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小产权房到底能不能买？
提到小产权房，大家心里或许都有同样的疑问：小产权房是什么意思？小产权房新政策是什么？小产权房能不能买？购买小产权房有哪些风险？小产权房买卖要注意什么？小产权房怎么贷款？村统建楼是否属于小产权？所有的这些问题我们都将找到答案。
日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。三令五申下，南京市卖小产权房的人仍然胆壮，买小产权房的人也依然汹涌。建议谨慎购买小产权房！
什么是小产权房？
小产权分为三种，种是针对开发商的大产权而言，购房者属于小产权；第二种是针对普通商品房的大产权而言，经济适用房属于小产权；第三种是针对国家发放的产权证的大产权而言，乡镇政府发放的产权证属于小产权。前两种属于合法产权，第三种在我国现行阶段并不具备法律效力，换而言之，属于非法产权，相当于没有产权。
通常我们说的小产权房，就是指的第三种，也分为三类：1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房；3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
普通商品房
小产权房和普通商品房的住房形态一致
参照市场价格
比周边普通住房便宜40%-60%
需要缴纳契税等相关税费
无需缴纳契税
物业费、水电费、采暖费等按照相关要求缴纳
所有费用相对普通住房便宜很多
正规物业公司进行管理
多数没有物业管理，或者服务管理水平不高
国家发放的产权证
没有产权证
2014年小产权房新政策
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。
根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
南京降价二手房
小产权房常见问题解答
通过小产权房新政策可以看出，其核心思想就是小产权房不受法律保护，今后将会逐渐被清理出来。小产权房产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险，加上其不受法律保护，将无法通过银行进行贷款，不建议购买小产权房。
建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。这就意味着“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分、等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持。
“小产权房”存在诸多风险，的问题就是没有产权，不受法律保护；遇到国家征地拆迁，无法获得拆迁补偿款，或者能获得的补偿款较少；开发商建设小产权房屋没有银行和政府的监管，房屋质量无法保证；在居住的过程中房屋出现质量问题时无法有效维护权利；后是房地产市场整顿风险，因为乡产权房不属于商品房，按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。
这要看在统建是不是经国家规划部门批准的，如没有批准是占用的农用土地还是小产权，必须是经国家批准的交了土地出让金的才能是国家的正式产权，其它的全部为小产权，无论他是以什么样的形式。
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屋有很多在分类，针对开发商的大产权而言，购房者属于小产权，针对普通商品房的大产权而言，经济适用房属于小产权，那么小产权房屋可以买卖吗买小产权房无法过户怎么办接下来由小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读!小产权房屋国家三令五申，禁止买卖，任何买卖小产权房的行为都是无效行为。作为买受方，如果想要该房屋，可以不办理过户手续，直接使用，占有该房屋就可以了，如果不想要该房屋，可以要求确认合同无效，返还购房款。2011年5月，国土资源部联合财政部、农业部下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)文件。与此同时，对推进工作急需的政策措施，抓紧研究、论证，争取早日形成相关意见。2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(以下简称《意见》)，对农村集体土地确权登记发证的范围、主体、政策依据、技术手段和标准等做出了详细规定。《意见》中明确要求“小产权房”等违法用地不得登记发证。该《意见》要求严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法和建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。农村集体土地确权登记发证已完成逾70%-80%日，国土资源部召开通气会表示，将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。国土部地籍管理司司长朱留华说，目前农村集体土地确权登记发证工作正加紧进行，去年颁布的中央一号文件明确规定，力争用三年时间(即2012年)完成农村集体土地确权登记发证的工作。朱留华表示，“截至目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%，到2011年年底应该会有一个更好的结果”。朱留华在会上透露，自日国土部联合财政部、农业部下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》以来，在目前的农村集体土地确权登记发证遭遇了一部分政策问题，确权登记发证进展较为缓慢，为推动确权登记发证顺利进行，近日又下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。小产权房不受法律保护：小产权房不得发证《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。有关部门称，目前在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。《意见》规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在发布会上表示，小产权房不受法律保护。小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。据悉，针对小产权房问题，国务院日前已作出小产权房最新政策部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。
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村集体小产权房屋买卖合同怎么写买卖小产权房是否合法
提问时间： 23:26:13
村集体小产权房屋买卖合同怎么写买卖小产权房是否合法
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单位小产权房能买吗：&小产权房只可以集体内部买卖，不可以外部密码。&一、所谓&小产权&是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做&乡产权&，又叫&小产权&。
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“小产权”房及其买卖的法律困境与解决
【作者】 陈耀东;吴彬【写作年份】 2010
【文献分类】
【关键词】 “小产权”房；合同效力；宅基地使用权；集体建设用地使用权
【全文】【】 &&&& “小产权”房及其买卖的法律困境与解决
陈耀东;吴彬
【摘要】现行法律和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的农村土地流转机制。
【关键词】“小产权”房；合同效力；宅基地使用权；集体建设用地使用权
　　　　随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。
　　　　一、“小产权”房的法律框定与划分
　　　　“小产权”房，并不是一个法律概念，其内涵与外延也不十分清晰。笼统谈及“小产权”房，实际上是相对于在城镇开发的、权属清晰、能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的。它是指在农村宅基地、集体建设用地，（集体建设用地有广义和狭义之分。广义的集体建设用地包含宅基地，而狭义的集体建设用地则是指不包括宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的土地。本文使用狭义的集体建设用地概念。）甚至农业用地上开发建造的用于居住的房屋。现行政策所指的“小产权”房包括两大类。
　　　　(一)建房行为不合法的“小产权”房
　　　　这类“小产权”房是因违反土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，在集体土地上建造的用于居住的房屋。其特点是：第一，建造行为不合法，没有获得建房用地规划、审批等手续，房屋本身系违法建筑；第二，建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权；第三，不能办理物权登记，取得房屋所有权证书。实践中，通常由乡镇或村委会颁发“权属证明”，以表彰购房者所谓的房屋所有权；第四，绝大部分是为对外销售而建造，尤其是在集体建设用地和农地上建造的成片住宅房屋更以对外销售为主。
　　　　(二)建房行为合法，房屋买卖主体受限制的“小产权”房
　　　　这类“小产权”房的建造符合土地和建设规划，办理了合法审批手续。其特点是：第一，建造人可原始取得房屋所有权，（参见《》第。）其所有权属于事实所有权，不以登记为要件；第二，房屋原始取得者的主体范围受限制，仅限于本集体组织成员；第三，该类房屋因申请办理初始登记可获得房屋所有权证书，这种登记属于“宣示登记”，而非创设物权效力的登记；第四，该类房屋的买卖受限制，仅限于本集体组织成员之间买卖，但实践中超出限制买卖主体范围的情形很多；（例如，从2005年开始，从进入诉讼的纠纷来看，75%发生在村民与城镇居民之间。参见《北京法院调研报告大胆允许农村房屋产权流转》，载《法制日报》，日，第8版。）第五，该类房屋在一定程度上具有社会保障功能。
　　　　就房屋建造行为是否合法而言，我们将前者称做“违法‘小产权’房”，将后者叫做“合法‘小产权’房”。所以，不能笼统认为“小产权”房本身都是违法的。前者在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态；后者的建造行为合法，只是在买卖等流转环节上不合乎规定。因此，对“小产权”房应区别不同类型，对其买卖效力也应甄别不同情况进行判定。
　　　　此外，“小产权”房还可作如下分类：第一，宅基地“小产权”房与集体建设用地“小产权”房。基于宅基地、集体建设用地的法权类型不同、用途不同，在其上建造的“小产权”房的特点也不尽相同，应当分别讨论。如果农地未经合法转用而在其上建造住宅房屋，则从根本上违法，此种违法“小产权”房应予拆除，其买卖行为应认定无效；第二，自住型“小产权”房与销售型“小产权”房。依所建房屋是否用于居住，可作如此划分。因为，建造目的不同可能会导致法律对其所持态度不同；第三，按照房屋价值和使用目的可分为奢侈享受型“小产权”房(主要是别墅)和普通消费型“小产权”房。严格来讲，这种分类下的“小产权”房不具有独立的法律地位，它可以根据上述不同分类标准，分别纳入其中。
　　　　二、“小产权”房及其买卖的法律态度与评价
　　　　从法学视角研究社会现象，有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明，以此明确法律对其所持态度，并作为进一步讨论这类规定得失的基础。“小产权”房及其买卖也不例外。
　　　　(一)从禁止到有限保护
　　　　目前，我国规范“小产权”房的法律规定主要是《》第、；《
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本篇引用的法规中央和地方法规规章(10篇)　　　　　　　　　　买小产权房遇到纠纷法院会受理吗?
最近很多人关心小产权房的问题，在国内长期的住房体制改革过程中，由于各种原因，小产权房作为一种尴尬的存在一直广泛游离于市场体系之外，形成庞大的住房黑市。
官方统计数据一直无法厘清国内小产权房的具体数目，但是似乎大家总能找到正在出售的小产权房。今天购房指南就以一例小产权房纠纷案为例，来给大家讲讲小产权房的问题，以及什么叫做小产权房购房合同以无效为原则以有效为例外。
案例回顾：小产权房两次转卖产权归谁？
安某与王某系夫妻关系，二人于日，以4万元的价格购买了一套房屋，该房屋土地系集体土地，安某与王某非该集体组织成员。该房屋购买后一直由夫妻俩的儿子小林居住使用。
日，小林经中间人崔某介绍与唐某签订《房产买卖合同》。唐某以22万元全款购买该房屋，并于2011年4月搬入该房屋居住。
后夫妻俩以对儿子小林将房屋卖给唐某不知情诉至法院要求确认房屋买卖合同无效。
该案的一、二审法院均以小林对房屋没有合法处分权，唐某不属于董家疃村集体组织成员购买农村集体土地之上的房屋违反法律规定为由确认了双方之间房屋买卖协议无效。
后安某与王某又起诉本案要求确认房屋所有权归其所有，并要求唐某返还房屋。
那最后房子到底归谁了呢？
一审法院以安某与王某虽购买房屋属实，但不属于董家疃村集体组织成员，不享有房屋所有权，对二人要求确认房屋归其所有的请求未予支持。
以唐某与小林之间的房屋买卖合同被业已生效的民事判决确认无效，房屋系安某与王某出资购买，虽不享所有权，但享有居住权益，唐某现居住在该房屋侵犯了二人的合法权益，判决唐某返还房屋。
唐某不服一审判决提起上诉。
二审法院以安某与王某不是董家疃村集体组织成员对该房屋没有所有权，二人购买房屋后没有在此居住，将房屋的使用权让渡给其儿子小林，小林长期在该房屋居住占有，唐某基于实际占有人小林的处分行为并支付合理价款对涉案房屋取得了占有权。
安某与王某要求唐某艳返还房屋于法无据，驳回了安某敏与王某凤的诉讼请求。
对于这个判决，我们可以通过以下几个方面来看：
一是集体土地上的房屋能不能买卖？
我国实行房地一体主义立法模式，对集体土地上的房屋买卖的法律和政策调整主要通过对土地的调整体现。集体建设用地上建造的房屋如果销售给城镇居民，则房屋占用范围内的集体建设用地使用权也一并转让给了城镇居民。虽然房屋所有权人对自己的房屋拥有完全产权，但是出卖房屋就变相处分了集体建设用地使用权。
《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《物权法》对此也作出了相同规定。
《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
由于集体建设用地使用权的转让受到限制，出卖房屋也就受到限制。根据规定，农村私有房屋买卖合同的效力应认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。
另有规定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同无效，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。
但在对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言，如符合当时的国家政策及有关法律规定的，不应以损害社会公共利益为由认定其无效。
集体土地上的房屋买卖包括农民自有房屋即农村宅基地房屋买卖、集体土地上作为商品房出售的小产权房买卖等。
二是本集体经济组织以外人员都是指哪些？
本集体经济组织以外人员分为其他集体经济组织成员和城镇居民两种情况，这两种情况虽买卖主体不同，但合同法律效力并无差异。
由于农村宅基地具有较强的福利和保障性质，且是本集体组织成员无偿取得的，取得宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。因此其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的合同无效。
对于城镇居民买卖建立于集体土地之上的宅基地使用权的问题，《物权法》没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。
国务院办公厅日发布的《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；
日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第10条规定：“对于借户籍管理制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”
上述国家政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或地上建筑物，因此，应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同。
三是集体经济组织以外人员购买集体土地房屋，在哪些情况下有效？
本集体经济组织以外人员买卖集体土地上房屋的合同有效的例外情形。
一是出卖人将宅基地上所建房屋卖与其他集体经济组织成员、城镇居民前或同时，该房屋所占该宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人也转为城镇居民的，则宅基地性质已发生变化的，可以认定房屋买卖有效。
二是购买农村私有房屋后，如果所买的房屋已近有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。因为行政机关已经对房屋和土地权属的变更作出行政许可，亦应认定合同有效。
三是买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民，但其配偶或子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，也为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购买的，买卖房屋合同有效。此种情况下，可以视为同一集体经济组织成员之间买卖的农村宅基地房屋，合同有效。
四是根据1986年《土地管理法》及日发布的《土地管理法实施条例》第27条的规定，回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回乡定居的华侨、港澳同胞的，需要集体土地建住宅的，依照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理。该条虽被此后修订的《土地管理实施条例》删除。但根据“法不溯及既往”的原则，在日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的，应当认定房屋买卖合同有效。
五是对同一房屋经多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手的身份和交易情况，结合前述原则进行判断认定。如果最后一手的买卖人系本集体经济组织成员的，视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定，合同有效。
回到刚才的案例当中，案件当中的房产买卖有效吗？
本案诉争房屋系在集体土地上建造的房屋，安某与王某非该集体经济组织成员,其虽出资从村委购买诉争房屋，但因该房屋买卖合同违反法律和国家政策规定而无效。
唐某虽从合法占有人小林处购买诉争房屋，但因唐某也非该集体经济组织成员，其与小林之间的房屋买卖合同也无效。
在安某、王某及唐某均不是诉争房屋所有人的情况下，唐某合法占有使用该诉争房屋，安某、王某无权要求唐某返还诉争房屋。安某、王某购买诉争房屋后将该房屋的使用权让渡给其儿子小林，二人可向其儿子主张权利。在小林向唐某主张返还诉争房屋时，唐某可同时要求小林返还购房款及赔偿相应损失。
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