商铺“售后包租”，真的稳赚不赔？
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　　我市一些新楼盘近期打出&购买商铺即签订租约&的广告，不少楼盘促销员也宣传这种&高收益、零风险的投资&来吸引投资者。这种看似诱人的投资方式，到底是馅饼还是陷阱？
　　商铺&售后包租&，看上去很美
　　陈先生一心想投资商铺赚钱，可由于手头资金有限，一直未能如愿。最近，一处新建楼盘的广告引起了他的注意。
　　陈先生说，一间20平方米的商铺，售价约为40万元，这样的投资额他可以接受。最重要的是，买了商铺之后，楼盘开发商负责托管招租，投资者只需每年收取租金即可，看上去，还真像稳赚不赔的生意。
　　在陈先生所说的这家楼盘的营销中心，楼盘促销员介绍，目前，所售商铺采用&售后包租&的方式，即消费者购买商铺时，要与开发商签订一份回租协议。在楼盘建成后，无论商铺是否有人租赁，开发商每年都会按照购买商铺总房款8%的比例，向业主支付商铺租金。以总房款40万元的商铺为例，每年业主可获租金3.2万元。
　　楼盘促销员介绍，商铺如何招租、如何管理，权限属开发商所有，业主只能按照回租合同收取租金，不能自行招租，也不能自行经营商铺。这种购买商铺的方式，非常适合想要投资又担心承担风险的投资者。
　　&零风险投资&，暗藏隐忧
　　从事房地产营销工作多年的刘惠民说，&售后包租&这种商铺营销方式最早出现在欧美国家，2000年前后在我国出现。这一投资方式可能让不少投资者感觉心里踏实，不过认真分析一下就会明白：这种投资方式并非全无风险，甚至暗藏陷阱。
　　&这类商铺往往总价不高，每平方米的价格却并不便宜。后期所谓每年的租金收益，只不过是拿回自己之前多支付的房款。&刘惠民说，目前，市区按正常方式销售的商铺，每平方米售价约为9000元至1万元；而采取&售后包租&形式销售的商铺，每平方米售价则在1.5万元至2万元。如此算来，投资者以&售后包租&方式购买商铺，实际是以自己&买贵了&的钱，给自己支付租金。而且开发商托管招租商铺过程中收取的租金，往往高于支付给业主的租金额度。
　　刘惠民说，消费者与开发商签订的回租协议，短则5年，长则10年。在这段时间内，商铺的使用权在开发商或相关管理公司手中，如果商铺招租情况不好，导致开发商或管理公司资金链断裂，投资者的收益也可能得不到保证。
　　选择&售后包租&，投资者需谨慎
　　河南大进律师事务所律师谢亮说，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取&售后包租&或者变相&售后包租&的方式销售未竣工的商品房。
　　投资者购买商铺后，有权经营、出租、转让商铺。在签订购房合同时，如果开发商强制投资者签订回租协议，则涉嫌违犯《合同法》的相关法规，属于强买强卖行为，消费者有权拒绝。
　　业内人士提醒，在投资商铺时，投资者应尽量选择地段好、人流量大的区域，同时对开发商的实力也要有所了解。如果选择&售后包租&的方式投资商铺，投资者一定要与开发商签订详细的包租合同，合同中特别要注明一旦出现无法兑现预期回报时，开发商所应承担的赔偿责任。&
（记者 王蕾 实习生 张骁程）&
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本站法律顾问 河南中冶律师事务所 张彦立 不良信息举报电话：（05投资小区商铺如何稳赚不赔
广州日报 &&
&& 日 11:29 &&
最近，有不少卖得不错的楼盘将自己的临街商铺拿出来销售，而随着楼市的旺盛，也有不少投资者想投资小区的临街商铺。然而，投资商铺的风险却要比投资住宅的风险大很多，专家提醒，住宅卖得好的楼盘，未必其商铺也能够有很好的投资回报。个人投资要货比三家商铺投资动辄达几百万元之巨，对于个人投资者而言，绝对不是个小数目。合富置业商铺部经理黄灿明先生认为，住宅卖得好的楼盘，其商铺未必会很好赚。因为每个区的商业集中地不过在几条街道上，而卖得好的住宅则往往不在这些商业集中点的主干道上，而是周边的支道上。那么，相对于主干道，支道的人流也肯定不如主干道，因此旺地住宅的商铺却未必同样好做。中原地产商铺经理张国耀先生也表示，有的开发商会因住宅卖得好而将吸引买家的重点放在这里，这时候，买家应不只看该楼盘的商铺价格，还要对比附近其他商铺的价格，如果楼盘的商铺价格比附近其他商铺价格高出不少，在面对同样租户，同样人流的情况下，买家就要考虑这样投资是否划算了。
要选准租户算准回报率
在购买了商铺后，找怎样的租户是直接影响到投资者回报的因素。中原地产张国耀认为，面积100~300平方米左右的铺面，如果能够租给中国移动、中国电信等电信运营商做营业点既稳定又放心。麦当劳、肯德基等快餐连锁店则会压低租金，但可保证较长时间的租期，且盈利水平也可以让投资者安心。而7-11等便利店也是投资者理想的租户。另外，在合富置业黄灿明看来，银行也是很不错的租户，不仅租期稳定，而且愿意付较高的租金。相对于会压低租金的知名快餐连锁店来说，反而是本地特色的饮食连锁店会让投资者的回报高些。
专家们认为，能将这些临街商铺租给较为稳定的租户是最理想的。而服装行业却往往需要变动地头，所以，反而不是临街商铺首选的稳定性租户。中原地产张国耀告诉记者，商铺的回报率如果达到8%，就是比较高的了，而将首月租金×12÷商铺总价，就可算出大致的投资回报率。
不要过分听信发展商许诺
相对于住宅，商铺投资的风险较大，合富置业黄灿明表示，东山、越秀、海珠等旺地楼盘的临街商铺价格在25000元/m2以上，而在主要商业街的临街小区商铺的价格更在元/m2之间。一间商铺买下来，基本上要100万~600万元左右。投资者在买铺时，应该尽量理性，不要过分听信开发商的承诺，或者被所谓的返租率吸引。不少地方都出现过商铺卖得好卖得贵，但买家由于无法找到好的租户，或者无法以比较高的租价出租，结果造成断供被收铺的事情。如果商铺的位置相对边缘，就更要吸引经营手法独特，或者销售产品独特的租户。
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恭喜您，提交成功！按照这四点买商铺稳赚不赔
来源：湘潭房产网
股市熔断暴跌，银行利息一降再降，中国经济增长乏力，人们把投资的眼光又放回到了房地产身上，&炒股不如买房，买房一定选铺&成了大家的共识。在房地产投资(&&&)，有远见的人都会知道买铺要比买住宅更具效益，而且越贵的铺子就越受人追捧。
一个区域内的商铺价格是要比住宅价格贵得多的，毕竟商铺的数量要比住宅的数量少很多，物以稀为贵的道理想必大家都懂，但这依然阻挡不了人们追求财富的脚步。商铺无论是出租的租金还是转手出售后的差价，其收益也是远远要大于住宅的。也就是说商铺是有投资才有回报，投的越多回报越大的投资方式。关于商铺，一句&一铺养三代&的观点更是凸显出投资商铺所带来的可观收益，简而言之，商铺就是一种高投入、高风险、高回报的投资方式。
如果说投资商铺是一种&稳赚不赔&还&赚很多&的投资方式，相信大家就都来炒商铺了，但是大家都只知道商铺是一种&高投入&、&高回报&的投资方式，却忽略了&高风险&的存在。买房是门大学问，炒房就更需要道行了，&买铺&则是这一(&&&)金字塔塔尖的存在，它需要专业的知识、长远的眼光和过人勇气。但是今天小编告诉你，买铺根本用不着这些，只要按照以下几点来买铺，相信一定错不了。
第一要点：慎选商铺大小
买套普通住宅要花费不小的代价，而一间铺子的价格那就更高了，因此小面积的商铺一直以来的热度都居高不下。小面积商铺因其面积小，总价相对较低而受到市场追捧，并且更易出租。对此，有经验的人就会提醒了，投资商铺不应一味的为了降低成本追求小面积商铺，更应该考虑商铺的实用性。有的商铺用来经营小卖部、打印店、水果店可能很小的面积就足够了，但如果要经营一家餐馆、照相馆，那么面积就肯定不够了。这样一来，小面积带来的弊端就凸显出来，商铺的使用范围受限于面积而大大降低，与此同时也就丢失了一群潜在客户。所以对于商铺大小的选择上，我们不能一味的追求小面积或者大面积，应当选择商铺实用范围更广的面积，让潜在的受众群体更大，为将来商铺的出租或出售降低难度。
第二要点：明晰地段人流
做生意最重要的是什么?人气当之无愧是第一要点，所以买铺子一定要选好地段。成熟商圈有着固定的、充足的人流，这样的铺子价格理所当然将更贵，所以此时便是考量我们勇气和卓识的时候了。如若被高昂的商铺价格所吓退，转而去投资那些价格低的商铺，那么你的钱还不如存银行拿利息来的实在。纵使这些地方商铺的价格再低，没有人流就等同于没有生意，试问将来谁会租这样一个地方，更不用说再转手卖掉了。地段对于商铺的作用至关重要，在资金充裕的前提下，尽可能的选择地段更好人气更旺的地方，你所得到的一定会比你所付出的，要多得多。
第三要点：分析城市发展
中国有几句老话，叫&三十年河东，三十年河西&，&风水轮流转，今年到我家&，城市发展也是如此，一个国家，一座城市，每隔一段时间侧重发展的点都不相同，一个区域可能今天还是一个穷乡僻壤的地方，明天被政府一规划就成了新的城市中心。所以买铺子我们也当考察自己所在城市的城市发展状况，分析未来城市的发展方向。在一个区域还未发展起来但它未来会变得十分繁华的时候，在最开始买了这样的铺子，虽然最开始会没什么收益，但从长远来看，收益会更大。
第四要点：关注商铺配套
买铺子大部分人都会把关注的重点放在商铺所处的地段，和该地段的人流上，从而忽略了一些看似很小但影响很大的方面。有人就要问了，买商铺不就是地段和人流吗?难道还有什么比这还重要的事情不成。当然，这两点最为重要不可否认，但如果一间商铺的里外配套都很完备，那将为此加分不少。内部配套指的便是水电煤气等内容了，一般的营业内容对这些方面要求不高，但一些特殊的行业对此就有一定程度的要求了，像餐饮业对排污的需求，网吧对电的需求等等，为了今后铺子更好出租，这些内部设施一定要过硬才行。而外部配套则更看重物业了，好的物业能将此打理的更好，吸引更多人流前来关顾，这对商铺的升值也有着推动作用。
好了，买商铺的四大要点你是否已经清楚?在当下各个投资领域都不景气的大背景下，买个不错的铺子就相当于拥有了一台提款机。熟练运用买铺的四大要点，相信不久的将来，你一定会出任CEO，赢取白富美，走上人生巅峰的，是不是想想还有点小激动呢?
原标题：炒股不如买铺,学会这些稳赚不赔
编辑：李慧（房产）
[此文系转载，来源于湘潭房产网，版权归属原作者]
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