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绝了，有个理财产品的坑竟然这么隐秘！
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《绝了，有个理财产品的坑竟然这么隐秘！》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《绝了，有个坑竟然这么隐秘！》 精选一支付宝是个好东西，买东西方便，闲钱放着还能生利息。还有好多好多功能。比如之前有人想，其实从支付宝购买就相当方便啊，费率还便宜。后来，哥就开始仔细研究支付宝，看看它还有哪些不常见的金矿。这是好事，但也是坏事。因为我发现，它不仅带你赚钱，也在利用你的信任，给你挖坑。比如下面这个东西：在支付宝的里，有一个叫，买、买等都通过这个窗口。看起来它还比较人性化，专门设了“稳健收益”和“浮动收益”。稳健这个词，一定可以吸引一大波吃瓜群众。稳稳地赚钱，谁不喜欢呢？如果我再点开“定期”的话，坑人的东西就出现了！在这个页面中，12个月5%这个产品非常吸引人。虽说这个并不高，但是比高多了呀，而且既然是阿里的产品，吃瓜群众心里肯定特别踏实！可惜，支付宝已经不老实了，如果你是出于对它的信任而这个产品，那我只能表示呵呵了。好多人把钱投出去之前，是不看合同不看细则的，甚至钱到期去干什么了也没弄清楚。你这也叫投资？这是一个相当神奇的产品。你以为5%了不起啊？它居然可以让你自己设定！比如，你可以把5%改为50%，理论上是这样的。这到底是个什么东西呢？看下面这张图：呵呵，原来是个网络产品。你填写一个自己希望获得的收益率，然后把单子挂出去。谁要是想借钱，觉得你这个能够接受，他就把钱接过去了。你必须搞清楚，支付宝在这件事情里只是一个技术平台，不要指望人家给你兜底！它也不可能给你兜底！！！我为什么敢说这话呢？人家说得很清楚啦，你看看下面这张图：有人说，这不就是P2P嘛！呃~~~，支付宝背景太大，我不敢下定论。这年头，衍生纷繁复杂，你嘴再多也辩不过精英人士。这不，哥在网上就看到了别人是这么说的：这个产品实际上是由提供的，招财宝则是下面的一家公司。蚂蚁金服是谁的知道吧？也是马爸爸的。我很好奇，这个产品的最高利率能到多少呢，所以我打开了招财宝的官网：哎，高吗？所以前面把手哥说把收益率改成50%是理论上的，真要写那么高，鬼接你的钱啊。这么低的收益率，我真不知道是哪些人在上面交易。现在随便买个，收益率都要比这个高。当然，这件事情同时也告诉我们：不是收益率低了风险就低了！你看看，这做的是业务啊，这种业务的风险不高吗？谁讲不高的，你站出来！所以，即使支付宝上的东西，你也要看清楚了再投啊！说是定期，说是稳定收益，就安全了吗？？？把手哥的心里话：如果你实在看好互联网借贷模式，又担心风险的话，其实去找找做这类业务的公司也是一个很不错的选择。买那些公司的，可以享受他们的业绩红利，而且完全不用担心。《绝了，有个产品的坑竟然这么隐秘！》 精选二????文转自|江南愤青 什么是证券化普及一个简单的概念，什么是证券化。证券化这个东西其实没那么复杂，举例，我今天借给你十块钱一年期10%的利息，我就拥有了十块钱的一年期，但是我突然碰到点问题，需要用钱，怎么办呢？这里有两种方式，第一种方式是我把债权抵押掉借钱，第二种就是直接转让债权给第三方。两个方式都是让人拿到了现金，但是本质上有区别的，第一种就是不管你借出去的钱是否收得回来，你都得还人家的钱，其实本质是你用你的权益做担保再借一笔钱的行为。第二种不是的，第二种就是你直接把权益让渡掉了，不管那债权是否收得回来，都跟你没关系。一定要记住，后者才是证券化的本质，前者说白了就是借贷行为而已。目前市面上很多人所谓的证券化，本质都是信贷，都是借钱的行为，目前市面上看到很多公司都在扯，然后大肆报道，其实所谓ABS也就是（(ABS, Asset Backed Securities)，也属于证券化的一种，当年通过东方证券还是（忘记了），做了一笔阿里小贷的，大写特写，然后就没有然后了，为什么呢？其实那都不是真正意义的ABS所导致的结果，因为风险并没有流转出去，阿里的ABS做的其实还好点，还做了一些结构化的安排，大概是30%的劣后兜底，就是说阿里的坏账不超过30%的话，都是阿里自己承担的，超过30%才开始亏到购买阿里这些资产的人身上，还算不错的结构设计，但是很多ABS，都是要求资产方作回购安排的，什么是回购安排，就是出现风险，你得自己来购买回去，这个其实跟证券化，一点毛关系也没有，本质就是债而已，还是一个借钱的行为。证券化的本质是风险的不断流转，到谁手上出事了，就死在谁手上，他就要求每个人都要根据自身的情况对资产进行有效定价，然后对自己的定价负责，最终形成市场合理定价，而债这个事情，就是不管你流转多少次，风险到最后都是发行方的，所以市场往往就不需要定价。跟卖青菜白菜一样，反正看谁发行的就行了，所以现在很多ABS做到最后，也就只敢做做阿里、京东一些大平台的，而不关心真正的，因为他们都是在做债。这里倒是友情提示下，阿里招财宝有个变现的功能，这个功能大家其实还是要看清楚协议条款，因为所谓变现的本质是利用你在招财宝上购买的权益在抵押借贷一笔钱的方式来实现了你资金快速变现的办法，他的背后是你借贷规模不断上升的过程，如果你理财产品出现问题，那么风险就转嫁到你的身上，他并没有把你的的风险给让渡出去，所以招财宝也不是个证券化的市场，当然，我认为阿里的产品出现问题的可能性很小，所以太过担心倒也没必要，只是要知道，他这个模式毕竟是风险不断累积的过程，所以大家在做变现的过程还是要意识到这个风险。（这里还是声明下，我看的是去年的协议条款了，不知道之后招财宝模式是否有发生变化。如果有这话可以作废）借贷模式我们就先不提了，不在本文探讨范围之内（以后我写美国的时候，可以好好再谈谈），我们还是继续深入探讨上面说的把我借出去的钱给证券化的命题，因为我借钱出去，要把这个出去，我们就会发现一个问题，纯粹的一对一的债权要转让出去其实难度是很大的，金额小、期限短还好说，一旦金额很大，期限较长的时候，你就会发现挺难匹配的，聪明的华尔街投行就想了个办法，把一笔金额较大的债权分拆成很多份，然后卖给很多人，这样的话就容易卖出去了，这个在中国姑且叫金额错配。在中国其实还干了另外一件事情，姑且叫。（为什么叫姑且呢，因为这两个词的用语环境发生理解变异）但是期限错配这个概念理论上在证券化的过程中是没有的。所谓期限错配，自然就是本来一年期的，我把它做成了一个月期，或者三个月期等等，这样就更好卖了，但是为什么国外没有呢。因为证券化的过程就是你自己承担风险的过程，你买了一份，本质是两个属性决定的，一个是安全性，另外一个就是期限，基本上可以理解为你对期限和风险匹配产生了自己的定价过程。简单理解，一个月的一笔债权你觉得8%就够了，如果是三个月你可能就要10%了。这个都是你自己考虑了安全性和期限之后，自己得出的定价，然后在这个过程中，你可以自己考虑是否出让给别人，如果转让不出去，那就你自己持有到期。但是很着急用钱，那你就降低收益呗，再不行就亏损转让呗，一般成熟市场都会有合理市场定价，哪怕再烂的债券，理论上都可以出售，垃圾债里出过很多牛逼人物，这个话题有空也可以谈谈。所以你就会发现，证券化市场里，其实本质是不需要期限错配的，因为他的期限流转是他自己在市场流转过程的，不需要错配去解决。那为什么中国会有呢？因为中国的市场我前面说了，风险最终还是靠发行方承担的，那么也要发行方来承担期限错配后的赎回责任，平台方必须要去回收他自己发放出去的债权，无论是几个月的，而一旦无法回收，那么也就是意味着违约了，平台方就要承担责任，如果平台方不需要承担回购的责任和义务，那么还好，但是显然在中国这个是卖不出去的，所以，在中国很多披了证券化的外衣的所谓金融创新，本质都是债。这里的问题还可以深化下去，就是市场你会发现很多人其实并非因为真缺钱就开始把手头的资产给证券化了，他们发现只要市场有差价就可以把产品流转了。什么意思呢，我是10块钱10%的利息借出去的，如果有人觉得这个资产不错，肯定能还款，那么市场一旦有人愿意8%来买，那么他就可以把这个债权卖出去，然后就可以无风险的赚取2%的利息，如果买入卖出的时间很短，假设一个星期就能操作一次，那么每次就是2%的收益，一个月就是高达8%的收益。年化就是96%的收益，暴利啊，当然这个是我假设的。实际不会那么高。但是理论是一样的，这个时候，你就会发现很多人专门去找到这样的资产，然后转手卖给别人，这样的人一般就是投行，也就是金融领域的二道贩子。所以很多人觉得投行很牛逼，不是因为他们做的事情很牛逼很大程度上他也就是个拉皮条的，只是更高级点，拉的皮条离开钱更近点而已。现在大家明白了，所谓证券化就是这么个东西，把可能有潜在收益的资产（任何资产，不限于债权），只要未来具备现金流的东西，都做成证券，变成现金。在华尔街的金融领域里的人，每天脑子里想的东西就是把未来拥有现金流的东西都用这样的思路进行证券化，应收账款, , 学生贷款, 商业贷款, 汽车飞机厂房商铺租金收入, 甚至是专利或图书版权的未来收入等等。美其名曰，金融创新。对的，华尔街过去几十年所谓的创新，就是倒腾资产，然后把他卖给有钱没地方去的傻逼，他在中间赚取差价。谁会是这样的傻逼呢？其实都是很牛逼的一点都不傻的机构，，、私募等等，在中国是谁呢？中国一般就是老百姓了。其实美国这些机构的背后也都是个人，这点上其实中美都是类似的。这里我们再解释下流转的两个关键问题，第一个如何确保最终资产不出问题，因为这个是转让的前提，如果最终资产出现问题了，那么所有的流转都是扯淡的事情。事实上这个问题是谁也没办法解答的，因为我曾经说过，所谓本质上都是伪命题，神仙也无法有效判断一个资产到底属于还是（可以看我另外一篇文章，金融机构谈风控那是扯淡），本质是一个渐进的过程，很大程度上都是被掩盖在地底下，跟火山一样，你无法察觉，等你察觉的时候，一切都来不及了，是大于个体性风险的，所以单独进行风险认定的意义并不是很大。我们的金融很大程度上其实是社会规则的一种方式，追求的是一种大家的认同，都觉得没有问题，那就是没问题，有问题也没问题。都认为有问题，那么没问题也是有问题。所以，在美国简单的风险认定工作，一般就是交给公司，评为AAA，那么大家就认为没有问题。如果评为BBB，那么没问题也是有问题了。穆迪等这样的评级机构与其说是具备风险识别能力，倒不如说是制定了游戏规则，然后形成了市场共识更准确。下面我会再仔细阐述几个案例来解答这个问题。那么第一个问题就这么简单阐述过去了，当然不用评级，你也可以自己凭感觉去决定有风险还是没有风险，这里还有个点是理论上的证券化过程是一个风险让渡的过程，说白了就是击鼓传花，你只要觉得你不是最后一棒，那么也可以。这里解答第二个问题，就是收益是否合理，你确定了没有风险，但是如果收益明显偏离市场价格，那么也意味着你很难转让出去，这里在美国其实是比较好的解答了这个方面的问题，但是显然在中国其实难度还是很大的。第一个层面是美国是典型的直接市场，美国大概用了近百年的时间培育出了一个证券化的直接融资市场，很多企业借钱并不是从银行借贷,而是先找评级公司,然后在市场上直接发债,自己根据自己的偏好选择合适的债权进行投资,这里必须具备首要的要素就是市场的自担风险。而显然从这个角度看，中国目前是没有任何证券化的市场的可能，除了股市，其实股市也不能说是严格的完全市场化的证券化市场，核心都在于中国的市场参与者不存在违约的可接受性。很多人说为什么自担风险,是所有的核心呢。因为一个如果不违约，那么就意味着，市场是永远不可能出现合理定价的，我在三年前的文章里都提到过，中国哪里有什么，本质都是信贷机构，就是给你钱，你必须给我保本保收益，而一个市场都是保本保收益的话，也就意味着合理的定价的意义就丧失了,参与主体往往就不需要能力了，所以出现的情况就是中国的市场参与主体都是个体，而美国的参与主体都是机构。美国的市场是需要极强的定价能力的，因为一不小心就血本无归。个体第一欠缺专业度,第二也往往不经济,导致最后的个体就习惯把钱交给机构打理。而且美国人的习惯更在于有钱第一件事情是消费，其次是理财。中国人的习惯是有钱先存钱，其次是理财，最后才是消费，到最后，就是应了赵本山那句话，人还在，钱没了。有时候看着那么多大妈大伯省吃俭用，一辈子辛苦，好不容易就那么点钱，然后被骗走了，想想也是挺悲催的。这个问题，我过去谈的太多，今天不多讲了。在一个较为完全的市场化的市场里，我们会发现金融的定价能力还是非常有效的，具备定价能力的主体一定比不具备定价能力的主体更容易受到资金的青睐，从而能拥有更大的管理规模。市场有标准答案的时候，总是答对的人，当然会被人更喜欢，不像中国，没有标准答案，因为结果都一样，傻逼和不是傻逼的答案都是对的，那还有啥意义。于是机构之间对于任何一个资产都有了各自的合理估值，从而实现流转的可能性也就增加了，确切说，金融风险很大程度上是跟相关的，预期你会好，你一般都会好，预期你会差，结果你也会很差，尤其被主流机构给看重或者被抛弃的时候。那么我们把问题继续看下去，所有证券化的前提其实都是要有基础资产的存在，因为这个是一切证券化的起点，那么从基础资产角度考虑问题的话，什么东西，会是基础资产呢？前面提到过一个核心点，就是凡是未来会有现金流的东西，都可能成为基础资产，也就是说，一样东西，未来会有收益，那么就可以先把未来的收益给折成现金给他钱，只要有这个行为,那么就可以把这个行为给证券化了。但是这个逻辑随着市场的钱越来越多以后，其实还在演变，加了几个字，就是凡是看上去未来会有现金流（收益）的东西，都可以成为基础资产。谈谈关于次贷危机怎么来的问题，请看《江南愤青:十篇文章看懂次贷危机（三）》《绝了，有个理财产品的坑竟然这么隐秘！》 精选三本文内容整理自聚秀资本陈宇（江南愤青）先生在《TIC跨界创新大会 - 2017广州天英汇国际创新创业大赛》的演讲。转载自微信号：TICorg一、我理解的投资其实在投资圈里面，做信贷出身的我算是小辈。在座的很多人都是我前辈，投资业绩也都做的比我好很多，而且我也没有投资出什么特别有名气的公司，所以让我来这么高大上的上做演讲，的确有些汗颜，如果讲得不好，请大家多海涵。我其实一直觉得投资并不是一个行业，也并不是具体的，这种行为，才是投资，应该是一种思维方式，寻求价值和价格产生了较大偏差的各种机会，然后把自己的时间、精力、金钱或者其他资源投入其中，最后得到不同的结果，就是投资回报，这种回报可能是正，也可能是负，这个角度看，人生的成长过程，都是一种投资的过程，你选择做什么工作，你选择什么样子的人交往，你选择每天把时间花费在哪里，当有人寻求你帮助的时候，你选择帮助还是选择拒绝帮助，甚至做一份工作，你选择多做点还是少做点，本质其实都是一种，不同的行为最后的结果必然是不一样。如果从这个继续延展开来，我们也就发现了投资的机会，其实是经常性变化的，因为并不是每个行业，每个市场，价格和价值都一定会产生负偏差从而产生的，很多时候其实是没有的，什么意思呢，就是投资的本质是投入到价值被低估的企业或者个人身上，很多人很优秀，但是他尚未发迹，尚未被人发现，所以他的价格就很低，你去投资他的成本很低，等到他一旦跑出来的时候，你就收获了很多很多的收益，这个时候是负偏差的，就是价格明显低于实际应该有的价值。但是在过去五年里你会发现，不管一个人牛逼还是不牛逼的时候，他的价格都远远的超过了实际他该有的价值的时候，你就会发现这个时候是没有投资机会的，股票也一样，当什么样子的烂股票都已经很高的时候，你说一定还要投资股票，那么注定结果就是会死的很惨。投资如果是固定自己的行为，非要专注在一个市场，那么你会发现很多时候你是没有投资机会的。市场不会给你投资机会，你要么离开这个市场，要么休息，并没第三个选择了。但是如果你把投资认为是一种思维方式的话，那么你会发现这个世界永远有你值得投资的领域。股票贵了，那就看看房子？房子也贵了，那么就看看原油？看看，看看小众商品指数？或者中国贵了，那就看看美国，如果觉得美国也不行，那就看看越南市场，再不行，就看看南美，看看欧盟。真正意义的投资，一定不会是专注于一个市场的，他一定是有全球的眼光和跨专业的能力，巴菲特可以看到不同行业的投资机会，索罗斯可以看到不同的市场区域的投资机会，都代表了他们看问题的战略性高度，寻求价格泡沫的机会的能力。事实上，如果你在中国专注于，那么即使是高手中的高手，你都是注定阵亡的风险，今年截至到今天0收益大概能跑赢市场94.6%的人，就说明了这个行业是没有任何投资机会，而如果你关注、关注台湾股市，你的收益会可观的很多，而如果你更激进点买入阿根廷股市的话，今天光大概就涨幅在40%左右。还有希腊、越南都有不错的收益。当然在中国如果你离开股票，买入，尤其是一二线的房子投资的话，不算杠杆大概去年下半年到现在很多城市大概三倍涨幅的城市还是不少的，我去年6月28日在北大百年讲堂演讲的时候，我说大家没事的时候跑一线半城市买房子还是不错的选择，成都、重庆、西安、厦门、武汉都是不错的选择，为此我还专门写过一篇文章，为什么投资一线半城市的房子，为什么呢？因为赔率足够，价值相对一线城市落差太明显。所以，我在很多人眼里其实从来不是一个严格意义的投资人，因为我总是坚持非专业，低成本试错，我这么多年里投资过两三百家互联网公司，但是我同时喜欢投资民宿、投资红木家具厂，袜子厂，也买过，还购买过类似邮币卡之类的骗局，跑过越南、希腊、日本、普吉岛、美国、墨西哥买过房子，还在越南参与收购和上市公司，闲着没事的时候，我还喜欢养一些闲人，也不知道干什么用，反正觉得还不错的年轻人，我喜欢跟他们在一起，他们没有机会的时候，我给一些机会。我都把这些都理解成投资，投资不就是下闲子么，在大家都不看好或者我也没什么事的时候，下一些闲子，核心就是一个，只要成本不高，就布吧，亏了也不心疼，损失就损失了，万一用到了心里也开心啊。所以，我是个典型不务正业的投资人。但是我自己感觉我这个可能更符合的定义吧，因为事实上从根源来看，人的出现，大抵都是来自于不务正业的结果，真正意义上来看，务正业的天使投资人基本上都死光了，为什么呢？二、天使投资不是一门交易天使投资的说法来源于百老汇，当时有很多年轻人一辈子的梦想就为了在百老汇去唱一首歌剧、跳一场芭蕾舞，但是没有经济来源，很多商人就去投资他们，不是为了获得回报，仅仅为了帮助这些年轻人的梦想而已。市场上把这类不以回报为目的的投资称之为天使投资人，所以做天使投资，讲究回报本身有悖于它的初衷。但是从结果上来看，历史最伟大的几笔投资乃至说收益率最高的回报却恰恰来自于这样的不讲究回报的投资。硅谷几个伟大的公司最早的投资都是来自于大学的老师或者同学，甚至还有个别来自于他们当年所出租的房东，这些人都不是专业的投资人，但是都获得了非常丰厚的回报，加拿大的首富貌似就是最初投资谷歌十万美金的大学教授，这笔投资让他获得了数千倍的回报；深圳大疆的第一笔投资也是来自创始人的港科大导师，为这个痴迷于航模几乎无法毕业的学生投入了一笔资金支持他的兴趣，而当时大疆其实都还没有开始生产无人机，仅仅只是一个想法而已。这些都很难从专业角度上来予以理解，所以天使投资的成功率很大程度上跟专业性关系并不大，反倒跟对人性的理解很重要，更乐意去帮助别人，更乐意不讲究回报，则更容易拿到长期超额回报率。许多创业者刚起步的时候，所有的人都不看好，因此就容易形成当下价值和未来的价值的巨大落差，这个时候的回报率也就所谓的赔率能拉到极致，你投入的成本可能并不需要太高，但是你所获得回报会相当高，中国古话说深道者晚成，远施者厚报，也是这个意思，只有不去做当下确定性回报的布施，才有可能有超额的高回报，时间让回报丰厚。但是这种案例往往是小概率事件，并不是每个当下价格低的事件都会未来获得高估值的事情。如何去筛选和鉴别小概率事件成为了当下最重要的事情。也是最难的事情，因为没人看得清楚未来，哪怕你看清楚了商业模式的未来，你也很难判断谁能把他给做成。这个就是投资最大的难点，早期率极高就是因为这点上难度很大。我前面说的专业的天使投资人往往都死了，这个是为什么呢？事实上主要原因是违背了天使投资的初衷，天使投资跑出好项目只是结果，并不是目标，所谓成了，开心，不成也无所谓的心态，所以往往能够求险，而一旦把结果变成目标，非要自己每个项目都跑出来几十倍上百倍，最终结果其实会错过很多真正好项目。我有一次跟我一个很支持我的大哥说，我说你看你没的时候，能投出很多好项目，但是你看你一旦发基金了，一堆烂项目，为什么呢。我觉得核心是因为你业余兼职玩投资，都是用你亏得起的钱，所以你舍得求险，一旦成功了，你就巨牛逼。但是你发了基金，管的都是别人的钱，这个时候你就会发自内心的去求稳，而一旦求稳，两个办法，第一个就是看了又看，往往看了又看的项目，最终的结果就是等你看明白了，机会也就过去了。第二个办法就是分摊责任，你一个人不敢担责任，怎么办呢？拉几个人一起共同决策么，万一亏了，也好说是一起讨论的结果，而共同决策的结果一般就是平庸化。所以最终的结果就是基金很平庸。这个是绝大部分到最后都死了的原因。另外一个很重要的原因就是，把自己做成专职投资人，那就是带来很高的运行成本你需要见无数多的人，然后才能给一笔很小的资金，导致的结果就是管理费无法养活，另外天使太长，也让很多投资经理无法看到希望，最终使得业务很难持续下去。唯一能持续的办法，就是不断的发基金，持续不断地，然后才可能等到春暖花开的那天，于是就越做越重，然后不断的往后期走了。第三个原因其实也很重要，天使投资其实是一个专业经验并不如想象中那么重要的行业，很多人都觉得投资是需要很强的专业性，其实我们发现这个行业并不是一个专业累积的行业，如果说经验有用，专业有用，那么投资这个行业一定是被一帮老不死的人给主宰的，为什么，因为他们最专业啊，他们经验最丰富啊，事实上天使投资每年都跑出来一批新锐投资人，最可气的其实很多都还不是出身，前面说的很多巨牛逼的项目的第一笔资金都不是专业机构，而只是很多不懂什么是投资的非专业人士，为什么会如此呢？因为对于一个什么都没有，只有想法的项目而言，任何的专业经验都很难下手，没有数据，没有先例，你压根无法评估。很多都是创新商业模式，说难听听着人都是像骗子的公司，你怎么下手呢？不可预见的未来，都是很难被评价的，即使评价了现在，你也很难确定他未来会不会发生变化，所以，评价本身也意义不大，这个时候，成熟机构和非成熟机构，很大程度上是一个起跑线上的。而业余投资人，更因为成本更低，姿态更低，也更容易接触底层创业者，反倒具备更容易介入的机会。所以，这个领域的投资，我一直总是告诉自己，天使投资如同做好事，如果你一辈子只做一件好事，最后的结果往往不会太好，因为你碰到白眼狼或者虽然不是白眼狼但是没有能力回报你的概率是很高很高的，但是你一辈子坚持做好事情，那么你收获很大回报的概率会很高，因为必然有人跑出来给予你超额回报。所以只做一次好人，你干脆就别做了，没有意义，但是持续的做，就必然会有意义，投资也是，如果一辈子只投资一个案例，基本上注定死，但是一辈子经常投资，理论上必然会有，如果没有的话，只能说明你祖坟埋的太差，至少从概率角度来看是这样子的。但是这里还有一点很重要的就是，投资和做好事都是有成本的。必须要保证最低成本去做投资或者好事，否则你哪怕遇到一个成功的人或者事情，都可能没意义，因为你收获的无法覆盖你的成本，最终还是失败。三、投资择时、择人、择事我自己这几年做投资最大的感受就是，投资本质跟打德州是一样的。我感觉投资总有一次两次机会其实是不需要用太多的钱就可以博中很高的收益的机会，就像德州，总有一些压根不用去搏的稳赢性机会。那就是发出三张就必赢的那种机会。但是很少有人抓住。原因是两个，第一从没想过去抓这种机会，就是经常不入池，机会压根不会有。第二个就是经常性抓，到最后没钱或者也没信心去入池了，从而抓不住这种机会。第一种就是不敢投资，不敢冒险。第二种就是总是用很高的成本去投资，很快就把钱给投光了然后就死了，或者说是虽然投资出很高的收益，但是发现赚的不够赔的，从而收益率显得很低。所以，我自己觉得一定要确保确保用最低的去不断的持续的搏，只有如此，一方面概率是会**增加的。另外一方面成本也能保证较低，从而两者相比较，收益就相对比较合适和理想。具体到投资行为来看，其实无非就是两种投资逻辑，第一就是在合适的时间点，主要投资商业模式，第二种就是不合适的时间点，我们更多赌团队经历牛熊周期最终胜出的机会。第一种是择时的逻辑，第二种是择人的逻辑，两者很难说对错。从赚钱角度考虑，绝大部分人都希望能赚第一种模式的钱，因为这种钱最容易赚，风口来的时候团队的专业性跟是否能跑出来，并没有什么太大的关系。团队本身就并不凸显重要性。我们是过去这种模式的直接受益者，互联网金融风口机来的时候，鸡犬升天，哪怕傻逼都能几十倍的超额回报。虽然最终是一地鸡毛，但是投资人往往在过程中能有很大的回报。事实上，回顾投资的历史，绝大部分基金在特定年代的投资，所赚取的回报远远高于其它年代的赚钱，野花盛开的时候，是投资最容易的时候，一样的道理，如果在错误的时间点，你哪怕就是投资如神仙，也很难有好的业绩，所以从这个角度来看，投资最大的问题其实是选择正确的时间点进入市场。本质来看，这句话其实是废话，正确的时间点，什么是正确的时间点呢？我们其实是很难推测的。但是如果我们换句话把正确替换成泡沫的时候，我感觉我们还是有一些可以把握的点，我们无法感受什么是正确，但是我们可以感受泡沫。我自己感觉纯粹从赚钱的角度来看，投资本身是要赌泡沫性机会的，所谓正确的时间，那么很大程度就是需要看到泡沫起来，这个世界真正赚钱的机会一定是来自泡沫的钱，泡沫才是暴利的基础，没有泡沫就不会有超额利润的存在。很多人不认同这个观点，都跟我强调能力的重要性，事实上我专门写过文章驳斥过这个论调。反正我是从来不认同的，我见过太多的傻逼因为人生机缘，因为某种特定的机会，赚取了远远超过平均水平的利润，很多时候，你见过很多很勤奋，很有天赋，很有才华的人，在社会最底层的时候，你一定不会认为是因为他们能力不如人，压根就不是，而那些显然不如他们的人却能赚取足够的钱，差异在哪里呢？你们再去想，生在城市的人机会比农村的人要多了去了，难不成农村的人一定就比城市的人要笨，要没有能力，要不勤奋？这不是扯淡么。哪怕同一水平线上的人，也有很多各种机缘巧合所造成的极大差异的结果，能力想来是最不重要的点。我们唯一得出合理的结论只能是能力可以让你活得还不错，但是从来不会成为你真正赚到大钱的核心。我回到我自己身上，我这些年一直在反思这方面的问题，因为我是典型的因为过于专业而丧失巨大投资收益的典型代表。我回顾这些年的投资生涯，因为懂很多，亏过很多钱，却因为什么都不懂，反倒赚了很多钱。这个并不是忽悠人的说法，是真事，我在互联网金融界很多人称我为校长，因为很多人看我的文章进入这个行业，在金融领域的理解，我敢说我的专业性绝对比很多专家教授要靠谱太多，但是有毛用呢。我在互联网金融领域事实上第一波大钱是没有赚到的，没有赚到的核心原因就是因为我太懂金融了，一看就知道互联网金融就是伪命题啊。所以一直不碰这个行业，但是这个行业五年起来多少公司啊。虽然最后我相信结果都不会太好，但是又如何呢，这些公司从投资角度来看，可以赚多少倍了呢？不敢多说，至少一百倍回报。许多人就说了你不是说结果也不会好，为什么有一百倍回报？这不就是创业和投资最大的区别么，创业是需要善始善终的，你要等风停才能安全落地，我做投资落地不落地光我屁事，摔死是猪的事情，又不是我的事情，我只要猪上过天，我就一定能赚到钱，反正有人接盘就行了。所以，对于投资来说，结果压根不重要，一定是过程更重要，在猪上天的时候，卖给喜欢上天的猪就行了。一样的道理啊，一个股票从一块钱变成一百块，最后跌回到一块钱。从投资角度来看，投资收益就是一百倍的机会，你只要差不多走了就是。结果都是死，但是过程差别是很大的，所以，归根到底来看，投资最怕就是没有起伏落差的商业模式，只要上过天，只要被人喜欢过，就一定能赚到钱，核心是要有足够的落差。我就是因为太懂，看到了太多东西必死的结果，所以就直接放弃掉了过程的机会，我也在反思为什么会如此？后来想明白问题很简单啊，因为世界上傻逼占了主要的部分，90%的人是不懂的，不懂就算了，他们还手里钱特别多，很容易就被忽悠把钱投给那些实际上结果必死的垃圾身上。越是不好的东西，越容易被追捧，从而出现极大的泡沫。而验证了泡沫才是所有暴利的核心。房子如果不大面积涨价，怎么可能会有财富的大幅度上涨呢？股票如果没有泡沫存在，凭什么让很多人身价一上市瞬间成首富呢？同一个公司，基本面没有任何变化，为什么会价格差很多倍呢？只有泡沫来的时候，才有可能让一个公司或者一个事物的价格远远偏离价值，才有让你发大财的机会。这种案例不要多说了，都是如此，只有资金汹涌而来的时候，才会有这种情况出现。不是你变得值钱了，而是市场让你看上去更值钱了，你本身没有任何变化。你的价值没有变化，变化的只是价格，价值跟你商业模式，利润增长相关，但是价格表现的所谓估值，事实上跟价值没有任何关系，跟人们是否喜欢你，跟资金是否充沛，跟民众的智商高低相关。你会发现越是民众智商低的社会，越是资金泛滥的时候，泡沫一定是越高的。泡沫席卷到某个领域的时候，你刚好有这个事物，OK，你就发大财了。所以，你要做的事情是要享受泡沫的过程，然后在估值回归合理的时候，跑出去。没有价格高估的话，他只能代表合理价值也就是平均社会利润，那能赚什么大钱呢？不可能的事情。那什么时候价格高估呢？前面说了，民众智商越低，且手头上有钱的时候。每当这个时候，一定是一大堆不知道价值是什么东西的傻逼进来买买买的时候，才可能出现价格严重高估的时候，一堆人非理性的疯狂情绪出现了，市场价格就被推起来了，你就可以发大财了，否则你永远是社会稳定收益者。这个也是为什么傻逼比不傻逼的人赚钱很多的原因。你越懂一个事物的真正价值，你就越不敢去触碰他们，因为你知道他们不值钱，你去碰它，你心里承受能力是有限的，你会睡不着觉，最终你肯定就不敢碰了。但是傻逼不懂一个事物到底有没有价值，他根本不会去自己研究一个东西，会人云亦云，会因为莫名其妙的事情去认为一个事物好不好，没有任何逻辑可言，所以他敢坚定的持有一个其实没有任何价值的东西，最终的结果是什么呢？结果很有意思，绝大部分冲进来的傻逼最后一定是被证明是傻逼，他们做了，但是一定有一部分傻逼却赚了大钱。当然聪明的人因为不参与这种过程，结果是比大部分傻逼好点，但是比那些赚钱的傻逼要差很多很多。从这个角度想，凡是不参与泡沫的人，最后的结果一定是社会稳定利润，是很难有超额收益的。最赚钱的人一定是泡沫来之前进去，泡沫灭之前跑开，但是这个技术难度是很大的，很大程度上只有进入然后最低成本等待，等待，才有可能等到这种风口。过去的互联网我们发现凡是活下来的公司，其实都碰上了上一波的风口，活着就有机会碰到风口，很少有人能生下来就碰上风口，尤其是2017年很明显会是泡沫的破灭期，过去三五年里，大量资金挤入这个市场，导致大量的分子包括都进来，最终的结果其实是铁定崩盘。这种情况下怎么办呢？在没有泡沫期的时候，我们就无法择时，所以要么离开天使，要么就是只能选择休息和蛰伏，把择时的商业模式改成择人，选择愿意沉下心来的创业者，等待和忍耐，这个角度来看，个人感觉2017年是个很好的机会进行天使投资的机会，因为不靠谱的创业者被市场清理出去，你辨别的成本大幅度的降低，这个时候都愿意进来创业和坚守的团队本身就值得你的投资，所以我们的基金今年的策略是选择合适的团队，尽可能给予机会，但是随时关注团队的成长，务必保证能活到新的泡沫期，确保穿越周期等待泡沫。一个合格的创业团队理论上在生命周期里必然会等到一个泡沫期。怎么辨别一个团队是否合格，事实上难度也是很大的，每个人有不同的关心的点，我自己感觉我更关心的是成本，就是创业者最终所付出的成本，我们坚决不喜欢那些不付出成本的创业者，我们给钱让他创业，成功了，他发大财，失败了，让我承担损失，这样的创业者更多是投机分子，不是我们喜欢的类型，我们对于所有必须要求创业者的付出成本要高于我们，譬如接受远低于他本来该有的薪资水平，譬如忍受很差的办公环境，忍受各种资金缺口带来的潜在风险等等，一个不能忍受这些的创业者不值得投资。四、投资自己不如投资别人我们在一级市场看到很多牛逼的投资人，都很难称之为专业投资人，都是业余投资人，闲着没事给点钱，赚取的收益远远高于那些每天吹牛的专业投资人。太多这种案例了，投资的随机性往往其实比其他行业更大，更不可测。这个是因为投资意味着要去投未来能有机会的东西，前面说过未来都是来自于过去边缘化东西或者没有的东西，本质都是创造出更好的东西来打掉以往的东西，那边缘化的或者没有的东西，哪个傻逼敢说自己懂啊，懂毛啊。所以一个合格的天使投资人本质都是承认自己傻逼，什么都不懂，然后希望跟着懂的人去赚点钱的行为。我们是蒲公英，自己走不了千万里路，所以粘着能走千万里路的人跟着去看看。如果我们觉得自己很懂很能干，那我们就自己干去了，不就是自己不懂，不能干，才愿意每年拿点钱支持下别人的行为，赚了跟着发点财，亏了就当做善事或者当打麻将输了的行为，如果做不到这点，别做投资了，尤其是天使投资，本质就不是为赚钱而存在的行业。不客气的说，我们过去几年赚的钱的一些项目，一直到赚钱了，我们还没弄明白到底是做什么的。正因为未来的世界随机不可测偶然性因素很大，所以我这几年一直反思和告诉自己，投资自己不如投资别人，尤其年纪大的人，更还是别考虑投资自己了，多投资别人吧，因为这些年我们越来越发现成功本身是一件不是由你所决定的事情，也就是说你把自己变得再牛逼，再靠谱，再完美，也不代表你会成功，为什么，因为还需要天时地利人和，还需要很多外部条件，一个人的自我条件，最多占比不超过40%，还有60%取决乱七八糟各种因素，例如你的对手。最近给一个朋友庆祝他升官，大家拍马屁说他牛逼怎么怎么的，他说哪里是我牛逼，压根就是运气好，老子竞聘的时候，对手重感冒来不了了，然后我就升官了。大家也就不说话了，人生一辈子，这种事情太正常不过了。哪里是你牛逼，是因为你对手先挂了啊。所以机会就是你的了。有部美剧也是类似的讲了一堆特种兵的故事，最后发现越牛逼的特种兵死的越快。子弹不会因为你牛逼，就不打你啊。很多各个科目第一的特种兵，第一分钟上了战场就OVER了，你牛逼跟成功其实没什么太大的关系，需要太多太多的外部条件来支撑，当然还有另外一种解释就是你越牛逼，你就越把自己当一回事，然后去主动冒最大的风险，然后就越容易阵亡，反倒能力一般的人到能平安无事的活下来。黄埔军校的黄埔三杰，年年考核第一的蒋先云不就是死在武昌城下么。世界就是这样，如果押注在自己身上，往往就是成功和失败两个选一个。这个时候怎么办呢？承认自己不能干，多投资别人得了，投资一百次别人，每个人都是二选一的话，你其实有大面积概率碰到一个极为成功的人物，就都翻盘了。当然最后的办法就是押注自己的时候，顺带着押注别人，不知道几个人知道多米音乐，这个公司估计应该没什么声音了吧，但是你们知道他自己做的不好，他投资了一家公司五百万，这家公司叫映客。恩，因为投资了映客，估计多米音乐再怎么死，也死不到哪里去了。如同雅虎一样，自己死了，但是却还能改名叫ALIBA，根本不会死到哪里去了。这里其实隐含了另外一个逻辑就是，凡是成功基本都是属于意外，人生的每次发大财其实本质都是一场意外事件，多米一定不知道自己当年投资了五百万的公司未来会那么值钱，雅虎也一样不知道，甚至你去问马云，马云自己也一定会说就是一场意外。所以，我们不知道谁会发大财，但是我们一定知道谁发不了大财，任何不会去碰小概率的意外事件的人，一般都是发不了大财，例如只做稳定的理财，只拿死工资，每天计较小事情，跟屌丝吵架、不愿意付出成本等等，都属于很难碰到意外事件的群体，人生要更开放，才有可能碰到意外事件，不够开放的心态，会自我封闭，也很难碰到意外，都属于很难赚到钱的特征，所以，我经常告诉我自己，尽管不知道成功什么时候会来，但是你一定要去搏尽可能多的意外，否则你永远没机会成功。但是博意外会有不可测的结果，可能好可能不好，如果对抗这种不可测呢？最好的办法是保证自己有一份非常稳定的主业，确保可以一定程度的对冲你的意外，这样就可以博意外的次数，不断的持续的增加概率，所以我建议你们要有一份主业，能够保证你的生活。然后基于你的事业之外，不断的给自己压力，用小成本不断去拼搏，谋求成功。如果这样也不成功，至少你还能过不错的生活，没有太大的损失。单纯的只是坚持你的主业或者单纯的只是去搏小概率事件，都是特别可怕的事情，前者会让你一辈子碌碌无为而后者往往还没有等到好的结果来临，然后就死了。都是比较可悲的事情。五、对于未来一年多的个人看法2017年的情况，我自己感觉最大的问题是带来的市场危机，这个目前启示是比较明显的，我感觉主要是几个方面的问题，过去几年积累起来的实际上已经到了不可维系的地步，违约基本上已经成为大概率的事件，事实上信贷的本质其实是市场赚钱，因为只有企业盈利才有可能归还利息和本金，而我们过去几年实体企业长达五年的萧条，最终导致市场如果不违约是不现实的，这个也是为什么2016年各种违约事件不断爆发的根本原因。、、公司跑路、，招财宝违约，都是前兆。这些机构违约带来的结果就是资金流动性会出现很大的危机，每个违约背后就是一个中产家庭的财富的破灭，而且这几年个人的情况也很严重，表现为的规模上升，也表现为房地产价格低大面积上扬，最终导致实际可支配财富在大面积的降低，在加上普通民众这几年的实际可支配收入的减少。最终带来的问题一定是普遍性的流动性衰减。第二个问题就是大崩盘的可能性在2017年基本上已成定局，这波虚拟经济大面积兴起于09年底，披的外衣是移动互联网，在大量的从实体撤出来无处可去的资金助推下大面积蓬勃发展，迎来了辉煌的今天。但是回头看这一波机会，到底谁赚了钱，仔细的看下来，事实上可能结果会极为让人很意外，几乎没有有钱人在这波里赚到钱，或者说赚到了现金，大多数人都实现了所谓纸上富贵。虚拟市场里玩到最后的格局跟打麻将是一样的，肯定有为数不多的投资人赚了其他，这个是肯定的，但是大部分一定是输钱的，也未必输给那些赢家，而是更多的输给了市场相关的损耗，例如头等舱的机票，酒店住宿等等。从这几年的情况来看，虚拟经济跟实体经济的背离程度其实是加剧到了历史极限的水平，我们的虚拟经济，犹如去年股市的5000点的情况，他本身不创造出相应的货币和社会财富，导致大量的股权项目最终的财富反应也是需要更多的资金接盘才可以实现的，接盘的方式要么就是到了，要么就是找到更多的金主来接盘，一旦没有人接盘，那么要么就是自己产生现金流维系，让，要么就是降低估值，没有第三条路可以走。所以我个人感觉债股双杀是大概率事件。第三个问题就是**环境的不确定性大面积加强，全球强势人物上台的背后本质其实是经济形势的不明朗，下一步带来的地区冲突会很激烈，全球都丧失了整体经济进一步发展的可能性，很大程度上陷入了零和博弈的境地。现在很多人说是保守主义上台，自由主义受到挑战，怎么说呢。我感觉压根没有自由主义和保守主义，现在其实只有实用主义。在经济迷茫时候，越是实际有效明确的政策越容易让民众追随，这个时候民众最讨厌的就是嘴炮，你们别叽叽歪歪说那么多，只要告诉我们怎么做就行了，越明确实际越有人愿意跟着。每天说一堆嘴上正确，但是实际大家都心知肚明不可能的事情，很容易让人失望。俄罗斯，日本，美国，欧洲都这样的背后其实恰恰反应的是经济情况的不如意，民众日子的煎熬。我上次在日本呆了一段时间写了一段话，我感觉我在日本身上看到了全球目前面临问题的症结：任何一个社会发展到最后必然面临一个压根无法解决的难题，就是中产阶级庞大以后对物质需求的不断提升和对自由的无边际追求。事实上全球都承载不了一个庞大的中产群体，因为社会资源是有限的，怎么可能支撑的了呢？同样，社会管理也是有成本的，自由也必然是有限度的，不可能没有边际的延伸，最终就会碰到瓶颈无法突破，社会就停滞，矛盾就会激发。《从0到1》这本书里也现实的说，如果让中国人都过上了美国人的生活那地球就会一场灾难，本质都说明了世界是不可能撑得起庞大的中产的。这个时候，不管**还是民众是否愿意，都会出现一个情况就是中产返贫，无非就是主动和被动的问题，过程是渐进式的还是断崖式的问题，这个问题很复杂。很多国家其实采取**主导的渐进式方式，利伯曼的书说工业革命之后的英国就是一个不断消灭和培养中产的过程，当把中产阶级都搞得没钱了，他们就又开始积极发展。我感觉现在也真有点像，消灭中产第一个手段是税制改革，第二是，第三是给你机会，让你觉得哪里都有钱赚，结果发现到处都是坑，前面我说了，我可以看见未来几年一定是违约的开始，大量违约的背后，都是一批又一批中产的倒下。所以，我个人感觉未来放在中产面前最大的问题不是如何赚钱，而是如何保护好你手里的钱的问题，如何让你在未来收割中产的过程中能活下来的问题，本质是不适合做太多层面的投资的，我自己感觉很快就会进入现金很值钱的年代。未来只有现金才可能是真正的财富，除此之外的资产可能会瞬间变得不值钱，或者大幅度缩水，流动性极为关键。现在还有很多人不把现金当资产，事实上现金永远是不稳定格局社会下的最大的配置型资产。这个观点，我已经谈了快一年了。事实上，最近的半年资金面紧张已经成为定局，基本上悄然到来，现在再为王，我感觉其实已经不太来得及了，因为，我已经看到很多人都很快变成没钱人了。来源：TiC跨界创新大会声明：本文仅代表作者本人观点，本公众号对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考。本文版权归原作者所有，我们尊重原作者的知识成果。部分文章推送时未能联系到原作者，若涉及版权问题，敬请原作者联系我们，我们会立即处理。欢迎建议、意见、合作、投稿至 。新沃集团，是一家以综合性金融服务为核心的产业集团公司。注册资本5，下设金融、投资、实业三大业务板块和八家全资平台公司，控股新沃基金等多家金融机构，同时参股数十家企业。投资领域包括金融以及大健康、大消费、TMT等多个实业领域。截至目前，新沃集团规模已超过300亿元。《绝了，有个理财产品的坑竟然这么隐秘！》 精选四**touwang中国的实践者官网网址：www.**touwang.com理财热线：400-788-9566来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》
记者：席志刚任志强 ：离开金融和税收工具企业自持租赁不可持续在租售并举的调控理念下，房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象。企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来，运营模式如何获利，是否可持续？就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场。相比于美、英、法等国家，中国租房占比小。平均来看，中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右，法国则达到39％。纽约的租赁市场占到50％，北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力。所以，在租赁住房政策问题上，不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定。我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题。但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％，二线城市大约20％~30％就够了，三线城市有5％~10％就够了，再到下面几乎就不需要了。租赁房的量化比例，全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间。中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租，你对此怎么看？任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部。企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。按照现行政策，这种做法有不合理的地方。第一，企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得？国际惯例是，房地产建筑投资，财团最高20年，一般情况下，本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资。所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以，等于是给租房补贴。第二，租金高了谁会租，租给谁？现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样，房子租给谁？以北京为例，一方面限制人口，外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了，房子租给谁？另一方面出台优惠政策，吸引高端人才，这是矛盾的。目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看。4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套，其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续？任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用（不动产或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的。REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对，最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后。2008年，**工作报告正式提出房，并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为房地产投资的尝试，此后至今再无动静。建立房地产投资信基金，不是中央**没想法，不作决定，2008年**工作报告说得很清楚，只是没细则，所以就没有执行下去。直到去年6月份，国务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进试点。REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，按期、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资，但并非直接作为融资渠道。若没有REITs（房地产投资信托基金），这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。类似上海张江地块，与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业，数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行。万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务，配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租，由**指定租户。中国新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验？任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％，大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如国债、股票。有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主，我们将其称为社会化租赁，既不是单位的，也不是**的，因此德国没有炒房的概念和空间。此外，欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。
附读：任志强：房地产可能的发展趋势今天力哥家里有事，本来不想推送的，但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血，特地转过来。虽然这篇文章很长，里面的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有许多能给我们启迪和思考的地方，大炮给出的数据也很扎实。希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴，花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱。看不懂的，力哥和你在留言墙上交流。力哥总结一下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物，不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家的大奇葩。明年开发商的资金链会非常紧张，一些之前太过激进的小开发商会死掉，一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单，投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿地，最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖，体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了。现在是**限价，房价被人为抑制，存在很大的，所以买房子像抢的一样，力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样，都是日光盘，还要找人托关系塞好处费。所以还是上海比较好，学北京车牌摇号，大家一律碰运气，最公平。但明年，很多开发商可能是真的现金流不行了，只能降价卖房，那才是真降价，能降到什么水平，力哥不知道，但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平。正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温，但这是因为不给你们买卖了，没流动性的降价，从来不是真正的拐点。还有，今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把首套到1.05-1.1倍，也就是过去针对二套惩罚性利率水平，表示强烈支持。这意思是说，不管你是首套还是二套，刚需还是投资，不管，我一律不管，统统调控，无论如何也要把房价压下去，八嘎~就在9月初，力哥有会员和我说5月签下的房贷协议现在总算搞定了，但利率从当初口头约定的9折变成了基准利率，然后开发商还吓唬他说赶快签，不然下个礼拜就要涨到1.1倍利率了，你莫名其妙又要多套十几万利息，他来问我这是真的吗？觉得这是开发商在忽悠他……我说傻孩子，这不是板上钉钉的事吗？定下来啊！赶快定！不然利率真的马上又要提高了，你哭死啊……我想起了权游里最经典的那句slogan：winter is coming~是的，楼市的冬天真的来了，力哥在二季度就多次发文表达了这个观点。所以对于还想买房的人现在就很尴尬了，一方面，拖到年底或明年初，房价下降自己捡便宜货的概率非常大，但另一方面，拖到那时候，自己买房的难度也更大，因为信贷持续紧缩。你的支出会水涨船高，更糟糕的是，放贷速度慢而开发商回笼资金要求很急迫，所以那些真正的笋盘，必须全款买，你有这能力吗？当然，这只是短期趋势，大炮是死多头，坚持认为人口流入型城市的房价长期看还要涨，因为没办法，老家人多低少没产业赚不到钱呀。大炮说，你让一穷二白的临沂人民往哪里去？只能拼着老命挤到济南、青岛去谋个更好的生活（生存）环境啊。再有点本事的，当然就去一线了。所以不管一二线城市怎么赶人，还是有许多底层死皮赖脸不愿走，最多就是像力哥之前说的，从一线被赶回到二线，上海混不下去就去青岛武汉成都混，但绝不会回到临沂，打死也不肯回去了。嗯，力哥基本也是这么认为的，因为我身边充满了这种想法的年轻人。以下是原文，流传很广了，力哥找不到最初的确切出处，就不特别标注了，反正大炮肯定不会问我要版税的。
任志强：是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。如果客户是上帝，那就叫做市场经济。企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信**党了。中国**党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有**信用，这就是**信用。**信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国**敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说**给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。因为**在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在**给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。所以那三个项目一天时间就抢光了。上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。第一个先说说影响市场的因素是什么。通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。决定市场的基本制度是什么？前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。第三个是金融制度，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的。我不知道这句话大家听懂没有，为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金，这个金融制度里头，他有一种基金可以像一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，就是所有人都可以共同分享。因为在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。所以基金在世界国家大部分都是免税的，还有一种比较低的成本，告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。中国是2008年温**在全国人代会的报告中提到了要建立，但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现。变相的有几家做了试点，但是没有，换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。为什么？因为他们租赁住房最多。但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房收益率就会**提高。而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，**提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以别以为商品房已经占领了市场。我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。你们想想有多少房子？因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低，为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，所以你的租金回报率并不是像某些***家计算的那样，很低很低的。由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高，珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。你说中国的房价很高吗？我不承认。因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。但是地价和房价是什么关系呢？这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。所以这个价格与土地的关系，有很多***家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，啊等等，这个大家都很清楚。今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决的问题。那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡。当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，**不能随便的借债了。企业也同样，融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨，比如说个人上调了，发债利率上调了，各种各样的借贷都产生了利率上调，那么货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，这就是按照已经发行的它的到期日期算出来的数据。所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢，明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，扛到资金不够的时候。如果资金不够了，那**就说多少钱就多少。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是**批多少就是多少。因为什么呢？因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。这两个概念你们不要搞错了。于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题，下边来讲。如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整？除了房地产这一块下行了，**党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。而房地产这块呢，有四最，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。所以房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。需求也大，因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。为什么调控造成需求大呢？因为调控造成里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的增长率百分之二十多，换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？第一个影响的是资金流向，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会啊买石油啊买期货买粮食买其它东西，那就分流了。第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着**出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是**有限制我越是使劲买，因为凡是**限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。再一个价值取向变化很大，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。再一个就是消费能力和权利，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。那么不变的部分是什么呢？第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。第二个就是市场资源。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。因为有好几百万套过去的旧房子，包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格预期会发生变化。价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但**是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。我们看看人口。这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，大家还是希望往大城市跑。哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情}