随着一轮轮调控的密集出台，公寓成了政策的“避风港”，低总价、面积小、门槛低，不限购不仅是投资客的不二选择，也成了刚需的考虑对象。　　　　目前郑州市场上在售的公寓产品大概有53个（不完全统计），可是却出现一“寓”难求的尴尬，有些公寓产品要么小开发商、五证不全，要么拿地好几年未动工、位置偏远，要么土地有问题……鉴于此，小编扒拉了一遍郑州市场上的公寓产品，今天主要盘点的是郑州8个区域43个公寓产品，并结合郑州市场给大家一些投资公寓的建议！　　郑东新区4个　　　　郑东新区的公寓产品大多集中在龙子湖片区与高铁片区。该区域白领、年轻群体居多，是公寓的温床，如果在此投资，建议首选高铁片区、龙子湖片区。绿博、白沙建议谨慎观望。　　近两年该区域的很多写字楼项目去化困难，也开始做成公寓向外出售。海赋国际、新里卢浮公馆、方正紫湖公馆现已无公寓产品在售，汇艺悦公馆也仅有少量公寓产品在售，可以预见未来的租赁市场一片“红海”。但是依托郑东新区的发展，该区域的公寓项目值得考虑。　　虽然郑东新区区域好，但也需谨慎，比如象湖里，小开发商开发，无论资金实力与经验都欠缺，地理位置与周边环境也不及东区的其它在售公寓项目！　　投资性价比较高的项目首推万科誉，万科打造的精装公寓产品，地铁3号、5号线经过，位于郑东高铁片区，周边的写字楼居多，而且该公寓产品由3栋楼围合组成，精装LOFT还推出双入户户型，再加上后期万科的物业管理水平，还是蛮值得期待的。　　金水区7个　　　　金水区的公寓产品位置都很好，交通便利，周边的配套也比较成熟，然鹅，教育扛把子金水区很多公寓产品却是迷之尴尬，不过瀚海、华尔中心、海亮时代one(目前只有少量房源在售)可以关注。　　清华城项目地铁3、4号线通过，是其优势，但是网上关于该项目的评价却不怎么好。这应该不会是空穴来风吧？对于该项目，谨慎。　　恒祥百悦城在该区域位置还算挺不错的，周边的配套也比较成熟，适合年轻人居住，但是开发商一般，一直前期内购，最近又传抱了中信的大腿，建议观望。　　还有三个黑名单的项目是科创smart公馆、金田数码中心、万创都市公馆（没有列入表格）。　　科创的那块地是住宅用地，规划成了商业，据说以前是太极置业的，太极置业因为资金问题，拿来抵债，后来科创接手，不知道是因为经济原因，还是土地问题，项目一直没有动工，拖了好几年，在过去三个月的涨价潮中，该项目以11000元/平方米的低价，诱惑了不少客户跳了“坑”，导致的结果就是维权多次发生，因为低价诱惑，交了50%首付款的客户，真心伤不起。　　金田数码中心，手续不全，小开发开发，科技市场这几年也不景气，不推荐。　　万创是城改用地，比较复杂，虽然占据了好位置，但是小开发商，资金链紧张，五证不全，无论资金实力还是开发经验都很弱。　　中原区4个　　　　中原区的公寓产品也不少，质量却不咋样。靠谱一些的如华强城市广场与盛润锦绣城仅有少量公寓产品在售，该区域还有7个公寓项目，比如锦艺国际轻纺城、鑫苑都市公寓等公寓产品均已售罄。　　升龙的产品，刚需值得考虑，虽然维权消息不断，但升龙的实力还是有的，起码不用担心房子烂尾，总之对升龙的酒店式公寓尚需谨慎。　　德实邻里苑与该区域其他在售公寓项目相比较偏，小开发商开发，谨慎。　　二七区7个　　　　总体来说，二七区的公寓产品位置、周边配套，开发商等都很一般，除了瑞士酒店公寓，都距离主城区比较远，虽然有几个项目日后有地铁的辐射，但是至少也需要5年开发周期，而且据该区域的租金水平来看，租金收益不容乐观。　　瑞士酒店公寓在二七商圈，这么好的位置，却从14年开盘至今，去化困难，不得不考虑开发商的实力。　　长隆广场这个项目证件不全，工程进度也是一拖再拖，谨慎入手。　　还有一个锦绣山河项目，目前有少量的现房公寓在售，面积在50-80平左右。该项目周边教育资源丰富，有陪读需求的客户也比较多，但体量大，有4000套以上房源，未来的出租将会面临租客严重不足的现象。　　惠济区4个　　　　惠济区公寓产品不多，但是质量还算可以。　　永威的公寓可以关注，永威品质还是不错的；美景的产品临近北大学城，日后的租客群体也有市场，小面积精装修，门槛低，可以考虑，但项目目前只有少量公寓房源在售。　　金茂城、金钻公馆小开发商开发，经验可能缺乏，谨慎入手。　　高新区9个　　　　高新区公寓产品很多，没有梳理到表格中的项目还有金熙总部港在售的公寓，面积在80-160㎡左右，面积比较大，位置距离城区也比较远，没有在该片区工作的话，不推荐。该片区还有睿达广场、糖果时光目前没有公寓产品在售。　　在高新区，公寓产品呈现井喷态势，虽然日后的租赁市场比较大，但还有很多住宅项目在涨价潮前都是低价入市，对公寓产品的冲击不小，日后的出租率将面临挑战。　　公园道一号、新芒果春天、翰林国际城，有地铁经过，可能会在一定程度上扩大租客范围。　　石佛艺术公社，该项目位于高新区的门户位置，样板间做的很夸张，虽然是精装修，但还是谨慎看好。　　管城区5个　　　　管城区比较尴尬了，道路坑坑洼洼屡遭吐槽，老小区也比较多，而且城区改造工程居多，未来几年的居住氛围与环境都不尽如人意，日后的居住需求也有限，租金回报率不高，出租可能困难。　　正商华钻周边的配套较成熟，临近地铁2号线，正商又是刚需王，开发商实力不用太担心；光之谷附近的人流量大，周边有一些批发市场、建材市场，居住氛围会比较乱，loft出租收益有点尴尬；兴忠启程项目是小开发商开发，有很多的不确定性，风险较大，谨慎。　　经开区3个　　　　经开区作为区域新秀，长期在附近工作的可以考虑，但目前的人流量有限，而且在经开区的这几个公寓产品很一般，周边的配套极度匮乏，交通也不便利，谨慎购买！　　还有一些产品，所在区域距离主城区比较远，比如洞林湖片区、平原新区、中牟、白沙、绿博、上街、南龙湖等，按照郑州目前的发展水平，这些区域的公寓产品最好结合自身需求，谨慎入手！　　投资公寓产品在郑州到底有没有未来？　　郑州市场上的公寓产品如雨后春笋般爆发，日后的去化会面临挑战，至于郑州的公寓产品值不值得投资，我们从需求角度给出以下分析。　　郑州是一个省域单核城市，虹吸现象明显，根据数据显示，年郑州市流动人口增量在全国占第六位，流入人口达185万，仅比深圳少流入10000人。再加上今年几个大城中村的拆迁，几十万的流动人口，万亿的市场规模，给租赁市场带来了“红海”。　　据郑州市场上某租赁公司的数据显示，郑州的租赁群体大多在35岁以下， 22-29岁租房族占据总房客的80%。而这群人在租房时，又要求保证个人空间、居住环境、家具配套、社交需求等，在此之下，日后随着90后群体的涌现，公寓产品就相对会受欢迎。　　总之，随着郑州经济的发展，人口的流入，有限的工资在高房价面前高攀不起，租房需求还会进一步的扩大，投资好地段，大品牌开发商的公寓产品还是有一定的市场。　　但是郑州这两年公寓产品也呈现井喷态势，可以预见未来的租赁市场也是竞争激烈。　　如何投资公寓产品？　　1、明确目的：自住or投资？　　如果打算自住，你需要知道以下几点。　　首付比例高。如果打算自住，你需要了解公寓基本都是商业性质（极个别项目除外），首付比例明显高于住宅，而且以前开发商的首付分期活动，现在也被明令禁止，对于刚需群体来说，高首付就是一个天然门槛。　　转手成本高。作为刚需群体，如果是为了自住，你需要知道，公寓不能落户，周边的一些对应的周边住宅小区的划片教育资源与你无关。并且转卖时税费成本比较高，需交纳契税3%，个税差额的20%，营业税5.6%，加上土地增值税等，计算下来大约增值部分的30%-40%将用于缴税。　　自住成本高。物业费、水电费及各种维护费用等隐性成本，均属于商业性质，比普通住宅高出不少，尤其是物业费一般是住宅的2倍以上。　　另外一个需要提前做好心理准备的就是，居住舒适度不高，公寓产品普遍容积率比较高，一梯十几户甚至更多，入住后，你会发现办公跟居住混合，环境比较乱。　　如果你打算投资，就要考虑是否长线投资了。　　说到投资当然离不开投资回报率，即日后的租金收益，这是一个长线的投资过程。说到租金收益，在这里给大家一个计算参考，一般来说，投资房产如果能够跑赢通胀，就算一个不错的投资选择，鉴于通胀率波动太大，我们以贷款利率作为参考，如果投资回报率高于贷款利率，就算不错的投资。取2016年最新的贷款利率中间值4.6%作为一个参考，按照理财公司评估投资价值方法来算，即月租金乘以12除以总价就是投资回报率，如果低于4.6%，就不适合投资，以44平均价13000元毛坯LOFT计算，总房价是572000，再乘以4%是22880，然后除以12，即月租金为1906，如果再加上装修的话，月租金在2000元才值得投资。如果日后投资LOFT，可以隔成3室，按照目前1000元每间的租金水平，收益还是可观的。　　2、买公寓产品，首选大品牌开发商。鉴于郑州市场上开发公寓产品的很多都是小开发商，拿地很多年，却迟迟没有动工的具体时间节点，这些楼盘都需要谨慎！　　3、地段很重要。如果你是前期自住，后期投资，要结合自身的实际需求出发，比如你在金水区有一份相对稳定的工作，那选择的范围就要首选金水区和郑东新区。　　优先选择主城区，是因为中心城区人口密集，日后供应稀缺，出租率、投资回报率高，另外还有一些政策导向密集且强烈的新兴区域，日后随着产业升级、交通配套的完善，伴随而来的是大量的办公、就业需求，将会使公寓的租金、价值得到较大提升。　　4、买公寓产品，尽量买精装修的。公寓产品装修成本高，选择精装修会省去很大的人力、物力与财力。　　5、交通。选择有地铁或将要通地铁的楼盘，日后会一定程度上扩大租客范围。　　6、投资公寓最好选择小户型。公寓一般按套出租，户型小，总价低，收益率也相对较高。　　7、物业管理水平不容忽视。目前在郑州市场上，公寓的物业基本不作为，导致的直接结果就是，墙壁、楼梯各种小广告，垃圾无人清理，这些不仅降低居住的舒适度，日后还会直接影响产品的出租率。　　以上就是给大家盘点的一些公寓产品，欢迎后台留言补充，至于投资郑州的公寓产品，是不是一个“坑”，就看怎么选择了。　　总之，楼市有风险，投资需谨慎！　　楼盘具体信息以售楼部信息为准
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　　1线是投资，郑州是真的刚需啊，最好别限购，限购会让房子长得更快
　　@妖姬莫羽馨追
00:37:24　　1线是投资，郑州是真的刚需啊，最好别限购，限购会让房子长得更快　　-----------------------------　　是的，昨晚又出政策了，刚需真的伤不起！　　1、升级现有限购政策，将180平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）纳入限购范围。　　2、非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。　　3、使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，不仅要严格执行贷款金额不超过相应最高贷款限额，月还款额不超过家庭收入60%的规定外，市住房公积金管理中心要严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，不得突破。　　4、税务部门对定价过高、涨幅较大的房地产开发项目应进行重点稽查。　　5、对脱离实际提高住房销售申报价格，经查证实际销售价格明显低于申报价格的，由房地产主管部门约谈企业，责令限期整改，拒不整改的可暂停该项目网上签约资格。
　　正弘的数码港已经不能网签了
　　又升级调控了…
　　@tnxetc
01:12:49　　又升级调控了…　　-----------------------------　　〒_〒，嗯嗯，是的！限购，限制了外地客户的购买资格；限贷，限制了改善客和投资客的购买力。前期会有许多因为购房资格丧失、首付比例增加退房的，而对于满足购房资格的刚需客，有更多的选择空间了。
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和平翰林公馆
妈豆43037 &昵称&经验值84813 &在线时间1409小时&注册时间&最后登录&积分86222&精华4&UID4463297&
you can call me 乔治妈
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产权是啥？民宅？来自[]
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同样关注！来自[]
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居住型公寓倒是问题不大，汤臣和平时光都算居住型公寓
但是翰林公馆，不是公寓吗？啥时成住宅了来自[]
妈豆0 &昵称&经验值0 &在线时间0小时&注册时间&最后登录&积分0&精华0&UID&
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居住型公寓可以买吗？
南市的公寓可以考虑。来自[]
妈豆16115 &昵称&经验值13816 &在线时间284小时&注册时间&最后登录&积分14100&精华14&UID8096695&
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就看是不是民宅70年或者50年产权。是民宅的都可以。
美好的人生来自积极的规划和执行力
居住型公寓可以买吗？
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你了解石家庄的公寓市场吗？17年公寓要火！
来源：置家网
发布日期： 14:25
摘要：2017年庄里的楼市会如何发展？房价是涨是跌？房产税要来了，你知道吗？你了解庄里的公寓市场吗？你了解公寓跟住宅的区别吗？下面就随着小编一起来看看吧！
2017年庄里的楼市会如何发展？房价是涨是跌？房产税要来了，你知道吗？你了解庄里的公寓市场吗？你了解公寓跟住宅的区别吗？下面就随着小编一起来看看吧！
近日，石家庄记者通过对石家庄市公寓项目进行走访调查，了解这一产品的整体布局和销售趋向后得到这样的结论，2017年公寓销售真的可能会火。
先来看看庄里的公寓都有哪些？
你了解公寓和住宅的区别吗？
迷茫：新政出台 期待落地
从去年下半年开始，在住宅疯狂涨价的背景下，一部分刚需购房者和投资者被挤压出住宅市场而进入到公寓市场。与高房价、房贷沉重的住宅产品相比，公寓好似一股&清流&：以低总价、小户型、好地段+好配套的特点吸引了众多购房者。但有利必有弊，公寓同时也存在着商水商电、不能使用天然气、产权、落户、入学等弊端，随着房屋到期可自动续期以及石家庄商业地产去库存新政的出台，也公寓市场销售飘红创造了条件。
去年年底，石家庄市政府发布关于印发《石家庄市商业服务业用房去库存和发挥房屋租赁市场细则》的通知，其中明确提出将减少商业用地供应、商改住、购房可就近入学、允许民水民电等举措。但是小编在跑盘的过程中了解到，石家庄大多数公寓项目还不能完全做到商改住。&我曾咨询过派出所购买公寓孩子上学的问题，现在是光买公寓还不行，还必须办一个暂住证孩子才可以就近上学。商业地产去库存政策确实很好，但是具体怎么执行还是需要细则，更需要真正落地。&众美凤凰绿都四期置业顾问谈及去库存政策时这样说。
实际上，目前新政具体落地无疑成为了石家庄公寓市场最为重要的因素之一。&要知道公寓产品对银行政策调整的敏感度是很高的。一旦央行加息或者房贷信贷政策收紧，都会对公寓产品的销售产生影响。&观澜公馆的王经理的观点也有一定道理。
房价：购房观念改善 &涨价&已成定局
小编了解到，此前石家庄公寓市场一直不温不火并不完全是因为产品本身的缺陷，究其根本是因为购房者根深蒂固的购房观念。&之前很少有人主动会来咨询公寓产品，我们都是主动和别人去介绍，一般还以年轻人居多，说实话老年人看不上公寓。&石家庄某公寓项目置业顾问这样向小编&吐槽&。但是随着经济的发展，京津冀协同发展战略的推进和人们购房观念的开放，越来越多的购房者和投资客已开始关注公寓市场。
通过对比2016年石家庄公寓市场和住宅市场的房价涨幅情况，我们可以看出明显的差别，二环内住宅产品从年初的元/平疯涨到1元/平，而公寓市场的涨价幅度却控制在2000元以内。2017年开始，业内大咖们预测石家庄住宅产品房价将进入一个平稳期，但小编走访了几个公寓项目，包括观澜公馆、新合作城市广场)、等，他们都表示公寓在接下来的一段时间将会涨价，而且涨价幅度可能会超过2016年。
蝶变：从住宅+、综合体+向&潮&迈进
在石家庄我们最常见的公寓形态就是住宅+、商业综合体+，比如众美凤凰绿都四期、尚宾城、观澜公馆、、华强国际等，大多都是如此，很少会出现单独的公寓项目，而且产品都大同小异，无论在建筑风格、产品设计等方面没有特别出彩之处。
新源蜂巢的出现让人眼前一亮，虽然她的公寓产品也是伴随着商业综合体出现的，但她给石家庄的公寓市场注入了新鲜的元素和新模式，使得公寓摆脱了单独用来&住&的标签，为年轻人营造了一个创业、交友、体验、聚会、参与、购物、办公、居住的多功能互动平台。有人说&新源蜂巢在石家庄是一个大胆的实验。&但她的出现的确为石家庄的公寓市场添彩，这也促使公寓项目开发商立足于自身项目，运用新模式，致力于打造出可以吸引购房者的公寓产品。
分化：区域分化明显 需求呈现多元化
当问到购买公寓产品的客户什么样的人群居多这一问题时，你会得到不同的答案，新合作城市广场会回答你&自住居多&，众美凤凰绿都会回答你&投资客居多&。
在区域分化上，以新合作城市广场为典型代表，推出学区公寓产品，既可以满足居住问题又能解决孩子上学问题，再加上新华区作为石家庄老城区，商业配套完善，大多数公寓购买者是以满足居住为主；作为石家庄&富人区&，商业经营、公司白领、商人多聚集于此，购房者多以投资为主。
在需求分化上，对于公寓产品购买需求大致可以分为这5种：年轻刚需购房者作为过渡房、中产阶层追求精致生活、孩子上学用房、单身青年居住、投资客保值升值的产品之一。公寓产品往往以低总价、好地段、优环境、精装修等特点，满足了以上需求。
通过观察石家庄公寓市场，2017年公寓将迎来好的发展机遇，无论在产品特色、运营模式、区域发展等方面都会有所突破，商业地产去库存新政该如何落实，还有待观察，但我们相信随着石家庄楼市的发展，公寓产品销售或将迎来新的转机。
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