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山西住宅物业服务标准施行 小区物业服务有章可循
来源：搜房网 &&发布时间：
昨日，记者从省住建厅获悉，《住宅标准》本月起正式施行，这是继《山西省条例》颁布后，我省制定的第1部物业管理地方标准。今后，居民小区的物业服务将有章可循，有望按质交费，并对物业服务企业进行优胜劣汰。据介绍，随着人们对生活质量的注重，物业服务企业、业主、、建设单位等主体利益相互交织，极易产生矛盾纠纷。为此，我省制定了该标准，对物业服务企业、住宅共用部位维修养护、住宅公用设施设备运行及维修养护、公共秩序维护、环境卫生、绿化养护管理提出具体要求。今后，业主可根据相关评价机制，对物业服务质量进行监督、投诉，维护自身合法权益。物业服务企业主管部门可对物业企业进行管理、考核。按照该标准，物业服务企业应24小时受理业主或使用人报修，做到水、电急修30分钟内到场，其他报修按双方约定时间到场，并做好报修、维修记录。对业主或使用人的投诉应在7个工作日内回复。
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山西省物业管理条例
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山西省物业管理条例
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山西省关于规范物业服务收费管理的通知（2015）提要：物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别执府指导价
文 章来源于
　　七、实行市场调节价的住宅小区物业服务，制定调整收费标准时，应遵守《》有关规定，并在物业服务合同中约定。
　　八、物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置公示服务收费具体内容，包括：物业服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等，接受业主或物业使用人的监督，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
　　九、各地价格主管部门、物业主管部门要加强物业服务收费的监督管理，对违法、违规收费的，依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《物业管理条例》等法律、法规及有关规定予以处罚。
　　十、本通知自日起执行。山西省物价局、山西省建设厅《关于印发&山西省物业服务收费管理实施办法&的通知》（晋价服字[2004]85号）同时废止。
　　山西省物价局
　　山西省住房和城乡建设厅
　　日</P&&&[2]&
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全国物业管理条例
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。 第二条 本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。 第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区(市)县房产行政主管部门负责其辖区内物业管理活动的监督管理工作。 规划、建设、城管、公安、工商、价格、民政等行政主管部门应当按照其法定职责协同实施本条例。 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的投诉，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。(原来街道办 乡政府 居委会和物管公司之间均有密切的关系) 社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。 第四条 市物业管理行业协会应当加强行业建设，建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制，促进物业管理业科学、规范、和谐发展。 第五条 本市提倡依靠科技进步提高物业服务水平;对于采用新技术、新方法节能降耗的，政府给予鼓励。(具体的奖励措施是什么?有具体的规定吗?) 第二章 建筑区划 第一节 建筑区划的划分与调整 第六条 新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划。 第七条 开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案，向区(市)县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求。 区(市)县房产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内在征求街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会的意见后进行划分，并告知开发建设单位。 第八条 确需调整建筑区划的，由区(市)县房产行政主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会，按照本条例第六条的规定，结合当地社区的布局，拟定调整方案，经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分;尚未设立业主大会的建筑区划，由全体业主共同决定。 业主大会或者全体业主决定前款事项的，应当经该建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 尚未划分建筑区划的，应当按照前款比例征得相关业主同意后，按照本条第一款规定执行。 第九条 建筑区划划分、调整后，市或区(市)县房产行政主管部门应当在不动产登记簿上予以相应注记，开发建设单位应当向物业买受人明示。 建筑区划调整后，区(市)县房产行政主管部门应当在相关建筑区划内公告。第二节 附属设施设备的配置 第十条 新建建筑区划内，开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房： (一)建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2 ，并不得少于80平方米;(以我现在所在的邛崃钱江凤凰城预计的28.5万平方米计算那就是570平方，那么现在的销售部和会所加上应该就是公共的业主所有) (二)配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米; (三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。 物业服务用房配置不符合前款规定的，规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证。(这证明我上面的推测是正确的) 第十一条 新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。 第十二条 新建住宅建筑区划机动车停放库(位)与住户数的最低比例标准，由市规划行政主管部门制定(从哪里去得知这些信息)。 本市鼓励开发建设单位投资建设住宅建筑区划内机动车停放库(位)，具体办法由市价格行政主管部门会同有关部门制定。第三节 新建住宅的交付使用 第十三条 本市实行新建住宅交付使用监管制度。新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件后，方可交付使用： (一)住宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户; (二)住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电; (三)住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统。确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限; (四)住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道; (五)住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安防等设施设备按设计规范配置到位; (六)住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连; (七)按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施; (八)按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置(其位置和大小必须准确却是实际工作中经常出现的问题：主要是设计思路和习惯滞后;而是业主购买空调时超标配置，从而导致空调放不下或者是预留孔和空调的位置不匹配); (九)按照规划要求完成住宅区内的绿化建设; (十)按照规划要求完成住宅区内停车库(位)的配置; (十一)住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施; (十二)法律、法规规定的其他条件。 个人建造的自住房屋不适用前款规定。 第十四条 新建住宅交付使用前，开发建设单位应当向市或区(市)县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供新建住宅建设工程竣工验收文件和本条例第十三条第一款所列附属设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。第四节 新建住宅物业保修金 第十五条 本市实行新建住宅物业保修金监管制度。 保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。 市房产行政主管部门应当对保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。 第十六条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其开发建设单位应当在申请新建住宅不动产权属登记前，按照住宅物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向保修金监管帐户交存保修金，作为该住宅物业保修期内保修费用的保证。 保修金监管帐户以建筑区划为单位设立专户。开发建设单位在办理新建住宅物业不动产权属登记时，应当提供专户银行出具的住宅物业保修金全额交存证明。 保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。 第十七条 开发建设单位应当按照法定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任;开发建设单位可以自行组织维修，也可以委托他人进行维修。 第十八条 开发建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会可以提出申请，经市或区(市)县房产行政主管部门核实后，由业主委员会或者社区居民委员会组织维修，其费用在保修金中垫支。 未设立业主大会的建筑区划，其物业共有部分出现质量问题时，社区居民委员会可以依照前款规定申请动用保修金垫支维修费用。 市或区(市)县房产行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知开发建设单位。 第十九条 业主、业主委员会或者社区居民委员会按照本条例第十八条规定程序动用保修金后，开发建设单位应当在收到房产行政主管部门的通知之日起15日内足额补存。 开发建设单位对维修责任承担持有异议的，可以在前款规定期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人补存保修金。逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。 第二十条 物业保修期间，开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的，保修金监管机构应将保修金本息余额提存。 物业出现保修范围内的质量问题时，业主、业主委员会或者社区居民委员会可以按照本条例第十八条规定申请动用保修金。 第二十一条 符合下列条件之一的，保修金存储期满后本息余额退还开发建设单位;开发建设单位已消亡的，保修金本息余额依法列入清算财产： (一)未出现属于保修范围内的物业质量问题; (二)出现物业质量问题，但开发建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务; (三)出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。 第二十二条 保修金存储期满前30日，保修金监管机构应将拟退还保修金事项在相关建筑区划内书面公示。 第二十三条 保修金监管机构应当每年定期向相关建筑区划的业主和开发建设单位公布该建筑区划保修金的交存、使用情况，接受业主和开发建设单位的监督。 第三章 物业的管理主体与物业使用 第一节 业主大会筹备组 第二十四条 同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设立一个业主大会： (一)专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上; (二)首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20%以上。 业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由业主共同履行管理职责。 第二十五条 符合本条例第二十四条第一款规定条件之一的建筑区划，其开发建设单位应当书面报告区(市)县房产行政主管部门。报告应当包含下列相关文件资料： (一)建筑区划划分意见书; (二)业主名册; (三)建筑规划总平面图; (四)附属设施设备交付使用备案证明; (五)物业服务用房配置证明; (六)住宅物业保修金交存证明; (七)建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明; (八)其他必要的文件资料。 第二十六条 区(市)县房产行政主管部门应当在接到本条例第二十五条规定的报告之日起5个工作日内，抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区(市)县房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。 街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 第二十七条 筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。 筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责。 第二十八条 筹备组履行下列职责： (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容; (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则; (三)确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积; (四)确定业主委员会委员候选人条件和选举办法; (五)组织产生首届业主委员会委员候选人; (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款第(一)至(五)项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
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