什么是赎楼有哪些注意事项？深圳
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深圳二手房交易流程一、看房买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项二、查档买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案三、签合同买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况\、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同.签合同是重点，很多纠纷的产生就是因为合同没有完善，让对方有机可乘。四、资金监管及贷款申请买方支付定金\首期款入银行资金监管账号,买卖双方与银行签订资金监管协议,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方,五、赎楼卖方办理委托担保公司赎楼公证委托书,向原贷款银行申请赎楼,担保人办理赎楼担保赎楼及注销抵押登记手续.六、房屋过户买卖双方去国土局签订&深圳市房地产买卖合同(现售)&,递交房产过户申请,担保公司领取回执,七、支付税费凭回执领取税单后,买方支付相关税费,担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记,银行把首期款给卖方八、结清房款新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方九、交房买卖双方办理房屋交接,水、电等过户.
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注意事项:①、需告知客户这种方式赎楼客户需提前供楼,(因客户供楼日期为:贷款银行放赎楼款的次月就要开始供楼)②、如原借款银行为深发展、招行(客户是境外人士的)则不能做一笔款赎楼方式。③、告诉客户要提前供楼和供楼时间以免造成逾期(时间是放用来赎楼的按揭款后的下月当日开始);④、落实贷款银行是否能做一笔款(深发展不能做一笔款;招行中行针对境外人士包括港澳台不做一笔款)费用:担保费:担保公司按担保金额收担保费,期限一般为3个月内(担保金额X1%)公证费:400元查档费:50元2、两笔款赎楼又称业主赎楼方式,卖方先向银行借一笔短期贷款去还自己之前的欠款;风险则由业主自行承担。注意事项:①、因两笔款的方式是业主需在银行借款赎楼则会产生短期利息,需在过户前预收。(客户无须提前供楼,供楼日期为:银行放尾款的次月)。②、注意计算短期利息(以天数计算)③、申请短期贷款的资料最好建议业主自己签字,如业主没时间或其他特殊原因自己不能签字的也可由担保公司担保员代签(注意:个别担保公司规定银行申请短期贷款的部分资料不能代签字)费用:担保费:担保公司按担保金额收担保费,期限一般为3个月内(担保金额X1%)公证费:400元查档费:50元短期利息:执行银行短期借款利率,银行按实际发生天数计算(担保额X0.0045/月30X天);注意:不同银行短期借款利率不同。3、客垫资赎楼①、业主必须做全权委托公证给按揭员;②、买卖双方必须签公司版本的借条、垫资服务协议;③、第一时间落实业主欠款银行,收回业主供楼存折及密码;④、提醒业务部门签合同时,备注栏一定注明客户是自愿垫资替业主赎楼;⑤、还款前必须查档明确产权状态;⑥、此类单操作前要告知业务部门所在区域的副总;4、现金赎楼针对业主供楼记录很差或急需用钱的(不是每家担保公司都做,具体情况要咨询按揭员):①、准确落实赎楼费用及周期;②、因现金赎楼利息较高,时间安排既要快又要注意风险,一定要在计费周期内完成,否则费用会根据天数递增;③、现金赎楼的单,要注意担保公司收款只能收回赎楼部分,不允许收全部金额;担保(现金赎楼)公司审批所需要的资料:业主必须做全权委托公证给担保公司;①、原业主的贷款抵押合同②、原业主的供楼记录清单(要到业主的借款银行打印)③、业主的收款帐号④、房地产证复印件⑤、房地产交易协议(买卖合同)⑥、定金收据⑦、首期款证明(提供银行的监管协议与冻结单)⑧、买卖双方的身份证复印件⑨、买卖双方必须签署担保公司的担保服务协议⑩、客户的贷款承诺书,签合同时与买卖双方确认赎楼方式,相关费用由谁支付,并要求买卖双方配合赎楼的相关手续。赎楼过程根据卖方按揭银行不同,所需时间也不同。大概在一周到两个月不等,如担保费要打折,须在担保公司审批前通知担保员。担保公司与银行的关系是:由担保公司来为业主或客户向银行提供担保。
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两个方面要注重：一、收楼文件（三书一证一表）业主在验房收楼时要注意查看"三书一证一表"。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。啄木鸟温馨小提示：业主在收楼验房前，一定要向开发商索要两书——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。一表是《竣工验收备案表》，同时要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。二、房屋质量房屋的质量一直是业主关心的主要方面，认识房屋质量问题并了解其危害才能有针对性的验好房子，找出房子存在的质量问题。1．楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。2．裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。3．渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。4．墙体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。5．隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。6．门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。7．上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。8.水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。9．公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。更多的资料可以上我们啄木鸟的官网上了解。
赎楼是指你自己购房时，是在银行拿房子抵押贷款的，房产证是在银行的，而正常的二手房交易流程，是要有房产证原件才可以过户的，所以你在过户之前一定要先把房子从银行赎出来，注意事项的话，就看你是自己拿钱赎楼，还是请担保公司赎楼了，如果你自己有钱赎楼的话，建议你最好多收点定金，因为定金太少的话，可以防止你把房子赎出来，客户毁约不要了，但是最公平的做法就是请担保公司赎了，这样可以保障你们双方的利益，但是要给担保公司交一笔费用
在深圳租房有些事情是要注意的：1、租房者一定要确认出租者是不是真正的房东，不要急于交钱。2、租房一定要签订租房合同，对于各项费用做好规定，以免日后争执。特别要对退租的内容做详细规定，以避免一些房东不退、少退押金。3、合租房的对象最好是找同事、同学，彼此熟悉。和不认识的人合租首先要与对方互相留下身份复印件、工作证等证件及联系电话，核实对方身份并签订正式的租赁合同。4、晚上或出门时锁好门窗，贵重物品收藏好，注意防火、防电、防煤气泄漏。
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交房过户中
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担保赎楼手册什么是担保赎楼?担保赎楼是指在二手楼交易时,如果卖方房产是按揭购买且贷款尚未结清,由于其房屋抵押给了银行,需结清欠款,赎出房地产证,才能进行正常交易.在卖方不采取自主赎楼的清况下,可由担保公司提供担保,银行向卖方发放短期信用贷款,或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款,或者由担保公司垫资赎楼,赎出房地产证,从而完成房产的注销抵押登记,过户及重先抵押登记等手续。担保赎楼的款项来源主要有哪些渠道？1、 银行：通过银行借款，必须由担保公司进行阶段性担保，银行向卖方发放短期信用贷款或提前发放买方的抵押贷款进行赎楼。2、 担保公司：担保公司对该笔交易及买卖双方的资信进行审核，卖方签定借款借据后，由担保公司出资进行赎楼。申请担保赎楼需要具备什么条件？1、 具有合法有效的身份证明，年满18周岁的国内公民及港澳台居民；2、 买、卖双方资信良好，无不良资信记录；3、 交易真实；4、 所需赎楼的房产除抵押状态外，无查封等其他不正常状态。担保赎楼会产生哪些费用？1、 赎楼服务费 担保公司收取，按赎楼金额的一定比例收取；2、 手续费 担保公司收取，关内房产免收，关外300元/单；3、 公证费 公证处收取；4、 查档费 房产档案管理部门收取申请赎楼担保需要提交什么资料？1、 房产交易买卖协议及首期款证明复印件；（需验原件）2、 买卖双方身份证复印件；（需验原件）3、 房地产复印件；4、 原《借款抵押合同》；5、 卖方在原按揭银行贷款还款清单及本息余额清单；6、 查档单；7、 担保所要求的其他资料；办理担保赎楼的流程1、 向担保公司提出赎楼申请，签定担保协议2、 担保公司进行调查审核，受理业务3、 进行委托公证，并确实还款金额及还款银行4、 向欠款银行提出还款申请，进行还款，赎出房地产证5、 注销抵押登记，协助买卖双方办理过户手续6、 领取新房地产证，并办理抵押登记7、 卖方用交易楼款归还款办理担保赎楼大概需要多久时间？按照现在各大银行的要求，提前还款需要提前一个月进行申请，还款后从欠款银行中领取房产证原件需要7天到15天左右的时间，加上申请担保赎楼、过户及办理抵押登记的时间，整个过程大约需要70天左右。如何归还赎楼款项？申请人向担保公司或银行归还赎楼款一般是用交易的楼款（买方的首付款和按揭贷款）进行归还。以往的逾期记录对申请担保赎楼有没有影响？有影响。在担保公司接受申请人的担保赎楼的申请后，会对申请人以往的信用记
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