的生活水准,也一定程度上加强了基础设施建设,完善了公共服务体系,使农村呈现出了新面貌新风尚。不过在农家乐旅游发展和新农村建设的过程中同样也暴露了不少问题,如盲目跟风、混乱无序、城市化等,破坏了农村原有的安定、和谐、朴素的氛围,使农村失去了原有的吸引力,这必将影响农家乐的可持续发展。农家乐的这种发展方向和模式也违背了新农村建设的指导思想,不利于新农村建设的进程,因此有必要探索一种农家乐与新农村建设的协同发展模式,以实现农家乐的可持续发展,同时促进新农村建设的进程。
鉴于农家乐有多种类型,不同类型的发展背景和现实问题不尽相同,所以与新农村建设的协同发展模式也必不相同。本文通过对浙江省临安市太湖源白沙村农家乐的案例分析,讨论了其在农家乐开发与新农村建设中形成的优势和存在的问题,并进一步提出:1.文化发展相对于经济发展具有一定的延后性,所以白沙村之前的发展状态有其必然性,而它下一步必须也有能力加大文化的建设;2.在我国经济薄弱、民主化进程落后、公民意识尚未建立的现阶段,我国的社区内涵还不能等同于国外的社区,我国社区中主导力量目前是政府组织,但正在往社区居民自组织形成发展,而这种发展符合新农村建设和农家乐发展管理的实际;3.旅游和农业存在统一性,它们都可以促进农村的发展,而它们之间又能相互促进,此外它们又具有对立性,农村如果只依靠农业发展将会非常缓慢,而如果片面强调旅游又会导致农村的形存身亡,最终会阻碍农村发展。作者以这三对协同的概念作为模式的基本要素,构建了新农村建设与农家乐开发的动态模式,表明只有当经济与文化、农业和旅游业、农民本位与社区本位平衡发展时才能促进新农村建设与农家乐协同发展的顺利进行。此外,作者还基于模式建立了社区管理组织与农民个体共同作为管理成分、农业、旅游、经济、文化四个部门功能相互区分又彼此互动的动态管理体制,以及以社会发展、农业发展及旅游发展作为三大类的指标体系,以期科学有效指导新农村建设与农家乐开发的实践,避免农家乐的发展和新农村的建设陷入困境,从而促进白沙村农家乐发展和新农村建设的可持续性,同时也为其他地区的农家乐与新农村建设的协同发展提供借鉴。
【关键词】：
【学位授予单位】：浙江大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2010【分类号】：F592;F320【目录】：
Abstract6-11
1 引言11-31
1.1 研究背景11
1.2 立题依据11-12
1.3 相关研究进展12-28
1.3.1 新农村建设概况12-16
1.3.2 农家乐发展概况16-25
1.3.3 农家乐与新农村建设相互作用研究25-28
1.4 本文研究框架28-31
1.4.1 研究对象和内容28-29
1.4.2 研究目的和意义29
1.4.3 研究方法29
1.4.4 技术路线29-31
2 案例分析31-45
2.1 太湖源白沙村农家乐发展与现状31
2.2 调查结果31-39
2.2.1 农家乐经营者调查结果32-35
2.2.2 农家乐住客问卷结果35-39
2.3 调研结果分析39-45
2.3.1 白沙村农家乐发展与新农村建设的优势39-41
2.3.2 农家乐发展和新农村建设存在的问题41-45
3 新农村建设与农家乐开发协同发展的模式45-62
3.1 重点概念阐述45-54
3.1.1 文化与经济45-49
3.1.2 农民本位与社区本位49-53
3.1.3 旅游和农业53-54
3.2 模式建立54-62
3.2.1 关于模式的几点说明56-57
3.2.2 基于模式的新农村建设与农家乐开发协同发展管理体制的建立57-59
3.2.3 基于模式的新农村建设与农家乐开发协同发展评价指标体系建立59-62
4 总结与讨论62-65
参考文献65-69
附录一71-74
附录二74-77
个人简历77-78
欢迎：、、)
支持CAJ、PDF文件格式
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