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3月20日来保利天街
告诉你2016深圳商业地产投资趋势
来源：新浪乐居
意味着以企业名义购买商铺、写字楼可以抵税，所以具有高投资价值的商铺、5A写字楼，将会掀起一轮企业投资不动产的需求热潮，商业物业的热销形势看涨。
两会期间，关于商业地产的利好消息，轰炸而来
一、“房贷利息抵个税”
意味着商业地产投资者月供至少减两成
二、“营改增”5月1日全面实施
意味着以企业名义购买商铺、写字楼可以抵税，所以具有高投资价值的商铺、5A写字楼，将会掀起一轮企业投资不动产的需求热潮，商业物业的热销形势看涨。
根据房信网发布的2016深圳九大商圈投资报告白皮书：
一、社会消费品零售额及增长趋势
2015年，深圳市社会消费品零售总额同比增长2%至人民币5017.84亿元。
二、中高端购物中心供应
2015年，中高端购物中心供应量与净吸纳量持平，平均空置率约6.2%，核心及新兴商圈的控制率分化持续扩大，核心商圈的平均空置率同比上升0.7%至7.8%，新兴商圈的平均空置率同比下降4.6%至2.5%
三、商圈集中式商业体量
1、深圳九大商圈集中式商业体量约400万㎡，其中购物中心约300万㎡
2、购物中心型商业主要集中于人民南、CBD商圈，其次是龙华、南山等商圈，百货型商业主要集中于东门及华强北，未来新增集中型商业主要位于CBD及龙华商圈。&
四、&商圈业态组合分析
深圳九大商圈主要业态服饰等零售业态平均占比36%；&
五、&九大商圈租金/售价
六、&九大商圈商铺投资分析&
想要了解更多详情，敬请参与“2016深圳商业投资财富研究报告会”
时间：3月20日上午10:00
地点：深圳龙华新区龙观东路与清龙路交汇处（龙华线清湖站450米）保利天街营销中心
主题：城市新风口、投资新趋势——2016深圳商业投资财富研究报告会
嘉宾：城市中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁、房地产信息网总经理周学军、深职院房地产研究所所长邓志旺教授
扫描二维码，参与报名
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
十里银滩2016
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323一文告诉你VC的投资回报到底怎么算的？
　 前瞻产业研究院
VC的投资回报到底怎么算的，其实业界也有很多争议。
Andreessen Horowitz是一家成立于2009年的美国风投机构，公司名称来源于两位联合创始人Marc Andreessen和Ben
Horowitz。这家VC简称a16z(a和z中间有16个字母)。
在2006年到2010年之间，两位创始人一共投资了45家科技初创公司，其中包括Twitter。之后两人声名鹊起，成为美国创投圈有名的天使投资人。后来，他们陆续投资了Instagram、Airbnb、Pinterest以及Slack等著名科技公司。
9月初，华尔街日报撰文称，a16z位列美国顶级投资机构之列，有些名不副实。其资本回报相比红杉资本(Sequoia
Capital)、基准投资(Benchmark Capital)、Founders Fund等竞争对手相差甚远。文章发布后当天，a16z执行合伙人Scott
Kupor就发表博文，称华尔街日报的说法并不客观，非现金回报很难估计，风险投资是一项长期博弈。同时，他还在文中介绍了计算VC投资回报的几种不同方法。
作者：Scott Kupor
华尔街日报这篇关于VC回报的文章占据了头版头条，但是它搞错了VC实际表现如何的评分标准(mark)。不过，对于评估VC这种晦涩棘手的事情，哪怕是华尔街日报这样的知名媒体，搞错了也情有可原。没关系，我们将在这篇文章中为你答疑解惑。
首先，华尔街日报文章标题&&&a16z的资本回报，拖了顶级风投的后腿&(&Andreessen Horowitz&s Returns Trail
Venture-Capital Elite&)本身就存在错误，回报并非评价VC的标准，只有实际的现金和股权分配才最重要。
VC给予其有限合伙人的价值是确定的&&现金以及能够转换为现金的股权，而不是基于一些关于7-10年假设回报的理论模型(所谓的&评分标准&)，这些并不能准确地在不同VC之间进行比较。
&评分&是某个时间点的会计估计，不同VC有不同的评分方法，并且它无法告诉其有限合伙人一家公司在退出时的最终价值会有多少。只有到手的现金和分配给有限合伙人的可实现股权，才是衡量一家VC成功与否的实实在在而无法操纵的标准。
华尔街日报发布了一些已实现和未实现的回报数据，但是他们把这两项指标混为一谈，并且为了符合标题观点而选用了未实现回报作为衡量标准。如果他们选择已实现回报，那么标题将会是&a16z是名副其实的顶级风投&，而非&拖后腿&(trail)。
让我们看看到底问题出在哪儿。
VC机构以及其他财务公司都要遵循美国通用会计准则(GAAP)，每季度对其公司按照市价计价(mark to
market)。但是，不同于对冲基金以公开债券的实际市场价值进行评分，VC的评分标准高度依赖于不同会计事务所指定的不同估值方法，以及一家VC关于其所投公司可能预期的定性评估。这意味着我们投资组合中的每家公司，都有可能被另一家投资机构以完全不同的标准进行估值和投资。
以下是一些VC主要使用的估值方法。
一、上轮融资估值法
一些VC是通过上一轮融资时的估值来判断一家公司的现有价值的，然后基于该估值和所有权比例来计算该机构在这家公司拥有的价值。
例如，如果一家风投持有一家公司10%的股权，这家公司上一轮融资估值2亿美金，那么使用该方法的VC机构在这家公司享有的价值就是2000万美元(10%*2亿美元)。
二、对标公司分析法
还有一些风投机构，尤其是所投公司有可持续收入或利润的，会使用上市公司进行对标分析。在这种方法下，风投机构会列出一些具有类似商业模式的对标上市公司，并选用一种估值方法对这些公司进行估值。而后根据最终估值和持股比例计算投资机构在这家公司拥有的价值。
例如，如果一家公司年收入是1亿美元，其对标上市公司的估值是收入的5倍，那么风投机构就会对其投资组合中的这家公司估值5亿美元(1亿美元*5x)。假如该风投在这家公司的持股比例为10%，那么其所拥有的价值就是5000万美元(5亿美元*10%)。
通常，一家风投机构还会用&DLOM&(缺乏流通性折价，a discount for lack of
marketability)来减少一家公司的价值。折价的原因是因为股份是私有的，无法在公开市场上自由交易，因此相比上市公司，其股份价值相对较低。DLOMs通常为20%-30%。在上述例子中，假如使用30%的DLOM，那么其折价后的价值将会是3500万美元(5000万美元*(1-30%))。
三、期权定价模型(OPM)
这是关于风险投资估值的最新方法，它需要复杂的数学计算。所以我们借助第三方软件工具来帮助我们使用这套方法。
OPM使用Black-Scholes期权定价模型，以设定看涨期权来评估一家投资组合中的公司价值。这项看涨期权的行权价格为员工期权和优先股都转换为普通股的不同时点的估值。这种方法甚至没有考虑一家公司的上轮估值以及对标公司的估值。
举个例子，如果我们假设一家公司C轮融资时每股5美元，OPM告诉我们，所有在C轮持股的公司都可以将其股份以每股5美元进行估值。但是，如果你还拥有A轮和B轮的股份，那么根据OPM，每股价值就要少于5美元。为什么?要真正弄懂这个问题，你需要像这套方法的创造者之一Myron
Scholes一样拥有诺贝尔经济学奖。
不过，不用那么数学的方式也可以解释。A轮或C轮的股份可以有不同的估值，主要基于这家公司最终被卖掉或者上市后的一系列概率性结果。因此OPM将C轮每股5美元的价值折价
分配给A轮或B轮的估值，而后再通过加总，对整个公司的估值进行计算。
除了以上这些方法，很多公司还会综合使用多种方法，并对不同方法赋予不同的权重，最终形成一个综合性的估值方法，其长度堪比中国餐馆的菜单。
让我们举一个例子来看这些方法如何影响VC机构的评估。我们很幸运地成为了Stewart
Butterfield所创立的Slack的投资人之一。Slack今年年初融资时估值38亿美元，已经被各大媒体广泛报道。因此，我们就以这个数字为准。另外仅仅为了说明，我们还假设我们在Slack的持股比例为10%，并且投了1000万美元。
那么使用以上方法，我们如何评价对Slack的投资呢?
一、上轮融资估值法：在该方法下，我们在Slack上享有的价值为3.8亿美元(10%*38亿美元)，因此该投资的投资回报为38倍。
二、对标公司分析法：这种方法比较麻烦，因为很难找到一家可比的上市公司。但是根据公开数据，截止2015年，Slack每年的经常性收入(ARR)为6400万美元。为了简化计算，我们假设Slack以每年100%的比例增长。因此其2016年预期ARR将在1.3亿美元以上。在增长较快的公开市场中，投资人可能会对ARR用一个10-15倍的PS倍数，也就是估值在13到20亿美元。如果我们选择最高的估值20亿美元，那么我们在这家公司享有的价值就是2亿美元(10%*20亿美元)，也就是20倍的资本回报。这已经很高了，但是相比前面的38倍就差了很多，还是在没有使用DLOM进行折价的情况下。
三、期权定价模型：这种方法的估值是最值得信任的，毕竟我们花钱买了软件来用它。根据计算结果，在对退出时间和波动性进行了合理假设的前提下，OPM方法算出来的Slack投资回报为16倍，完全不同于之前的38倍和20倍。
而我们机构使用的就是OPM估值法。
因此，对比华尔街日报所使用的方法，我们的方法计算出的结果几乎是其他投资机构的三分之一，哪怕是在同样时间进行相同的投资。因此最关键的点在于，各家机构选用了不同的计算方法。
那么，哪种方法才是正确的呢?
从理论上讲，它们都是对的。不同的会计事务所都会签字认可这些方法符合GAAP。但是同时，它们也都是错的。因为没有一种方法能够准确地告诉我们，未来当Slack被收购或上市时，到底会值多少钱，会给投资人带来多少回报。
下面是一些理解VC估值的背景。
首先，评估是一个在VC圈中至关重要的问题。我们和有限合伙人至少一半以上的对话都是讨论我们在投资组合公司中能够享有多少价值。由于我们主要使用OPM模型，因此相比使用其他方法的投资机构来说，我们的评估结果往往比较保守。
这些标杆机构中没有一家会根据不同的方法调整自己的估值，因此任何比较本身都是风马牛不相及。
其次，评估仅仅反映某个时点理论上的未实现收益。就像我们一位有限合伙人一直说的，&未实现收益又不能当钱花。&因此，对于投资行业来说，唯一重要的东西就是实际的、已经实现的以及能够分配给投资人的回报。这也就是为什么全球最优秀的投资机构红杉资本通常告诉他们的合伙人，忽略未实现收益，而专注于资本成本和实际回报。
最后，风险投资拥有很长的孕育期，整个过程更多地被描述为&J曲线&。早期资本回报通常是负的，因为你投资的公司还很年轻、商业模式不成熟，然后可能要经历10年左右的时间才能被收购或上市。在大概7年多以后，投资机构才进入收割期，投资人们分配到的现金才逐渐能够弥补其初始投资。随着一些公司退出时间的延长，可能会是10年以上，J曲线的拐点也随之后延。
值得肯定的是，华尔街日报正确地指出了a16z刚刚在今年6月融了另一轮风险基金，但是它没能正确评价我们的基金表现。他们所用的数据跟继续投资我们的合伙人所看到的数据完全一样，基于这些数据，他们仍然愿意为我们提供17亿美元的风险基金。从VC机构投资人的投资行为就能看出一家VC是好是坏，至少也要等到这些投资足够成熟、已实现回报能够可靠计量时再做评价。
风险投资是一项长期博弈。如果要在未满5年、很多公司甚至没有成型产品的时候，用基于非标准化的、某一时间的估值标准来计算一家公司的资本回报，就像基于NFL(美国国家橄榄球联盟)每位成员平时的比赛表现来预测超级杯(美国职业橄榄球锦标赛)的冠军一样，最好的结果也只会是，负分滚粗。
延伸阅读：投资人告诉你怎么写商业计划书，把握好其中的17个关键细节了自然不愁融不到钱
【IT时代网、IT时代周刊编者按】商业计划书（简称BP）对于创业公司而言，就如同通往成功的敲门砖，可是对不少创业者而言，已经被BP搞得头晕脑胀了，BP到底应该怎么写？字数太多看着冗余，字数太少又难以表达出重点，引起投资人的注意。近日，险峰华兴投资负责人徐建海分享了如何用BP来打动投资人，他谈到了做BP的两个目的，以及在其中值得注意的17个关键细节。拿投资的核心是要有一个好的团队和项目，BP(商业计划书)更多的只是一个情书，目的是让投资人对你产生兴趣，有了兴趣才可能达到后面的一些事情。但是对于创业者而言，BP也是要去重视的东西，好的BP可以为你赢得与更多人接触交流的机会。做BP有两个目的：第一个目的，让投资人初步的了解公司，产生兴趣。这是非常明显的一个点。另外一个点很多人容易忽视。对于创始人自己而言，整理BP也是梳理自己公司之前的发展状态、后面的发展战略和资本部署的一个非常好的时间。明确了这两个目的，做BP时大家就会更有针对性一些。写BP之前需要想清楚的三个问题：1、为什么选择这个行业?2、你是谁?3、为什么你能胜出?BP要解决什么问题呢?有三个方面是比较重要的：1.为什么选择这个行业?这个里面其实涉及到了你对行业的理解是什么样的，对原有产业的理解在什么地方。2.团队的问题。我们做早期投资时，尤其是天使投资，对于团队的重视甚至超过了对于方向的判断。看早期的项目，项目没了解清楚是可接受的，但是聊项目本质的目的，是为了更 好地了解创始人对于这件事情的想法和后续思考，以及思考问题的方式。所以核心关注点还是在人，你的项目只是你思考问题的一个呈现结果。3.为什么你能胜出?相同的方向，会有很多团队都来做同一件事情，可能这是一个很好的市场机会，但为什么是你这个团队可以做到最好?这可能是投资人最关心的问题。如果在这方 面，你能思考的比较深入，那么投资人对这件事情的感兴趣程度会更高一些。前两个是考量你成熟性的标准，这个是你的竞争力所在。BP的主要结构：1、行业分析(产业链的分析、市场存在的问题)2、公司的战略思路(主要产品、竞品分析、核心竞争力)3、团队介绍(团队以往的经验、参与的项目、学历等)4、融资计划(需要资金金额、出让股份比例等)1.行业分析我觉得对于一件事情的分析和理解是很重要的。2.公司的战略思想这是相对比较核心的内容，与上面三个问题中的最后一个问题对应，你做的产品是什么，有哪些竞品，你的竞争力在哪里。这在表述项目层面非常重要——做什么，有哪些人在做，差异在什么地方，你们团队为什么可以比其他团队做的更好。3.团队介绍之前看过很多BP，很多人会把团队简历的东西写的特别多。其实核心内容是要突出团队项目的经历和经验，以及这些经验与当前项目的匹配之处。这是做团队介绍的时候更重要的，你之前做过什么不重要，重要的是你之前的经历和经验跟现有项目的契合度。4.融资计划我也比较认同早期没有必要特别纠结估值的问题，更重要的是拿到一笔钱先把项目启动起来，这比纠结估值更重要。早期估值一般来讲就是你需要多少钱，出让多少股权比例。更多的是在团队和机构之间达成一个相对双方都可接受的东西。制作BP注意事项：1、页数尽可能控制在10-15页;2、尽可能多用图表，少用文字;3、颜色尽可能简单朴素、不要花哨;4、不要套用模板;5、少用很大的图片;6、行业分析，突出对于行业的理解和认知，不是简单的罗列数据;7、运营数据，适当罗列，建议量级的角度。这是一些小细节我觉得也比较重要：1.页数尽可能不要太多。很多投资人可能每天都能收到十几份的BP，如果页数太多，看不完的概率会很高。2.尽可能多用图表，少用文字。3.颜色尽可能简单朴素、不要花哨。我们也经常收到一些“花里胡哨”的BP，给人的感觉，可能会对创始人有一个误判，是不是这个团队也是这样的状态?4.不要套用模板。我们创业时也做过BP。不知道BP怎么做就去网上找模板，然后按模板套着去做。但其实每个项目都有差异之处，核心还是要展现差异化的地方。所以不用太在意具体用什么样的格式或者什么样的模板。5.少用很大的图片。因为会导致文件变得特别大。6.行业分析，突出对于行业的理解和认知，不是简单的罗列数据。做行业分析，很多人会搞艾瑞或者其它的一些行业报告，那些更多的是辅助内容，核心还是在于你自己对于行业的理解和认知。你可以用比较简单的语言提炼出目前这个行业的真正问题所在，你解决问题的切入点在什么地方，这是更为关键的点。7.运营数据，适当罗列，建议量级的角度。数据是放还是不放呢?我建议在BP适当罗列一些，放一个数据量级。比如：APP上线三个月，用户到百万量级，日活在十万量级等等之类的，不用写的特别细。一个投资人如果对你的项目感兴趣，有一个基本的数量级，基本上就会对你产生一个比较好的印象。小技巧：1、朋友推荐投资人;2、了解投资人关注领域;3、能把内容表述清楚的邮件正文。我们平时看很多项目，其实最终会面聊的项目，大部分是由认识的人推荐的。尽管我们平时也会收到各种各样的BP，最关注的还是“人”，一般由熟人推荐，至少 从人的层面是有一个基本背书的。所以我觉得找投资人，如果能在你自己的圈子里找到一些圈内人帮忙推荐的话，会比直接找一个邮箱把BP发过去的效果要好很 多。这也是创始人必备的素质——找人的能力，如果找人能力弱，后面招人可能也未必能招的好。另一方面，现在投资机构或投资人非常非常多，国内投资机构至少有2千多家做TMT的。这些机构里面，还是要去花一些时间去了解他们到底关注哪些领域。因为 我们看到很多发BP的人，下面几十个邮箱地址，一看就是群发。这种广撒网的方式效果不会很好。选投资人时，要去了解他们之前投过什么项目，这样投资人跟你 聊的概率会高一些。如果你对一个投资人一无所知的情况下，就给他发BP，这是在搏概率。第三点，我们经常收到BP邮件，只有一个标题加一个附件，邮件里面没有任何正文。我们每天收到很多封BP邮件，但是如果邮件正文能够把附件内容大概的罗列出来，打开附件的概率会更高一些。【IT时代网、IT时代周刊编后】以上17小细节提炼出了BP所要包含的关键内容和信息，看起来其实不是很难，但为什么仍有很多BP不能吸引投资人呢，BP写的再花里胡哨，数据案例再多，没有逻辑性、产品和商业模式不成熟，依旧是白搭，所以创业者在习得这些技巧之前，理清自己的思路，先把更多的思考和精力放在产品本身吧。【责任编辑/郑希】
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